【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 報(bào)價(jià) 聯(lián)排 19000元 /m2 獨(dú)棟 30000元 /m2 總價(jià) 聯(lián)排 360475萬(wàn) 獨(dú)棟 1050萬(wàn) 優(yōu) 勢(shì)：開(kāi)發(fā)商資金實(shí)力雄厚，品牌號(hào)召力強(qiáng)；純別墅大社區(qū)。 劣勢(shì)：片區(qū)影響力弱于西海岸。 Part 2: 市場(chǎng)簡(jiǎn)析與項(xiàng)目理解 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 定義 市場(chǎng)表現(xiàn)解讀 項(xiàng)目營(yíng)銷手段 對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)的要求 實(shí)施結(jié)果 萬(wàn)科浪琴灣 市場(chǎng)先驅(qū)者 區(qū)域內(nèi)最早進(jìn)入的知名開(kāi)發(fā)商之一，區(qū)域第一個(gè)真正意義一線海景社區(qū)，萬(wàn)科一貫的高品質(zhì)社區(qū) 體現(xiàn)項(xiàng)目自身一線海景自然景觀優(yōu)勢(shì)明顯 售樓處現(xiàn)場(chǎng)包裝豪華，營(yíng)造豪華氛圍，體現(xiàn)高端物業(yè)品質(zhì) 開(kāi)發(fā)企業(yè)知名度高，品牌效應(yīng)明顯，具有成為區(qū)域價(jià)格制定者的資格 對(duì)房企操盤能力要求高 成為區(qū)域價(jià)格標(biāo)桿，制定區(qū)域價(jià)格極限，提升開(kāi)發(fā)企業(yè)認(rèn)可度和知名度 價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)的建立者 區(qū)域商品房?jī)r(jià)格標(biāo)桿項(xiàng)目，為后續(xù)周邊開(kāi)發(fā)項(xiàng)目提供價(jià)格標(biāo)準(zhǔn) 區(qū)域影響者 提升區(qū)域整體形象，高檔居住區(qū)形成的始作俑者 魯能海藍(lán)椰風(fēng) 著力塑造東海岸海景純別墅社區(qū) 充分利用地塊自身海景優(yōu)勢(shì)，以純別墅產(chǎn)品塑造東海岸高端居住社區(qū) 首推景觀最好房源，拔高項(xiàng)目起始價(jià)格水平 售樓處現(xiàn)場(chǎng)表現(xiàn)力強(qiáng)，體現(xiàn)社區(qū)品質(zhì) 開(kāi)發(fā)企業(yè)品牌號(hào)召力強(qiáng)，雄厚資金做后盾開(kāi)發(fā)大型社區(qū)，擁有豐富的操做大盤經(jīng)驗(yàn) 操盤手法使購(gòu)房者認(rèn)可項(xiàng)目高端品質(zhì)和銷售價(jià)格，進(jìn)一步確立市場(chǎng)品牌形象 區(qū)域開(kāi)發(fā)先行者 區(qū)域內(nèi)首個(gè)項(xiàng)目，大手筆開(kāi)發(fā)促進(jìn)區(qū)域發(fā)展 區(qū)域價(jià)格制定者 項(xiàng)目售價(jià)決定區(qū)域未來(lái)商品房?jī)r(jià)格標(biāo)準(zhǔn) 萬(wàn)科浪琴灣對(duì)本案借鑒意義在于 自身產(chǎn)品的特點(diǎn)、海景的充分利用、價(jià)格標(biāo)準(zhǔn) ，魯 能海藍(lán)椰風(fēng)值得借鑒的是 其營(yíng)銷表現(xiàn)力。 競(jìng)爭(zhēng)案例解讀 Part 2: 市場(chǎng)簡(jiǎn)析與項(xiàng)目理解 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 中地行觀點(diǎn)： 至今年年底來(lái)看整體西海岸片區(qū)獨(dú)立別墅可售體量較少， 大量新品獨(dú)立別墅將在 2022年下半年左右推出。 由于受到上半年房?jī)r(jià)高漲的影響，目前大量一線海景別墅 與目標(biāo)客戶群體需求有所脫節(jié)，因此海景房有待升級(jí)。 Part 2: 市場(chǎng)簡(jiǎn)析與項(xiàng)目理解 本輪?？诜?jī)r(jià)上升的過(guò)程中，以外銷為主的、擁有強(qiáng)勢(shì)資源的、高品質(zhì)的高端樓盤處于領(lǐng)漲的地位，充當(dāng)了市場(chǎng)上升的發(fā)動(dòng)機(jī)，本項(xiàng)目有極大的價(jià)格成長(zhǎng)空間。 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 優(yōu)勢(shì)（ strength ） : ? 海景資源優(yōu)越，戶戶帶泳池設(shè)計(jì)，堪比一線海景房： 二樓即可望海，戶戶帶泳池設(shè)計(jì)，充分體現(xiàn)國(guó)際旅游帶休閑度假概念。 ? 純大別墅社區(qū)，圈層純粹： 33套全部為 600平米以上大別墅社區(qū)，客戶圈層純粹。 有優(yōu)越的海景景觀資源和配套， 但于周邊項(xiàng)目比，絕對(duì)競(jìng)爭(zhēng)力不突出， 核心競(jìng)爭(zhēng)力仍需整合、提煉。 ?項(xiàng)目 SWOT分析 ?西海岸整體發(fā)展及政府規(guī)劃優(yōu)勢(shì)： 緊鄰濱海大道，交通便捷，周邊有喜來(lái)登、凱萊、游艇會(huì)等五星級(jí)酒店林立，配套豐富。 Part 2: 市場(chǎng)簡(jiǎn)析與項(xiàng)目理解 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 ? 小區(qū)私密性較差： 無(wú)論是小區(qū)與濱海大道的私密性，或是小區(qū)別墅之間的私密性均較差。 ? 規(guī)模較小，難以營(yíng)造大社區(qū)內(nèi)部景觀效果： 項(xiàng)目占地較小，也僅有 33席，很難營(yíng)造內(nèi)部園林景觀的效果。 在現(xiàn)有的基礎(chǔ)上，需要進(jìn)行部分細(xì)節(jié)的改造，揚(yáng)長(zhǎng)避短，突出產(chǎn)品亮點(diǎn)，規(guī)避缺陷。 ?項(xiàng)目 SWOT分析 劣勢(shì)（ weakness ）： ? 景觀缺乏相應(yīng)特色： 由于本案產(chǎn)品在規(guī)劃在項(xiàng)目整體漲價(jià)前，因此以目前產(chǎn)品來(lái)看與 全國(guó)同價(jià)位的產(chǎn)品在景觀上缺乏一定的個(gè)性。 Part 2: 市場(chǎng)簡(jiǎn)析與項(xiàng)目理解 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 ? 海南傳統(tǒng)旺季到來(lái)： 按現(xiàn)有時(shí)間節(jié)點(diǎn)，項(xiàng)目可趕在海南傳統(tǒng)旺季到來(lái)時(shí)公開(kāi)發(fā)售。 ? 現(xiàn)樓銷售，展示效果好： 項(xiàng)目已是現(xiàn)樓，并能提供三輛賓利車接送客戶，展示效果非常好。 需利用現(xiàn)有的資源，抓住時(shí)機(jī)，爭(zhēng)取在旺季到來(lái)時(shí)公開(kāi)推售。 ?項(xiàng)目 SWOT分析 機(jī)會(huì)（ opportunity） ： Part 2: 市場(chǎng)簡(jiǎn)析與項(xiàng)目理解 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 ? 新政的持續(xù)以及后續(xù)可能出現(xiàn)的新措施： 新政已初具成效，但大中城市房?jī)r(jià)近期出現(xiàn)略微漲幅，或?qū)⒊霈F(xiàn)頒布新措施，持續(xù)抑制房?jī)r(jià)。 ? 周邊后起產(chǎn)品將陸續(xù)出街： 周邊泰達(dá)天海國(guó)際等大盤的競(jìng)爭(zhēng)。 強(qiáng)調(diào)品質(zhì)，突出亮點(diǎn)，避免同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，同時(shí)在逆市中迎流而上。 ?項(xiàng)目 SWOT分析 威脅（ Threat ）： Part 2: 市場(chǎng)簡(jiǎn)析與項(xiàng)目理解 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 戶籍區(qū)域 1000萬(wàn)以下 1000萬(wàn) 2022萬(wàn) 2022萬(wàn)以上 東北地區(qū) % % % 長(zhǎng)三角區(qū)域 % % % 西北地區(qū) % % % 京津唐地區(qū) % % % 國(guó)內(nèi)其它 % % % 本地 % % % 港澳臺(tái) % % % 海外 % % % 合計(jì) % % % 西海岸客群分析 ——戶籍分析 從目前西海岸購(gòu)買人群區(qū)域來(lái)看，公寓房主要 以東、西北及長(zhǎng)三角區(qū)域及北京區(qū)域。 別墅類產(chǎn)品主要以經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的區(qū)域?yàn)橹?。例?北京、上海 等地。 港、澳、臺(tái)區(qū)域 客戶占整個(gè)西海岸區(qū)域客戶比重不高 。 Part 2: 市場(chǎng)簡(jiǎn)析與項(xiàng)目理解 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 西海岸客群分析 ——職業(yè)分析 從購(gòu)買人群職業(yè)來(lái)看，主要以 企業(yè)主為主 ，由于海口與三亞區(qū)域有所區(qū)別，因此影視明星在區(qū)域所占比重相對(duì)較低。 職業(yè) 1000萬(wàn)以下 10002022萬(wàn) 2022萬(wàn)以上 政府官員 % % % 企業(yè)老板 % % % 影視明星 % % % 公務(wù)員 % % % 私營(yíng)業(yè)主 % % % 中高級(jí)管理人士 % % % 自由職業(yè)者 % % % 其他職業(yè) % % % 合計(jì) % % % Part 2 : 市場(chǎng)簡(jiǎn)析與項(xiàng)目理解 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 西海岸客群分析 ——購(gòu)買動(dòng)機(jī)分析 從購(gòu)買動(dòng)機(jī)來(lái)看，主要還是考慮到以 投資、度假 為主。相對(duì)自住的比重低。 而隨著產(chǎn)品提升，商務(wù)需求也隨著上升。 購(gòu)買動(dòng)機(jī) 1000萬(wàn)以下 10002022萬(wàn) 2022萬(wàn)以上 自住 % % % 商務(wù) % % % 度假 % % % 投資 % % % 養(yǎng)老 % % % 其他 % % % Part 2: 市場(chǎng)簡(jiǎn)析與項(xiàng)目理解 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 目標(biāo)客戶總?cè)后w定位 將目標(biāo)消費(fèi)群體的特質(zhì)進(jìn)行歸納提煉，形成本案的主力客源定位如下： 功成名就、收入豐厚的 上層建筑 通常根據(jù)社會(huì)人群的收入、消費(fèi)習(xí)慣、經(jīng)濟(jì)地位等，可將他們劃分為五個(gè)層次： Part 2: 市場(chǎng)簡(jiǎn)析與項(xiàng)目理解 ?隱性頂層 ?富豪階層 ?中產(chǎn)階級(jí)上層 ?中產(chǎn)階級(jí)中層 ?中產(chǎn)階級(jí)下層 ?普羅大眾 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 其他省市 北京 \山西 \上海 \江浙等地 海南 ?？? 西海岸 華南片區(qū) ?？? 市場(chǎng)驅(qū)動(dòng)力 區(qū)域級(jí)競(jìng)爭(zhēng) 市層客群 品牌發(fā)展戰(zhàn)略 城市級(jí)競(jìng)爭(zhēng) 全國(guó)客群 需求吸納力 客戶界定 Part 2: 市場(chǎng)簡(jiǎn)析與項(xiàng)目理解 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 以投資傾向?yàn)橹鲗?dǎo)的人群素描 身份地位： 以專業(yè)地產(chǎn)投資客、奢侈品收藏人士、外籍買家為主，另含部分外省市機(jī)構(gòu)以對(duì)外窗口的目的購(gòu)買。 本地和外地的高收入人群。 客戶界定 Part 2: 市場(chǎng)簡(jiǎn)析與項(xiàng)目理解 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 職業(yè)： 大型企業(yè)、私營(yíng)企業(yè)、富商巨賈、影視紅星、政壇名流 年齡： 35－ 60歲為主 支付能力： 個(gè)人月收入 30萬(wàn)元以上，家庭年收入 600萬(wàn)元以上 臵業(yè)用途： 投資型客戶為主 臵業(yè)次數(shù)： 多次臵業(yè) 客戶來(lái)源： 全國(guó)經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)地區(qū)為主及港澳休閑渡假客戶為輔 基本特征： 心智成熟、有物質(zhì)基礎(chǔ)，對(duì)精神生活有追求閱歷和經(jīng)驗(yàn)，讓他不再為表面的、虛嘩的東西輕易打動(dòng)，他能夠穿透外表注重事物內(nèi)在的品質(zhì)，并為真正的品質(zhì)所打動(dòng) ，對(duì)細(xì)節(jié)注重程度較高。 客戶界定 獨(dú)立別墅物業(yè)面向的客戶群體 Part 2: 市場(chǎng)簡(jiǎn)析與項(xiàng)目理解 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 項(xiàng)目定位 22公里致美海岸 ， 33席別墅藏品 備注： 通過(guò) 22公里突出西海岸線的稀缺， 通過(guò) 33個(gè)來(lái)突出產(chǎn)品在區(qū)域里的資源稀缺性。 Part 2: 市場(chǎng)簡(jiǎn)析與項(xiàng)目理解 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 項(xiàng)目?jī)r(jià)值提升建議 Part3 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 從周邊個(gè)案產(chǎn)品與本案產(chǎn)品相比較而言，本案別墅產(chǎn)品在園林景觀 方面缺少產(chǎn)品鮮明個(gè)性和豪宅的品質(zhì)感，同時(shí)細(xì)節(jié)部分處理較為粗略。 建議： 從產(chǎn)品居住舒適性入手，在景觀上進(jìn)行柔化。使環(huán)境更具居住舒適 性，從而使產(chǎn)品價(jià)值能夠得以提升，從而產(chǎn)生溢價(jià)。 中地行觀點(diǎn)： Part3 : 項(xiàng)目?jī)r(jià)值提升建議 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 從目前本案產(chǎn)品景觀設(shè)計(jì)而言，有以下幾方面缺陷： 問(wèn)題 1： 園林景觀缺少產(chǎn)品鮮明個(gè)性。 問(wèn)題 2： 沒(méi)能很好利用有限的空間打造一個(gè)濃郁的居住氛圍 問(wèn)題 3： 局部細(xì)節(jié)部分處理過(guò)于粗略 問(wèn)題 4： 核心區(qū)景觀沒(méi)能體現(xiàn)品質(zhì) 問(wèn)題 5： 業(yè)主居住私秘性太差 總結(jié)： 由于本案小區(qū)規(guī)模較小，在景觀方面打造必須充分考慮到空間小、 規(guī)模小的特點(diǎn)。因此如何打造一個(gè)較有個(gè)性化的生活空間對(duì)本案產(chǎn)品 在區(qū)域內(nèi)脫穎而出至關(guān)重要。因此我司就目前景觀部分做以下幾方面 建議。 溢價(jià)增值建議 —— 園林景觀 對(duì)現(xiàn)有景觀部分進(jìn)行柔化，