【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 60建材、裝飾產(chǎn)品 單體三層 中、低檔 較差 10000農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) 三層單體中的一樓 低檔 一般 1000日雜 底商 低檔 一般 130茶莊 底商 低檔 一般 30煙酒 底商 低檔 一般 30家具三層單體中的二、三樓低檔 較差 3000休閑中心底商（二層）、單體二層中檔 良好 1300 1300中餐 底商 低檔 一般 400 400醫(yī)藥 底商 低檔 良好 60醫(yī)療 底商 低檔 一般 6016070本項(xiàng)目周邊現(xiàn)有商業(yè)業(yè)態(tài)調(diào)研餐飲類休閑類12010060業(yè)態(tài)分類生產(chǎn)用品類醫(yī)療保健類家居用品/日用品零售類 4190沿大和路商業(yè)（南至觀天路口，北至萬(wàn)眾城）總建筑面積本項(xiàng)目商業(yè)定位 新商圈現(xiàn)有商業(yè)調(diào)研 新商圈現(xiàn)有商業(yè)業(yè)態(tài)分析： （ 1）整體特點(diǎn)為：規(guī)模較大、分布零散、建筑形式傳統(tǒng)、業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)單調(diào)、商業(yè)氛圍缺乏，經(jīng)營(yíng)情況不佳。 （ 2）生產(chǎn)用品占比最大（ 63％），主體為萬(wàn)眾城，因開張時(shí)間不長(zhǎng)及周邊人流不足，目前情況經(jīng)營(yíng)較差。 （ 3）零售類雖然占了 26％的比重，但其中沒(méi)有服飾類業(yè)態(tài)；構(gòu)成主體主要為低檔家具及農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，客戶量很小。 （ 4）休閑娛樂(lè)類因檔次較低，裝修較差，經(jīng)營(yíng)情況同樣不理想。 （ 5）餐飲類、醫(yī)療保健類占比極小，沒(méi)有服務(wù)類業(yè)態(tài)。 以上分析說(shuō)明，新商圈現(xiàn)有商業(yè)雖然具備了一定的規(guī)模，但無(wú)論從建筑形式、分布特點(diǎn)、業(yè)態(tài)構(gòu)成等方面都難以達(dá)到迅速聚集人氣，形成商業(yè)新熱點(diǎn)，以及彌補(bǔ)觀瀾中、高檔消費(fèi)的空白點(diǎn)的要求。 獨(dú)立占地，與住宅區(qū)通過(guò)生態(tài)景觀帶相互連接，兼顧獨(dú)立性和互動(dòng)性。 本項(xiàng)目商業(yè)定位 本項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)特點(diǎn) 兩面臨街且臨街面長(zhǎng)，展示效果強(qiáng)烈，對(duì)外易于營(yíng)造商業(yè)氣氛。 獨(dú)立大商業(yè)＋流轉(zhuǎn)式內(nèi)街的組合形式，相互帶動(dòng)，相輔相成。 多個(gè)生態(tài)、休閑節(jié)點(diǎn)與商業(yè)街有機(jī)相融，休閑購(gòu)物氛圍濃郁，易于營(yíng)造新都市休閑購(gòu)物文化。 街鋪二樓與大商業(yè)二樓通過(guò)連廊相互連通，對(duì)經(jīng)營(yíng)者能實(shí)現(xiàn)最大限度的資源共享，對(duì)消費(fèi)者能實(shí)現(xiàn)最大的通達(dá)性。 蘇格蘭小鎮(zhèn)式建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格，個(gè)性鮮明，景觀價(jià)值高。 以上特點(diǎn)說(shuō)明，本項(xiàng)目商業(yè)完全具備打造生態(tài)休閑購(gòu)物街區(qū)的硬件條件，能夠成為新商圈綜合功能的主要承擔(dān)者，能夠?yàn)橹?、高檔消費(fèi)提供充分的發(fā)展平臺(tái)。 本項(xiàng)目商業(yè)定位 總體定位： 觀瀾 BCC生態(tài)休閑購(gòu)物街區(qū) 業(yè)態(tài)組合定位： 以零售類為主，餐飲類和休閑娛樂(lè)類為輔，文化類、服務(wù)類、醫(yī)療保健類業(yè)態(tài)適當(dāng)組合。 經(jīng)營(yíng)檔次定位： 以中檔消費(fèi)為主，高檔為輔，少量低檔消費(fèi)（主要為日用品）。 商業(yè)形式定位： 綜合百貨 /綜合性超市（核心主力店）＋商業(yè)步行街 價(jià)值內(nèi)涵定位： 第三生活空間 投資客戶： 觀瀾本地收入較高的投資客（政府公務(wù)員、教師、醫(yī)生等 人士）； 本地經(jīng)商小業(yè)主（也可自用）； 觀瀾外資企業(yè)高級(jí)管理人員； 深圳市內(nèi)投資客及周邊投資客。 自用客戶 : 主力商家：百貨商場(chǎng)或綜合性超市； 品牌專賣店、連鎖店經(jīng)營(yíng)者； 具有一定實(shí)力和經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶。 本項(xiàng)目商業(yè)定位 目標(biāo)客戶定位 本項(xiàng)目街鋪業(yè)態(tài)規(guī)劃 業(yè)態(tài)配比確定 各商圈街鋪業(yè)態(tài)配比匯總表 商 圈 零售類 餐飲類 休閑娛 樂(lè)類 服務(wù)類 文化類 醫(yī)療保 健類 生產(chǎn)用 品類 服飾 家居用品 /日用品 觀瀾老中心區(qū)商圈街鋪 48% 25% 12% 6% 1% 4% 4% 28% 20% 龍華天虹商圈街鋪 48% 18% 14% 6% 0% 7% 7% 20% 28% 龍華佳華商圈街鋪 40% 8% 8% 6% 23% 8% 7% 26% 14% 各商圈平均值 45% 17% 11% 6% 8% 6% 6% 25% 20% 各類比商圈業(yè)態(tài)配比匯總： 總體來(lái)看，各商圈街鋪業(yè)態(tài)構(gòu)成比例比較接近，說(shuō)明類似的市場(chǎng)環(huán)境促使上述商圈形成了一定的共性，整體格局正逐步走向成熟。也就是說(shuō)， 上述商圈街鋪的業(yè)態(tài)配比結(jié)構(gòu)從總體上能夠相對(duì)合理地反映這一類型的市場(chǎng)環(huán)境下各業(yè)態(tài)的供求狀況。 本項(xiàng)目街鋪業(yè)態(tài)規(guī)劃 業(yè)態(tài)配比確定 計(jì)算本項(xiàng)目街鋪各業(yè)態(tài)合理面積： （ 1）根據(jù)各類比商圈街鋪業(yè)態(tài)配比的平均值，計(jì)算新商圈各業(yè)態(tài)合理面積： 計(jì)算方法 ： 新商圈某業(yè)態(tài)面積＝（新商圈現(xiàn)有商業(yè)面積總和＋本項(xiàng)目街鋪面積總和） 各商圈業(yè)態(tài)配比平均值＝（ 16070㎡ ＋ 10651㎡ ） 各商圈某業(yè)態(tài)配比平均值 =26721㎡ 各商圈某業(yè)態(tài)配比平均值 注：本項(xiàng)目街鋪面積總和包括了公共配套中的郵電所（ 150㎡ ）和社區(qū)健康中心（ 120㎡ ）。 服飾家居用品/日用品25% 20%6686 5429項(xiàng)目零售類餐飲類休閑娛樂(lè)類服務(wù)類 文化類醫(yī)療保健類生產(chǎn)用品類各商圈平均值45%17% 11% 6% 8% 6% 6%新商圈各業(yè)態(tài)合理面積（新商圈總面積各商圈平均值）121144585 2979 1604 2090 1709 1640總面積26721 （ 2）反算本項(xiàng)目街鋪各業(yè)態(tài)合理面積： 由：新商圈某業(yè)態(tài)面積＝新商圈現(xiàn)有商業(yè)某業(yè)態(tài)面積＋本項(xiàng)目街鋪某業(yè)態(tài)面積 得：本項(xiàng)目街鋪某業(yè)態(tài)面積＝新商圈某業(yè)態(tài)面積－新商圈現(xiàn)有商業(yè)某業(yè)態(tài)面積 本項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃 街鋪業(yè)態(tài)配比確定 服飾家居用品/日用品6686 54290 41906686 123919071總面積26721160704185 1679 1604 20900 0 120 10060新商圈現(xiàn)有商業(yè)各業(yè)態(tài)實(shí)際面積4190400 13001604 2090 1709 1640新商圈各業(yè)態(tài)合理面積（新商圈總面積各商圈平均值）121144585 29791589 0反算本項(xiàng)目街鋪各業(yè)態(tài)合理面積（新商圈各業(yè)態(tài)合理面積－現(xiàn)有各業(yè)態(tài)實(shí)際面積）7924項(xiàng)目零售類餐飲類休閑娛樂(lè)類服務(wù)類 文化類醫(yī)療保健類生產(chǎn)用品類（ 3）按照面積調(diào)整系數(shù)調(diào)整本項(xiàng)目街鋪各業(yè)態(tài)面積： 由于新商圈現(xiàn)有商業(yè)中，生產(chǎn)用品類及家居用品 /日用品類的實(shí)際面積大大超過(guò)了合理面積（按照類比商圈配比平均值和新商圈現(xiàn)有商業(yè)面積所占權(quán)重計(jì)算，生產(chǎn)用品類 超過(guò)了 9074㎡ ，家具用品 /日用品類 超過(guò)了925㎡ ），造成上一計(jì)算表中本項(xiàng)目街鋪各業(yè)態(tài)合理面積的總和（ 19071㎡ ）超過(guò)了本項(xiàng)目街鋪實(shí)際總面積（ 10651㎡ ），所以必須按照相應(yīng)的調(diào)整系數(shù)對(duì)本項(xiàng)目街鋪合理面積進(jìn)行調(diào)整。 調(diào)整系數(shù)＝本項(xiàng)目街鋪實(shí)際面積（ 10651㎡ ） 247。 本項(xiàng)目街鋪各業(yè)態(tài) 合理面積總和（ 19071㎡ ）＝ 本項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃 街鋪業(yè)態(tài)配比確定 服飾家居用品/日用品6686 12393734 6921065119071總面積896 1167 887 0按系數(shù)（0. 56 ）調(diào)整后的本項(xiàng)目街鋪各業(yè)態(tài)合理面積44262337 9384185 1679 1604 2090 1589 0反算本項(xiàng)目街鋪各業(yè)態(tài)合理面積（新商圈各業(yè)態(tài)合理面積－現(xiàn)有各業(yè)態(tài)實(shí)際面積）7924項(xiàng)目零售類餐飲類休閑娛樂(lè)類服務(wù)類 文化類醫(yī)療保健類生產(chǎn)用品類雖然類比商圈的業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)從總體上能夠相對(duì)合理地反映各業(yè)態(tài)的供求狀況，但從局部來(lái)看，三個(gè)類比商圈中仍然存在某