【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 錯(cuò)誤引發(fā)的瑕疵，均可以被抵押權(quán)人（即銀行的善意）所吸收。但隨著央行建設(shè)的個(gè)人征信系統(tǒng)完成全國(guó)聯(lián)網(wǎng)，公安部建立的全國(guó)公民身份信息查詢系統(tǒng)等電子化信息的網(wǎng)絡(luò)建設(shè)，商業(yè)銀行審查借款人等各方面信息的網(wǎng)絡(luò)也開始鋪開，未來(lái)不排除銀監(jiān)會(huì)或央行加重銀行審查義務(wù)的可能，而對(duì)于抵押物財(cái)產(chǎn)共有人或其他信息的審查不到位，就對(duì)抵押權(quán)的設(shè)立產(chǎn)生瑕疵。５、 依據(jù)《物權(quán)法》第１０２條之規(guī)定，因共有不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)生的債務(wù)，在對(duì)外關(guān)系上，共有人承擔(dān)連帶債務(wù)。因此，不論是借款人、抵押人及抵押物財(cái)產(chǎn)共有人對(duì)于銀行貸款具有法定的連帶還款義務(wù)，但是，如果抵押權(quán)不生效，該債務(wù)則變成無(wú)擔(dān)保債務(wù)，銀行則失去了優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。（二） 境外個(gè)人購(gòu)買自住商品房的政策解讀據(jù)國(guó)務(wù)院建設(shè)部等六部委發(fā)布的《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見》(建住房［2006］171號(hào))之規(guī)定，在境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)時(shí)間超過(guò)一年的境外個(gè)人可以購(gòu)買符合實(shí)際需要的自用、自住的商品房，不得購(gòu)買非自用、非自住商品房。在境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)時(shí)間一年以下的境外個(gè)人，不得購(gòu)買商品房。港澳臺(tái)地區(qū)居民和華僑因生活需要，可在境內(nèi)限購(gòu)一定面積的自住商品房。同時(shí)，建設(shè)部與國(guó)家外匯管理局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外匯管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（匯發(fā)［2006］47號(hào)）中規(guī)定，對(duì)于超過(guò)一年的解釋為“一年期以上的境內(nèi)有效勞動(dòng)雇傭合同或?qū)W籍證明”。根據(jù)上海市各區(qū)房地產(chǎn)交易中心實(shí)踐操作，對(duì)外籍人士（即持有外國(guó)護(hù)照）申請(qǐng)辦理所購(gòu)商品房之房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記或預(yù)售商品房預(yù)告登記的基本要求如下：　　　　購(gòu)房業(yè)主應(yīng)提供本人一年期以上的境內(nèi)有效勞動(dòng)雇傭合同的原件，具體注意事項(xiàng)有：a）該勞動(dòng)合同應(yīng)使用“勞動(dòng)合同”或“聘用合同”的抬頭作為合同名稱；b）該勞動(dòng)合同中的雇主即公司注冊(cè)地在上海，且本人工作地點(diǎn)亦在上海；c）勞動(dòng)期限滿1年以上，即該勞動(dòng)合同自簽訂生效之日至辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記或預(yù)售商品房預(yù)告登記之日已經(jīng)超過(guò)1年，并且仍在有效期內(nèi)；d）該勞動(dòng)合同中所規(guī)定的薪水應(yīng)與所購(gòu)商品房?jī)r(jià)格相適應(yīng)，并在合理范圍以內(nèi)；e）該勞動(dòng)合同應(yīng)為中文版本，如為英文版的則須翻譯機(jī)構(gòu)出具中文翻譯件；f）建議提供加蓋公章的公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件。同時(shí)，購(gòu)房業(yè)主本人在本市各區(qū)縣房地產(chǎn)交易中心填寫《境外個(gè)人自住承諾書》（委托他人辦理登記的須事先本人填寫）。對(duì)于任何可能送交本市房地產(chǎn)交易中心的文件中包括《房屋買賣合同》、《房地產(chǎn)抵押貸款合同》及各類申請(qǐng)或聲明文件有關(guān)業(yè)主個(gè)人住址、聯(lián)系方式、住所等所涉不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利人不得為業(yè)主本人，否則房地產(chǎn)交易中心會(huì)停止辦理房屋過(guò)戶手續(xù)，因此也就停止辦理了房地產(chǎn)抵押登記。（三） 關(guān)于辦理未成年人房地產(chǎn)抵押登記的問(wèn)題１、《中華人民共和國(guó)民法通則》規(guī)定，“未成年人的父母是未成年人的監(jiān)護(hù)人?！蓖瑫r(shí)規(guī)定，“監(jiān)護(hù)人應(yīng)當(dāng)履行監(jiān)護(hù)職責(zé)，保護(hù)被監(jiān)護(hù)人的人身、財(cái)產(chǎn)及其他合法權(quán)益，除為被監(jiān)護(hù)人的利益外，不得處理被監(jiān)護(hù)人的財(cái)產(chǎn)。”《民通意見》（簡(jiǎn)稱）中規(guī)定，“夫妻離婚后，與子女共同生活的一方無(wú)權(quán)取消對(duì)方對(duì)該子女的監(jiān)護(hù)權(quán)。但是未與該子女共同生活的一方，對(duì)該子女有犯罪行為、虐待行為或者對(duì)該子女明顯不利的，人民法院認(rèn)為可以取消的除外。”因此，監(jiān)護(hù)權(quán)不應(yīng)與撫養(yǎng)權(quán)相混淆，父母也不因離婚而改變對(duì)未成年子女的監(jiān)護(hù)人身份。２、上海市房地產(chǎn)交易中心近日就未成年人等申請(qǐng)辦理房地產(chǎn)登記出臺(tái)了相關(guān)解答，同樣以民事法律規(guī)范為依據(jù)，現(xiàn)摘錄部分如下：“房地產(chǎn)登記在未成年人名下，父母作為監(jiān)護(hù)人處分未成年人房地產(chǎn)申請(qǐng)登記時(shí)，需要父母共同作為代理人申請(qǐng)登記，還是其中一方作為代理人申請(qǐng)即可？答：父母雙方共同作為法定代理人可以提出申請(qǐng)登記?！薄案改鸽x婚以后，子女作為未成年人，其名下的房地產(chǎn)處分時(shí)，該如何申請(qǐng)登記？答：父母離婚的，也應(yīng)有父母雙方共同作為法定代理人提出申請(qǐng)。如果僅由父、母中的一方提出登記申請(qǐng)的，應(yīng)當(dāng)出具另一方被取消監(jiān)護(hù)權(quán)的證明文件或死亡證明文件。”由此，目前按照實(shí)踐操作來(lái)看，本市各區(qū)房地產(chǎn)交易中心要求未成年人在辦理抵押登記時(shí)，父母雙方（不管離婚與否）必須同時(shí)到場(chǎng)代為辦理，除非一方持有另一方被取消監(jiān)護(hù)權(quán)的證明文件、另一方的死亡證明文件或公證委托書的原件（委托事項(xiàng)為另一方監(jiān)護(hù)人委托其抵押未成年人房地產(chǎn)）。３、除第一、二項(xiàng)外，其實(shí)在辦理未成年人作為買受人之一的房地產(chǎn)按揭抵押時(shí)，因?yàn)槲闯赡耆思儷@利益，故系有效的民事法律行為。但是，作為消費(fèi)類貸款的持證抵押，對(duì)于父母雙方代為簽訂的《房地產(chǎn)抵押貸款合同》和代為辦理的房地產(chǎn)抵押登記的效力，貸款用途是影響其效力的重要因素。根據(jù)目前銀行的實(shí)踐，貸款用途主要分為三類：房屋裝修、購(gòu)買汽車及旅游。依照物權(quán)法的精神，本市出臺(tái)了《上海市房地產(chǎn)登記條例》修改草案，第11條規(guī)定了房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的實(shí)質(zhì)性審查義務(wù)，同時(shí)第62條加重了房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)登記過(guò)錯(cuò)的責(zé)任。建設(shè)部發(fā)布的《房屋登記辦法》（2008年7月1日起施行）第14條規(guī)定，未成年人的房屋，應(yīng)當(dāng)由其監(jiān)護(hù)人代為申請(qǐng)