【文章內(nèi)容簡介】 區(qū)嚴(yán)密的保安措施，嚴(yán)禁沙灘進入 ?能與政府有談判條件 ?人造沙灘 ?周邊有天然屏障 完全私密 香港愉景灣 通過交通、配套設(shè)施的限制，控制沙灘人流量 ?沙灘私密性較好 ?周邊配套設(shè)施匱乏 基本完全私密 本項目建議 采取第三種沙灘私有化方法 ： ?本項目啟動區(qū)腹地較深，沙灘具有較好的私密性，現(xiàn)階段周邊沒有配套設(shè)施 ?項目啟動區(qū)周邊無其他住宅物業(yè)，沙灘呈自然私有化狀 ?后期可以通過交通路網(wǎng)的規(guī)劃和配套的限制控制沙灘人流量 私有化沙灘管理方式 —— 讓業(yè)主感知到沙灘的私有性 ?配備專門的安全員與救生員各 1名 ?配備救生艇 1艘 ?哨所 2個 ?探照燈夜間照明 ?前期配備專門的保安，以防周邊村民進入沙灘內(nèi) 物業(yè)發(fā)展建議 —— 國際濱海度假區(qū)價值體系 國 際 濱 海 度 假 區(qū) 價 值 體 系 區(qū)域價值構(gòu)建 區(qū)域界定 奢華體驗之旅 規(guī)劃先行、區(qū)域資源整合 “ 九”大體驗計劃 精神價值構(gòu)建 室外家具 奢華俱樂部 巽寮節(jié)日 突出區(qū)域個性 少數(shù)人享有的生活 區(qū) 域 形 象 構(gòu) 建 社 區(qū) 形 象 構(gòu) 建 區(qū)域功能價值構(gòu)建 區(qū)域配套功能 度假 /居住 /旅游 /商業(yè)為一體 建筑、園林產(chǎn)品價值構(gòu)建 加勒比海風(fēng)情 富人度假生活示范 社區(qū)配套功能 物業(yè)管理 社區(qū)功能價值構(gòu)建 度假 /居住為一體 適合度假性增值服務(wù) 引入高素質(zhì)品牌專業(yè)物管公司對小區(qū)進行管理 ?根據(jù)對消費者的分析研究，發(fā)現(xiàn)度假類消費者對度假物業(yè)管理最為關(guān)注的是 安全 、 服務(wù) 等因素 ?投資類消費者 對物業(yè)管理最為關(guān)注的是 物業(yè)的租賃和轉(zhuǎn)售 物業(yè)管理公司 度假客戶 ?單獨安裝智能化無線報警系統(tǒng) ?常?。翰惋?、鐘點服務(wù)等便利服務(wù) ?非常?。盒l(wèi)生、動植物的照管等服務(wù) 投資客戶 安全系統(tǒng) 家政服務(wù) 租售中心 家政服務(wù) ?代理物業(yè)租賃及轉(zhuǎn)售 ?代收租金 ?房間衛(wèi)生打掃 各項配套與區(qū)域價值、住宅價值、消費者決策影響程度的關(guān)系 標(biāo)志性建筑 休閑娛樂小品 加勒比風(fēng)情園林 125米長風(fēng)情美食街 沙洲游樂場 配套 從外部車道進入游艇碼頭的雙車道路網(wǎng) 1000米長 4000平米 節(jié)日廣場 綜合性會所 海鮮露天美食街 游艇碼頭旁的濱海木棧道 1個沙灘排球場 1個沙灘足球場 備注 區(qū)域價值 住宅價值 交通 建筑面積 2022平米左右，前期做售樓處 成本 仿木， 125米， 3米寬 消費者決策影響 私家沙灘 靠路網(wǎng)和配套規(guī)劃減少人氣，成本算在交通之內(nèi)，這里算人力維護成本 游艇碼頭 900萬 120萬 40萬 45萬 11萬 5萬 10萬 /年 500萬 注：所有成本價格均按當(dāng)?shù)刈罡邇r格估算 按 10個泊位計算 投入、銷售初算表 費用項目 費用額 (萬元 ) 住宅部分 含土地成本、建安、綠化費用 11000 配套設(shè)施 路網(wǎng) (500米左右 ) 200 節(jié)日廣場 (7000m2左右 ) 210 綜合性會所 (2022m2左右 ) 900 游艇碼頭 (10個碼頭 ) 40 露天海鮮美食街 (125m長 ,750m2左右 ) 45 濱海木棧道 (150m 3m) 沙洲游樂場 (2個 ) 5 合計 銷售收入額： 附錄 2：案例研究 深圳－萬科東海岸 東海岸研究總結(jié) ? 啟動區(qū)戰(zhàn)略： 迎合區(qū)域旅游大開發(fā)的趨勢，在陌生區(qū)域通過復(fù)合產(chǎn)品線分散市場風(fēng)險，同時規(guī)劃較大比例的投資類產(chǎn)品（酒店式公寓）吸引人氣 ? 產(chǎn)品線策略： 啟動區(qū)以多元化產(chǎn)品線分散市場風(fēng)險，以高升值空間產(chǎn)品帶動項目人氣發(fā)展 ? 客戶策略： “投資－度假－居住”的變化趨勢 ? 規(guī)劃 : 充分考慮如何合理利用各類地貌及與資源的結(jié)合，賦予產(chǎn)品不同的風(fēng)情類型 ? 啟動區(qū)選擇： 優(yōu)先啟動昭示性較好區(qū)域，構(gòu)筑良好展示面 ? 配套投入： 基本生活設(shè)施配套率先投入，濱海度假氣氛依靠園林景觀來營造，后期逐步建設(shè)體驗式休閑配套 東海岸簡介 — 開發(fā)初期區(qū)域?qū)俪鞘心吧鷧^(qū)域，公共配套缺乏，外部交通系統(tǒng)不完善、外界認(rèn)知較差 ? 區(qū)域： 深圳鹽田區(qū)的東部，距鹽田區(qū)政府約 10多公里 ? 交通： 通過鹽壩高速與市內(nèi)相連 ? 地理位臵： 位于大梅沙，緊鄰菠蘿山，面朝大海，緊鄰政府規(guī)劃的郊野公園和運動公園 ? 規(guī)模： 占地約 26萬 M2，總建筑面積約 21萬 M2，容積率 ≤ ? 產(chǎn)品形態(tài)： 包括多層、小高層、獨立別墅、聯(lián)排別墅、公寓等多元化的建筑形態(tài) 鹽壩高速 沿紅色箭頭方向，政府規(guī)劃為： 旅游 —— 商住 —— 居住 東海岸 ? 開發(fā)初期屬城市陌生區(qū)域，公共配套缺乏，外部交通系統(tǒng)不完善、外界認(rèn)知相對較差 ? 屬濱海項目，處于政府規(guī)劃的 “ 旅游、度假 ” 區(qū)域 ? 地貌復(fù)雜，有山地、谷地、平地、樹林等 東海岸開發(fā)歷程 萬科以 “鹽田地王”地塊 ,超出底價（ ） ，平均樓面地價 1888元/m2 萬科東海岸一期開盤，銷售場面火爆，開盤 2天實現(xiàn)銷售額 2022年 7月 20日 2022年 7月 5日 Townhouse和全景洋房為主力的二期“山海洋房”開盤，當(dāng)日成交 103套，銷售額 2022年 7月 3日 萬科東海岸三期開盤 ,當(dāng)天推出高層云海 大戶共 251套，銷售過百套，銷售金額 2億多元 2022年 8月 26日 東海岸各期開發(fā)選址 —— 通過對開發(fā)節(jié)奏的把控實現(xiàn)了資源價值與產(chǎn)品價值最大化 ? 迎合區(qū)域旅游大開發(fā)的趨勢，在陌生區(qū)域通過復(fù)合產(chǎn)品線分散市場風(fēng)險，同時規(guī)劃較大比例的投資類產(chǎn)品（酒店式公寓）吸引人氣，預(yù)先炒熱區(qū)域，為未來發(fā)展奠定基礎(chǔ) ? 戰(zhàn)略概括：高形象 +穩(wěn)健路線 ? 啟動區(qū)戰(zhàn)略 —— 依托政府推動力高調(diào)啟動，以較為保守的復(fù)合產(chǎn)品線面市 一期 ? 二線海景資源 ? 整個項目為坡地，在物業(yè)排布上也充分考慮了別墅與小高層 /高層的資源占有關(guān)系 ? 一期選址為山景、海景并存區(qū)位，別墅主要為山景， 啟動區(qū)為項目臨路面，可進入性、展示性較好 ? 二期選址為項目次好區(qū)域 ? 三期選址為項目為最優(yōu)資源區(qū)域 一期 二期 三期 四期 山地 外環(huán)高速 鹽壩高速 大梅沙 東海岸啟動期物業(yè)排布 —— 盡量挖掘景觀優(yōu)勢，減小項目不利因素影響，充分考慮了物業(yè)與地貌、資源的結(jié)合 鹽壩高速 收費站 連排別墅 ? 啟動區(qū)緊鄰?fù)猸h(huán)路，昭示性較好 ? 通過高層外圍排布減小臨近公路的噪音影響，同時對外形成較好的展示面、也兼顧了海景資源的享有 ? 度假公寓近鄰?fù)猸h(huán)路，與商住區(qū)域隔路呼應(yīng) ? 連排別墅安排在山腹，保證了別墅區(qū)的私密性 小高層 /多層 公寓 外環(huán)路 啟動區(qū) 啟動區(qū)緊鄰?fù)猸h(huán)路，展示面、昭示性較好 山腹別墅以價格杠桿撬動湖景、海景別墅之間的資源不平衡性 東海岸配套投入歷程 —— 啟動區(qū)通過生活設(shè)施和濱海度假意向性小品的投入減弱區(qū)域陌生感，后期在此基礎(chǔ)上主要滿足客戶的體驗和休閑式的消費需求 一期 三期 二期 A B A 風(fēng)情商業(yè)街 B 三期商業(yè)街 會所、售樓處 一期 2022－ 2022 風(fēng)情商業(yè)街形態(tài)全面展示；湖景展示 會所投入使用，部分用作售樓中心 風(fēng)情商業(yè)街開始招租 風(fēng)情商業(yè)街基本招租完畢，但未完全進駐 三期商業(yè)街開始招商 二期 2022－ 2022 三期 － 啟動區(qū) C C 湖景 ? 啟動區(qū)配套 ：會所、展示 100米風(fēng)情商業(yè)街 會所功能：營銷中心、網(wǎng)球場、室內(nèi)籃球場、乒乓球室、棋牌室、泳池、會議室 ? 一期風(fēng)情商業(yè)街入駐的是知名商家 業(yè)態(tài)有：華潤萬家、百安居、順電、招行 ATM機、室外 Coffee Club等 ? 二期商業(yè)街引入休閑業(yè)態(tài)： 好太太家品、香磨坊西餐廳、麥當(dāng)勞、可愛坊、海岸咖啡、中聯(lián)大藥房 等 主要是基本生活配套，通過沙灘游泳池、沙灘排球場等塑造休閑氣氛 休閑、風(fēng)情商業(yè)配套開始進駐 開發(fā)周期 第一期 10個月2022— 2022 第二期 12個月2022— 2022 第三期2022— 產(chǎn)品演變歷程 東海岸產(chǎn)品演變歷程 —— 產(chǎn)品線由多元化產(chǎn)品線逐漸收縮為主力回現(xiàn)產(chǎn)品和價值標(biāo)桿產(chǎn)品，面積區(qū)間變化不大 多層 共 112套 面積： 83154M2 小高層 /高層 聯(lián)排、雙拼 獨棟 公寓 共 328套 面積： 4058M2 小高層：共 140套 面積： 81152M2 共 174套 面積： 202270M2 共 5套 面積： 318386M2 高層 /復(fù)式： 60/4套 面積： 191/245M2 小高層： 237套 面積： 82178M2 共 135套 面積： 190270M2 高層： 247套 面積： 78165M2 復(fù)式： 4套 面積： 220260M2 區(qū)域陌生，通過產(chǎn)品多元化降低風(fēng)險 TH樹立形象標(biāo)桿，高層主力回現(xiàn) 區(qū)域成熟，完全為 回現(xiàn)產(chǎn)品 產(chǎn)品類型 別墅比例： % 小高層 /高層： % 多層： % 公寓： % 別墅比例： 31% 高層 /小高層： 69% 區(qū)域成熟度 陌生 —— 成熟 一期產(chǎn)品策略： ? 多元化產(chǎn)品線，分散市場風(fēng)險 ? 依托區(qū)域發(fā)展大環(huán)境，以投資類產(chǎn)品（酒店式公寓）提升區(qū)域人氣 二期產(chǎn)品策略： ? 區(qū)域逐漸成熟，外界認(rèn)知度增強，產(chǎn)品線集中在標(biāo)桿產(chǎn)品與主力回現(xiàn)產(chǎn)品 三期產(chǎn)品策略： ? 產(chǎn)品線集中在標(biāo)桿產(chǎn)品與主力回現(xiàn)產(chǎn)品（目前報批僅為高層） 共 151套 面積： 160240M2 別墅： % 高層： % 東海岸客戶演變歷程 —— 由投資－度假－居住的演變軌跡 兒子買來給自己養(yǎng)老，雖然買東西還不是很方便，不過住得很舒服，環(huán)境、空氣都不錯 —— 某陜西籍業(yè)主 第一期部分業(yè)主本來是買來投資的，后來配套逐漸完善，鹽壩高速開通了開車到市內(nèi)也不算很遠，而且環(huán)境也不錯，覺得住這里也挺好，慢慢就把這里做為第一居所了 —— 東海岸某銷售人員 東海岸價格演變歷程 —— 啟動區(qū)物業(yè)總價較低 ，升值空間很大，目前各物業(yè)升值幅度均＞ 40% 開發(fā)周