【文章內(nèi)容簡介】 發(fā)展期城市化水 平30%30%50%50%90%90%以上城市發(fā)展特征工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)水平較低，工業(yè)提供的就業(yè)機(jī)會有限，農(nóng)業(yè)人口緩慢釋放工業(yè)基礎(chǔ)比較雄厚，經(jīng)濟(jì)實(shí)力明顯增強(qiáng)，工業(yè)產(chǎn)業(yè)快速擴(kuò)大，工業(yè)吸收大批農(nóng)業(yè)人口工業(yè)產(chǎn)業(yè)成為城市的絕對經(jīng)濟(jì)支柱，城市經(jīng)濟(jì)的乘數(shù)效應(yīng)迅速刺激第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展，城市經(jīng)濟(jì)進(jìn)入高速增長期城市經(jīng)濟(jì)高度發(fā)達(dá)，農(nóng)村人口的絕對數(shù)量已經(jīng)不大，城市發(fā)展表現(xiàn)為內(nèi)部人口由第二產(chǎn)業(yè)向第三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移（*說明：圖表信息來源于世界經(jīng)濟(jì)博客網(wǎng)，報(bào)告僅直接采用，未對其正確性作研究分析）人口發(fā)展綱要企石鎮(zhèn)人口結(jié)構(gòu)圖表解析：1）、本地人口基本保持穩(wěn)定，外地人口在2002年增至最多，之后有所回落；2）、企石鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)與周邊鎮(zhèn)區(qū)相比，前幾年占優(yōu)勢，但因2002年出口額大幅下降，導(dǎo)致很多廠家需要壓縮規(guī)模、減少成本，使得很多外來人口流向其它各鎮(zhèn)，直接造成2003年外來人口的急劇減少。企石鎮(zhèn)人口素質(zhì)評估圖表解析：1）、全鎮(zhèn)近80%的人只有初中以下文化程度，大學(xué)文化程度不到4%；2）、人口整體素質(zhì)和文化結(jié)構(gòu)不利于技術(shù)水平和管理水平的提高，不利于經(jīng)濟(jì)發(fā)展和產(chǎn)業(yè)更新?lián)Q代。人均存款總額分析（此頁以下部分空白）圖表解析：1）、企石鎮(zhèn)人均存款增幅較高，說明企石人的消費(fèi)能力增長很快，加之企石本地消費(fèi)較低等特點(diǎn)，在其它條件不變的情況下，未來一兩年內(nèi)商品房購買力將會隨之增加。企石鎮(zhèn)社會條件分析結(jié)論Ⅰ）、企石鎮(zhèn)社會條件特征：a）、企石鎮(zhèn)行業(yè)結(jié)構(gòu)分析表明，目前企石鎮(zhèn)工業(yè)仍是構(gòu)成全鎮(zhèn)GDP總值的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)剛處于起步階段；b）、企石鎮(zhèn)城市化率一般，城市化水平一般，第三產(chǎn)業(yè)逐漸發(fā)展起來，城鎮(zhèn)居民對居住環(huán)境的需求潛力逐漸增大；c）、企石鎮(zhèn)人口結(jié)構(gòu)基本穩(wěn)定，但整體文化素質(zhì)水平不高，80%的人口只有初中以下文化水平；d）、企石鎮(zhèn)人均存款逐年增加，消費(fèi)能力較強(qiáng)，鎮(zhèn)內(nèi)消費(fèi)水平較低；Ⅱ）、特定社會條件下的可行性分析：針對以上對企石鎮(zhèn)社會背景條件的特征分析，可以清楚地看到，目前企石鎮(zhèn)已具備接納商品房市場的基本條件；隨著企石鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的進(jìn)一步調(diào)整，未來房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)一片蓬勃發(fā)展態(tài)勢；這個階段引進(jìn)發(fā)展商投資建設(shè)，一方面能滿足企石人高質(zhì)量商品房居住環(huán)境的需求，另一方面，發(fā)展商改造自然的技術(shù)能力同時能提高企石人整體相對落后的文化素質(zhì)水平 ，對促進(jìn)企石鎮(zhèn)實(shí)現(xiàn)高城市化率也是有好處的。企石鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場分析企石鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀、企石鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場總體特征企石鎮(zhèn)主要以分布早期開發(fā)的舊式多層住宅和臨街住宅為主，底層多為商鋪，沒有大規(guī)模的商品房市場；隨著企石經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和政府土地放量，房地產(chǎn)市場在近兩年才慢慢活躍起來，目前企石鎮(zhèn)商品房開發(fā)項(xiàng)目僅2個，其一為1996年推出的寶石花園，一為最近入伙的金椅豪園項(xiàng)目，之間再無其他樓盤推出，房地產(chǎn)市場基本一片空白。、企石鎮(zhèn)房地產(chǎn)項(xiàng)目概述a）、金椅豪園金椅豪園位于企石鎮(zhèn)北部，與惠州博羅隔江相望，占地15萬m2，建筑面積近16萬m2，主要以別墅、多層和小高層洋房為主，項(xiàng)目共分三期開發(fā)，目前一期已入伙；金椅豪園項(xiàng)目是企石鎮(zhèn)最具規(guī)?，F(xiàn)代綜合型社區(qū)，配備大型園林、會所，小區(qū)采用歐陸風(fēng)格建筑風(fēng)格，立面造型美觀、凝重大方。樓盤位置：項(xiàng)目位于東莞企石鎮(zhèn)北部，與惠州博羅隔江相望；樓盤規(guī)模：，建筑面積近16萬平方米；戶型分析：別墅：別墅為二至三層獨(dú)立別墅、聯(lián)排別墅及疊加別墅組成。聯(lián)排別墅為兩個單位相連，疊加別墅為四個單位相連。規(guī)劃獨(dú)立別墅94戶，聯(lián)排別墅24戶，疊加別墅52戶。獨(dú)立別墅建筑面積均在280㎡以上，㎡，近600㎡，面積大小各異，無主力戶型；㎡；疊加別墅建筑面積界于160～178㎡之間；多層：多層洋房以三房為主，其次是二房與四房，二房面積均在80㎡左右，～120㎡之間，四房面積在130㎡以上、150㎡以下；小高層：小高層戶型較大，以四房單位為主，其次是五房與六房，其中四房單位建筑面積在140㎡左右，㎡，㎡。景觀配套：景觀：項(xiàng)目充分利用自然景觀資源，將自然與人為協(xié)調(diào)融合為一體；園林規(guī)劃方面考慮小區(qū)面向東引河，沿河將布置優(yōu)質(zhì)綠化，并設(shè)各種景點(diǎn)，形成一道靚麗的景觀帶。小區(qū)主入口設(shè)于河邊，在主入口處規(guī)劃作景觀大橋，與小區(qū)內(nèi)部入口處的豪華會所、中心湖景、造型獨(dú)特的幼兒園連為一體，景觀甚為優(yōu)美；小區(qū)內(nèi)部，%的綠化以外，還有水景貫穿整個小區(qū)，規(guī)劃順地勢作跌水，由高至低水流漸緩，直到湖心處，風(fēng)水上理解為廣收財(cái)源；配套：（社區(qū)內(nèi)）項(xiàng)目配備大型會所，包括景觀式豪華泳池、西餐廳、專業(yè)健身房、美發(fā)室、棋牌室、臺球室、乒乓球室、觀景露臺、會議室、辦公室等十分齊全。另外項(xiàng)目還設(shè)置了社區(qū)幼兒園和購物步行街；（社區(qū)外）項(xiàng)目距鎮(zhèn)中心只有三分鐘車程，鎮(zhèn)內(nèi)行政、商業(yè)、娛樂、教育設(shè)施應(yīng)有盡有，鎮(zhèn)政府、企石中心小學(xué)、東升小學(xué)、企石醫(yī)院、多家銀行、世紀(jì)華庭休閑會所等，周邊配套設(shè)施齊全。產(chǎn)品定位：項(xiàng)目定位：項(xiàng)目定位為歐陸式高檔住宅小區(qū)，其規(guī)劃建筑造型、設(shè)計(jì)風(fēng)格及園林綠化、植物種類方面都無不滲透著濃重的法意風(fēng)情；形象定位：項(xiàng)目定位為企石首個城市化生態(tài)社區(qū)，突出其唯一性，彰顯其社區(qū)綠化與社區(qū)內(nèi)外大小環(huán)境的和諧。銷售情況：銷售價格：洋房均價2500元/平方米，別墅4700元/平方米銷售速度：入伙時已完成70%銷售率，銷售速度較快；項(xiàng)目規(guī)劃小結(jié)：a）、充分的利用自然景觀資源；b）、規(guī)模優(yōu)勢突出，小區(qū)檔次高，目標(biāo)客戶定位高；c）、戶型涵蓋廣，從小戶型到超大戶型，從多層、小高層到獨(dú)立別墅，從二房到六房單位都有，可適合不同層次客戶的需求。b）、寶石花園寶石花園始推于1996年，早已售罄，小區(qū)內(nèi)無園林，檔次較低，與當(dāng)前規(guī)劃建設(shè)的園林式高檔社區(qū)無可比性，故此不作分析。、企石鎮(zhèn)房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)客戶分析企石鎮(zhèn)相對狹隘的房地產(chǎn)市場，導(dǎo)致房地產(chǎn)主力消費(fèi)群較為集中，目前企石鎮(zhèn)房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)客戶主要集中在工廠主及中高層領(lǐng)導(dǎo)、本地高收入原居民和政府公務(wù)員三類客戶中，客戶購買力較強(qiáng)。企石鎮(zhèn)房地產(chǎn)消化模式較集中，主要為本地消化，外銷市場薄弱；從金椅豪園一期銷售情況可以看出，企石內(nèi)銷市場潛力很大，客戶購買力較強(qiáng)，這與企石市場上多年來出現(xiàn)房地產(chǎn)供求失衡不無關(guān)系，特別是近年來，隨著企石鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，企石人均存款余額直線上升，積蓄已久的購買欲望一朝噴薄，勢必引起房地產(chǎn)市場一片熱潮；據(jù)金椅豪園項(xiàng)目負(fù)責(zé)人透露，隨著該項(xiàng)目一期入伙的告終，越來越多的客戶開始主動上門咨詢，客戶群由傳統(tǒng)的“三大家族”擴(kuò)散至商貿(mào)人士、承包商、港臺投資者、醫(yī)護(hù)人士、銀行職員及自由職業(yè)者等，客戶層面開始滲透到企石鎮(zhèn)社會各層面。但同時，企石鎮(zhèn)集中化內(nèi)銷市場一定程度上阻礙了房地產(chǎn)市場的正常發(fā)展，缺乏良性競爭，直接導(dǎo)致產(chǎn)品力不夠，客戶選擇空間不大，這在一定程度上限制了客戶來源，因此，企石須引進(jìn)品牌發(fā)展商，在企石市場上形成強(qiáng)力競爭，以提升房地產(chǎn)市場整體水平。房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控、政府宏觀調(diào)控政策a）關(guān)于農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的規(guī)定近期廣東省國土規(guī)劃部門關(guān)于監(jiān)督實(shí)施農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的規(guī)定，在一定程度上限制了農(nóng)村隨意占用耕地、將其出讓、轉(zhuǎn)讓、出租或私自更改土地用地，亂建亂蓋的不規(guī)范行為，城鎮(zhèn)土地規(guī)范化操作對擴(kuò)大房地產(chǎn)投資商進(jìn)駐、規(guī)范本級房地產(chǎn)市場是大有裨益的。B）國家房地產(chǎn)金融政策宏觀調(diào)控人民銀行關(guān)于“樓盤封頂以后才能發(fā)放個人住房貸款，貸款應(yīng)重點(diǎn)支持符合中低收入家庭購買能力的住宅項(xiàng)目，對大戶型、大面積、高檔商品房、別墅等項(xiàng)目應(yīng)適當(dāng)限制”的規(guī)定加大了企石鎮(zhèn)商品房市場客戶量，中低收入家庭業(yè)能購買入住園林社區(qū)，享受安全、舒適的社區(qū)環(huán)境，這對企石鎮(zhèn)人均收入水平相對較低的現(xiàn)象來說也是大有幫助的。、企石鎮(zhèn)土地規(guī)劃企石鎮(zhèn)已將房地產(chǎn)用地納入未來的鎮(zhèn)區(qū)規(guī)劃之中，例如東部工業(yè)園內(nèi)東丫湖北部的別墅規(guī)劃用地，以及最近企石成功交易的幾宗商住用地等，都表明企石鎮(zhèn)政府已經(jīng)開始關(guān)注本級房地產(chǎn)市場發(fā)展，從參與交易的情況來看，各級發(fā)展商對企石未來的房地產(chǎn)市場看好。企石鎮(zhèn)房地產(chǎn)投資分析歷年固定資產(chǎn)投資總額圖表解析：1）、企石鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資于2001年達(dá)到高峰，%，之后保持持續(xù)增長趨勢；2）、企石鎮(zhèn)2002年國內(nèi)生產(chǎn)總值增長幅度稍有降低，與同年年固定資產(chǎn)投資增幅減少有一定的影響關(guān)系。企石鎮(zhèn)相對狹隘的房地產(chǎn)市場，嚴(yán)重影響鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)第三產(chǎn)業(yè)投資幅度，從而直接導(dǎo)致全鎮(zhèn)GDP總值的下滑，這對原本緊張的財(cái)政收支結(jié)構(gòu)是一個很大的威脅，鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)用于城鎮(zhèn)建設(shè)資金的緊缺勢必影響政