淺析商品房預售存在的問題與防范對策(編輯修改稿)
2025-04-22 02:22 本頁面
【文章內容簡介】 本身所固有的缺陷決定了其運行過程需要信息的充分披露，以降低預售的風險。對房產商而言，商品房預售制度具有提高資金周轉效率、緩解資金壓力作用，可是，對購房者和銀行而言，將承擔房價波動的風險。如果房價調整或者出現(xiàn)房地產泡沫，在期房變現(xiàn)房時，銀行就會因房價下跌而增加貸款壞賬的概率，購房者也要承擔購買期房時多支出的房價。此外，一些不講誠信的開發(fā)商利用自己所掌握的預售信息優(yōu)勢，制造虛假的期房供求關系，以廣告和宣傳資料欺騙購房者，所建項目一再延期，一房多賣等，致使商品房預售糾紛屢見不鮮。其原因在于我國對商品房預售信息披露監(jiān)管不力，有關法律法規(guī)不健全，再加上一些房地產開發(fā)商自律性差，唯利是圖，鉆法律漏洞的空子?！ 。ǘ┥唐贩款A售款監(jiān)管機關不明確 《城市房地產管理法》第45條第3款規(guī)定：“商品房預售所得款項，必須用于有關的工程建設?！痹摲l僅籠統(tǒng)的規(guī)定了商品房預售款的用途，并沒有明確規(guī)定監(jiān)管主體及其權限、法律責任等?！冻鞘猩唐贩款A售管理辦法》第11條第2款又做了進一步的規(guī)定：“商品房預售款監(jiān)管的具體辦法，由房地產管理部門制定。”雖然該部門規(guī)章將資金監(jiān)管的具體辦法制定權授予了各地的房地產管理部門，但是在實踐中難以形成統(tǒng)一的監(jiān)管機關和監(jiān)管模式，導致了很多的房地產市場風險。盡管我國房地產市場已經有了進30年的發(fā)展，可是預售款的使用已經成為當前商品房預售管理中最為薄弱的一個環(huán)節(jié)。 三、商品房預售的防范對策 就當前社會實踐而言，購房者購買商品房是一件十分重要的置產行為，許多個人和家庭實際上是傾其全力來購買商品房，若其權益無法得到有效保護，則必將為購房者帶來嚴重災難，進而可能影響社會團結和穩(wěn)定。另一方面，我們也應該看到商品房預售制度對我國房地產業(yè)的發(fā)展所起的積極作用。當前其之所以存在許多弊端，主要是沒有與時俱進，導致有些僵化、老化，甚至對我國房地產業(yè)的發(fā)展造成了一定的負面影響。盡管如此，我們認為其存在的弊端完全可以通過對預售制度的改革和完善來解決，而不是采取徹底廢除的做法。下面筆者將結合前文所述，提出防范預售合同中購房者法律風險的對策，以期對改革和完善我國當前的商品房預售制度起到一定的借鑒作用。針對商品房預售制度存在的風險，筆者分別從國家和購房者的角度分析，采取相對應的防范對策。 ?。ㄒ唬﹪覒獮樯唐贩款A售提供法律保障 建立健全完善商品房預售信息披露制度 房產商在商品房預售市場中所為各種欺詐行為的實質是：房產商不充分履行其應承擔的信息披露義務而導致購房者依法享有的知情權被侵犯。而美國、香港的預售制度未出現(xiàn)較大的爭議，很大的原因在于信息透明的房地產市場環(huán)境，任何違背信息披
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