【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 增加部分與原貸款余額之和不得超過(guò)購(gòu)房?jī)r(jià)的80%；E. 借款人資信記錄良好，無(wú)拖欠貸款本息和其他費(fèi)用情況。三、問(wèn)答題：。答：(1).經(jīng)營(yíng)性商業(yè)用房貸款：由于借款人購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)用于個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶(hù)或私有企業(yè)經(jīng)營(yíng)，且還款來(lái)源主要為經(jīng)營(yíng)收入，通過(guò)財(cái)務(wù)報(bào)表分析、主賬戶(hù)往來(lái)情況分析、實(shí)地調(diào)查等，了解企業(yè)每月收入和支出情況，并通過(guò)了解其銷(xiāo)售額、納稅額等數(shù)據(jù)，判斷每月盈余是否足以?xún)斶€我行貸款，必要時(shí)適當(dāng)調(diào)降按揭成數(shù)。(2).投資性商業(yè)用房貸款：分為購(gòu)買(mǎi)后出售獲取差價(jià)利潤(rùn)和購(gòu)買(mǎi)后回租給開(kāi)發(fā)商或他人，以獲取租金回報(bào)兩種。前一種需詳細(xì)調(diào)查該房產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格、商業(yè)氛圍、升值潛力等；后一種情況應(yīng)考察周邊商業(yè)氛圍、出租價(jià)格、出租率，租金是否足夠償還我行按揭款項(xiàng)等，對(duì)于購(gòu)買(mǎi)以后回租給開(kāi)發(fā)商統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的，除須判斷借款申請(qǐng)人自身償債能力以外，應(yīng)重點(diǎn)調(diào)查了解開(kāi)發(fā)商是否具備成功運(yùn)作商鋪統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的經(jīng)歷，或考察其在類(lèi)似房產(chǎn)或項(xiàng)目上的經(jīng)營(yíng)、策劃和管理能力。？答：(1)按揭項(xiàng)目及開(kāi)發(fā)商的管理。經(jīng)辦客戶(hù)經(jīng)理要加強(qiáng)與開(kāi)發(fā)商聯(lián)系，掌握開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)狀況，了解開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的進(jìn)度，監(jiān)督按揭貸款的使用，督促開(kāi)發(fā)商按時(shí)保質(zhì)完成開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。(2)貸款額度的管理。按揭貸款發(fā)放后，貸后管理部門(mén)應(yīng)建立項(xiàng)目額度臺(tái)賬，記錄按揭項(xiàng)目額度的使用情況、剩余額度，作好按揭保證金的管理；有關(guān)部門(mén)應(yīng)指定專(zhuān)人建立不指定樓盤(pán)的額度臺(tái)帳，了解該樓盤(pán)在我行全部營(yíng)業(yè)機(jī)構(gòu)的實(shí)際貸款余額。(3)對(duì)借款人的管理。貸后管理部門(mén)應(yīng)建立個(gè)人貸款臺(tái)賬，經(jīng)常與借款人保持聯(lián)系，加強(qiáng)借款人資金賬戶(hù)管理，關(guān)注其職業(yè)和收入變化，做好貸款本息回收工作。對(duì)于商業(yè)用房貸款，還應(yīng)時(shí)刻關(guān)注該房產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)或租賃情況，以此判斷借款人的持續(xù)還款能力。(4)抵押登記的辦理。對(duì)于抵押登記未辦理完畢就出賬的（主要指期房貸款），貸款行應(yīng)督促開(kāi)發(fā)商按售房合同約定按時(shí)交付使用并辦理產(chǎn)權(quán)證。符合辦證條件時(shí)，應(yīng)及時(shí)要求借款人繳清契稅并備齊相關(guān)資料，配合開(kāi)發(fā)商和銀行辦理房地產(chǎn)權(quán)證，并辦理預(yù)抵押登記轉(zhuǎn)現(xiàn)房抵押登記手續(xù)（不能辦理預(yù)抵押登記的地區(qū)，直接辦理現(xiàn)房抵押登記手續(xù)），同時(shí)按規(guī)定將有關(guān)權(quán)利憑證收?qǐng)?zhí)妥當(dāng)。對(duì)于房、地分開(kāi)的地區(qū)，應(yīng)按當(dāng)?shù)貙?shí)際情況分別作好抵押登記。(5)抵押物的管理。貸后管理部門(mén)應(yīng)密切關(guān)注抵押物的狀況，防范因抵押人未經(jīng)我行同意擅自簽訂出租、轉(zhuǎn)讓或其他有損我行利益的協(xié)議給我行信貸資產(chǎn)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)還應(yīng)密切關(guān)注抵押物的價(jià)值變化，如發(fā)生因國(guó)家政策或市場(chǎng)原因?qū)е碌盅何飪r(jià)值明顯減少的情況，貸款行應(yīng)當(dāng)要求借款人提前清償貸款本息或另行提供與減少價(jià)值相當(dāng)?shù)膿?dān)保。3. 2004[15]號(hào)司法解釋第六條規(guī)定：“對(duì)被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣(mài)、變賣(mài)或者抵債?！保诖饲疤嵯?，應(yīng)如何加強(qiáng)一手房按揭業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)防范和控制措施？答：應(yīng)鼓勵(lì)要求抵押人在貸款申請(qǐng)書(shū)和合同備注欄中注明：本人聲明該套房產(chǎn)為非本人、其他共有人及所撫養(yǎng)家屬生活必須住房，并同意貴行在本行發(fā)生違約行為時(shí)可以向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行抵押物，本人和其他房產(chǎn)關(guān)系人均不以此為由對(duì)抗執(zhí)行；同時(shí)可以視情況要求借款人的關(guān)系人出具同意借款人留宿的保證書(shū)。4. 如何根據(jù)綜合評(píng)定借款申請(qǐng)人的償還能力。答: 通過(guò)對(duì)借款人家庭名下的房產(chǎn)、存款、汽車(chē)、債券、股票、商業(yè)保險(xiǎn)和銀行借款等事項(xiàng)進(jìn)行調(diào)查，綜合判斷其償債能力。5. 簡(jiǎn)述對(duì)二手商業(yè)用房按揭貸款進(jìn)行調(diào)查時(shí)的審核要點(diǎn)。答：應(yīng)要求借款人具備相關(guān)行業(yè)的較豐富的經(jīng)營(yíng)或投資經(jīng)驗(yàn)。應(yīng)了解商業(yè)用房所處狀態(tài)，對(duì)處于出租狀態(tài)的商業(yè)用房，應(yīng)通過(guò)驗(yàn)看租約原件、租金賬戶(hù)往來(lái)情況、稅單和與承租人面談等方式了解是否存在“以租代售”等可能影響我行對(duì)抵押物權(quán)益的情況。6．簡(jiǎn)述貸款操作的基本流程。答：(1)開(kāi)發(fā)商及項(xiàng)目的調(diào)查與審查，指定樓盤(pán)貸款還需核定按揭額度；(2)個(gè)人貸款的受理與審批；(3)貸款合同等法律文件的簽訂、階段性擔(dān)保的落實(shí)，辦理（預(yù)）抵押登記或合同備案；(4)個(gè)人貸款的發(fā)放，并視情況收取保證金；(5)協(xié)助辦理房地產(chǎn)權(quán)證，辦妥抵押登記并收?qǐng)?zhí)有關(guān)權(quán)屬憑證；(6)貸款的貸后管理與回收。7．簡(jiǎn)述一手樓盤(pán)開(kāi)發(fā)商應(yīng)符合的條件（如果開(kāi)發(fā)商為項(xiàng)目公司，則其主要股東必須滿(mǎn)足以下要求）：答：(1)具有房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)許可和相應(yīng)資質(zhì)證書(shū)，有一年及以上房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)和適銷(xiāo)對(duì)路的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)記錄；(2)資信狀況良好，自身及主要股東無(wú)不良信用記錄、爛尾樓歷史、不辦理房地產(chǎn)權(quán)證及與購(gòu)房業(yè)主糾紛等情況；(3)具有與開(kāi)發(fā)規(guī)模相當(dāng)?shù)淖杂匈Y本、盈利能力和營(yíng)運(yùn)能力，具有良好的經(jīng)營(yíng)狀況和經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流，具備承擔(dān)連帶責(zé)任擔(dān)保的能力；(4)管理層具有較豐富的行業(yè)經(jīng)驗(yàn)和較高的管理素質(zhì)，公司配備一定數(shù)量的專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員。簡(jiǎn)述房地產(chǎn)項(xiàng)目在我行按揭必須具備的條件：答：(1)必須是商品房（包括可上市流通的房改房、經(jīng)濟(jì)適用房），地理位置良好，銷(xiāo)售定價(jià)合理，有較強(qiáng)的變現(xiàn)能力和市場(chǎng)可接受性；(2)項(xiàng)目背景清楚，無(wú)停工歷史，無(wú)股東產(chǎn)權(quán)、收益分配糾紛，無(wú)未繳清稅費(fèi)等可能導(dǎo)致房地產(chǎn)權(quán)證無(wú)法辦理的情況；(3)已落實(shí)用于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的自有資金，比例不低于35%或國(guó)家規(guī)定的最低標(biāo)準(zhǔn)，建設(shè)資金和其他配套資金有明確的來(lái)源；(4)按揭貸款出賬前，項(xiàng)目必須“五證”齊備，土地轉(zhuǎn)讓款（國(guó)土局地價(jià)款或補(bǔ)地價(jià)款、滯納金）、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)已繳清。我行不予受理的二手房抵押物類(lèi)型有：答：(1)正處于法律糾紛之中的房產(chǎn)；(2)所有權(quán)、使用權(quán)不明或存在爭(zhēng)議的房產(chǎn)；(3)屬于拆遷公告范圍之內(nèi)的房產(chǎn)；(4)房齡超過(guò)20年的普通住房，房齡超過(guò)15年的其他房產(chǎn)；(5)以非被監(jiān)護(hù)人利益為貸款用途的未成年子女所擁有的房產(chǎn)；(6)其他我行認(rèn)為不予受理的二手房。四、案例分析：身為客戶(hù)經(jīng)理的你正受理了以下貸款申請(qǐng)，請(qǐng)明確你的調(diào)查結(jié)論，并陳