【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 合同的書面通知到達(dá)之日起六個(gè)月。 對(duì)于有擔(dān)保物權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)的訴訟時(shí)效， 該 擔(dān)保物權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)的訴訟時(shí)效結(jié)束后，擔(dān)保權(quán)人在訴訟時(shí)效結(jié)束后的二年內(nèi)行使擔(dān)保物權(quán)的，人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持 3（ 最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》若干問題的解釋 ） 。 四大資產(chǎn)管理公司所持有的金融不良資產(chǎn)一般都不會(huì)存在接收之后的時(shí)效問題，重點(diǎn)應(yīng)該關(guān)注在銀行剝離之前的訴訟時(shí)效問題，如查看銀行催收通知書的時(shí)間等。關(guān)鍵是時(shí)效的連續(xù)性，有的資產(chǎn)時(shí)效已喪失，但后期資產(chǎn)管理公司仍有公告或催收等形式，并未得到債務(wù)人認(rèn)可，因而時(shí)效仍然喪失，這一點(diǎn)很容易判斷錯(cuò)誤。 ⑵執(zhí)行時(shí)效。 對(duì)于執(zhí)行時(shí)效問題， 根據(jù)《民事訴訟法》的規(guī) 3例如， A 企業(yè)向 B 銀行貸款 100 萬(wàn)元， C 以設(shè)備提供抵押，約定還款時(shí)間 04 年 1月 1 日，如果 A 不能清償債務(wù)的，訴訟時(shí)效為 2 年，截至 06年 1 月 1 日， B 從主合同訴訟時(shí)效結(jié)束之日起 2 年可以向 C 行使抵押權(quán)，也就是 最晚在 08年 1 月1 日行使。 擔(dān)保物權(quán)請(qǐng)求權(quán)的期間＝債權(quán)的訴訟時(shí)效（ 2 年，可中止、中斷、延長(zhǎng)）＋債權(quán)的訴訟時(shí)效結(jié)束后 2 年（除斥期間）。也就是說(shuō)，在一般情形下，擔(dān)保權(quán)人行使擔(dān)保物權(quán)的期間為 4 年。 12 定，雙方或一方當(dāng)事人是公民的，向人民法院提出申請(qǐng)執(zhí)行的期限是 1 年；雙方當(dāng)事人是法人或其他組織的，申請(qǐng)執(zhí)行的期限是6 個(gè)月 4。 這個(gè)期限 ， 從法律文書規(guī)定履行期間的最后一日起算；法律文 書規(guī)定分期履行的，從規(guī)定的每次履行期間的最后一日起算。 對(duì)于有判決而沒有申請(qǐng)執(zhí)行的部分項(xiàng)目，可能已經(jīng)喪失執(zhí)行時(shí)效，但不一定就喪失了訴訟時(shí)效。 （指在貸款發(fā)放 或逾期后銀行工作人員對(duì)債務(wù)人的走訪情況記錄）中尋找財(cái)產(chǎn)線索。調(diào)查報(bào)告一般都反應(yīng)了放貸時(shí)的情形，可以從中得到部分可能的財(cái)產(chǎn)線索，另外很多檔案中有下戶記錄，下戶記錄一般都詳細(xì)記錄了不良產(chǎn)生的過程，可以從中發(fā)現(xiàn)一些可靠的線索，例如當(dāng)時(shí)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況，企業(yè)的對(duì)外投資情況，是否有轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)的情況等。 。由于各公司、銀行規(guī)定不同，有些需要在資產(chǎn)出讓方規(guī)定的地點(diǎn)查看原始案卷，有些可以購(gòu)買檔案資料的影印件自行安排閱檔 。閱檔工作安排由小組視情況進(jìn)行安排，一般 在閱檔前與出讓 簽署保密協(xié)議 有時(shí)還需交閱檔 費(fèi)用。 《盡職調(diào)查 信息采集 表》 ?！侗M職調(diào)查信息采集表》可分為企貸信息采集表和個(gè)貸信息采集表。 ⑴ 企貸閱檔信息采集內(nèi)容。例如 債務(wù)人名稱、借款合同號(hào)、債務(wù)人地址和聯(lián)系方式、貸款銀行、合同金額、合同借款起止日 4 根據(jù)新修訂的 中華人民共和國(guó)民事訴訟法（ 2020 修正） 第二百一十五條規(guī)定，自 2020 年 4 月 1 日起 申請(qǐng)執(zhí)行的期間為二年。 13 期、保證人名稱、保證人地址和聯(lián)系方式、抵押物的權(quán)力證書號(hào)、是否有抵押登記、是否有和解協(xié)議及內(nèi)容、是否有訴訟 及判決情況、執(zhí)行情況 、每一次的催收記錄 等。 企貸有可能一個(gè)戶中有多筆借款，根據(jù)需要對(duì)于多筆借款合同，并且還可能有多筆借新還舊的合同，這些都需要填寫， 對(duì)于企貸閱檔應(yīng)該就一些有疑問的問題進(jìn)行記錄，在以后的訪談或調(diào)查過程中應(yīng)查找到相應(yīng)的答案。 詳見《企貸盡職調(diào)查信息采集表》。 ⑵ 個(gè)貸閱檔信息采集內(nèi)容。個(gè)貸主要特點(diǎn)是戶數(shù)多，同時(shí)每筆金額較小。個(gè)貸閱檔具有其特點(diǎn)，一般來(lái)說(shuō)個(gè)貸都是批量放款，基本上所有放款的材料都是格式性較強(qiáng)，基本資料都一致，因此對(duì)于個(gè)貸的閱檔建議建立一個(gè)表格并在閱檔的同時(shí)填寫相關(guān)的信息，表格內(nèi)容主要包括以 下幾項(xiàng)：①項(xiàng)目名稱；②借款人基本信息：借款人姓名、借款人性別、借款人身份證號(hào)、借款人身份證上標(biāo)注的地址、借款人住址、借款人工作單位、借款人手機(jī)電話等聯(lián)系方式；③借款人配偶信息：借款人配偶姓名、借款人配偶身份證、借款人配偶聯(lián)系方式；④房產(chǎn)及售價(jià)信息：所貸款房產(chǎn)的地址、預(yù)售許可證號(hào)或房產(chǎn)證號(hào)、房產(chǎn)面積、銷售單價(jià)、房產(chǎn)總價(jià)；⑤合同及債務(wù)信息：放款銀行借款合同號(hào)、合同期限（放款日至到期日）、合同金額、剩余本金、催收利息、應(yīng)收利息、放款銀行、還款情況；⑥抵押情況：是否辦理抵押、 他項(xiàng)權(quán)力證號(hào) ；⑦保證人情況：保證人名稱、 保證人地址、保證人聯(lián)系方式、保證金額、保證期間；⑧訴訟、判決及執(zhí)行情況：代理律師事務(wù) 14 所名稱、聯(lián)系人名稱和聯(lián)系方式、經(jīng)辦法院和法官信息及聯(lián)系方式、判決情況和執(zhí)行情況。最后將所有記錄的信息匯總成一個(gè)總表。詳見《個(gè)貸盡職調(diào)查信息采集表》。 在閱檔和填寫個(gè)貸信息采集表的同時(shí)應(yīng)對(duì) 真假 個(gè)人住房按揭貸款 進(jìn)行初步 識(shí)別。對(duì)假個(gè)貸的判斷一般有以下幾點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)可供參考：①如果是假個(gè)貸，在閱檔過程中很容易看出同一個(gè)項(xiàng)目下很多貸款人的收入證明都 由一個(gè)或幾個(gè)單位開出，或者來(lái)自于同一個(gè)地區(qū) 同一單位 ，其本人一般都無(wú)法聯(lián)系上 ， 并且所留的聯(lián)系人電 話也是幾個(gè)人的電話 ，并且檔案材料極為規(guī)范；②從閱檔的統(tǒng)計(jì)表中可以看出，同一個(gè)項(xiàng)目貸款的發(fā)放時(shí)間集中在幾個(gè)月之內(nèi)，一般一天發(fā)放很多筆，然后隔幾天又發(fā)放很多筆；③ 同一個(gè)項(xiàng)目借款人 不繳納月供的時(shí)間非常統(tǒng)一，一般表現(xiàn)在所有貸款人從某個(gè)月份開始不再繳納月供；④在同一個(gè)項(xiàng)目中，用貸款額除以房產(chǎn)總價(jià)可以發(fā)現(xiàn)該數(shù)值基本集中在 78－ 80％之間，這主要是因?yàn)橐郧坝幸?guī)定房貸的首付不得低于總房款的 20％ 5。一般來(lái)說(shuō)真實(shí)個(gè)貸的個(gè)人一般或多或少會(huì)多付一點(diǎn)，不可能每一個(gè)人都恰好支付房款的 20％作為首付款； 從另一個(gè)角度判斷，同一個(gè)項(xiàng)目的按 揭貸款中 用合同金額除以剩余本金所得出的系數(shù)非常接近，這主要是因?yàn)榉趴畹臅r(shí)間和還月供的時(shí)間基本同步，所以 5 2020年 5 月 29 日國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等九部門《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見》的規(guī)定，從 2020 年 6 月 1 日起，個(gè)人住房按揭貸款首付款比例不得低于 30%。考慮到中低收入群眾的住房 需求，對(duì)購(gòu)買自住住房且套型建筑面積 90 平方米以下的仍執(zhí)行首付款比例 20%的規(guī)定。 15 該數(shù)據(jù)也極為接近； ⑤從統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)中可以發(fā)現(xiàn)，所有的貸款時(shí)間都為 20 年或 30 年，這個(gè)期限是每個(gè)項(xiàng)目規(guī)定的最長(zhǎng)期限，一般個(gè)人真實(shí)的貸款，每個(gè)人的貸款期限都有可能不同，例如有的人以其買房的年齡至其到 60 歲的年限作為貸款的年限，不可能所有貸款人的貸款期限都相同。在假按揭中因?yàn)槠谙拊介L(zhǎng)開發(fā)商所要支付的月供就會(huì)越少；⑥合同中簽訂的房產(chǎn)單價(jià)比同期同地段的房產(chǎn)單價(jià)高出很多（一般高出 30％左右） 6。 ⑶抵債物的信息采集。 主要 包括法院判決抵債或協(xié)議抵債，抵債物的地點(diǎn)情況，權(quán)屬的狀況，抵債物的面積或數(shù)量情況，抵債物的瑕疵情況，權(quán)屬情況以及過戶或變更面臨的障礙和費(fèi)用情況，該抵債物是否涉及到其他糾紛情況，該抵債物目前的使用情況，抵債物的出租情況等。 （二）訪談 盡職調(diào)查的訪談可以視情況請(qǐng)中介機(jī)構(gòu)參加訪談，一般包括對(duì)三個(gè)方面人員的訪談：一是訪談資產(chǎn)出讓方項(xiàng)目經(jīng)理；二是訪談原貸款銀行客戶經(jīng)理或資產(chǎn)保全經(jīng)理；三是訪談債務(wù)人、擔(dān)保人、抵押人。 6舉例說(shuō)明，假設(shè)某地段房產(chǎn)價(jià)格為 6000 元 /平米，有一套 100 平米的房產(chǎn)，當(dāng)時(shí)其市場(chǎng)價(jià)值為 60 萬(wàn)元。如果通過假按揭的方式，把合同單價(jià)簽訂為 8000 元 /平米（高出市場(chǎng)價(jià) 33％），這樣 100 平米的房產(chǎn)總價(jià)為 80 萬(wàn)元，按照政策在銀行可以貸款 64 萬(wàn)元，其中 4 萬(wàn)元用于支付貸款過程中的費(fèi)用和幾個(gè)月的月供，等該項(xiàng)目所有需要按揭的房產(chǎn)辦理完畢以后，開發(fā)商不再支付月供。這樣開發(fā)商就相當(dāng)于按照60 萬(wàn)元的市場(chǎng)價(jià)將該房產(chǎn)賣給了銀行，達(dá)到了按照市場(chǎng)價(jià)快 速變現(xiàn)的目的。 16 1． 訪談資產(chǎn)出讓方項(xiàng)目經(jīng)理。一般資產(chǎn)出讓方都有相應(yīng)的項(xiàng)目經(jīng)理，通過對(duì)項(xiàng)目經(jīng)理的訪談能夠從中得到很 多信息，對(duì)其提供的信息進(jìn)行核實(shí)跟蹤對(duì)于盡職調(diào)查是非常有效的。 在訪談過程中應(yīng)注意以下幾個(gè)方面的問題： ⑴ 訪談過程中應(yīng)首先讓項(xiàng)目經(jīng)理介紹資