【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 簽名： 年 月 日總經(jīng)理意見： 簽名： 年 月 日 備注：評(píng)審會(huì)議紀(jì)要應(yīng)附于本表之后。如有需要，可另附他表項(xiàng)目策劃業(yè)務(wù)總流程項(xiàng)目開發(fā)工作指導(dǎo)書差異化競(jìng)爭(zhēng)策略項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃主要節(jié)點(diǎn)贏利模式確定項(xiàng)目發(fā)展策略產(chǎn)品建議書總體成本控制目標(biāo)項(xiàng)目主題定位工程、成本、營(yíng)銷、物業(yè)等專業(yè)配合概念設(shè)計(jì)研究初步產(chǎn)品建議價(jià)格定位 客戶定位政策法律環(huán)境分析區(qū)域市場(chǎng)分析項(xiàng)目概況分析區(qū)域規(guī)劃分析項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)計(jì)劃指導(dǎo)書項(xiàng)目策劃. 作業(yè)目的. 根據(jù)公司項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)決策，完成項(xiàng)目的市場(chǎng)定位、產(chǎn)品建議。. 作業(yè)依據(jù). 項(xiàng)目可行性分析報(bào)告，獲取的土地技術(shù)指標(biāo)。. 決策崗位：總經(jīng)理：項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)計(jì)劃指導(dǎo)書的簽發(fā)。. 主管崗位：投資發(fā)展副總：協(xié)調(diào)各部門開展工作。. 主辦崗位：投資發(fā)展中心：負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃指導(dǎo)書的編寫。. 協(xié)調(diào)崗位：公司各相關(guān)部門：負(fù)責(zé)相應(yīng)內(nèi)容的編制。. 工作程序. 投資發(fā)展中心提交的《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》是本階段產(chǎn)品策劃的輸入。. 工作準(zhǔn)備. 客戶服務(wù)中心項(xiàng)目銷售組安排調(diào)研時(shí)應(yīng)事先與投資發(fā)展中心、主管副總協(xié)調(diào)和溝通。. 工作展開前，項(xiàng)目案場(chǎng)經(jīng)理應(yīng)組織銷售組成員準(zhǔn)備以下文件：. 《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》。. 過往同類項(xiàng)目的《項(xiàng)目產(chǎn)品建議書》。. 調(diào)研工作實(shí)施. 項(xiàng)目案場(chǎng)銷售成員查閱并熟悉《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》、觀察各方面的工作現(xiàn)狀、現(xiàn)象和活動(dòng)獲取項(xiàng)目相關(guān)信息。. 項(xiàng)目案場(chǎng)銷售人員實(shí)施關(guān)于目標(biāo)客戶群體、產(chǎn)品主題、產(chǎn)品形態(tài)和產(chǎn)品各建設(shè)指標(biāo)的調(diào)研。. 每次調(diào)研完成后，項(xiàng)目案場(chǎng)銷售部必須完成一份《市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告》，由項(xiàng)目案場(chǎng)銷售經(jīng)理審核并保證調(diào)研報(bào)告的正確性和完整性。提交客服中心經(jīng)理，報(bào)告內(nèi)容應(yīng)包括：. 調(diào)研的目的和范圍。. 調(diào)研組成員。. 調(diào)研日期。. 調(diào)研所依據(jù)的文件。. 調(diào)研結(jié)果表述。. 調(diào)研結(jié)果分析、小結(jié)。. 投資發(fā)展中心針對(duì)調(diào)研中的表述和結(jié)論性意見，提出修正性措施，形成《市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告及初步產(chǎn)品建議書》，經(jīng)投資發(fā)展中心經(jīng)理審核修正，主管副總確認(rèn)。. 由投資發(fā)展中心向研發(fā)中心提交《初步項(xiàng)目產(chǎn)品建議書》，供進(jìn)行項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)。. 概念設(shè)計(jì)確認(rèn)后，由投資發(fā)展中心、研發(fā)中心共同向成本管理中心提交《初步項(xiàng)目產(chǎn)品建議書》及項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)成果，由成本管理中心進(jìn)行新項(xiàng)目建安成本概算，概算后提交財(cái)務(wù)管理中心進(jìn)行新項(xiàng)目完全成本概算及經(jīng)營(yíng)指標(biāo)及資金要求概算。. 經(jīng)新項(xiàng)目成本概算后，由投資發(fā)展中心據(jù)概念設(shè)計(jì)研究、新項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成本概算等資料組織編寫《項(xiàng)目產(chǎn)品建議書》。. 《項(xiàng)目產(chǎn)品建議書》經(jīng)主管副總確認(rèn)后，投資發(fā)展中心組織研發(fā)中心、客服中心、成本管理中心、財(cái)務(wù)管理中心向公司總經(jīng)理匯報(bào)。公司總經(jīng)理最終批準(zhǔn)，由投資發(fā)展中心提交研發(fā)中心、客服中心，供研發(fā)中心進(jìn)行設(shè)計(jì)招標(biāo)；供項(xiàng)目部編寫《項(xiàng)目開發(fā)工作指導(dǎo)書》。. 項(xiàng)目商業(yè)部份的產(chǎn)品建議按《產(chǎn)品建議書（商業(yè)部份）作業(yè)指引》執(zhí)行。. 《產(chǎn)品建議書》定稿后，根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)展對(duì)其所做的補(bǔ)充及修訂，以會(huì)議紀(jì)要等形式備案，并提供萬創(chuàng)公司作為設(shè)計(jì)輸入資料。. 分期開發(fā)的項(xiàng)目，每期的產(chǎn)品建議視項(xiàng)目具體情況，可按以上程序進(jìn)行，或在原《產(chǎn)品建議書》基礎(chǔ)上修訂完善。初步產(chǎn)品定位建議書（模版）項(xiàng)目定位l 潛在消費(fèi)者背景資料分析l 潛在消費(fèi)者產(chǎn)品需求對(duì)比分析l 市場(chǎng)現(xiàn)狀產(chǎn)品定位l 類型：生活設(shè)計(jì)、形象定位l 檔次風(fēng)格：價(jià)格定位、建筑風(fēng)格定位l 建筑比例建議：建筑類型比例面積（萬平方米）套數(shù)（平方米）合計(jì) 預(yù)期價(jià)格（采用可類比物業(yè)加權(quán)比較法） 注意營(yíng)造的要點(diǎn)l 交通設(shè)施l 環(huán)境l 小區(qū)配套l 物業(yè)管理服務(wù) 經(jīng)營(yíng)模式的考慮l 住宅部分l 公建部分l 物業(yè)服務(wù)模式的提升 機(jī)構(gòu)潛在消費(fèi)建議l 機(jī)構(gòu)消費(fèi)者類型l 使用目的l 產(chǎn)品需求 概念設(shè)計(jì)階段工作重點(diǎn)l 工作目的l 工作重點(diǎn) 開發(fā)節(jié)奏項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)計(jì)劃指導(dǎo)書基本內(nèi)容主要章節(jié)細(xì)分章節(jié)項(xiàng)目概況用地自然條件及分析用地社會(huì)條件及分析公司內(nèi)部資源及環(huán)境分析市場(chǎng)分析和市場(chǎng)定位市場(chǎng)現(xiàn)狀SWOT分析明確目標(biāo)市場(chǎng)挖掘差別優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品建議、概念設(shè)計(jì)產(chǎn)品建議書概念設(shè)計(jì)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃利潤(rùn)計(jì)劃銷售計(jì)劃資金計(jì)劃人力資源計(jì)劃開發(fā)控制計(jì)劃項(xiàng)目總體控制計(jì)劃開工準(zhǔn)備計(jì)劃開發(fā)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃成本控制計(jì)劃各部門工作結(jié)點(diǎn)計(jì)劃建設(shè)項(xiàng)目報(bào)批工作流程.土地投標(biāo)流程現(xiàn)場(chǎng)踏勘獲得土地招標(biāo)文件和相關(guān)技術(shù)指標(biāo)市場(chǎng)調(diào)查配套調(diào)查產(chǎn)品定位初步確定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的技術(shù)指標(biāo)投標(biāo)準(zhǔn)備會(huì)議投標(biāo)申請(qǐng)資料準(zhǔn)備參加投標(biāo)需求預(yù)測(cè)價(jià)格預(yù)測(cè)營(yíng)銷方案預(yù)測(cè)客戶服務(wù)中心產(chǎn)品研發(fā)中心委托設(shè)計(jì)單位進(jìn)行方案設(shè)計(jì)項(xiàng)目拓展中心客戶、產(chǎn)品定位測(cè)算報(bào)價(jià)范圍、敏感性分析工程管理中心負(fù)責(zé)工程管理方面的投標(biāo)文件編寫成本結(jié)算中心開發(fā)成本的測(cè)算財(cái)務(wù)管理中心銀行資信證明資料整理行政人事中心企業(yè)簡(jiǎn)介及相關(guān)的資料主管副總在向總經(jīng)理匯報(bào)和商討最終投標(biāo)報(bào)價(jià)投標(biāo)申請(qǐng)資料準(zhǔn)備參加投標(biāo)土地投標(biāo). 作業(yè)目的：土地投標(biāo)分為商務(wù)標(biāo)和技術(shù)標(biāo)兩大部分。其中商務(wù)標(biāo)包括投標(biāo)報(bào)價(jià)、開發(fā)企業(yè)資質(zhì)、企業(yè)簡(jiǎn)介、從業(yè)業(yè)績(jī)、銀行資信、可行性報(bào)告等內(nèi)容。由于商務(wù)標(biāo)在整個(gè)投標(biāo)評(píng)分系統(tǒng)中所占的比重往往達(dá)70%左右，因此能否編制好商務(wù)標(biāo)是投標(biāo)成敗的關(guān)鍵。. 作業(yè)依據(jù)：政府土地管理部門發(fā)布的土地公開招投標(biāo)信息、招標(biāo)文件、公司年度開發(fā)計(jì)劃。. 決策崗位： 總經(jīng)理：負(fù)責(zé)土地投標(biāo)書的批準(zhǔn)和簽發(fā)。. 主管崗位： 主管副總：向總經(jīng)理匯報(bào)并商量決定投標(biāo)報(bào)價(jià)，負(fù)責(zé)投標(biāo)文件的最后審定。. 協(xié)管崗位： 財(cái)務(wù)經(jīng)理：對(duì)財(cái)務(wù)部提供信息資料的真實(shí)性負(fù)責(zé)，對(duì)籌資方案的可靠性負(fù)責(zé)。. 主辦崗位： 投資發(fā)展中心：負(fù)責(zé)向各相關(guān)崗位提出投標(biāo)書所需信息資料收集的具體要求，并負(fù)責(zé)按時(shí)匯總，編制商務(wù)標(biāo)的標(biāo)書，校核商務(wù)標(biāo)和技術(shù)標(biāo)的連貫性和一致性。負(fù)責(zé)投標(biāo)文件與招標(biāo)文件的符合性,組織各相關(guān)部門對(duì)投標(biāo)結(jié)果進(jìn)行評(píng)估。. 協(xié)辦崗位： 財(cái)務(wù)管理中心，成本管理中心，產(chǎn)品研發(fā)中心、工程管理中心，客戶服務(wù)中心、物業(yè)公司、行政人事中心：按招標(biāo)文件的要求，按時(shí)提供書面的資料信息，并對(duì)其真實(shí)性、客觀性及準(zhǔn)確性負(fù)責(zé)。. 緊前工作條件：獲得土地招標(biāo)文件和相關(guān)技術(shù)指標(biāo)要求。. 作業(yè)描述. 5．1組織現(xiàn)場(chǎng)踏勘由主管副總召集，本主辦崗位組織，各協(xié)辦崗位參加（詳見作業(yè)指導(dǎo)書《土地狀況調(diào)查》）。其中營(yíng)銷策劃重點(diǎn)對(duì)現(xiàn)時(shí)周邊市場(chǎng)情況進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查，完成市場(chǎng)分析、市場(chǎng)預(yù)測(cè)，以及未來開發(fā)項(xiàng)目的產(chǎn)品定位（主管副總認(rèn)為有必要時(shí)，市場(chǎng)調(diào)研業(yè)務(wù)可安排營(yíng)銷策劃崗位委托專業(yè)咨詢公司進(jìn)行）。土地開發(fā)重點(diǎn)對(duì)地塊及四周一定范圍內(nèi)的道路交通、建筑朝向、市政及公建配套狀況、城市建設(shè)規(guī)劃等情況進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查，初步確定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的技術(shù)指標(biāo)。. 5．2投標(biāo)準(zhǔn)備會(huì)議. 主管副總召集上述所有崗位舉行投標(biāo)準(zhǔn)備會(huì)議，按投標(biāo)期限制訂工作計(jì)劃并布置任務(wù)，各崗位明確責(zé)任、分工，在限定期限內(nèi)把編寫的文件經(jīng)本部門負(fù)責(zé)人審核后匯總到本主辦崗位。本主辦崗位應(yīng)收集整理答疑問題，參加招投標(biāo)答疑會(huì)，做好詳細(xì)記錄并組織相關(guān)崗位討論，制定相應(yīng)對(duì)策。. 5．3各崗位責(zé)任和分工. 客戶服務(wù)中心：根據(jù)周邊市場(chǎng)情況進(jìn)行市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)和平均售價(jià)預(yù)測(cè)；提交初步營(yíng)銷方案、銷售成本和資金回籠計(jì)劃。. 產(chǎn)品研發(fā)中心：根據(jù)招標(biāo)文件要求，委托設(shè)計(jì)單位進(jìn)行方案設(shè)計(jì)。. 投資發(fā)展中心：負(fù)責(zé)研究客戶和產(chǎn)品的定位，據(jù)此對(duì)規(guī)劃方案（技術(shù)標(biāo)）提出設(shè)計(jì)要求，測(cè)估本公司的投標(biāo)報(bào)價(jià)范圍，并對(duì)土地投標(biāo)價(jià)格作敏感性分析。. 通過各種途徑了解競(jìng)標(biāo)對(duì)手的情況，收集與該土地招投標(biāo)有關(guān)的各項(xiàng)信息，及時(shí)反饋給各負(fù)責(zé)部門。向各負(fù)責(zé)部門催辦其部門和崗位負(fù)責(zé)提交的投標(biāo)文件資料，按照招標(biāo)文件規(guī)定的格式編制投標(biāo)書。負(fù)責(zé)投標(biāo)文件封面、封底和內(nèi)容排板的設(shè)計(jì)，印刷和裝訂；負(fù)責(zé)各類需提交的投標(biāo)文件的蓋章、封標(biāo)、存檔。. 工程管理中心：根據(jù)招標(biāo)文件的要求，負(fù)責(zé)工程管理方面的投標(biāo)文件編寫。. 成本管理中心：負(fù)責(zé)建安成本、項(xiàng)目開發(fā)成本的測(cè)算，并負(fù)責(zé)項(xiàng)目總投資的匯總。. 財(cái)務(wù)管理中心：提供有關(guān)銀行資信（信譽(yù)等級(jí)、存款證明）等方面的文字材料, 負(fù)責(zé)項(xiàng)目預(yù)期收益的測(cè)算，負(fù)責(zé)編制內(nèi)部管理成本和稅費(fèi)及有關(guān)財(cái)務(wù)報(bào)表。. 行政人事中心：根據(jù)招標(biāo)文件的要求，提供完整的企業(yè)簡(jiǎn)介及相關(guān)的資料。. 主管副總：確定項(xiàng)目相關(guān)技術(shù)參數(shù)，審定主辦崗位整理提交的投標(biāo)文件并組織修改。在向總經(jīng)理匯報(bào)和商討后于投標(biāo)前一天簽定最終投標(biāo)報(bào)價(jià)。. 5．4投標(biāo)（商務(wù)標(biāo)）文件內(nèi)容（以招標(biāo)文件為準(zhǔn)）：. 投標(biāo)申請(qǐng)表；投標(biāo)書。投標(biāo)文件目錄、提要；投標(biāo)保證金；企業(yè)資質(zhì)證明、從業(yè)業(yè)績(jī)等資料；法定代表人證明及身份證復(fù)印件；參加當(dāng)日投標(biāo)人員的授權(quán)委托書；可行性研究報(bào)告等。. 投標(biāo)文件應(yīng)留有備份，以便投標(biāo)應(yīng)急使用和公司存檔。. 5．5參加投標(biāo)：投標(biāo)授權(quán)委托人（通常即為本主辦崗位）應(yīng)參加開標(biāo)。. 投標(biāo)當(dāng)日現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)備有應(yīng)急的通訊和交通工具。被委托人必須密切關(guān)注評(píng)標(biāo)過程，及時(shí)向上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)。. 5．6投標(biāo)工作全過程的保密紀(jì)律：. 5．6．1各崗位對(duì)所掌握的投標(biāo)信息承擔(dān)保密責(zé)任，主管副總對(duì)最終報(bào)價(jià)承擔(dān)保密責(zé)任。. ，收集和編寫的文件資料必須集中在一個(gè)目錄內(nèi)并設(shè)置加密。. ，未經(jīng)授權(quán)不得擅自打印和復(fù)制。報(bào)批報(bào)建總流程項(xiàng)目獲取建設(shè)用地規(guī)劃許可證基建用電報(bào)裝日照分析基建用水報(bào)裝文物鉆探消防審核建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)劃院放線建設(shè)工程施工許可證管線工程規(guī)劃許可證方案設(shè)計(jì)熱力報(bào)裝施工合同方案設(shè)計(jì)燃?xì)鈭?bào)裝施工合同方案設(shè)計(jì)正式用水報(bào)裝施工合同正式用電報(bào)裝方案設(shè)計(jì)施工合同竣工驗(yàn)收竣工驗(yàn)收竣工驗(yàn)收竣工驗(yàn)收選址意見書國(guó)有土地使用證消防驗(yàn)收項(xiàng)目選址意見書1. 作業(yè)目的：為了體現(xiàn)政府對(duì)實(shí)施城市規(guī)劃和土地利用的監(jiān)督，指導(dǎo)和服務(wù)的職能作用，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的選址建設(shè)，必須得到市規(guī)劃局用地處的審批。2. 作業(yè)依據(jù)：鄭州市城市規(guī)劃局的《項(xiàng)目選址意見書》辦事程序。3. 主管崗位：主管副總：在申辦過程中處理主辦崗位解決不了的協(xié)調(diào)問題。主辦崗位：投資發(fā)展中心：負(fù)責(zé)收信整理申辦資料文件，具體經(jīng)辦申辦手續(xù)。4. 作業(yè)描述：. 向規(guī)劃局用地處遞交資料：建設(shè)單位申請(qǐng)書、建議書或相關(guān)部門批準(zhǔn)文件、1/1000數(shù)字化地形圖兩套、國(guó)有土地使用證及雙方協(xié)議、建設(shè)單位經(jīng)辦人身份證、營(yíng)業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書. 規(guī)劃院實(shí)地測(cè)量，并處定位圖，收取測(cè)量費(fèi)。. 用地處轉(zhuǎn)總工室審查（用地性質(zhì)、范圍、面積是否符合城市整體規(guī)劃。）. 用地處簽署意見上報(bào)局業(yè)務(wù)會(huì)批準(zhǔn). 主管副局長(zhǎng)批準(zhǔn)公示. 鄭州規(guī)劃局網(wǎng)公示7天. 規(guī)劃局信訪辦、用地處簽字蓋章. 主管副局長(zhǎng)批準(zhǔn)發(fā)證. 領(lǐng)取選址意見書5. 所需時(shí)間：35工作日6. 流程圖（所標(biāo)注天數(shù)為工作日）建設(shè)單位申請(qǐng)書、建議書或相關(guān)部門批準(zhǔn)文件、1/1000數(shù)字化地形圖兩套、國(guó)有土地使用證及雙方協(xié)議、建設(shè)單位經(jīng)辦人身份證、營(yíng)業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書向市規(guī)劃局用地處遞交資料市規(guī)劃院測(cè)量、出定位圖10天用地性質(zhì)、范圍、面積是否符合城市整體規(guī)劃3天轉(zhuǎn)總工處審查資料用地處簽署意見并報(bào)局業(yè)務(wù)會(huì)批準(zhǔn)5天主管副局長(zhǎng)批準(zhǔn)5天規(guī)劃局網(wǎng)部公示7天信息中心及用地處簽署意見領(lǐng)取選址意見書5天主管副局長(zhǎng)批準(zhǔn)發(fā)證建設(shè)用地規(guī)劃許可證1. 作業(yè)目的：為了體現(xiàn)政府對(duì)實(shí)施城市規(guī)劃和土地利用的監(jiān)督，指導(dǎo)和服務(wù)的職能作用，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的用地規(guī)劃，必須得到市規(guī)劃局用地處的審批。要求經(jīng)辦崗位事先做好充分準(zhǔn)備，一旦條件成熟，立即進(jìn)入申辦程序。避免將本作業(yè)轉(zhuǎn)化到關(guān)鍵路線上去。2. 作業(yè)依據(jù)：鄭州市城市規(guī)劃局的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》辦事程序。3. 主管崗位：主管副總：在申辦過程中處理主辦崗位解決不了的協(xié)調(diào)問題。主辦崗位：投資發(fā)展中心：負(fù)責(zé)收信整理申辦