【文章內(nèi)容簡介】 ?區(qū)位選擇： 位于舊城中心典型商業(yè)商務(wù)地段，屬舊城改造或城市復(fù)興開發(fā)項目 /交通便利 /擁有與眾不同的休閑商業(yè) /商務(wù) /居住綜合性區(qū)域 ?發(fā)展規(guī)模： 10萬平米 容積率 ?區(qū)位選擇： 中心城郊或小城鎮(zhèn)中心 /具備完整功能的區(qū)域 /多種性質(zhì)用地的綜合體 /擁有完善的市政配套和獨特的產(chǎn)業(yè)、商業(yè)或旅游資源 ?發(fā)展規(guī)模： 40萬平米以上 容積率 類比區(qū)域：深圳蛇口海上世界 類比區(qū)域：深圳華強北 /東門 3 URV (Urban Recreatist Village) ?區(qū)位選擇： 具有獨特的居住環(huán)境 /擁有獨特的人文、景觀資源 /可在城市或市郊的低密度生活區(qū) ?發(fā)展規(guī)模： 5萬平米 容積率 ?區(qū)位選擇： 具有可持續(xù)發(fā)展的綜合城市單元（ mixcell),城市新興區(qū)域 /擁有獨特景觀資源和較低密度的多功能建筑綜合模式的區(qū)域 ?發(fā)展規(guī)模： 2040萬平米 容積率 類比區(qū)域：深圳華僑城 /香蜜湖 類比區(qū)域：空缺 本項目從區(qū)位與規(guī)模指標上擁有較高契合度 4 URD (Urban Recreatist Demo) 我們需要以高起點的“ 都市休閑示范區(qū) —URD計劃” 示范東莞東部的城市未來。 東莞東部 ● 都市休閑示范區(qū) (URD) Urban Recreatist Demo 項目市場定位 ——我們在這里示范東莞東部的未來！ 城市化進程的兩種路徑 模式一 非中心化模式 模式二 中心化模式 [自然村 → 城市化：低密度 → 高密度 ] 低密度產(chǎn)品 → 中高密度產(chǎn)品 → 中低密度產(chǎn)品 → 高密度產(chǎn)品 （ house） （洋房） （ townhouse） （高層單位） [核心：新城區(qū)擴展（郊區(qū)化） ] 高密度產(chǎn)品 → 中高密度產(chǎn)品 → house＋ townhouse URD的方向：城市化 → 主動郊區(qū)化 常平向外輻射 整體東莞市場 指標 類別 容積率 凈密度 （戶數(shù) /公頃） 鄰里密度 獨戶住宅 20 12 并立式住宅 2025 15 聯(lián)排式 4060 30 疊層式 60100 45 情景洋房 100150 50 八層電梯公寓 170200 85 十八層電梯公寓 240280 150 國際通行的住宅用地指標 URD的產(chǎn)品選擇方向 從土地價值最優(yōu)實現(xiàn)角度選擇本項目物業(yè)開發(fā)類型 市場回顧 項目屬性 [定位 ] 定位建議 工作流程 市場回顧項目屬性 定位建立轟動效應(yīng) 持續(xù)旺銷 利潤最大化 提升品牌和知名度 回到目標 長期目標 實現(xiàn)目標利潤 目標達成后的結(jié)果 迅速回籠資金 短期目標 短期目標：建立轟動效應(yīng) 項目啟動模式 實現(xiàn) 原則一：高端入市。樹立形象，制造價格標桿。 原則二：進入性優(yōu)先。 原則三：用適量創(chuàng)新產(chǎn)品引領(lǐng)市場，擴大客戶層面。 原則四：控制規(guī)模，制造稀缺。 作為領(lǐng)導(dǎo)者的大盤啟動的原則： 建立充分的競爭優(yōu)勢 案例 差異化定位下的啟動策略 差異化定位下的延展思考 KPI體系 尊貴的體驗 功能化體系 高立意的形象主題 標志性建筑群 硬性指標 全新 生活方式 優(yōu)質(zhì)的豪宅尺度 人文商業(yè)街區(qū)的營造 名校效應(yīng) 國際品牌物管 都市休閑生活體驗 頂級豪華會所 良好的內(nèi)環(huán)境營造 豪宅服務(wù)體系打造 差異化模式的 8個住區(qū)案例研究 傳統(tǒng)低密度社區(qū) 傳統(tǒng)較高密度社區(qū) 傳統(tǒng)美國小鎮(zhèn)濱水社區(qū) 傳統(tǒng)獨立住宅濱水社區(qū) 舊改復(fù)合體 傳統(tǒng)城市中心區(qū) ?杰斐遜中心（奧斯汀 /德克薩斯州） ?迪斯尼慶典新城（佛羅里達州） ?北園社區(qū)（圣何塞 /加利福尼亞州） ?蘇珊城（舊金山 /加利福尼亞州） ?Fairwayamp。The Sound（ Twin Waters/澳州） ?第四區(qū)（休斯敦 /得克薩斯州） 資源倒向型社區(qū) 城市公共空間 ?第三大街（圣莫尼卡 /加利福尼亞州） 新社區(qū) 城市綜合體 ?卡拉馬祖商業(yè)街（卡拉馬祖市 /密歇根州） 杰斐遜中心 （奧斯汀 /德克薩斯州） 形象 規(guī)模 ?總占地 /46萬平米 ?啟動區(qū)占地 / 萬平米 ?設(shè)計時間 /1999 ?設(shè)計 /BCamp。TA ?市場取向 /在新住宅社區(qū)開發(fā)項目中引入了傳統(tǒng)街區(qū)設(shè)計概念 ?開發(fā)目標 /具有獨特個性的多戶 TOHO住宅區(qū) 增值舉措 ?社區(qū)廣場 ?城市街道景觀 ?小區(qū)良好的步行環(huán)境 ?多功能的零售空間 ?幾處 PocketParks (小 型社區(qū)花園 ) 1 1 社區(qū)步行系統(tǒng) 杰斐遜中心增值舉 措 典型社區(qū)內(nèi)街剖面 城市街道景觀 傳統(tǒng)街區(qū)設(shè)計概念 1 杰斐遜中心 增值舉措 步行環(huán)境 /小品 PocketParks 多功能 零售空間 2 迪斯尼慶典新城 （佛羅里達州） 形象 規(guī)模 增值舉措 ?總規(guī)模 /1300公頃 ?啟動區(qū)占地 /50萬 平米 ?容積率 /約 ?設(shè)計時間 /1995 ?設(shè)計 /EDWA ?市場取向 /以美國小鎮(zhèn)為范本的居住新城 ?開發(fā)目標 /具有美國傳統(tǒng)小鎮(zhèn)親切氛圍的新型社區(qū) ?傳統(tǒng)的美式建筑風(fēng)格 ?一處集中的功能完善的零售和商業(yè)中心 ?沿中心湖周圍的寬闊步道布置 ?租船處 /步行街 傳統(tǒng)美式建筑 /園林小品 2 迪斯尼慶典新城增 值舉措 多戶住宅 /組團綠化 公共綠地 中心湖 /租船處 3 北園社區(qū) （圣何塞 /加利福尼亞州） 形象 規(guī)模 增值舉措 ?總占地 /25萬平米 ?設(shè)計時間 /1995 ?設(shè)計 /ROMA事物所 ?市場取向 /較高密度緊湊型多功能社區(qū)中心 ?中央綠地 ?統(tǒng)一的建筑風(fēng)格 ?注重步行尺度的街道 ?公共開放的空間 ?精心組織的社區(qū)環(huán)境 3 北園社區(qū)增 值舉措 網(wǎng)格型規(guī)劃 /公共綠地 注重步行尺度的街道 /社區(qū)環(huán)境 統(tǒng)一的美式建筑風(fēng)格 4 蘇珊城 （舊金山 /加利福尼亞州） 形象 規(guī)模 增值舉措 ?啟動區(qū)規(guī)模 /10萬平米 ?設(shè)計時間 /2022 ?設(shè)計 /ROMA事物所 ?市場取向 /新市鎮(zhèn)計劃 ?開發(fā)目標 /圍繞河濱，形成傳統(tǒng)的獨立住宅濱水社區(qū) ?游船碼頭 /散步道 /公共開放空間 ?統(tǒng)一的沿街商業(yè)店面 ?形成城市起居室的公共空間 ——社區(qū)廣場 /會所 4 蘇珊城增值舉措 游船碼頭 社區(qū)標志性建筑 社區(qū)廣場公共開放空間 濱水社區(qū)的規(guī)劃 5 第四區(qū) （休斯敦 /得克薩斯州） 形象 規(guī)模 增值舉措 ?總規(guī)模 /50萬平米 ?設(shè)計時間 /1997 ?設(shè)計 /Stullamp。Lee ?市場取向 /舊城改造，取得新舊建筑的平衡，保持原有城市肌理 ?建筑形式 /材料的統(tǒng)一 ?沿街商業(yè) +住宅復(fù)合功能 ?方格型布局 5 第四區(qū)增值舉 措 方格型規(guī)劃 沿街商業(yè) +住宅復(fù)合功能 建筑形式 /材料的統(tǒng)一 6 Fairwayamp。The Sound （ Twin Waters澳州） 形象 規(guī)模 造鎮(zhèn)舉措 ?總規(guī)模 /157萬平米 ?在自然湖面上與高爾夫球場中的居住的小區(qū) ?在自家露臺上釣魚 /在自家庭院打高爾夫/在自家花園玩耍 ?沖浪沙灘 ?高爾夫 ?原始植被 ?根據(jù)資源不同而形成多種戶型 不同類型的房子 Villa Courtyard Premium amp。 Traditional 6 Fairwayamp。The Sound 增值舉措 不同資源的房子 水畔型 公園型 高爾夫生活型 6 Fairwayamp。The Sound 增值舉措 水岸意象 7 形象 規(guī)模 造鎮(zhèn)舉措 ?街區(qū)改造項目 ?設(shè)計時間 /1998 ?設(shè)計 /EDW