【文章內容簡介】 析，發(fā)現次級房貸對於臺灣房地產影響以心理面為主，此外，預估2008年兩岸三通後，全臺增值潛力的區(qū)域還有3~5成以上的漲幅。 壹、三大理由說明次級房貸對臺灣房地產影響有限臺灣房地產自SARS之後，多頭走了四年餘，銀行警覺房地產有過熱的風險，祭出「緊縮房貸成數」措施，擔心「屋奴」會成為「卡奴」的下一個翻版。有了兩年前雙卡風暴的前車之鑑，銀行在房貸放款上已趨謹慎。 理由一：卡奴風暴再前 銀行早已嚴防屋奴出現根據央行統計資料顯示，2005年8月爆發(fā)雙卡風暴開始，信用卡循環(huán)信用餘額高達4515億元，到2007年6月，降到2838億元，降幅高達37%，顯示銀行經歷雙卡風暴後，借款更為謹慎。彭培業(yè)表示，臺灣金融機構對房貸授信嚴格，也沒有美國次級房貸收益證券化的問題，因此次級房貸對臺灣房地產影響有限。 事實上，臺灣金融機構除二胎房貸、房屋修繕貸款之外，鮮少次級房貸的業(yè)務，也無次級房貸的衍生性金融商品，因此受到次級房貸的影響微乎其微。而且購買海外抵押債務債券（CDO）的銀行、壽險公司，投資部位少，影響也不大，整體而言，次級房貸對臺灣房價不會造成立即性的大幅修正。 理由二：Fed降息2碼 央行傾向暫緩升息 房貸族壓力減輕從利率的角度來看，美國聯準會(FED)在上周17日採取降息動作，因應次級房貸風暴。%%，美國調降重貼現率的動作，造成全球已開發(fā)國家暫緩升息腳步。 日本央行(BOJ)召開例會，日官員指出，日本央行原本計畫此次會議升息一碼，但鑒於日本經濟受到美國次級房貸風暴衝擊的程度難以評估，日銀升息政策將暫時喊停；不僅如此，歐洲央行(ECB)九月升息也傾向不升息，加拿大央行也表示，今年再升息宣告無望。 雖然通貨膨脹的陰影仍壟罩全球，各國央行欲藉升息來抑制通膨，不過，根據路透和密西根大學17日公佈的調查報告顯示，%，為五個月來最低紀錄，%；%，%。美國通膨減緩，也使得Fed大膽降息二碼。 事實上，臺灣央行升息一向以美國馬首是瞻，此次Fed大幅降息二碼，臺灣央行九月例會應會暫緩升息，%。利率不升，購屋族的房貸負擔不至於加重，對房市發(fā)展而言是正面的。 理由三：二胎房貸比例低 法拍屋市場無明顯增加國內的二胎房貸(類似次貸)，是用同一間房子的抵押貸款，借款利率比一胎房貸還高、比信貸低，通常在房價上漲過程中，銀行認為房價不斷攀升，二胎風險不高，才會願意承作。當房價往下修正，銀行就不願意貸二胎。況且，二胎以上的房貸，僅佔房貸市場的5%不到，因此類似美國次級房貸的風暴，對臺灣整體而言，影響不大。另外，美國房地產從2006年底回檔，次級房貸加速房地產惡化，全美今年上半年房屋面臨法拍的數量大幅攀升58%，推論法拍屋市場是房市反轉的關鍵指標。臺灣房貸利率維持在3%左右的低檔，繳不出房貸的房奴不多，因此法拍屋並無明顯增加，顯示房市仍溫和高檔盤整。 (單位：億元)時間 購置住宅貸款 房屋修繕貸款 汽車貸款 信用卡循環(huán)信用餘額 其他個人消費性貸款 37,3007,1481,2964,47411,34941,6737,5441,3463,82810,45745,5198,4291,0382,8398,559資料來源：中央銀行 北區(qū)房屋不動產理財研究室 製表其實，美國最大零售商沃爾瑪(Walmart)最近調降全年盈餘目標，指出第二季財報未達預定目標，市場普遍解讀為「次級房貸風暴已經拖累美國個人消費能力」。臺灣之前也因雙卡風暴，汽車貸款餘額從94年8月的1346億元，降到今年6月的1038億元；其他個人消費性貸款從94年8月的1兆1564億元，降到今年6月的8559億元。雙卡風暴讓臺灣銀行在放款上打了一次預防針，因此美國次級房貸對臺影響有限。 貳、大陸人來臺觀光、置產 豪宅預計再漲三到五成北區(qū)房屋首席總經理彭培業(yè)表示，開放大陸人士來臺觀光、置產，將刺激陸資買盤進場，臺灣房地產將有另一波上漲期，其中臺北市房價很快就可上看每坪200萬元。不過，目前臺灣政府限制大陸人民來臺一年不能超過三十天的規(guī)定，讓許多有意來臺買房的大陸人望之卻步，即使大陸有錢人在臺置產，居住時間不得超過三十天，使買房意願大幅降低。 北區(qū)房屋不動產理財研究室認為，若臺灣放寬、解除這項限制，將可以吸引沿海城市廈門、上海、天津，及東三省的瀋陽、大連、 爾濱等有錢人來臺購屋，尤其是東三省一到冬天冰天雪地，臺灣緯度較低、氣候宜人、語言又相通，因此成為大陸有錢人海外長住（long stay）或冬天的避寒勝地。另外，大陸人有能力在海外置產的大都是有錢的企業(yè)主，他們首選的海外置產他們首選的海外置產區(qū)域仍是以一級城市首都、直轄市為主，而且在臺置產還帶有炫耀財的味道，因此豪宅聚落信義計畫區(qū)、大安森林公園、臺中七期重劃區(qū)、陽明山等豪宅建案，在陸資買盤的刺激下，未來仍有三到五成的漲價空間。 同時政府或企業(yè)投注許多資金的重大工程建設，未來可以帶來人潮和商機，房價不可能寂寞。例如：臺北火車站西側的雙子星大樓、松山菸廠的遠雄大巨蛋、南港國際展覽館、新莊副都心、新店裕隆城，都是屬於重大工程坐落的區(qū)域，未來重大工程完工後，周邊的房價將會和區(qū)域內的房價出現比價效應，預計也有三到五成的漲幅，彭培業(yè)表示，臺灣房地產仍有很大的機會。 北區(qū)房屋首席總經理彭培業(yè)提醒，有意購屋的民眾如果選在供給量大的區(qū)域，宜謹慎，但是對於供給量小的好區(qū)域，仍然可以放心進場。４、自然資源：１、 石油：自2004年第二季開始，國際原油價格不斷上探，油價飆漲的同時亦帶動其他能源價格上漲，激起了各國對能源問題的重視，因為能源問題已非短期的供需失衡問題，而是攸關著長期經濟發(fā)展的重大議題。能源供給的主要來源為石化燃料，如煤炭、石油及天然氣等，由於我國石化燃料蘊藏極度缺乏，石化燃料供給高度仰賴進口，％。此外，％，高於全球石油消費比例的38％，顯示我國能源供給存在結構不健全的隱憂?！窘洕考夹g處ITIS計畫／產業(yè)分析師 吳依凡】２、 鋼筋：臺灣小鋼胚進口數據為例，2006年小鋼胚進口量為309萬噸，而2007年1~7月小鋼胚進口量僅86萬噸，預估2007年整體小鋼胚進口量約150萬噸，較2006年大幅下滑50%之多，:1的耗損率計算，國內鋼筋估計減少136萬噸的供給量，導致國內鋼筋價格上漲。３、 砂石：由於臺灣砂石料源主要包括河川疏濬、陸上開採及進口之砂石等，河川疏浚漸往上游，料源含砂量僅約50％，而陸上砂石料源含砂比例更僅約20％，因此自產料源並無法提供足夠之砂料，需依賴進口補足。針對中國禁止出口天然砂所造成國內至96年底可能短少砂供應1,200萬立方公尺，導致砂石供應不足?！?6/10/24中華民國新聞稿】４、 銅：全球金屬統計局(World Bureau of Metal Statistics, WBMS)周三宣布，今年19 萬噸，19月銅開採量為1,140 萬噸，較去年同期增加3%，%至1,322 萬噸，今年前九個月的銅消費量為1,360 萬噸，較去年同期增加5%，WBMS 萬噸預測下修至3,000 噸，至於中國部分，銅消費增至359 萬噸， 萬噸。呼籲中國大陸儘速對我恢復天然砂出口 96年10月17日上午立法委員許舒博陪同臺灣砂石進口協會、營造工程工業(yè)同業(yè)公會、預拌混凝土工業(yè)同業(yè)公會、建築開發(fā)商業(yè)同業(yè)公會聯合會、土方公會及土木技師公會全國聯合會等分別拜會貿易局黃局長志鵬及礦務局朱局長明昭，針對目前臺灣地區(qū)營造及建築業(yè)界面臨砂石短缺問題進行溝通，近日來相關砂石進口及使用業(yè)者亦一再表達希望中國大陸儘速恢復天然砂對臺出口，以穩(wěn)定臺灣砂石供應。由於臺灣砂石料源主要包括河川疏濬、陸上開採及進口之砂石等，河川疏浚漸往上游，料源含砂量僅約50％，而陸上砂石料源含砂比例更僅約20％，因此自產料源並無法提供足夠之砂料，需依賴進口補足，與會人員一致呼籲中國大陸方面儘速恢復對臺砂石輸出，以穩(wěn)定供應市場需求。臺灣地區(qū)本年1月至11月上旬砂石供需情形針對中國禁止出口天然砂所造成國內至96年底可能短少砂供應1,200萬立方公尺，經濟部依據「砂石長期穩(wěn)定供應策略」啟動緊急應變措施，增加供應「砂」1,680萬立方公尺，截至96年底已掌握可增加「砂」供應量為1,861萬立方公尺，其中可確實掌握之砂源合計1,451萬立方公尺、有計畫未確定量410萬立方公尺，已超出中國禁止出口產生之缺口，本年度可以足量供應市場需求。96年截至11月04日止，砂石實際需求量4,807萬立方公尺（砂：2,159萬立方公尺、石：2,648萬立方公尺），供應量4,807萬立方公尺（砂：2,159萬立方公尺、石：2,648萬立方公尺）；其中由庫存調節(jié)供應砂378萬立方公尺。統計至11月初庫存尚餘478萬立方公尺，供需尚稱平穩(wěn)。今年3月起中國停止出口改用其他較高價格之來源取代影響，造成砂石平均上漲，惟經政府採行相關緊急因應措施後，至今（96）年11月02日砂石平均價格658元（砂688元、石628元），與7月砂石價格635元相較，％，％，顯示價格已漸平穩(wěn)。經濟部為穩(wěn)定砂石供需及平抑砂石價格，除目前已啟動「砂石長期穩(wěn)定供略」緊急應變措施之外，亦持續(xù)辦理下列配套措施：（一）平價提供料源：經濟部水利署採行河川砂石即採即售平價提供料源，以平抑國內砂石價格，並規(guī)劃保留30%優(yōu)先提供重大公共工程主辦機關「專案申購」，必要時得配合行政院政策指示機動調整保留比例或依實際需要規(guī)劃專區(qū)全數提供公共工程優(yōu)先使用；（二）公告禁止砂石出口，增加國內供應量：經濟部業(yè)於96年4月24日公告禁止國內天然