【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 價(jià) 3329 武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)月報(bào) 23 ? 開(kāi)盤快遞 武漢天地 ?營(yíng)銷及銷售 1月 11日開(kāi)盤，本次推出 50套房源，銷售 23套，實(shí)現(xiàn)均價(jià) 11926元 /平米，開(kāi)盤銷售率為 46%； 整體面價(jià) 8500元 /平米 — 19000元 /平米，實(shí)際銷售價(jià)格8500元 /平米 — 13000元 /平米； 開(kāi)盤優(yōu)惠政策： 8500起價(jià)，較之前期 10000元 /平米起價(jià)有所下調(diào)。 ?點(diǎn)評(píng)： 作為本市標(biāo)桿樓盤，在宏觀經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變、房地產(chǎn)市場(chǎng)拐變以及瑞安地產(chǎn)股價(jià)大幅縮水等諸多不利因素之下，尤其是在漢口中心區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于價(jià)格跟價(jià)值重新匹配之際，武漢天地二期樓盤此次開(kāi)盤成交價(jià)格明顯低于一期。另外二期 A10地塊與二橋較近，噪音問(wèn)題突出。 開(kāi)發(fā)商 武漢瑞安天地房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 地址 武漢市江岸區(qū)永 清街 總建筑面積 145萬(wàn)平方米 建筑形態(tài) 多層、小高層 此次推案 本期套數(shù) 197 本期累計(jì)備案 套數(shù) 24 銷售報(bào)價(jià) 11462 武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)月報(bào) 24 ? 新盤數(shù)據(jù) 房型 單位數(shù)（套） 房型配比 房型面積（ M2） 套數(shù) 比例（ %） 一房 104 4055 104 % 二房 1016 6070 112 % 7080 129 % 80100 707 % 100112 68 % 三房 518 8090 72 % 100120 62 % 120140 328 % 150160 54 % 160170 2 % 四房 77 150160 64 % 160180 11 % 300 2 % 合計(jì) 1715 1715 100% 新開(kāi)盤房型分析 ? 本月實(shí)際新開(kāi)項(xiàng)目共推出 1715套住宅，其中，二房推案 1016套，占總供應(yīng)量的 59%，三房推案 369套，占比 30%，二房和三房產(chǎn)品依舊是市場(chǎng)供應(yīng)的主要推力。此外，四房也有少量供應(yīng)，主要來(lái)源于百步亭現(xiàn)代城和愛(ài)家國(guó)際華城上市。而一房的供應(yīng)數(shù)量環(huán)比上月出現(xiàn)大幅增加，其主要供應(yīng)來(lái)源幸福陽(yáng)光和兩湖總都（二期） 4055平米的 1房的上市，占據(jù)市場(chǎng)供應(yīng)的 %。 武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)月報(bào) 25 ? 新盤數(shù)據(jù) 環(huán)線房型供應(yīng)分析 ? 12月，一環(huán)內(nèi)僅有 1個(gè)項(xiàng)目入市。武漢天地位武漢市漢口中心城區(qū)永清地塊，東臨長(zhǎng)江，有著良好的江景資源，地理位置極好，配套成熟。本次二期開(kāi)盤共推出 197套，其中以 3房為市場(chǎng)供應(yīng)的主力產(chǎn)品，大多集中在 120140平米的面積段中，而二房的新增供應(yīng)大多集中在 90112平米的面積中，新增供應(yīng)以三房產(chǎn)品為主。 ? 一二環(huán)間的供應(yīng)來(lái)源于兩湖總督和愛(ài)家國(guó)際華城的入市。兩湖總督的推案以 79100平米的 2房產(chǎn)品為主， 武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)月報(bào) 26 ? 新盤數(shù)據(jù) 新盤房型分析 ? 從上表中可以看出， 12月份二三環(huán)，二房成為市場(chǎng)供應(yīng)的主力產(chǎn)品，大多集中在 80100平米的面積段中，而三房的新增供應(yīng)大多集中在 120140平米的面積中，新增供應(yīng)以二房和三房產(chǎn)品為主。而本月幸福陽(yáng)光的入市使得一房產(chǎn)品的供應(yīng)有所增加，主要集中在 4455平米的面積段中。 ? 本月三環(huán)外的區(qū)域的二房的供應(yīng)成交市場(chǎng)供應(yīng)的主力，衍生領(lǐng)袖城的加推入市推高二房的市場(chǎng)供應(yīng)。二房的新增供應(yīng)的面積段主要集中在 8095平米的面積段。 武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)月報(bào) 27 ? 新盤數(shù)據(jù) 區(qū)域房型供應(yīng)分析 ? 12月份三環(huán)外上市房源主要來(lái)源于萬(wàn)科高爾夫的入市，萬(wàn)科高爾夫的加推入市推高二房的市場(chǎng)供應(yīng)。二房的新增供應(yīng)的面積段主要集中在 8090平米的面積段，另有少數(shù) 120140的 3房供應(yīng)。 武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)月報(bào) 28 項(xiàng)目名稱 1房 2房 3房 4房 面積段（ m2） 供應(yīng)量（套） 面積段（ m2） 供應(yīng)量（套） 面積段（ m2） 供應(yīng)量（套） 面積段（ m2） 供應(yīng)量（套） 兩湖總都（二期） 40— 50 42 70— 100 153 150— 160 54 愛(ài)家國(guó)際華城 130140 55 150160 28 武漢天地二期 92112 88 120140 107 300 2 幸福陽(yáng)光 4455 62 6090 130 105122 42 中建康城 80100 164 120140 128 160180 11 百步亭現(xiàn)代城 8090 65 110120 20 150160 36 衍生領(lǐng)袖城 8095 154 120140 38 萬(wàn)科魅力之城 60 72 86 72 萬(wàn)科高爾夫 8090 190 160170 2 ? 新盤數(shù)據(jù) 樓盤供應(yīng)明細(xì)表 武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)月報(bào) 29 地 武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)月報(bào) 30 ?土地供應(yīng)量大幅提升 1月份武漢是土地交易中心共公布了兩個(gè)土地交易公告，即 2022年第 1號(hào)公告和 2022年第 2號(hào)公告。這兩個(gè)土地交易公告共有 18幅地塊，總占地面積為 ，規(guī)劃建筑面積達(dá)到 272萬(wàn)方，供應(yīng)規(guī)模在武漢土地交易歷史上較為罕見(jiàn)。 ?工業(yè)用地嶄露頭角 在 09年第一次公告中又 5幅工業(yè)地塊，怵然土地面積為 ，這標(biāo)志著工業(yè)用地招拍掛已經(jīng)被納入武漢土地出讓的正常軌道。另一方面，大規(guī)模的工業(yè)用地出讓也傳達(dá)給市場(chǎng)政府的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向。 ?市場(chǎng)成交進(jìn)一步回復(fù) 雖然和前幾次土地出讓一樣，除延期土地外，其余地塊全部成交。但一個(gè)明顯變化就是，此次土地出讓中延期地塊的占比有明顯下降。作為武漢市政府降低流拍率的一種特殊手段，延期地塊的減少，也體現(xiàn)了開(kāi)發(fā)商對(duì)土地需求態(tài)度的轉(zhuǎn)變。 ? 綜述： 武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)月報(bào) 31 ? 土地供應(yīng)分析 ? 武漢市 1月份共推出 18幅土地，總出讓土地面積達(dá)到 108萬(wàn)方，相較與 07年 2月份武漢市第一次土地公告土地供應(yīng)規(guī)模上升了 483%。供應(yīng)量之所以會(huì)大幅提升原因來(lái)自于兩個(gè)方面：一方面 08年樓市的冷淡使得土地市場(chǎng)也較為冷清，這就是政府土地供應(yīng)計(jì)劃遭到縮減，這部分計(jì)劃縮減相信會(huì)在 09年得到補(bǔ)償；另一方面，土地市場(chǎng)的低迷，使得政府財(cái)政收入大減，政府希望通過(guò)增加供應(yīng)量，來(lái)提升財(cái)政收入。 ? 土地供應(yīng)大幅放量 武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)月報(bào) 32 ? 土地供應(yīng)分析 ? 從供應(yīng)結(jié)構(gòu)上看，商住類用地的供應(yīng)比例最高占到整體供應(yīng)比例的 39%，這也反映了綜合類房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)是目前市場(chǎng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主流。其次是工業(yè)地塊，隨著土地市場(chǎng)市場(chǎng)話程度的提高，工業(yè)土地的招拍掛也開(kāi)始出現(xiàn)在武漢的土地市場(chǎng)上。 ? 工業(yè)用地三分市場(chǎng) 武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)月報(bào) 33 ? 土地供應(yīng)分析 ? 從區(qū)域結(jié)構(gòu)來(lái)看， 1月江岸區(qū)土地供應(yīng)的比重最大，占到全市的 39%，而在江岸去的土地供應(yīng)中，幾乎全市后湖片區(qū)的土地供應(yīng)，這也體現(xiàn)了武漢市政府建設(shè)居住新區(qū)的要求，加大后湖片房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)，從而起到人口導(dǎo)入的效果。 ? 居住新區(qū)導(dǎo)向明確 武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)月報(bào) 34 ? 土地成交分析 ? 2022年 2月，武漢市土地公開(kāi)交易市場(chǎng)共有 15宗土地成交，成交總建設(shè)用地面積為 ，環(huán)比上升 249%。；成交的規(guī)劃建筑面積約為 ，環(huán)比上升 150%。土地市場(chǎng)成交量出現(xiàn)回升，成交宗數(shù)和成交面積環(huán)比均出現(xiàn)反彈。這一方面和供應(yīng)量的大幅提升有關(guān)，另一方面也表明武漢市場(chǎng)仍有較大的土地需求，需要政府積極的引導(dǎo)。 ? 土地成交漲勢(shì)明顯 武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)月報(bào) 35 ? 土地成交分析 ? 2022年 2月，成交宗地中平均單幅土地成交面積為 /塊，平均單幅成交金額為 /塊，環(huán)比 08年 12月的 萬(wàn)方 /塊和 /塊，下降較大，土地單價(jià)和樓面地價(jià)也有較大的下降。 12月高價(jià)的大幅商業(yè)用地成交對(duì)土地整體成交價(jià)格拉升較大，價(jià)格的回歸只是時(shí)間問(wèn)題。 ? 土地價(jià)格回歸 武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)月報(bào) 36 ? 土地成交分析 臨界線 ? 雖然 09年 2月份的土地出讓和前幾次土地出讓一樣，除延期土地外，其余地塊全部成交。但一個(gè)明顯變化就是，此次土地出讓中延期地塊的占比有明顯下降。作為武漢市政府降低流拍率的一種特殊手段，延期地塊的減少，也體現(xiàn)了開(kāi)發(fā)商對(duì)土地需求態(tài)度的轉(zhuǎn)變。 ? 熱力指數(shù)的平穩(wěn)回歸內(nèi)涵 武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)月報(bào) 37 ? 成交情況一覽 地塊編號(hào) 土地位置 凈用地面積 （㎡） 土地用途 容積率 建筑面積 競(jìng)得人 總價(jià) (萬(wàn)元 ) P（ 2022） 001號(hào) 武昌區(qū)中北路 23號(hào) 46744 公共設(shè)施、住 宅 控制在 武漢中北經(jīng)濟(jì)發(fā)展有限公司 84200 P（ 2022） 002號(hào) 硚口區(qū)操場(chǎng)角 37933 居住兼容商業(yè) 金融業(yè) 平均控制在 武漢華通置業(yè)發(fā)展有限公司 42600 P（ 2022） 003號(hào) 江漢區(qū)新華路 294號(hào) 1500 居住兼容商業(yè) / 19567 延期 P（ 2022） 004號(hào) 硚口區(qū)長(zhǎng)豐永 利村 工業(yè) 1 武漢市硚口永 利實(shí)業(yè)公司 380 P（ 2022） 005號(hào) 江岸區(qū)后湖鄉(xiāng) 石橋村 工業(yè) 控制在 － 延期 P（ 2022） 006號(hào) 漢陽(yáng)區(qū)黃金口工業(yè)園西北片 40507 工業(yè) 控制在 40507 武漢漢陽(yáng)黃金口工業(yè)園區(qū)投資開(kāi)發(fā)有限公司 2990 P（ 2022） 007號(hào) 硚口區(qū)長(zhǎng)豐鄉(xiāng) 東風(fēng)村 3752 工業(yè) 武漢市硚口文 教用品廠 300 P（ 2022） 008號(hào) 江岸區(qū)諶家譏 先鋒村 工業(yè) 控制在 武漢市楚韻服飾有限責(zé)任公司 1560 P（ 2022） 009號(hào) 武昌區(qū)中北路 車家?guī)X 6205 商業(yè)金融業(yè) 控制在 湖北國(guó)新置業(yè) 有限