【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 量店址的使用價(jià)值，按照設(shè)計(jì)的基本原則，選定適宜的地點(diǎn)、規(guī)模、產(chǎn)品方向，使商圈、店址、經(jīng)營(yíng)條件協(xié)調(diào)融合，創(chuàng)造經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)。 ⒈商圈的概念及劃分 商圈是指商業(yè)圈或商勢(shì)圈，指在一定時(shí)間內(nèi)達(dá)到某 一購(gòu)物或消費(fèi)頻率的顧客群，以其所處的最遠(yuǎn)距離為半徑劃定的一系列圓形或方形區(qū)域，即為優(yōu)先選擇到某商店或商業(yè)聚集中心消費(fèi)的顧客分布區(qū)域范圍。商圈一般按層次分為核心商圈（離消費(fèi)地最近，吸納總量 5080％顧客的范圍）、次級(jí)商圈（吸納 1525％顧客的范圍）、邊緣或輻射商圈（吸納 515％顧客的范圍）?！吧倘Α庇袃煞N用法，一是零售界的用法，著重指吸納的目標(biāo)顧客分布空間范圍；另一是派生出來(lái)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)界的用法，著重指商家聚集的區(qū)域、地段。 名稱 德克士開(kāi)發(fā)專員手冊(cè) 文件編號(hào) :K2020001 生效日期 頁(yè) 次 14/34 頁(yè) 序 A 表號(hào) :R01100021A 檔標(biāo)準(zhǔn)用紙 頂新國(guó)際集團(tuán) 便利、 餐飲 連鎖事業(yè)群 一般而言，商圈內(nèi)的商業(yè)營(yíng)業(yè)面積愈大，各種業(yè)態(tài)愈多，則其聚客力愈 強(qiáng)，人潮也就愈大。此外居民或上班族群等來(lái)此的方便性，也是影響人潮的關(guān)鍵因素，也就是說(shuō)，該商圈的較近距離內(nèi)生活的人愈多，該商圈的人潮就愈大。 ⒉商圈的類型 店址選擇，是以適應(yīng)人流動(dòng)向情況、人口分布、方便顧客為原則。絕大多數(shù)餐廳都將店址選擇在城市繁華中心、人流必經(jīng)的城市要道和交通樞紐、城市居民住宅區(qū)附近以及郊區(qū)交通要道、村鎮(zhèn)和居民住宅等購(gòu)物的地區(qū)，從而形成了以下五種類型的商圈。 ?城市商業(yè)街 全市性的主要大街貫穿其間，云集著許多著名的百貨商店和各種專賣商店、豪華的大飯 店、影劇院和辦公室大樓。這是全市最主要的、最繁華的商業(yè)區(qū)，在一些較小城鎮(zhèn)，中央商業(yè)區(qū)是這些城鎮(zhèn)唯一的購(gòu)物區(qū)。 ?社區(qū)商業(yè)街 城市居民區(qū)商業(yè)街的顧客，主要是附近居民，在這些地點(diǎn)設(shè)置是為方便附近居民，就近購(gòu)買。另外寫字樓或?qū)W校集中的區(qū)域及開(kāi)發(fā)區(qū)等的商業(yè)街也是歸類于社區(qū)商業(yè)街。 ?零售商場(chǎng) 零售商場(chǎng)指的是購(gòu)物中心，百貨公司及大型綜合超市等大型商場(chǎng)，一般營(yíng)業(yè)面積都在一萬(wàn)平米以上，滿足消費(fèi)者一次購(gòu)足的需求，在此類商場(chǎng)內(nèi)開(kāi)店是很好的選擇。 ?交通樞紐的商業(yè)街 它是大城市的次要的商業(yè)街。這里所說(shuō)的交通要道和交通樞紐，包括 火車站外圍、地下鐵道的大中轉(zhuǎn)站等。這些地點(diǎn)是人流必經(jīng)之處，在節(jié)假日、上下班時(shí)間人流如酣；店址選擇在這些地點(diǎn)就是為了方便來(lái)往人流用餐休息。 ?封閉通路 機(jī)場(chǎng)、車站、大型游樂(lè)園、旅游景點(diǎn)等，因交通或旅游形成大量人潮的地方，通常外食的需求很大，且只能在該封閉空間內(nèi)消費(fèi)，所以也是很好的選址。如北京機(jī)場(chǎng)、北京火車站內(nèi)、深圳世界之窗、九寨溝等。 大專院校、醫(yī)院及大型工業(yè)園區(qū)也屬此類商圈，但絕大多數(shù)顧客均為園區(qū)內(nèi)的學(xué)員、員工或訪客，消費(fèi)客群比較固定。如河北廊坊大學(xué)城、深圳富士康工業(yè)園區(qū)等。 名稱 德克士開(kāi)發(fā)專員手冊(cè) 文件編號(hào) :K2020001 生效日期 頁(yè) 次 15/34 頁(yè) 序 A 表號(hào) :R01100021A 檔標(biāo)準(zhǔn)用紙 頂新國(guó)際集團(tuán) 便利、 餐飲 連鎖事業(yè)群 ⒊商圈范圍 在上述各種類型的 商圈內(nèi)選址時(shí)，一般應(yīng)選擇在商圈內(nèi)最集客的位置或臨近集客的門點(diǎn)。這里所說(shuō)的商圈范圍指的是會(huì)到店消費(fèi)的主要顧客所在的范圍及規(guī)模。 以下就各類型商圈的范圍分別做說(shuō)明，并列出符合開(kāi)店需求的基本指標(biāo)。 ?城市商業(yè)街 一般來(lái)說(shuō)，城市商業(yè)街的商圈范圍為整個(gè)城市，而在此類商圈選址時(shí)，店址的商圈范圍為距其走路五分鐘左右的距離（約 300 米）內(nèi)常住的居民或上班的人，而最主要的客群則是門前經(jīng)過(guò)的人們及到附近集客點(diǎn)購(gòu)物或活動(dòng)的人群。在此類商圈開(kāi)店的基本指標(biāo)是： 平常日人流量達(dá) 萬(wàn)人以上，假日人流量達(dá) 2 萬(wàn)人以上。 ?社區(qū)商業(yè)街 一般來(lái)說(shuō)，社區(qū)商業(yè)街的商圈范圍為距其走路約 10 分鐘左右的距離（約 1 公里）內(nèi)，如居民區(qū)較為分散時(shí)，則其范圍會(huì)更大些，可以達(dá)到 3 公里。在此類商圈開(kāi)店的基本指標(biāo)是： ①商圈范圍內(nèi)的人口數(shù)在 5 萬(wàn)人以上； ②平常日人流量達(dá) 1 萬(wàn)人以上，假日人流量達(dá) 萬(wàn)人以上。 ?零售商場(chǎng) 購(gòu)物中心大部分在城市邊緣，少部分在城市中心，一般面積在 5 萬(wàn)平米以上，至少有 2 個(gè)主力店及商業(yè)街，主力店一般為大型超市及百貨公司。其商圈范圍通常能擴(kuò)及整個(gè)城市或 10 公里左右范圍，有些較大規(guī)模的購(gòu)物中心甚至能擴(kuò)及周邊城市。 大型綜合超市面積 (不含商業(yè)街 )須超過(guò) 8000 平方米以上 ,超市范圍三公里的人口數(shù)需超過(guò) 15 萬(wàn)人，如其周邊有其他大型綜合超市，須考量竟?fàn)幷叻至?,商圈范圍內(nèi)減掉被分流的戶數(shù)還須余 15 萬(wàn)人。 百貨公司一般都在城市商業(yè)街 ,一般來(lái)說(shuō)入店人流沒(méi)有購(gòu)物中心及大型綜合超市大 ,如所選店址有外露面也可依門前人流量做依據(jù) ,參考城市商業(yè)街條件 ,如兩者都不符 ,需另行評(píng)估。 在此類商圈開(kāi)店的基本指標(biāo)是： ①進(jìn)商場(chǎng)人流量平常日 1 萬(wàn)人以上，節(jié)假日 萬(wàn)人以上； 名稱 德克士開(kāi)發(fā)專員手冊(cè) 文件編號(hào) :K2020001 生效日期 頁(yè) 次 16/34 頁(yè) 序 A 表號(hào) :R01100021A 檔標(biāo)準(zhǔn)用紙 頂新國(guó)際集團(tuán) 便利、 餐飲 連鎖事業(yè)群 ②店址的商圈范圍為距其走路 5 分鐘左右的距離（約 300 米）。 ?交通樞紐的商業(yè)街 。 此類商圈主要是為了方便搭車的人流購(gòu)物用餐而形成的，因此其顧客主要是過(guò)路客及在附近上班及居住的人。在此類商圈開(kāi)店的基本指標(biāo)是： ①人流量平常日 2 萬(wàn)人，節(jié)假日 3 萬(wàn)人以上； ②店址的商圈范圍為距其走路 5 分鐘左右的距離（約 300 米 ）。 ?封閉通路 這類型的商圈主要的來(lái)客就是車站、機(jī)場(chǎng)、游樂(lè)園、景區(qū)內(nèi)的旅客及工作人員。開(kāi)店的基本指標(biāo)分別為： ①火車站日均客流量 3 萬(wàn)人以上； ②機(jī)場(chǎng)日均客流量 萬(wàn)人以上； ③游樂(lè)園、景點(diǎn)年客流量 300 萬(wàn)人以上。 *上述的各項(xiàng)指標(biāo)均為基本參考原則，商圈范圍及開(kāi)店條件、規(guī)?？稍趯?shí)際狀 況中修正和調(diào)整，尤其是商圈內(nèi)的人流質(zhì)量（收入及年齡）是重要考量因素，上述人流量是以平均素質(zhì)為依據(jù)。 ⒋商圈考察與規(guī)劃 商圈實(shí)地調(diào)查及評(píng)估準(zhǔn)確是十分重要的。大體而言，餐廳在開(kāi)店之前，對(duì)于實(shí)地調(diào)查作業(yè)應(yīng)精心細(xì)致。如考慮聚客點(diǎn)的人流量多少、商圈內(nèi)的人口數(shù)、收入，附近有幾家同類店或不同類店、其營(yíng)業(yè)情形如何等，均是衡量的重點(diǎn)。做好每個(gè)城市的市場(chǎng)分析與商圈規(guī)劃是開(kāi)好店的第一步驟，因?yàn)殚_(kāi)店就象下圍棋，必須做好布局。 ?到一個(gè)城市，先了解城市基本資料，取得地圖，向當(dāng)?shù)厝藢?wèn)傳統(tǒng)商圈，并依 上述的各類型商圈的開(kāi) 店基本指標(biāo)要求，預(yù)估可開(kāi)商圈，然后依地圖再逐一實(shí)地調(diào)查。 方法： ①先找城市商業(yè)區(qū)，實(shí)際觀察，現(xiàn)場(chǎng)考察聚客點(diǎn)。 ②再找社區(qū)商業(yè)街，看符合路段在哪里，再看商圈范圍是否符合。 ③再找零售商場(chǎng)，分已開(kāi)業(yè)和即將開(kāi)業(yè)。 ④找交通樞紐的商業(yè)街。 ⑤找封閉通路 名稱 德克士開(kāi)發(fā)專員手冊(cè) 文件編號(hào) :K2020001 生效日期 頁(yè) 次 17/34 頁(yè) 序 A 表號(hào) :R01100021A 檔標(biāo)準(zhǔn)用紙 頂新國(guó)際集團(tuán) 便利、 餐飲 連鎖事業(yè)群 ?實(shí)地調(diào)查的要點(diǎn)： ①集客點(diǎn)調(diào)查 根據(jù)觀察人流的動(dòng)向，在各商圈內(nèi)找出人流量最多、最聚集的點(diǎn)，一般人流聚 點(diǎn)都是在商圈內(nèi)的大型商場(chǎng)，大型休閑廣場(chǎng)，但有些商圈可能沒(méi)有大型商場(chǎng)會(huì)沒(méi)有明顯集客點(diǎn)，人流較多的地方會(huì)是一排小型專賣店，零售店連結(jié)而成的路段。 ②商圈人流量調(diào)查（ 參閱《人流量調(diào)查方法》） 人流量是商圈繁榮的重要基礎(chǔ)之一，要確定餐廳地址就必須了解人流量的變化，包括整個(gè)商圈流量和各個(gè)點(diǎn)的流量狀況，評(píng)估是否符合開(kāi)店基本指標(biāo)。 ③人流質(zhì)量調(diào)查 流量統(tǒng)計(jì)只對(duì)人流數(shù)量進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，而人流質(zhì)量研究則是在流量統(tǒng)計(jì)的基礎(chǔ)上進(jìn)一步研究過(guò)往人流的質(zhì)量。一般來(lái)說(shuō)需透過(guò)科學(xué)的問(wèn)卷調(diào)查研究，可以找專業(yè)的調(diào)研公司或找經(jīng)過(guò)訓(xùn)練的人員來(lái)進(jìn)行，在有關(guān)制度里再做說(shuō)明。在此僅用實(shí)地觀察行人的年齡、穿著、附近商業(yè)狀況、社區(qū)住宅價(jià)位檔次等做為參考。 ④確認(rèn)可開(kāi)店路段 從集客點(diǎn)向外延伸，觀察人流動(dòng)向及流量，找出 人流較為聚集的路段，為可開(kāi) 路段。但要注意的是每一條路因?yàn)樯痰昃奂敖煌▌?dòng)線的因素通常會(huì)有陰陽(yáng)面，所謂陽(yáng)面是明顯人流量較大的一側(cè)，陰面則為人流量較少的一側(cè)，選址時(shí)原則上避開(kāi)在陰面開(kāi)店。但有些商業(yè)街陰陽(yáng)面并不明顯或陰面的人流量也很大，那么街道兩邊都是可以考慮選址開(kāi)店的。 ⑤確認(rèn)可開(kāi)店門點(diǎn) (門點(diǎn)基盤 ) 在可開(kāi)店路段上逐一考察評(píng)估每一個(gè)門點(diǎn)，凡是符合開(kāi)店基本要求的，包括營(yíng) 業(yè)面積、面寬、樓高、能見(jiàn)度等，均將其列入可開(kāi)店店址中，不須考慮該門點(diǎn)目前的使用狀況是在營(yíng)業(yè)何種項(xiàng)目（即使是 KFC 或 M）、空店面、轉(zhuǎn)讓中、在建 中，都應(yīng)列入可開(kāi)店門點(diǎn)，這些可開(kāi)店門點(diǎn)集結(jié)起來(lái)即為該商圈的門點(diǎn)基盤。 ⑥競(jìng)爭(zhēng)者調(diào)查 商圈內(nèi)如有競(jìng)爭(zhēng)者，則須對(duì)競(jìng)爭(zhēng)者進(jìn)行調(diào)查，調(diào)查內(nèi)容包括其營(yíng)業(yè)面積、收銀臺(tái)數(shù)、座位數(shù)、預(yù)估營(yíng)業(yè)額等。 ⑦修正市場(chǎng)分析之可開(kāi)店數(shù) 名稱 德克士開(kāi)發(fā)專員手冊(cè) 文件編號(hào) :K2020001 生效日期 頁(yè) 次 18/34 頁(yè) 序 A 表號(hào) :R01100021A 檔標(biāo)準(zhǔn)用紙 頂新國(guó)際集團(tuán) 便利、 餐飲 連鎖事業(yè)群 根據(jù)實(shí)地商圈考察后，確認(rèn)各城市內(nèi)符合開(kāi)店要求的商圈數(shù)后，將此商圈數(shù)（可開(kāi)店數(shù)），填入附表一中的可開(kāi)店數(shù)修正值中。 ⑧制作商圈規(guī)劃圖 在城市地圖（電子地圖為佳）將可開(kāi)店的商圈用紅色圓圈標(biāo)出，給予編號(hào)，同時(shí)標(biāo)示商圈名稱及商圈類型，如附圖二《城市商圈規(guī)劃圖》。 ⑨制作商圈圖 A、 每一個(gè)可開(kāi)店商圈必須做一張商圈圖 ，商圈圖以集客點(diǎn)為中心，約 300 米 為半徑的范圍?？捎秒娮拥貓D，或在電腦上繪圖。 B、將商圈圖內(nèi)的道路名稱、住宅及公共場(chǎng)所、路段集客點(diǎn)、可開(kāi)店路段、競(jìng)爭(zhēng)者等，標(biāo)號(hào)、標(biāo)注在圖內(nèi)。同時(shí)將圖右的表中各項(xiàng)目調(diào)查并填寫好，如附圖三《商圈圖》。 C、每年年底重新規(guī)劃，平日追綜，如有城市改造、商圈改變可做增加或刪除。 ⑩制作商圈可開(kāi)店門點(diǎn)位置圖 將可開(kāi)店路段中的各個(gè)可開(kāi)店門點(diǎn)在商圈圖中標(biāo)示編號(hào)，并將門點(diǎn)名稱填寫在圖右的表中，如附圖四《商圈可開(kāi)店門點(diǎn)位置圖》。 經(jīng)過(guò)上述的考察與規(guī)劃，我們的門點(diǎn)開(kāi)發(fā)工作就已經(jīng) 有了很好的事前準(zhǔn)備，為我們?nèi)? 后有效完成開(kāi)發(fā)任務(wù)奠定了良好基礎(chǔ)。 名稱 德克士開(kāi)發(fā)專員手冊(cè) 文件編號(hào) :K2020001 生效日期 頁(yè) 次 19/34 頁(yè) 序 A 表號(hào) :R01100021A 檔標(biāo)準(zhǔn)用紙 頂新國(guó)際集團(tuán) 便利、 餐飲 連鎖事業(yè)群 第七章 門點(diǎn)基盤管理 目的：每個(gè)城市的商圈規(guī)劃好之后，開(kāi)發(fā)人員的重點(diǎn)工作便是就預(yù)開(kāi)店的商圈進(jìn)行開(kāi)發(fā)，找出理想的門點(diǎn)開(kāi)店。門點(diǎn)基盤管理是為了使開(kāi)發(fā)人員能以科學(xué)有效的管理方法來(lái)開(kāi)發(fā)門點(diǎn)。 一、門點(diǎn)基盤的檔案建立 ⒈將所負(fù)責(zé)的區(qū)域依序列出商圈中可開(kāi)店門點(diǎn)，將可開(kāi)店門點(diǎn)填入每個(gè)商圈的《門點(diǎn)基盤管理統(tǒng)計(jì)表》（詳見(jiàn)附表二）中。 ⒉填表時(shí)原則上按門點(diǎn)的優(yōu)劣順序進(jìn)行排列，須與商圈圖的編號(hào)一致，并將門點(diǎn)名稱、樓層、面積、門點(diǎn) 地址、房東姓名、聯(lián)絡(luò)方式、門點(diǎn)類型、可簽約 /可投入使用日期、重要度、租賃條件以及現(xiàn)租戶和前租戶的相關(guān)情況進(jìn)行統(tǒng)計(jì)后填入表中，如未與房東接洽則只先填寫名稱、樓層、面積、門點(diǎn)及地址等。 ⒊每一個(gè)可開(kāi)店門點(diǎn)均應(yīng)拍照建檔，并注明其相關(guān)資料，如附圖五《可開(kāi)店門點(diǎn)基本資料》。 ⒋將該城市各商圈圖、門點(diǎn)基盤管理統(tǒng)計(jì)表及可開(kāi)店門點(diǎn)基本資料進(jìn)行整理，建立好門點(diǎn)基盤檔案。 二、城市商圈開(kāi)發(fā)的優(yōu)先順序 ⒈由于每個(gè)人所要負(fù)責(zé)的可開(kāi)發(fā)商圈很多，為了更有效的達(dá)成開(kāi)發(fā)目標(biāo)，所以應(yīng)做好 時(shí)間及工作安排，開(kāi)發(fā)時(shí)間可依照下列順序進(jìn)行： ? 年度計(jì)劃所列之商圈優(yōu)先開(kāi)發(fā) ?未列入年度計(jì)劃但可創(chuàng)造良好效益的商圈可重點(diǎn)開(kāi)發(fā) ?未列入年度計(jì)劃但有戰(zhàn)略布點(diǎn)意義的商圈可提前開(kāi)發(fā) ?房