【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ?區(qū)位選擇： 位于舊城中心典型商業(yè)商務(wù)地段，屬舊城改造或城市復(fù)興開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 /交通便利 /擁有與眾不同的休閑商業(yè) /商務(wù) /居住綜合性區(qū)域 ?發(fā)展規(guī)模： 10萬(wàn)平米 容積率 ?區(qū)位選擇： 中心城郊或小城鎮(zhèn)中心 /具備完整功能的區(qū)域 /多種性質(zhì)用地的綜合體 /擁有完善的市政配套和獨(dú)特的產(chǎn)業(yè)、商業(yè)或旅游資源 ?發(fā)展規(guī)模： 40萬(wàn)平米以上 容積率 類(lèi)比區(qū)域：深圳蛇口海上世界 類(lèi)比區(qū)域：深圳華強(qiáng)北 /東門(mén) 3 URV (Urban Recreatist Village) ?區(qū)位選擇： 具有獨(dú)特的居住環(huán)境 /擁有獨(dú)特的人文、景觀資源 /可在城市或市郊的低密度生活區(qū) ?發(fā)展規(guī)模： 5萬(wàn)平米 容積率 ?區(qū)位選擇： 具有可持續(xù)發(fā)展的綜合城市單元（ mixcell),城市新興區(qū)域 /擁有獨(dú)特景觀資源和較低密度的多功能建筑綜合模式的區(qū)域 ?發(fā)展規(guī)模： 2040萬(wàn)平米 容積率 類(lèi)比區(qū)域：深圳華僑城 /香蜜湖 類(lèi)比區(qū)域：空缺 本項(xiàng)目從區(qū)位與規(guī)模指標(biāo)上擁有較高契合度 4 URD (Urban Recreatist Demo) 我們需要以高起點(diǎn)的“ 都市休閑示范區(qū) —URD計(jì)劃” 示范東莞東部的城市未來(lái)。 東莞東部 ● 都市休閑示范區(qū) (URD) Urban Recreatist Demo 項(xiàng)目市場(chǎng)定位 ——我們?cè)谶@里示范東莞東部的未來(lái)！ 城市化進(jìn)程的兩種路徑 模式一 非中心化模式 模式二 中心化模式 [自然村 → 城市化：低密度 → 高密度 ] 低密度產(chǎn)品 → 中高密度產(chǎn)品 → 中低密度產(chǎn)品 → 高密度產(chǎn)品 （ house） （洋房） （ townhouse） （高層單位） [核心：新城區(qū)擴(kuò)展（郊區(qū)化） ] 高密度產(chǎn)品 → 中高密度產(chǎn)品 → house＋ townhouse URD的方向：城市化 → 主動(dòng)郊區(qū)化 常平向外輻射 整體東莞市場(chǎng) 指標(biāo) 類(lèi)別 容積率 凈密度 （戶數(shù) /公頃） 鄰里密度 獨(dú)戶住宅 20 12 并立式住宅 2025 15 聯(lián)排式 4060 30 疊層式 60100 45 情景洋房 100150 50 八層電梯公寓 170200 85 十八層電梯公寓 240280 150 國(guó)際通行的住宅用地指標(biāo) URD的產(chǎn)品選擇方向 從土地價(jià)值最優(yōu)實(shí)現(xiàn)角度選擇本項(xiàng)目物業(yè)開(kāi)發(fā)類(lèi)型 市場(chǎng)回顧 項(xiàng)目屬性 [定位 ] 定位建議 工作流程 市場(chǎng)回顧項(xiàng)目屬性 定位建立轟動(dòng)效應(yīng) 持續(xù)旺銷(xiāo) 利潤(rùn)最大化 提升品牌和知名度 回到目標(biāo) 長(zhǎng)期目標(biāo) 實(shí)現(xiàn)目標(biāo)利潤(rùn) 目標(biāo)達(dá)成后的結(jié)果 迅速回籠資金 短期目標(biāo) 短期目標(biāo)：建立轟動(dòng)效應(yīng) 項(xiàng)目啟動(dòng)模式 實(shí)現(xiàn) 原則一：高端入市。樹(shù)立形象，制造價(jià)格標(biāo)桿。 原則二：進(jìn)入性優(yōu)先。 原則三：用適量創(chuàng)新產(chǎn)品引領(lǐng)市場(chǎng)，擴(kuò)大客戶層面。 原則四：控制規(guī)模，制造稀缺。 作為領(lǐng)導(dǎo)者的大盤(pán)啟動(dòng)的原則： 建立充分的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) 案例 差異化定位下的啟動(dòng)策略 差異化定位下的延展思考 KPI體系 尊貴的體驗(yàn) 功能化體系 高立意的形象主題 標(biāo)志性建筑群 硬性指標(biāo) 全新 生活方式 優(yōu)質(zhì)的豪宅尺度 人文商業(yè)街區(qū)的營(yíng)造 名校效應(yīng) 國(guó)際品牌物管 都市休閑生活體驗(yàn) 頂級(jí)豪華會(huì)所 良好的內(nèi)環(huán)境營(yíng)造 豪宅服務(wù)體系打造 差異化模式的 8個(gè)住區(qū)案例研究 傳統(tǒng)低密度社區(qū) 傳統(tǒng)較高密度社區(qū) 傳統(tǒng)美國(guó)小鎮(zhèn)濱水社區(qū) 傳統(tǒng)獨(dú)立住宅濱水社區(qū) 舊改復(fù)合體 傳統(tǒng)城市中心區(qū) ?杰斐遜中心（奧斯汀 /德克薩斯州） ?迪斯尼慶典新城（佛羅里達(dá)州） ?北園社區(qū)（圣何塞 /加利福尼亞州） ?蘇珊城（舊金山 /加利福尼亞州） ?Fairwayamp。The Sound（ Twin Waters/澳州） ?第四區(qū)（休斯敦 /得克薩斯州） 資源倒向型社區(qū) 城市公共空間 ?第三大街（圣莫尼卡 /加利福尼亞州） 新社區(qū) 城市綜合體 ?卡拉馬祖商業(yè)街（卡拉馬祖市 /密歇根州） 杰斐遜中心 （奧斯汀 /德克薩斯州） 形象 規(guī)模 ?總占地 /46萬(wàn)平米 ?啟動(dòng)區(qū)占地 / 萬(wàn)平米 ?設(shè)計(jì)時(shí)間 /1999 ?設(shè)計(jì) /BCamp。TA ?市場(chǎng)取向 /在新住宅社區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中引入了傳統(tǒng)街區(qū)設(shè)計(jì)概念 ?開(kāi)發(fā)目標(biāo) /具有獨(dú)特個(gè)性的多戶 TOHO住宅區(qū) 增值舉措 ?社區(qū)廣場(chǎng) ?城市街道景觀 ?小區(qū)良好的步行環(huán)境 ?多功能的零售空間 ?幾處 PocketParks (小 型社區(qū)花園 ) 1 1 社區(qū)步行系統(tǒng) 杰斐遜中心增值舉 措 典型社區(qū)內(nèi)街剖面 城市街道景觀 傳統(tǒng)街區(qū)設(shè)計(jì)概念 1 杰斐遜中心 增值舉措 步行環(huán)境 /小品 PocketParks 多功能 零售空間 2 迪斯尼慶典新城 （佛羅里達(dá)州） 形象 規(guī)模 增值舉措 ?總規(guī)模 /1300公頃 ?啟動(dòng)區(qū)占地 /50萬(wàn) 平米 ?容積率 /約 ?設(shè)計(jì)時(shí)間 /1995 ?設(shè)計(jì) /EDWA ?市場(chǎng)取向 /以美國(guó)小鎮(zhèn)為范本的居住新城 ?開(kāi)發(fā)目標(biāo) /具有美國(guó)傳統(tǒng)小鎮(zhèn)親切氛圍的新型社區(qū) ?傳統(tǒng)的美式建筑風(fēng)格 ?一處集中的功能完善的零售和商業(yè)中心 ?沿中心湖周?chē)膶掗煵降啦贾? ?租船處 /步行街 傳統(tǒng)美式建筑 /園林小品 2 迪斯尼慶典新城增 值舉措 多戶住宅 /組團(tuán)綠化 公共綠地 中心湖 /租船處 3 北園社區(qū) （圣何塞 /加利福尼亞州） 形象 規(guī)模 增值舉措 ?總占地 /25萬(wàn)平米 ?設(shè)計(jì)時(shí)間 /1995 ?設(shè)計(jì) /ROMA事物所 ?市場(chǎng)取向 /較高密度緊湊型多功能社區(qū)中心 ?中央綠地 ?統(tǒng)一的建筑風(fēng)格 ?注重步行尺度的街道 ?公共開(kāi)放的空間 ?精心組織的社區(qū)環(huán)境 3 北園社區(qū)增 值舉措 網(wǎng)格型規(guī)劃 /公共綠地 注重步行尺度的街道 /社區(qū)環(huán)境 統(tǒng)一的美式建筑風(fēng)格 4 蘇珊城 （舊金山 /加利福尼亞州） 形象 規(guī)模 增值舉措 ?啟動(dòng)區(qū)規(guī)模 /10萬(wàn)平米 ?設(shè)計(jì)時(shí)間 /2022 ?設(shè)計(jì) /ROMA事物所 ?市場(chǎng)取向 /新市鎮(zhèn)計(jì)劃 ?開(kāi)發(fā)目標(biāo) /圍繞河濱，形成傳統(tǒng)的獨(dú)立住宅濱水社區(qū) ?游船碼頭 /散步道 /公共開(kāi)放空間 ?統(tǒng)一的沿街商業(yè)店面 ?形成城市起居室的公共空間 ——社區(qū)廣場(chǎng) /會(huì)所 4 蘇珊城增值舉措 游船碼頭 社區(qū)標(biāo)志性建筑 社區(qū)廣場(chǎng)公共開(kāi)放空間 濱水社區(qū)的規(guī)劃 5 第四區(qū) （休斯敦 /得克薩斯州） 形象 規(guī)模 增值舉措 ?總規(guī)模 /50萬(wàn)平米 ?設(shè)計(jì)時(shí)間 /1997 ?設(shè)計(jì) /Stullamp。Lee ?市場(chǎng)取向 /舊城改造，取得新舊建筑的平衡，保持原有城市肌理 ?建筑形式 /材料的統(tǒng)一 ?沿街商業(yè) +住宅復(fù)合功能 ?方格型布局 5 第四區(qū)增值舉 措 方格型規(guī)劃 沿街商業(yè) +住宅復(fù)合功能 建筑形式 /材料的統(tǒng)一 6 Fairwayamp。The Sound （ Twin Waters澳州） 形象 規(guī)模 造鎮(zhèn)舉措 ?總規(guī)模 /157萬(wàn)平米 ?在自然湖面上與高爾夫球場(chǎng)中的居住的小區(qū) ?在自家露臺(tái)上釣魚(yú) /在自家庭院打高爾夫/在自家花園玩耍 ?沖浪沙灘 ?高爾夫 ?原始植被 ?根據(jù)資源不同而形成多種戶型 不同類(lèi)型的房子 Villa Courtyard Premium amp。 Traditional 6 Fairwayamp。The Sound 增值舉措 不同資源的房子 水畔型 公園型 高爾夫生活型 6 Fairwayamp。The Sound 增值舉措 水岸意象 7 形象 規(guī)模 造鎮(zhèn)舉措 ?街區(qū)改造項(xiàng)目 ?設(shè)計(jì)時(shí)間 /1998 ?設(shè)計(jì) /EDW