【文章內(nèi)容簡介】 量店址的使用價值，按照設(shè)計的基本原則，選定適宜的地點、規(guī)模、產(chǎn)品方向，使商圈、店址、經(jīng)營條件協(xié)調(diào)融合，創(chuàng)造經(jīng)營優(yōu)勢。 ⒈商圈的概念及劃分 商圈是指商業(yè)圈或商勢圈，指在一定時間內(nèi)達(dá)到某 一購物或消費頻率的顧客群，以其所處的最遠(yuǎn)距離為半徑劃定的一系列圓形或方形區(qū)域，即為優(yōu)先選擇到某商店或商業(yè)聚集中心消費的顧客分布區(qū)域范圍。商圈一般按層次分為核心商圈（離消費地最近，吸納總量 5080％顧客的范圍）、次級商圈（吸納 1525％顧客的范圍）、邊緣或輻射商圈（吸納 515％顧客的范圍）。“商圈”有兩種用法，一是零售界的用法，著重指吸納的目標(biāo)顧客分布空間范圍；另一是派生出來的房地產(chǎn)開發(fā)界的用法，著重指商家聚集的區(qū)域、地段。 名稱 德克士開發(fā)專員手冊 文件編號 :K2020001 生效日期 頁 次 14/34 頁 序 A 表號 :R01100021A 檔標(biāo)準(zhǔn)用紙 頂新國際集團(tuán) 便利、 餐飲 連鎖事業(yè)群 一般而言，商圈內(nèi)的商業(yè)營業(yè)面積愈大，各種業(yè)態(tài)愈多，則其聚客力愈 強，人潮也就愈大。此外居民或上班族群等來此的方便性，也是影響人潮的關(guān)鍵因素，也就是說，該商圈的較近距離內(nèi)生活的人愈多，該商圈的人潮就愈大。 ⒉商圈的類型 店址選擇，是以適應(yīng)人流動向情況、人口分布、方便顧客為原則。絕大多數(shù)餐廳都將店址選擇在城市繁華中心、人流必經(jīng)的城市要道和交通樞紐、城市居民住宅區(qū)附近以及郊區(qū)交通要道、村鎮(zhèn)和居民住宅等購物的地區(qū)，從而形成了以下五種類型的商圈。 ?城市商業(yè)街 全市性的主要大街貫穿其間，云集著許多著名的百貨商店和各種專賣商店、豪華的大飯 店、影劇院和辦公室大樓。這是全市最主要的、最繁華的商業(yè)區(qū)，在一些較小城鎮(zhèn)，中央商業(yè)區(qū)是這些城鎮(zhèn)唯一的購物區(qū)。 ?社區(qū)商業(yè)街 城市居民區(qū)商業(yè)街的顧客，主要是附近居民，在這些地點設(shè)置是為方便附近居民，就近購買。另外寫字樓或?qū)W校集中的區(qū)域及開發(fā)區(qū)等的商業(yè)街也是歸類于社區(qū)商業(yè)街。 ?零售商場 零售商場指的是購物中心，百貨公司及大型綜合超市等大型商場，一般營業(yè)面積都在一萬平米以上，滿足消費者一次購足的需求，在此類商場內(nèi)開店是很好的選擇。 ?交通樞紐的商業(yè)街 它是大城市的次要的商業(yè)街。這里所說的交通要道和交通樞紐，包括 火車站外圍、地下鐵道的大中轉(zhuǎn)站等。這些地點是人流必經(jīng)之處，在節(jié)假日、上下班時間人流如酣；店址選擇在這些地點就是為了方便來往人流用餐休息。 ?封閉通路 機場、車站、大型游樂園、旅游景點等，因交通或旅游形成大量人潮的地方，通常外食的需求很大，且只能在該封閉空間內(nèi)消費，所以也是很好的選址。如北京機場、北京火車站內(nèi)、深圳世界之窗、九寨溝等。 大專院校、醫(yī)院及大型工業(yè)園區(qū)也屬此類商圈，但絕大多數(shù)顧客均為園區(qū)內(nèi)的學(xué)員、員工或訪客，消費客群比較固定。如河北廊坊大學(xué)城、深圳富士康工業(yè)園區(qū)等。 名稱 德克士開發(fā)專員手冊 文件編號 :K2020001 生效日期 頁 次 15/34 頁 序 A 表號 :R01100021A 檔標(biāo)準(zhǔn)用紙 頂新國際集團(tuán) 便利、 餐飲 連鎖事業(yè)群 ⒊商圈范圍 在上述各種類型的 商圈內(nèi)選址時，一般應(yīng)選擇在商圈內(nèi)最集客的位置或臨近集客的門點。這里所說的商圈范圍指的是會到店消費的主要顧客所在的范圍及規(guī)模。 以下就各類型商圈的范圍分別做說明，并列出符合開店需求的基本指標(biāo)。 ?城市商業(yè)街 一般來說，城市商業(yè)街的商圈范圍為整個城市，而在此類商圈選址時，店址的商圈范圍為距其走路五分鐘左右的距離（約 300 米）內(nèi)常住的居民或上班的人，而最主要的客群則是門前經(jīng)過的人們及到附近集客點購物或活動的人群。在此類商圈開店的基本指標(biāo)是： 平常日人流量達(dá) 萬人以上，假日人流量達(dá) 2 萬人以上。 ?社區(qū)商業(yè)街 一般來說，社區(qū)商業(yè)街的商圈范圍為距其走路約 10 分鐘左右的距離（約 1 公里）內(nèi)，如居民區(qū)較為分散時，則其范圍會更大些，可以達(dá)到 3 公里。在此類商圈開店的基本指標(biāo)是： ①商圈范圍內(nèi)的人口數(shù)在 5 萬人以上； ②平常日人流量達(dá) 1 萬人以上，假日人流量達(dá) 萬人以上。 ?零售商場 購物中心大部分在城市邊緣，少部分在城市中心，一般面積在 5 萬平米以上，至少有 2 個主力店及商業(yè)街，主力店一般為大型超市及百貨公司。其商圈范圍通常能擴(kuò)及整個城市或 10 公里左右范圍，有些較大規(guī)模的購物中心甚至能擴(kuò)及周邊城市。 大型綜合超市面積 (不含商業(yè)街 )須超過 8000 平方米以上 ,超市范圍三公里的人口數(shù)需超過 15 萬人，如其周邊有其他大型綜合超市，須考量竟?fàn)幷叻至?,商圈范圍內(nèi)減掉被分流的戶數(shù)還須余 15 萬人。 百貨公司一般都在城市商業(yè)街 ,一般來說入店人流沒有購物中心及大型綜合超市大 ,如所選店址有外露面也可依門前人流量做依據(jù) ,參考城市商業(yè)街條件 ,如兩者都不符 ,需另行評估。 在此類商圈開店的基本指標(biāo)是： ①進(jìn)商場人流量平常日 1 萬人以上，節(jié)假日 萬人以上； 名稱 德克士開發(fā)專員手冊 文件編號 :K2020001 生效日期 頁 次 16/34 頁 序 A 表號 :R01100021A 檔標(biāo)準(zhǔn)用紙 頂新國際集團(tuán) 便利、 餐飲 連鎖事業(yè)群 ②店址的商圈范圍為距其走路 5 分鐘左右的距離（約 300 米）。 ?交通樞紐的商業(yè)街 。 此類商圈主要是為了方便搭車的人流購物用餐而形成的，因此其顧客主要是過路客及在附近上班及居住的人。在此類商圈開店的基本指標(biāo)是： ①人流量平常日 2 萬人，節(jié)假日 3 萬人以上； ②店址的商圈范圍為距其走路 5 分鐘左右的距離（約 300 米 ）。 ?封閉通路 這類型的商圈主要的來客就是車站、機場、游樂園、景區(qū)內(nèi)的旅客及工作人員。開店的基本指標(biāo)分別為： ①火車站日均客流量 3 萬人以上； ②機場日均客流量 萬人以上； ③游樂園、景點年客流量 300 萬人以上。 *上述的各項指標(biāo)均為基本參考原則，商圈范圍及開店條件、規(guī)?？稍趯嶋H狀 況中修正和調(diào)整，尤其是商圈內(nèi)的人流質(zhì)量（收入及年齡）是重要考量因素，上述人流量是以平均素質(zhì)為依據(jù)。 ⒋商圈考察與規(guī)劃 商圈實地調(diào)查及評估準(zhǔn)確是十分重要的。大體而言，餐廳在開店之前，對于實地調(diào)查作業(yè)應(yīng)精心細(xì)致。如考慮聚客點的人流量多少、商圈內(nèi)的人口數(shù)、收入，附近有幾家同類店或不同類店、其營業(yè)情形如何等，均是衡量的重點。做好每個城市的市場分析與商圈規(guī)劃是開好店的第一步驟，因為開店就象下圍棋，必須做好布局。 ?到一個城市，先了解城市基本資料，取得地圖，向當(dāng)?shù)厝藢杺鹘y(tǒng)商圈，并依 上述的各類型商圈的開 店基本指標(biāo)要求，預(yù)估可開商圈，然后依地圖再逐一實地調(diào)查。 方法： ①先找城市商業(yè)區(qū)，實際觀察，現(xiàn)場考察聚客點。 ②再找社區(qū)商業(yè)街，看符合路段在哪里，再看商圈范圍是否符合。 ③再找零售商場，分已開業(yè)和即將開業(yè)。 ④找交通樞紐的商業(yè)街。 ⑤找封閉通路 名稱 德克士開發(fā)專員手冊 文件編號 :K2020001 生效日期 頁 次 17/34 頁 序 A 表號 :R01100021A 檔標(biāo)準(zhǔn)用紙 頂新國際集團(tuán) 便利、 餐飲 連鎖事業(yè)群 ?實地調(diào)查的要點： ①集客點調(diào)查 根據(jù)觀察人流的動向，在各商圈內(nèi)找出人流量最多、最聚集的點，一般人流聚 點都是在商圈內(nèi)的大型商場，大型休閑廣場，但有些商圈可能沒有大型商場會沒有明顯集客點，人流較多的地方會是一排小型專賣店，零售店連結(jié)而成的路段。 ②商圈人流量調(diào)查（ 參閱《人流量調(diào)查方法》） 人流量是商圈繁榮的重要基礎(chǔ)之一，要確定餐廳地址就必須了解人流量的變化，包括整個商圈流量和各個點的流量狀況，評估是否符合開店基本指標(biāo)。 ③人流質(zhì)量調(diào)查 流量統(tǒng)計只對人流數(shù)量進(jìn)行統(tǒng)計分析，而人流質(zhì)量研究則是在流量統(tǒng)計的基礎(chǔ)上進(jìn)一步研究過往人流的質(zhì)量。一般來說需透過科學(xué)的問卷調(diào)查研究，可以找專業(yè)的調(diào)研公司或找經(jīng)過訓(xùn)練的人員來進(jìn)行，在有關(guān)制度里再做說明。在此僅用實地觀察行人的年齡、穿著、附近商業(yè)狀況、社區(qū)住宅價位檔次等做為參考。 ④確認(rèn)可開店路段 從集客點向外延伸，觀察人流動向及流量，找出 人流較為聚集的路段，為可開 路段。但要注意的是每一條路因為商店聚集及交通動線的因素通常會有陰陽面，所謂陽面是明顯人流量較大的一側(cè)，陰面則為人流量較少的一側(cè)，選址時原則上避開在陰面開店。但有些商業(yè)街陰陽面并不明顯或陰面的人流量也很大，那么街道兩邊都是可以考慮選址開店的。 ⑤確認(rèn)可開店門點 (門點基盤 ) 在可開店路段上逐一考察評估每一個門點，凡是符合開店基本要求的，包括營 業(yè)面積、面寬、樓高、能見度等，均將其列入可開店店址中，不須考慮該門點目前的使用狀況是在營業(yè)何種項目（即使是 KFC 或 M）、空店面、轉(zhuǎn)讓中、在建 中，都應(yīng)列入可開店門點，這些可開店門點集結(jié)起來即為該商圈的門點基盤。 ⑥競爭者調(diào)查 商圈內(nèi)如有競爭者，則須對競爭者進(jìn)行調(diào)查，調(diào)查內(nèi)容包括其營業(yè)面積、收銀臺數(shù)、座位數(shù)、預(yù)估營業(yè)額等。 ⑦修正市場分析之可開店數(shù) 名稱 德克士開發(fā)專員手冊 文件編號 :K2020001 生效日期 頁 次 18/34 頁 序 A 表號 :R01100021A 檔標(biāo)準(zhǔn)用紙 頂新國際集團(tuán) 便利、 餐飲 連鎖事業(yè)群 根據(jù)實地商圈考察后，確認(rèn)各城市內(nèi)符合開店要求的商圈數(shù)后，將此商圈數(shù)（可開店數(shù)），填入附表一中的可開店數(shù)修正值中。 ⑧制作商圈規(guī)劃圖 在城市地圖（電子地圖為佳）將可開店的商圈用紅色圓圈標(biāo)出，給予編號，同時標(biāo)示商圈名稱及商圈類型，如附圖二《城市商圈規(guī)劃圖》。 ⑨制作商圈圖 A、 每一個可開店商圈必須做一張商圈圖 ，商圈圖以集客點為中心，約 300 米 為半徑的范圍?？捎秒娮拥貓D，或在電腦上繪圖。 B、將商圈圖內(nèi)的道路名稱、住宅及公共場所、路段集客點、可開店路段、競爭者等，標(biāo)號、標(biāo)注在圖內(nèi)。同時將圖右的表中各項目調(diào)查并填寫好，如附圖三《商圈圖》。 C、每年年底重新規(guī)劃，平日追綜，如有城市改造、商圈改變可做增加或刪除。 ⑩制作商圈可開店門點位置圖 將可開店路段中的各個可開店門點在商圈圖中標(biāo)示編號，并將門點名稱填寫在圖右的表中，如附圖四《商圈可開店門點位置圖》。 經(jīng)過上述的考察與規(guī)劃，我們的門點開發(fā)工作就已經(jīng) 有了很好的事前準(zhǔn)備，為我們?nèi)? 后有效完成開發(fā)任務(wù)奠定了良好基礎(chǔ)。 名稱 德克士開發(fā)專員手冊 文件編號 :K2020001 生效日期 頁 次 19/34 頁 序 A 表號 :R01100021A 檔標(biāo)準(zhǔn)用紙 頂新國際集團(tuán) 便利、 餐飲 連鎖事業(yè)群 第七章 門點基盤管理 目的：每個城市的商圈規(guī)劃好之后，開發(fā)人員的重點工作便是就預(yù)開店的商圈進(jìn)行開發(fā)，找出理想的門點開店。門點基盤管理是為了使開發(fā)人員能以科學(xué)有效的管理方法來開發(fā)門點。 一、門點基盤的檔案建立 ⒈將所負(fù)責(zé)的區(qū)域依序列出商圈中可開店門點，將可開店門點填入每個商圈的《門點基盤管理統(tǒng)計表》（詳見附表二）中。 ⒉填表時原則上按門點的優(yōu)劣順序進(jìn)行排列，須與商圈圖的編號一致，并將門點名稱、樓層、面積、門點 地址、房東姓名、聯(lián)絡(luò)方式、門點類型、可簽約 /可投入使用日期、重要度、租賃條件以及現(xiàn)租戶和前租戶的相關(guān)情況進(jìn)行統(tǒng)計后填入表中，如未與房東接洽則只先填寫名稱、樓層、面積、門點及地址等。 ⒊每一個可開店門點均應(yīng)拍照建檔，并注明其相關(guān)資料，如附圖五《可開店門點基本資料》。 ⒋將該城市各商圈圖、門點基盤管理統(tǒng)計表及可開店門點基本資料進(jìn)行整理，建立好門點基盤檔案。 二、城市商圈開發(fā)的優(yōu)先順序 ⒈由于每個人所要負(fù)責(zé)的可開發(fā)商圈很多，為了更有效的達(dá)成開發(fā)目標(biāo)，所以應(yīng)做好 時間及工作安排，開發(fā)時間可依照下列順序進(jìn)行： ? 年度計劃所列之商圈優(yōu)先開發(fā) ?未列入年度計劃但可創(chuàng)造良好效益的商圈可重點開發(fā) ?未列入年度計劃但有戰(zhàn)略布點意義的商圈可提前開發(fā) ?房