【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 總體規(guī)劃設(shè)計(jì)及(曬)圖紙費(fèi)畝*5000元 2總體規(guī)劃設(shè)計(jì)修改費(fèi)上項(xiàng)收費(fèi)50% 3建筑設(shè)計(jì)及圖紙費(fèi)按建筑面積:23元/㎡ 4臨時(shí)施工道路按建筑面積:㎡ 5施工用電按建筑面積:㎡ 6施工用水按建筑面積:㎡ 7其它費(fèi)用按建筑面積:10元/㎡ 四基礎(chǔ)設(shè)施及建筑工程費(fèi)用 110, 4, 1夯擴(kuò)樁基礎(chǔ)及基坑工程按建筑面積:130元/㎡4, 2建筑安裝工程費(fèi)住宅1,800元/㎡、地下室2,000元/㎡62, 2, 3鋁合金工程按300元/㎡（工程量按總建筑面積的25％計(jì)）2, 4入戶門按每戶1500元 5電梯及安裝工程按25萬一臺(tái)計(jì)算 6消防工程按建筑面積:40元/㎡1, 7土方工程 按建筑面積:20元/㎡ 8智能化系統(tǒng)按建筑面積:13元/㎡ 9發(fā)電機(jī)及環(huán)保設(shè)施按建筑面積:10元/㎡ 10住宅裝修住宅1500元/㎡36, 1, 五小區(qū)配套工程費(fèi)用　4, 1道路環(huán)衛(wèi)設(shè)施及配套等工程分?jǐn)傆玫孛娣e*150元/㎡1, 2園林綠化工程用地面積*320元/㎡3, 六不可預(yù)見費(fèi) 暫按建安工程費(fèi)1%1, 七銷售費(fèi)用銷售收入*%8, 八管理費(fèi)用銷售收入*%8, 九財(cái)務(wù)費(fèi)用借款金額*利率*期限20, 十營(yíng)業(yè)稅銷售收入*5%28, 1, 十一城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加、水利營(yíng)業(yè)稅*12%3, 十二印花稅 銷售收入*% 十三土地增值稅銷售收入*2%11, 合計(jì)：　　470, 19, *單價(jià)為按地上可售面積攤算。g) 靜態(tài)盈利測(cè)算：項(xiàng)目金額銷售收入577,554土地成本267,285建造成本120,876不可預(yù)見費(fèi)1,105銷售/管理費(fèi)用17,327財(cái)務(wù)成本20,000營(yíng)業(yè)稅28,878土地增值稅11,551企業(yè)所得稅26,695凈利潤(rùn)80,084凈利潤(rùn)率%股本收益率(3年）%總投資回報(bào)率% *建造成本包含政府收費(fèi)、前期費(fèi)用、基礎(chǔ)及建安費(fèi)用以及配套費(fèi)用。h) 敏感性分析：項(xiàng)目由價(jià)格可承受下浮空間約20%。價(jià)格每上漲5%,項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)可增加約2億元，價(jià)格對(duì)利潤(rùn)影響較大。41住宅售價(jià)16,50017,60018,70019,80020,90022,00023,10024,20025,30026,400車位售價(jià)112,500120,000127,500135,000142,500150,000157,500165,000172,500180,000　變動(dòng)系數(shù)25%20%15%10%5%現(xiàn)價(jià)5%10%15%20%銷售收入433,166462,043490,921519,799548,676577,554606,432635,309664,187693,065土地成本267,285267,285267,285267,285267,285267,285267,285267,285267,285267,285土地之外成本159,308159,308159,308159,308159,308159,308159,308159,308159,308159,308項(xiàng)目毛利潤(rùn)6,57335,45164,32893,206122,084150,961179,839208,717237,595266,472營(yíng)業(yè)稅及附加24,47426,10527,73729,36931,00032,63234,26335,89537,52739,158土地增值稅8,6639,2419,81810,39610,97411,55112,12912,70613,28413,861所得稅前利潤(rùn)26,56410426,77353,44180,110106,779133,447160,116186,784213,453企業(yè)所得稅0266,69313,36020,02826,69533,36240,02946,69653,363凈利潤(rùn)26,5647820,08040,08160,08380,084100,085120,087140,088160,090凈利潤(rùn)率%%%%%%%%%%總投資回報(bào)率%%%%%%%%%%地價(jià)投資回報(bào)率%%%%%%%%%%i) 項(xiàng)目現(xiàn)金流預(yù)測(cè)：　2013201420152016三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度一、期初資金余額0 0 1,107 38,026 65,132 130,561 122,208 171,443 209,559 253,389 288,623 320,425 289,978 260,480 二、現(xiàn)金流入　　　　　　　　　　　　　　 銷售資金回籠　　　　90,308 70,000 70,205 58,164 68,245 66,226 54,185 40,205 30,105 29,901 新增銀行貸款資金　　50,000 50,000 　　　　　　　　　　 收到投資款50,885 230,000 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 ①集團(tuán)所屬公司50,885 130,000 　　　　　　　　　　　　 ②其他股東　100,000 　　　　　　　　　　　　 其他往來收入　　　　　　　　　　　　　　現(xiàn)金流入小計(jì)50,885 230,000 50,000 50,000 90,308 70,000 70,205 58,164 68,245 66,226 54,185 40,205 30,105 29,901 三、現(xiàn)金流出　　　　　　　　　　　　　　 開發(fā)成本50,885 226,560 8,748 9,042 8,117 7,866 7,866 7,866 11,461 13,593 14,905 14,243 4,968 0 ①土地費(fèi)用50,885 218,400 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 1）土地出讓金50,885 208,615 　　　　　　　　　　　　 2）違約保證金　2,000 　　　　　　　　　　　　 3）土地契稅　7,785 　　　　　　　　　　　　 ②前期費(fèi)用　756 420 252 251 　　　　　　　　　 ③工程費(fèi)用0 7,404 8,328 8,790 7,866 7,866 7,866 7,866 11,461 13,593 14,905 14,243 4,968 0 1）建安工程費(fèi)用　6,123 6,123 6,123 6,123 6,123 6,123 6,123 6,123 5,100 3,074 2,550 1,025 　 2）材料設(shè)備費(fèi)用　1,281 1,281 1,281 1,281 1,281 1,281 1,281 1,281 1,025 769 631 256 　 3）精裝修工程費(fèi)用　　　　　　　　3,687 7,375 11,062 11,062 3,687 　 4）配套工程費(fèi)用　　924 1,386 462 462 462 462 370 93 　　　　 營(yíng)業(yè)稅金及附加0 0 0 0 5,102 3,955 3,967 3,286 3,856 3,742 3,061 2,272 1,701 1,689 其他政府收費(fèi)　1,000 2,000 520 520 　　　　　　　　　 土地增值稅0 0 0 0 1,806 1,400 1,404 1,163 1,365 1,325 1,084 804 602 598 四項(xiàng)費(fèi)用支出0 1,333 2,333 3,333 3,333 3,333 3,333 3,333 3,333 3,333 3,333 3,333 2,333 1,333 ①營(yíng)銷及管理費(fèi)用　1,333 1,333 1,333 1,333 1,333 1,333 1,333 1,333 1,333 1,333 1,333 1,333 1,333 ②銀行貸款利息　　1,000 2,000 2,000 2,000 2,000 2,000 2,000 2,000 2,000 2,000 1,000 　 ③利息支出（除銀行）　　　　　　　　　　　　　　 ④其他費(fèi)用支出　　　　　　　　　　　　　　 歸還銀行貸款資金　　　　　　　　　　　50,000 50,000 　 歸還股東借款　　　10,000 6,000 61,800 4,400 4,400 4,400 9,000 　　　　現(xiàn)金流出合計(jì)50,885 228,893 13,081 22,895 24,878 78,354 20,969 20,048 24,415 30,992 22,383 70,651 59,604 3,620 四、期末資金余額0 1,107 38,026 65,132 130,561 122,208 171,443 209,559 253,389 288,623 320,425 289,978 260,480 286,760 *預(yù)計(jì)2014年2季度獲得10億元開發(fā)貸款,利率假設(shè)8%，；*其他股東借款為無息借款，未計(jì)算財(cái)務(wù)成本；*預(yù)計(jì)2014年2季度末開始銷售，考慮蕭山區(qū)按揭政策，銷售資金預(yù)測(cè)在3季度回籠；杭州工商信托股份有限公司項(xiàng)目調(diào)查報(bào)告3. 主要問題與風(fēng)險(xiǎn)：銷售價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)：未來房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)目前仍不明確，價(jià)格存在著波動(dòng)的可能性。通過敏感性分析可以得出，銷售價(jià)格對(duì)該項(xiàng)目的凈利潤(rùn)和投資回報(bào)率較為敏感，若銷售價(jià)格不能達(dá)到預(yù)期或是與預(yù)期差距較大，將對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的盈利產(chǎn)生影響。成本控制風(fēng)險(xiǎn)：因開發(fā)周期較長(zhǎng)，開發(fā)成本對(duì)項(xiàng)目利潤(rùn)有較大影響，但考慮到恒大成熟的成本控制流程及體系，此方面風(fēng)險(xiǎn)可控。4. 結(jié)論與建議：本項(xiàng)目以90方小戶型為主，且為該區(qū)域稀缺的精裝房源，在迎合市場(chǎng)剛需戶型需求的同時(shí)，與周邊樓盤形成差異化裝修標(biāo)準(zhǔn)，吸引更多有該方面需求的客戶。根據(jù)該區(qū)域小戶型銷售情況，預(yù)計(jì)去化速度較快，銷售資金回籠情況較好。此外，若參照恒大集團(tuán)以往其他的成本測(cè)算，本項(xiàng)目有較好的安全邊際和利潤(rùn)空間，總體風(fēng)險(xiǎn)可控。項(xiàng)目公司依靠自身項(xiàng)目銷售有能力支付我公司股東借款及股東分紅。