【文章內容簡介】 價 3329 武漢房地產市場月報 23 ? 開盤快遞 武漢天地 ?營銷及銷售 1月 11日開盤，本次推出 50套房源，銷售 23套，實現(xiàn)均價 11926元 /平米，開盤銷售率為 46%； 整體面價 8500元 /平米 — 19000元 /平米，實際銷售價格8500元 /平米 — 13000元 /平米； 開盤優(yōu)惠政策： 8500起價，較之前期 10000元 /平米起價有所下調。 ?點評： 作為本市標桿樓盤，在宏觀經(jīng)濟轉變、房地產市場拐變以及瑞安地產股價大幅縮水等諸多不利因素之下，尤其是在漢口中心區(qū)房地產市場正處于價格跟價值重新匹配之際，武漢天地二期樓盤此次開盤成交價格明顯低于一期。另外二期 A10地塊與二橋較近，噪音問題突出。 開發(fā)商 武漢瑞安天地房地產發(fā)展有限公司 地址 武漢市江岸區(qū)永 清街 總建筑面積 145萬平方米 建筑形態(tài) 多層、小高層 此次推案 本期套數(shù) 197 本期累計備案 套數(shù) 24 銷售報價 11462 武漢房地產市場月報 24 ? 新盤數(shù)據(jù) 房型 單位數(shù)（套） 房型配比 房型面積（ M2） 套數(shù) 比例（ %） 一房 104 4055 104 % 二房 1016 6070 112 % 7080 129 % 80100 707 % 100112 68 % 三房 518 8090 72 % 100120 62 % 120140 328 % 150160 54 % 160170 2 % 四房 77 150160 64 % 160180 11 % 300 2 % 合計 1715 1715 100% 新開盤房型分析 ? 本月實際新開項目共推出 1715套住宅，其中，二房推案 1016套，占總供應量的 59%，三房推案 369套，占比 30%，二房和三房產品依舊是市場供應的主要推力。此外，四房也有少量供應，主要來源于百步亭現(xiàn)代城和愛家國際華城上市。而一房的供應數(shù)量環(huán)比上月出現(xiàn)大幅增加，其主要供應來源幸福陽光和兩湖總都（二期） 4055平米的 1房的上市，占據(jù)市場供應的 %。 武漢房地產市場月報 25 ? 新盤數(shù)據(jù) 環(huán)線房型供應分析 ? 12月，一環(huán)內僅有 1個項目入市。武漢天地位武漢市漢口中心城區(qū)永清地塊，東臨長江，有著良好的江景資源，地理位置極好，配套成熟。本次二期開盤共推出 197套，其中以 3房為市場供應的主力產品，大多集中在 120140平米的面積段中，而二房的新增供應大多集中在 90112平米的面積中，新增供應以三房產品為主。 ? 一二環(huán)間的供應來源于兩湖總督和愛家國際華城的入市。兩湖總督的推案以 79100平米的 2房產品為主， 武漢房地產市場月報 26 ? 新盤數(shù)據(jù) 新盤房型分析 ? 從上表中可以看出， 12月份二三環(huán)，二房成為市場供應的主力產品，大多集中在 80100平米的面積段中，而三房的新增供應大多集中在 120140平米的面積中，新增供應以二房和三房產品為主。而本月幸福陽光的入市使得一房產品的供應有所增加，主要集中在 4455平米的面積段中。 ? 本月三環(huán)外的區(qū)域的二房的供應成交市場供應的主力，衍生領袖城的加推入市推高二房的市場供應。二房的新增供應的面積段主要集中在 8095平米的面積段。 武漢房地產市場月報 27 ? 新盤數(shù)據(jù) 區(qū)域房型供應分析 ? 12月份三環(huán)外上市房源主要來源于萬科高爾夫的入市，萬科高爾夫的加推入市推高二房的市場供應。二房的新增供應的面積段主要集中在 8090平米的面積段，另有少數(shù) 120140的 3房供應。 武漢房地產市場月報 28 項目名稱 1房 2房 3房 4房 面積段（ m2） 供應量（套） 面積段（ m2） 供應量（套） 面積段（ m2） 供應量（套） 面積段（ m2） 供應量（套） 兩湖總都（二期） 40— 50 42 70— 100 153 150— 160 54 愛家國際華城 130140 55 150160 28 武漢天地二期 92112 88 120140 107 300 2 幸福陽光 4455 62 6090 130 105122 42 中建康城 80100 164 120140 128 160180 11 百步亭現(xiàn)代城 8090 65 110120 20 150160 36 衍生領袖城 8095 154 120140 38 萬科魅力之城 60 72 86 72 萬科高爾夫 8090 190 160170 2 ? 新盤數(shù)據(jù) 樓盤供應明細表 武漢房地產市場月報 29 地 武漢房地產市場月報 30 ?土地供應量大幅提升 1月份武漢是土地交易中心共公布了兩個土地交易公告，即 2022年第 1號公告和 2022年第 2號公告。這兩個土地交易公告共有 18幅地塊，總占地面積為 ，規(guī)劃建筑面積達到 272萬方，供應規(guī)模在武漢土地交易歷史上較為罕見。 ?工業(yè)用地嶄露頭角 在 09年第一次公告中又 5幅工業(yè)地塊，怵然土地面積為 ，這標志著工業(yè)用地招拍掛已經(jīng)被納入武漢土地出讓的正常軌道。另一方面，大規(guī)模的工業(yè)用地出讓也傳達給市場政府的產業(yè)導向。 ?市場成交進一步回復 雖然和前幾次土地出讓一樣，除延期土地外，其余地塊全部成交。但一個明顯變化就是，此次土地出讓中延期地塊的占比有明顯下降。作為武漢市政府降低流拍率的一種特殊手段，延期地塊的減少，也體現(xiàn)了開發(fā)商對土地需求態(tài)度的轉變。 ? 綜述： 武漢房地產市場月報 31 ? 土地供應分析 ? 武漢市 1月份共推出 18幅土地，總出讓土地面積達到 108萬方，相較與 07年 2月份武漢市第一次土地公告土地供應規(guī)模上升了 483%。供應量之所以會大幅提升原因來自于兩個方面：一方面 08年樓市的冷淡使得土地市場也較為冷清，這就是政府土地供應計劃遭到縮減，這部分計劃縮減相信會在 09年得到補償；另一方面，土地市場的低迷，使得政府財政收入大減，政府希望通過增加供應量，來提升財政收入。 ? 土地供應大幅放量 武漢房地產市場月報 32 ? 土地供應分析 ? 從供應結構上看，商住類用地的供應比例最高占到整體供應比例的 39%，這也反映了綜合類房地產項目開發(fā)是目前市場房地產開發(fā)的主流。其次是工業(yè)地塊，隨著土地市場市場話程度的提高，工業(yè)土地的招拍掛也開始出現(xiàn)在武漢的土地市場上。 ? 工業(yè)用地三分市場 武漢房地產市場月報 33 ? 土地供應分析 ? 從區(qū)域結構來看， 1月江岸區(qū)土地供應的比重最大，占到全市的 39%，而在江岸去的土地供應中，幾乎全市后湖片區(qū)的土地供應，這也體現(xiàn)了武漢市政府建設居住新區(qū)的要求，加大后湖片房地產市場的供應，從而起到人口導入的效果。 ? 居住新區(qū)導向明確 武漢房地產市場月報 34 ? 土地成交分析 ? 2022年 2月，武漢市土地公開交易市場共有 15宗土地成交，成交總建設用地面積為 ，環(huán)比上升 249%。；成交的規(guī)劃建筑面積約為 ，環(huán)比上升 150%。土地市場成交量出現(xiàn)回升，成交宗數(shù)和成交面積環(huán)比均出現(xiàn)反彈。這一方面和供應量的大幅提升有關，另一方面也表明武漢市場仍有較大的土地需求，需要政府積極的引導。 ? 土地成交漲勢明顯 武漢房地產市場月報 35 ? 土地成交分析 ? 2022年 2月，成交宗地中平均單幅土地成交面積為 /塊，平均單幅成交金額為 /塊，環(huán)比 08年 12月的 萬方 /塊和 /塊，下降較大，土地單價和樓面地價也有較大的下降。 12月高價的大幅商業(yè)用地成交對土地整體成交價格拉升較大，價格的回歸只是時間問題。 ? 土地價格回歸 武漢房地產市場月報 36 ? 土地成交分析 臨界線 ? 雖然 09年 2月份的土地出讓和前幾次土地出讓一樣，除延期土地外，其余地塊全部成交。但一個明顯變化就是，此次土地出讓中延期地塊的占比有明顯下降。作為武漢市政府降低流拍率的一種特殊手段，延期地塊的減少，也體現(xiàn)了開發(fā)商對土地需求態(tài)度的轉變。 ? 熱力指數(shù)的平穩(wěn)回歸內涵 武漢房地產市場月報 37 ? 成交情況一覽 地塊編號 土地位置 凈用地面積 （㎡） 土地用途 容積率 建筑面積 競得人 總價 (萬元 ) P（ 2022） 001號 武昌區(qū)中北路 23號 46744 公共設施、住 宅 控制在 武漢中北經(jīng)濟發(fā)展有限公司 84200 P（ 2022） 002號 硚口區(qū)操場角 37933 居住兼容商業(yè) 金融業(yè) 平均控制在 武漢華通置業(yè)發(fā)展有限公司 42600 P（ 2022） 003號 江漢區(qū)新華路 294號 1500 居住兼容商業(yè) / 19567 延期 P（ 2022） 004號 硚口區(qū)長豐永 利村 工業(yè) 1 武漢市硚口永 利實業(yè)公司 380 P（ 2022） 005號 江岸區(qū)后湖鄉(xiāng) 石橋村 工業(yè) 控制在 － 延期 P（ 2022） 006號 漢陽區(qū)黃金口工業(yè)園西北片 40507 工業(yè) 控制在 40507 武漢漢陽黃金口工業(yè)園區(qū)投資開發(fā)有限公司 2990 P（ 2022） 007號 硚口區(qū)長豐鄉(xiāng) 東風村 3752 工業(yè) 武漢市硚口文 教用品廠 300 P（ 2022） 008號 江岸區(qū)諶家譏 先鋒村 工業(yè) 控制在 武漢市楚韻服飾有限責任公司 1560 P（ 2022） 009號 武昌區(qū)中北路 車家?guī)X 6205 商業(yè)金融業(yè) 控制在 湖北國新置業(yè) 有限