【文章內(nèi)容簡介】 增加部分與原貸款余額之和不得超過購房價的80%；E. 借款人資信記錄良好，無拖欠貸款本息和其他費(fèi)用情況。三、問答題：。答：(1).經(jīng)營性商業(yè)用房貸款：由于借款人購買房產(chǎn)用于個體經(jīng)營戶或私有企業(yè)經(jīng)營，且還款來源主要為經(jīng)營收入，通過財務(wù)報表分析、主賬戶往來情況分析、實地調(diào)查等，了解企業(yè)每月收入和支出情況，并通過了解其銷售額、納稅額等數(shù)據(jù)，判斷每月盈余是否足以償還我行貸款，必要時適當(dāng)調(diào)降按揭成數(shù)。(2).投資性商業(yè)用房貸款：分為購買后出售獲取差價利潤和購買后回租給開發(fā)商或他人，以獲取租金回報兩種。前一種需詳細(xì)調(diào)查該房產(chǎn)的市場價格、商業(yè)氛圍、升值潛力等；后一種情況應(yīng)考察周邊商業(yè)氛圍、出租價格、出租率，租金是否足夠償還我行按揭款項等，對于購買以后回租給開發(fā)商統(tǒng)一經(jīng)營的，除須判斷借款申請人自身償債能力以外，應(yīng)重點調(diào)查了解開發(fā)商是否具備成功運(yùn)作商鋪統(tǒng)一經(jīng)營的經(jīng)歷，或考察其在類似房產(chǎn)或項目上的經(jīng)營、策劃和管理能力。？答：(1)按揭項目及開發(fā)商的管理。經(jīng)辦客戶經(jīng)理要加強(qiáng)與開發(fā)商聯(lián)系，掌握開發(fā)商經(jīng)營狀況，了解開發(fā)項目的進(jìn)度，監(jiān)督按揭貸款的使用，督促開發(fā)商按時保質(zhì)完成開發(fā)項目。(2)貸款額度的管理。按揭貸款發(fā)放后，貸后管理部門應(yīng)建立項目額度臺賬，記錄按揭項目額度的使用情況、剩余額度，作好按揭保證金的管理；有關(guān)部門應(yīng)指定專人建立不指定樓盤的額度臺帳，了解該樓盤在我行全部營業(yè)機(jī)構(gòu)的實際貸款余額。(3)對借款人的管理。貸后管理部門應(yīng)建立個人貸款臺賬，經(jīng)常與借款人保持聯(lián)系，加強(qiáng)借款人資金賬戶管理，關(guān)注其職業(yè)和收入變化，做好貸款本息回收工作。對于商業(yè)用房貸款，還應(yīng)時刻關(guān)注該房產(chǎn)的經(jīng)營或租賃情況，以此判斷借款人的持續(xù)還款能力。(4)抵押登記的辦理。對于抵押登記未辦理完畢就出賬的（主要指期房貸款），貸款行應(yīng)督促開發(fā)商按售房合同約定按時交付使用并辦理產(chǎn)權(quán)證。符合辦證條件時，應(yīng)及時要求借款人繳清契稅并備齊相關(guān)資料，配合開發(fā)商和銀行辦理房地產(chǎn)權(quán)證，并辦理預(yù)抵押登記轉(zhuǎn)現(xiàn)房抵押登記手續(xù)（不能辦理預(yù)抵押登記的地區(qū)，直接辦理現(xiàn)房抵押登記手續(xù)），同時按規(guī)定將有關(guān)權(quán)利憑證收執(zhí)妥當(dāng)。對于房、地分開的地區(qū)，應(yīng)按當(dāng)?shù)貙嶋H情況分別作好抵押登記。(5)抵押物的管理。貸后管理部門應(yīng)密切關(guān)注抵押物的狀況，防范因抵押人未經(jīng)我行同意擅自簽訂出租、轉(zhuǎn)讓或其他有損我行利益的協(xié)議給我行信貸資產(chǎn)帶來的風(fēng)險。同時還應(yīng)密切關(guān)注抵押物的價值變化，如發(fā)生因國家政策或市場原因?qū)е碌盅何飪r值明顯減少的情況，貸款行應(yīng)當(dāng)要求借款人提前清償貸款本息或另行提供與減少價值相當(dāng)?shù)膿?dān)保。3. 2004[15]號司法解釋第六條規(guī)定：“對被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債?！保诖饲疤嵯?，應(yīng)如何加強(qiáng)一手房按揭業(yè)務(wù)的風(fēng)險防范和控制措施？答：應(yīng)鼓勵要求抵押人在貸款申請書和合同備注欄中注明：本人聲明該套房產(chǎn)為非本人、其他共有人及所撫養(yǎng)家屬生活必須住房，并同意貴行在本行發(fā)生違約行為時可以向法院申請強(qiáng)制執(zhí)行抵押物，本人和其他房產(chǎn)關(guān)系人均不以此為由對抗執(zhí)行；同時可以視情況要求借款人的關(guān)系人出具同意借款人留宿的保證書。4. 如何根據(jù)綜合評定借款申請人的償還能力。答: 通過對借款人家庭名下的房產(chǎn)、存款、汽車、債券、股票、商業(yè)保險和銀行借款等事項進(jìn)行調(diào)查，綜合判斷其償債能力。5. 簡述對二手商業(yè)用房按揭貸款進(jìn)行調(diào)查時的審核要點。答：應(yīng)要求借款人具備相關(guān)行業(yè)的較豐富的經(jīng)營或投資經(jīng)驗。應(yīng)了解商業(yè)用房所處狀態(tài)，對處于出租狀態(tài)的商業(yè)用房，應(yīng)通過驗看租約原件、租金賬戶往來情況、稅單和與承租人面談等方式了解是否存在“以租代售”等可能影響我行對抵押物權(quán)益的情況。6．簡述貸款操作的基本流程。答：(1)開發(fā)商及項目的調(diào)查與審查，指定樓盤貸款還需核定按揭額度；(2)個人貸款的受理與審批；(3)貸款合同等法律文件的簽訂、階段性擔(dān)保的落實，辦理（預(yù)）抵押登記或合同備案；(4)個人貸款的發(fā)放，并視情況收取保證金；(5)協(xié)助辦理房地產(chǎn)權(quán)證，辦妥抵押登記并收執(zhí)有關(guān)權(quán)屬憑證；(6)貸款的貸后管理與回收。7．簡述一手樓盤開發(fā)商應(yīng)符合的條件（如果開發(fā)商為項目公司，則其主要股東必須滿足以下要求）：答：(1)具有房地產(chǎn)經(jīng)營許可和相應(yīng)資質(zhì)證書，有一年及以上房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗和適銷對路的項目開發(fā)記錄；(2)資信狀況良好，自身及主要股東無不良信用記錄、爛尾樓歷史、不辦理房地產(chǎn)權(quán)證及與購房業(yè)主糾紛等情況；(3)具有與開發(fā)規(guī)模相當(dāng)?shù)淖杂匈Y本、盈利能力和營運(yùn)能力，具有良好的經(jīng)營狀況和經(jīng)營現(xiàn)金流，具備承擔(dān)連帶責(zé)任擔(dān)保的能力；(4)管理層具有較豐富的行業(yè)經(jīng)驗和較高的管理素質(zhì)，公司配備一定數(shù)量的專業(yè)技術(shù)人員。簡述房地產(chǎn)項目在我行按揭必須具備的條件：答：(1)必須是商品房（包括可上市流通的房改房、經(jīng)濟(jì)適用房），地理位置良好，銷售定價合理，有較強(qiáng)的變現(xiàn)能力和市場可接受性；(2)項目背景清楚，無停工歷史，無股東產(chǎn)權(quán)、收益分配糾紛，無未繳清稅費(fèi)等可能導(dǎo)致房地產(chǎn)權(quán)證無法辦理的情況；(3)已落實用于項目開發(fā)的自有資金，比例不低于35%或國家規(guī)定的最低標(biāo)準(zhǔn)，建設(shè)資金和其他配套資金有明確的來源；(4)按揭貸款出賬前，項目必須“五證”齊備，土地轉(zhuǎn)讓款（國土局地價款或補(bǔ)地價款、滯納金）、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)已繳清。我行不予受理的二手房抵押物類型有：答：(1)正處于法律糾紛之中的房產(chǎn)；(2)所有權(quán)、使用權(quán)不明或存在爭議的房產(chǎn)；(3)屬于拆遷公告范圍之內(nèi)的房產(chǎn)；(4)房齡超過20年的普通住房，房齡超過15年的其他房產(chǎn)；(5)以非被監(jiān)護(hù)人利益為貸款用途的未成年子女所擁有的房產(chǎn)；(6)其他我行認(rèn)為不予受理的二手房。四、案例分析：身為客戶經(jīng)理的你正受理了以下貸款申請，請明確你的調(diào)查結(jié)論，并陳