【文章內(nèi)容簡介】 建筑結(jié)構(gòu)專業(yè)的設(shè)計內(nèi)容，同時反映建筑、給排水、暖通、電氣等專業(yè)對結(jié)構(gòu)的要求。 在房屋銷售中最常用的是戶型圖，它是將建筑平面圖簡化， 以便清楚地表示每一套房屋的平面布局和房間的相對位置。 效果圖：有小區(qū)總體效果圖和裝修效果圖，是由專業(yè)人員設(shè)計的，在建筑物尚未建成前對建筑物的多種描述，是一種對建筑物進行美化的方法。 五、房屋面積的規(guī)定和測算 各種面積概念 策源房地產(chǎn)投資顧問有限公司 第 14 頁 共 61 頁 （ 1）住宅結(jié)構(gòu)面積：是指住宅的所有承重墻或柱和非承重墻所占面積的總和，即外墻、內(nèi)墻、柱等結(jié)構(gòu)所占面積的總和。人們常說的居住面積和使用面積都不含結(jié)構(gòu)面積。 （ 2）居住面積：是指住宅建筑各層平面中直接供住戶生活使用的居室凈面積之和。所謂凈面積就是除去墻、柱等建筑構(gòu)件所占有的水平面積（即結(jié)構(gòu) 面積）。 （ 3）使用面積：扣除公用（樓梯、電梯、公用的配電間、走道、電梯間、管道間）面積，房屋結(jié)構(gòu)占用面積，以及戶內(nèi)走道、樓梯、玄關(guān)等面積后，所剩實際生活使用的面積。 （ 4）建筑面積：建筑物全部面積，分每戶建筑面積、單元建筑面積和每幢樓建筑面積，系指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高 以上（含 ）的永久性建筑。 (5)房屋的產(chǎn)權(quán)面積：系指產(chǎn)權(quán)主依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積。房屋產(chǎn)權(quán)面積由直轄市、市、縣房地產(chǎn)行政主 管部門登記確權(quán)認定。 (6)房屋的共有建筑面積：系指各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積。 （ 7）出房率（得房率）：指住宅的凈使用面積占銷售面積（包括公用部分面積）之比。銷售面積一樣的凈使用面積不一定相同，出房率高的商品房就物有所值。如果商品房的公用面積分攤得多，出房率就要低一些。 （ 8)套內(nèi)建筑面積：由套內(nèi)房屋的使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽臺建筑面積三部分組成； (9)套內(nèi)房屋使用面積：為套內(nèi)房屋使用空間的面積，以水平投影面積計算。 (10)套內(nèi)墻體面積：是套內(nèi)使用空間周圍的維護或承重墻體或其他承重支撐 體所占的面積。 有關(guān)房屋面積的規(guī)定和測算 （ 1）多層房屋的建筑面積按每層建筑面積的總和計算。 （ 2）穿過房屋的通道、房屋內(nèi)的門廳、大廳不分層高均按一層面積計算，回廊部分按其投影計算面積。 （ 3）房屋內(nèi)的技術(shù)層、夾層、地下室、半地下室，層高超過 米的，按其上口外墻外圍水平面積計算。 （ 4）封閉式陽臺按其外圍投影面積計算。凸陽臺按其投影面積的一半計算。 （ 5）共有公共面積的分攤計算： 每戶應攤面積 =共有公用房屋建筑面積的總和 /各戶房屋建筑面積之和 *該戶房屋建筑面積 第二節(jié) 房地產(chǎn)價格基礎(chǔ)知識 一、房 地產(chǎn)價格構(gòu)成 房地產(chǎn)價格主要由以下十個方面組成： l、土地取得費用 有四種情況：一是征用農(nóng)地取得土地的征地費；二是在城市中取得土地的房屋拆遷補償安置費；三 是通過政府有償出讓取得土地的地價款；四是通過二三級市場有償轉(zhuǎn)讓取得土地的購買價款。 前期工程費 前期工程費主要包括以下幾個方面： 三通一平費：是指為了房屋的建筑施工，需要進行的如建筑地塊上的土地平整，以達到通電、通路等投入的資金。 策源房地產(chǎn)投資顧問有限公司 第 15 頁 共 61 頁 地質(zhì)勘察費：是指委托專業(yè)人員對建筑施工的地塊進行地質(zhì)勘察的費用。 規(guī)劃設(shè)計費：是指委托設(shè)計單位對房屋建沒進行規(guī)劃設(shè)計而支 付的費用。 房屋建筑安裝工程費 是指建造房屋所需的工程費用，是施工企業(yè)建造房屋的出廠價格，包括各種材料費、機械使用費、管理費、施工企業(yè)利潤和稅金等； 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 包括建造小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、煤氣、排水、排污、照明、通訊，綠化、環(huán)境等基礎(chǔ)設(shè)施的建 公共配套設(shè)施建設(shè)費 經(jīng)營管理費 指房屋由生產(chǎn)過程轉(zhuǎn)入流通過程中，即由房屋建成到出售過程中，房屋開發(fā)經(jīng)營單位的管理人員所 銷售費用 是指在銷售房屋的過程中發(fā)生的營銷策劃費、廣告宣傳費、中介代理費等。 利息 是指為建造房屋而向銀行借 取資金的利息，包括融資過程中的各種費用，如資產(chǎn)評估費、抵押登記費、保險費等，自有資金也視同貸款計算利息。 稅費 稅費是應向國家繳納的費用的，反映了單位或個人對國家的貢獻，稅費包括營業(yè)稅、城市維護建設(shè)教育費附加、土地使用稅、房產(chǎn)稅、增值稅、所得稅等。 利潤 利潤是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營單位應得到的收益，是在經(jīng)營活動中實現(xiàn)的剩余產(chǎn)品價值的貨幣表現(xiàn)，是企業(yè)擴大再生產(chǎn)的資金來源。 二、影響房地產(chǎn)價格的因素 房地產(chǎn)的價格是由眾多影響房地產(chǎn)價格的因素相互作用的結(jié)果，主要有以下九大類： 供求狀況：房地產(chǎn)的供給 和需求是形成房地產(chǎn)價格的兩個最終因素。房地產(chǎn)的供給一定，其需求增加，則房地產(chǎn)的價格上升；房地產(chǎn)需求一定，而其供給增加，則房地產(chǎn)價格下跌。 理化因素：是指那些對房地產(chǎn)價格有影響的反映房地產(chǎn)自身狀況的各種因素，如地理位置、地質(zhì)條件、地形、地勢、土地面積、土地形狀、日照、通風、溫度，降水，天然周期性災害等。 環(huán)境因素；是指房地產(chǎn)周圍的環(huán)境狀況對房地產(chǎn)價格有影響的因素，包括噪聲、空氣質(zhì)量、視覺、衛(wèi)生狀況等方面。 行政因素：是指影響房地產(chǎn)價格的制度、政策、法律法規(guī)、行政措施等方面的因素。包括土地制度、住房制度、城 市制度、城市發(fā)展戰(zhàn)略、城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、房地產(chǎn)價格政策、稅收政策、交通管制等。 經(jīng)濟因素：指影響房地產(chǎn)價格的各種經(jīng)濟因素，如城市的經(jīng)濟發(fā)展狀況、居民收入、投資水平、儲蓄、消費水平、物價水平、金融狀況等。 人口因素：房地產(chǎn)的需求主體是人，人口數(shù)量、人的素質(zhì)、家庭人口規(guī)模、人口分布等，都會對房地產(chǎn)價格有很大的影響。 策源房地產(chǎn)投資顧問有限公司 第 16 頁 共 61 頁 社會因素：主要指政治安定狀況、社會治安程度、城市化水平等。 心理因素：心理因素對房地產(chǎn)價格的影響不可忽視，主要有購買或出售心態(tài)、欣賞趣味、時尚風氣、講究風水、價值觀等。 國際因素：主要指國際經(jīng) 濟狀況、軍事沖突情況、政治對立情況、國際競爭等方面對房地產(chǎn)價格的影響。 第三節(jié) 房地產(chǎn)稅收知識 中國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、土地增值稅、契稅。緊密相關(guān)的稅有固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅、營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、企業(yè)所得稅、外國投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅、印花稅。 一、 房產(chǎn)稅 房產(chǎn)稅是以房產(chǎn)為課稅對象，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種稅。 納稅人：凡是中國境內(nèi)擁有房屋產(chǎn)權(quán)的單位和個人都是房產(chǎn)稅的納稅人。產(chǎn)權(quán)屬于全民所有的，以經(jīng)營管理的單位和個人為納稅人；產(chǎn)權(quán)出典的，以承典人的納稅人。 課稅對象的 征稅范圍：房產(chǎn)稅的課稅對象是房產(chǎn)。房產(chǎn)稅的征稅范圍為城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)，不包括農(nóng)村。 客稅依據(jù)：對于非出租的房產(chǎn)，以房產(chǎn)原值一次減除 10~30%后的余值為計稅依據(jù)計算繳納。對于出租的房產(chǎn)，以房產(chǎn)租金收入為計稅依據(jù)。 稅率：房產(chǎn)稅采用比例稅率。按房產(chǎn)余值計征的，稅率為 %；按房產(chǎn)租金收入計征的，稅率為 12%。 納稅地點和納稅期限；房產(chǎn)稅在房產(chǎn)所在地繳納。房產(chǎn)稅按年計征，分期繳納。 二、城鎮(zhèn)土地使用稅 城鎮(zhèn)土地使用稅是以城鎮(zhèn)土地為客稅對象，向擁有土地使用權(quán)的單位和個人征收的一種稅。 三、耕地 占用稅 耕地占用稅是以城鎮(zhèn)土地為課稅對象，向擁有土地使用權(quán)的單位和個人征收的一種稅。 四、土地增值稅 土地增值稅是對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物的單位和個人征收的一種稅。 五、契稅 契稅是在土地、房屋不動產(chǎn)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時，按當事人雙方訂立契約等時對產(chǎn)權(quán)人征收的一種稅。納稅人：在中國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個人為納稅人。 轉(zhuǎn)移土地房屋權(quán)屬是指下列行為：國有土地使用權(quán)出讓；土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，包括出售、贈與和交換；房屋買賣、贈與和交換； 下列行為視同為轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬， 予以征稅； 以土地、房屋權(quán)屬作價投資、入股；以土地、房屋權(quán)屬抵債；以獲獎方式承受土地、房屋權(quán)屬；以預購方式或者預付集資建房款方式承受土地、房屋權(quán)屬。 客稅對象：契稅的征稅對象是發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移變動的土地、房屋。 策源房地產(chǎn)投資顧問有限公司 第 17 頁 共 61 頁 稅率：契稅的稅率為 3~5%，安徽省的契稅稅率為 4%，合肥目前的契稅稅率為 4%，但購置普通住宅減辦收取。 計稅依據(jù)：契稅的計稅依據(jù)是土地、房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時雙方當事人簽定的契約價格。征收契稅，一般以契約載明的買價、現(xiàn)值價格作為計稅依據(jù)。但是，為了保護房屋產(chǎn)權(quán)交易雙方的合法權(quán)益，體現(xiàn)公平交易 ，避免發(fā)生隱價、滿價等逃稅行為，征稅機關(guān)認為必要時，也可以直接委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)對房屋價值進行評估，以評估價格作為計稅依據(jù)。 六、相關(guān)稅收 營業(yè)稅、城市維護建社稅和教育費附加 營業(yè)稅：是對提供應稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)和銷售不動產(chǎn)的單位和個人開征的一種稅。銷售不動產(chǎn)的營業(yè)稅稅率為 5%。 城市建設(shè)維護稅：是隨增值稅、消費稅和營業(yè)稅附征并專門用于城市維護建設(shè)的一種特別目的稅。 教育費附加：是隨增值稅、消費稅和營業(yè)稅附征并專門用于教育的一種特別目的稅。 企業(yè)所得稅：是對企業(yè)在一定期間內(nèi)取得的生產(chǎn)經(jīng)營所得和其他 所得征收的一種稅。 印花稅：是對因商事活動、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移、權(quán)利許可證照授受等行為而書立、領(lǐng)受的應稅憑證征收的一種稅。印花銳的征收范圍主要是經(jīng)濟活動中最普遍、最大量的各種商事和產(chǎn)權(quán)憑證。 第四節(jié) 住房抵押貸款知識 一、住房抵押貸款概念 住房抵押貸款是售房者 (或擔保公司 )、銀行和購房者三方之間的一種約定，是約定購房者將其已預售部分購房款房產(chǎn)的全部權(quán)益做抵押，售房者（或擔保公司）為購房者按期清償銀行貸款做擔保，在購房者不能按時履行債務(wù)時，銀行有權(quán)處分抵押物并優(yōu)先得到償還的民事法律行為。 目前我國個人住 房貸款主要有三種形式： 又稱公積金貸款，是銀行接受住房公積金管理部門的委托，以職工繳存的住房公積金存款為主要資金來源，按規(guī)定要求向按時足金額存繳公積金的職工在購買、建造、大修自住住房時發(fā)放的貸款。該類貸款下以盈利為目的，實行“低進低出”的利率政策，帶有較強的政策性，貸款額度受到限制。 自營性個人住房貸款 是銀行運用信貸資金向在城鎮(zhèn)購買、建造、大修各類住房的自然人發(fā)放的貸款，俗稱“按揭”，這是沿用香港的說法，即英語“ mortgage”的音譯，中文意思是抵押。該類貸款銀行資金成本較高，利率 相對高一些，但貸款額度、期限所受限制教少。 個人住房組合貸款 是指向按時足額繳存住房公積金的職工在購買、建造、大修自住住房時，同時發(fā)放政策性個人住房貸款和自營性個人住房貸款。組合貸款是由政策性和自營性兩個獨立的貸款品種組成，抵押物相同，但其貸款的主體、資金來源、利率不同，因此需要分別簽訂借款合同。 二、住房抵押貸款中的幾個主要術(shù)語 貸款金額 簡稱貸款額，是指借款人向貸款人借款的數(shù)額。 策源房地產(chǎn)投資顧問有限公司 第 18 頁 共 61 頁 首付比率 通常指購買住房時首期付款額占所購住房總價的比率。 住房抵押貸款的成數(shù) 銀行通常不給予購房 者相當于房價款 100%的貸款，而要求購房者自己支付房價款的一定比例的現(xiàn)金，即首付款，其余的向銀行申請貸款。 住房抵押貸款成數(shù)指貸款額與樓價的比率，目前在國內(nèi)住房抵押貸款一手房最高的住房抵押貸款成數(shù)為8 成。 借貸年期 年期指住房抵押貸款分期償還的期限，目前在國內(nèi)住房抵押貸款一手房一般最高的年期為 30 年。 利息 借款人在借貸期限內(nèi)不僅應當償還貸款本金，而且應當支付銀行貸款利息，住房抵押貸款利率為銀行同期貸款利率。住房抵押貸款利率高低主要取決于銀行存款利率和政府對住房抵押貸款的金融政策。 償還比率 通 常指借款人分期償還貸款的數(shù)額占其同期收入的比率。 貸款余額 是指分期付款的貸款，在經(jīng)過一段時間的償還之后，尚未償還的貸款本金數(shù)額。 三、申請個人住房抵押貸款的基本條件 再中國境內(nèi)具有合法拘留身份和完全民事行為能力的自然人，年齡一般應在 18 周歲以上，年齡加貸款年限，男性不超過 65 歲，女性不超過 60 歲。 有穩(wěn)定的經(jīng)濟收入，信用良好，有償還貸款本息的能力。 有合法有效的購買（建造、大修）住房的合同、協(xié)議以及貸款銀行要求提供的其他證明文件。 有所購買（建造、大修）住房全部價款 20%以上的自籌資金，并保證用于支付購買 （建造、大修）住房的首付款。 有貸款銀行認可的資產(chǎn)進行抵押或質(zhì)押，或有足夠代償能力的法人、其他經(jīng)濟組織或自然人作為保證人。 貸款銀行規(guī)定的其他條件。 四、申請個人住房抵押貸款須提供的主要材料 個人住房貸款申請表。 身份證件原件及復印件（如居民身份證、戶口簿、軍官證等）。 貸款銀行認可的有權(quán)部門出具的借貸人穩(wěn)定經(jīng)濟收入的證明或其他償債能力的證明資料。 合法的購買（建造、大修）住房合同、協(xié)議及相關(guān)批準文件，購買商品房的，需要提供所購商品房的用地、規(guī)劃、建