【文章內(nèi)容簡介】 塊 物業(yè)類型 區(qū)域 面積范圍 （平方米） 獨(dú)棟 中心城區(qū) 290— 455 周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn) 256— 371 雙拼 中心城區(qū) 199— 303 聯(lián)體 疊加 周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn) 203— 239 中心城區(qū) 185— 188 別墅市場研究 相城板塊 別墅板塊 客源方面 ?別墅客源分布市區(qū)、相城、園區(qū)為主，客源的職業(yè)以私營業(yè)主和外企高級管理人員為主。 區(qū)域市場綜合分析 ?相城區(qū)別墅群主要以居住型為主，度假別墅為輔； ?相城區(qū)在售別墅中多數(shù)有聯(lián)排別墅，面積多控制在 250平方米左右，聯(lián)排供應(yīng)充足； ?面積在 200— 240平方米的居住型別墅市場接受度更高。 別墅市場研究 市場分析總結(jié) ?戶型面積普遍偏大 ?單價(jià)、總價(jià)一路走高 ?產(chǎn)品日新月異，品質(zhì)提升較快 ?營銷手段不斷升級 ?經(jīng)濟(jì)型居住別墅成為市場主打 市場競爭分析 市場競爭篇 整體市場狀況 中心城區(qū) 環(huán)石湖板塊 環(huán)太湖板塊 工業(yè)園區(qū) 高新區(qū) 吳中區(qū) 環(huán) 金 雞湖板塊 環(huán)春申湖板塊 環(huán)陽澄湖板塊 木瀆板塊 新 區(qū) 周 邊 板 塊 目前市場尚未真正啟動(dòng) 主流價(jià)位： 60007000元 /M2左右 產(chǎn)品形態(tài)：聯(lián)體為主 主要客源：吳中 、 市區(qū)的高端自住客源 代表樓盤：石湖之韻 關(guān)鍵詞：景觀 、 產(chǎn)品力 依托古城資源 ， 以園林別墅為主 ， 定位高端 主流價(jià)位： 10000元 /M2以上 產(chǎn)品形態(tài)：獨(dú)立別墅為主 主要客源：蘇州及上海的度假投資客源 代表樓盤：太湖之星 相城區(qū) 主流價(jià)位： 10000元 /M2以上 產(chǎn)品形態(tài)：聯(lián)體為主 主要客源：高端的園區(qū) 、 市區(qū)及外地自住型客源 代表樓盤：中海半島華府 關(guān)鍵詞：產(chǎn)品力 、 營銷推廣 主流價(jià)位： 7000元 /M2左右 產(chǎn)品形態(tài)：聯(lián)體為主 主要客源：木瀆 、 新區(qū) 、 市區(qū)的高端客戶 ， 自住型客戶在逐步增加 代表樓盤：蘇園 關(guān)鍵詞：價(jià)位 、 市場時(shí)機(jī) 主流價(jià)位： 60007000元 /M2 產(chǎn)品形態(tài)：聯(lián)體疊加獨(dú)立 主要客源：相城 、 園區(qū) 、 市區(qū)高端客源 ， 總體定位以度假為主 ， 主打自住型別墅贏得市場先機(jī) 代表樓盤：依云水岸 主流價(jià)位： 5000元 /M2 產(chǎn)品形態(tài)：聯(lián)體為主 主要客源：新區(qū)及市區(qū)的自住客源 代表樓盤：名墅 關(guān)鍵詞：價(jià)位 、 時(shí)機(jī) 市場競爭篇 競爭市場明確 ?唯亭板塊 ：規(guī)劃為低密度居住區(qū)； ?相城板塊 ：沿陽澄湖西岸別墅區(qū)。 ?環(huán)金雞湖板塊 ：高檔別墅所在地； ?湖東板塊 ：靠近本案區(qū)域最近； ?雙湖板塊 ：園區(qū)中心板塊市場補(bǔ)充； 唯亭板塊 雙湖板塊 湖東 板塊 環(huán)湖板塊 市場競爭篇 環(huán)金雞湖板塊 在售個(gè)案情況 板塊 名稱 總案量 （萬㎡） 產(chǎn)品類型 均價(jià) （元 /平米） 主力面積 （平方米） 總價(jià)范圍 （元） 去化率 建筑風(fēng)格 環(huán)金雞湖板塊 翠湖雅居 2 獨(dú)立 聯(lián)體 17000（聯(lián)體） 20220（獨(dú)立） 300聯(lián)體 350獨(dú)立 510萬聯(lián)體 700萬獨(dú)立 75% 意式 半島華府 119戶 聯(lián)排 雙拼 12022（聯(lián)排） 14000（雙拼） 240280 228308 100% 意式 產(chǎn)品分析 ?獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)體三種產(chǎn)品類型，聯(lián)體占據(jù)主體。建筑風(fēng)格意式為主。 價(jià)格分析 ?在均價(jià)約 /平米左右，單價(jià)占據(jù)園區(qū)榜首。 主力總價(jià) ?獨(dú)棟主力總價(jià) 350萬；聯(lián)體主力總價(jià) 240300萬。 客源情況 ?客源以園區(qū)外企高管、部分外籍人士為主。 市場競爭篇 環(huán)金雞湖板塊 未來供應(yīng)分析 環(huán)金雞湖板塊目前市場存量比較多，別墅總存量達(dá)到 ，本板塊是園區(qū)未來別墅的主力市場之一。 板塊 名稱 開盤 總案量 （萬㎡） 產(chǎn)品類型 均價(jià) （元 /平米） 主力面積 （平米） 建筑風(fēng)格 環(huán)金雞湖 晉合 06號地塊 未定 獨(dú)立、聯(lián)體、雙拼 未定 未定 未定 中海 07號地塊 未定 未定 未定 未定 未定 中金 玫瑰灣 上半年 7 雙拼、聯(lián)體 聯(lián)體 10000 210 西班牙 市場競爭篇 環(huán)金雞湖板塊 重點(diǎn)個(gè)案點(diǎn)評 中海半島華府 ? 坐擁金雞湖八景之一的金雞墩； ? 原版移植的異域風(fēng)情易受本地高端客群青睞； ? 中海強(qiáng)大的品牌實(shí)力和在本土迅速擴(kuò)張的土地收購行動(dòng)形成的品牌號召力； ? 滿足本地高端客戶群需求的戶型設(shè)計(jì)及建材配套； ? 建立在數(shù)盤聯(lián)動(dòng)基礎(chǔ)上的巨大的營銷合力和情景營銷模式的成功運(yùn)用。 市場競爭篇 湖東板塊 在售個(gè)案情況 產(chǎn)品分析 ?獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)體三種產(chǎn)品類型，聯(lián)體占據(jù)主體。建筑風(fēng)格多樣。 價(jià)格分析 ?疊加別墅均價(jià)約 /平米，聯(lián)體均價(jià) /平米左右，獨(dú)棟均價(jià)約 1萬元 /平米左右，獨(dú)棟單價(jià)不高。 主力總價(jià) ?主力總價(jià)范圍 200300萬。 板塊 名稱 總案量 產(chǎn)品類型 均價(jià) 元 /平米 主力面積 （平米） 總價(jià)范圍 萬元 去化率 建筑風(fēng)格 湖東 板塊 湖濱一號 聯(lián)排 62 聯(lián)體 10000 247282 247310 100% 意式 德邑 5萬方 共 180戶 聯(lián)排、獨(dú)立 疊加 聯(lián)排 9500 獨(dú)棟 10000 聯(lián)排 240300 獨(dú)棟 334463 216300 50% 德式 伊頓 ?小鎮(zhèn) 32戶 聯(lián)體 10000 376427平米 350400 59% 英式 楓情水岸 88戶 疊加 8500 220240 187204 59% 現(xiàn)代 市場競爭篇 未來供應(yīng)分析 板塊 名稱 開盤 總案量 （萬㎡） 產(chǎn)品類型 均價(jià) （元 /平米） 主力面積 （平米） 建筑風(fēng)格 湖東板塊 萬科別墅 未定 聯(lián)體 未定 未定 巴黎印象 未定 4 小高層 多層 聯(lián)體 未定 未定 法式 伊頓小鎮(zhèn) 未定 2 多層、聯(lián)體 未定 350 英式 中海 08號 未定 2 多層 小高層 聯(lián)體 未定 未定 未定 目前湖東開發(fā)存量達(dá)到 。幾個(gè)主要項(xiàng)目都不是純別墅區(qū)，產(chǎn)品以經(jīng)濟(jì)型的聯(lián)體別墅為主，我司認(rèn)為該板塊地段區(qū)位優(yōu)越，產(chǎn)品類型對于本案戶有直接競爭影響。 市場競爭篇 重點(diǎn)個(gè)案點(diǎn)評 重點(diǎn)個(gè)案點(diǎn)評 德邑別墅 (德邑花園 ) ? 德邑是中新置地在蘇州開發(fā)的第一個(gè)真正意義上的高端別墅項(xiàng)目。 ? 在建筑規(guī)劃上秉承德式建筑理念，采用簡約、內(nèi)斂的幾何造型。 ? 推廣主題為 “ 郵寄一個(gè)德國給你 ” ，主打湖東 CBD內(nèi)首席別墅需求。 ? 主要推廣手段為大型戶外 POP、新聞媒體軟性報(bào)道和 SP活動(dòng)。 ?主要目標(biāo)客戶群仍然是園區(qū)高收入人群和蘇州大市范圍內(nèi)的私營企業(yè)主。 市場競爭篇 雙湖板塊分析 在售個(gè)案情況 產(chǎn)品分析 ?產(chǎn)品類型是聯(lián)體、疊加別墅為主體。現(xiàn)代建筑風(fēng)格。 價(jià)格分析 ?均價(jià) /平米左右，單價(jià)位居園區(qū)最低。 主力總價(jià) ?主力總價(jià)范圍 180220萬。 板塊 名稱 總案量 （萬㎡） 產(chǎn)品類型 均價(jià) 元 /平米 主力面積 （平方米） 總價(jià)范圍 （元） 去化率 建筑風(fēng)格 雙湖 高爾夫花園 92戶 疊加別墅 9000 疊加 220240 198216 90% 現(xiàn)代 湖適別墅 聯(lián)排 8500 （ 聯(lián)排 ） 215 180萬 聯(lián)排 95% 現(xiàn)代 市場競爭篇 未來供應(yīng)分析 目前雙湖板塊開發(fā)存量達(dá)到 ，位居園區(qū)開發(fā)存量之首，未來產(chǎn)品形態(tài)以聯(lián)體別墅為主。在地段、產(chǎn)品類型、總價(jià)方面對本案競爭最大。 板塊 名稱 總案量 （萬㎡） 產(chǎn)品類型 均價(jià) （元 /平米） 主力面積 （平方米） 建筑風(fēng)格 雙湖 水墨江南 聯(lián)體 未定 未定 中式 星島仁恒 10 聯(lián)體 未定 未定 未定 大湖城邦 別墅組團(tuán) 4 聯(lián)體 未定 未定 未定 浙江杭龍 雙拼、聯(lián)體 未定 未定 未定 市場競爭篇 重點(diǎn)個(gè)案