【文章內(nèi)容簡介】 之間應(yīng)漸變過渡，相鄰單元之間區(qū)片級差不宜過大；其三，應(yīng)保持行政村的完整性；其四，要進(jìn)行充分的論證。對劃定的區(qū)片級別界線，需要召開各有關(guān)部門的領(lǐng)導(dǎo)與專家參加的專家咨詢會(huì)，經(jīng)充分協(xié)商、論證后，最終確定各縣（市、區(qū)）區(qū)片邊界及各級區(qū)片的分布（見表2）。表2 平頂山市各縣（市、區(qū)）各級征地區(qū)片統(tǒng)計(jì)表（2006年）區(qū)片級別一級區(qū)片二級區(qū)片三級區(qū)片四級區(qū)片五級區(qū)片六級區(qū)片新華區(qū)區(qū)片面積（公頃）面積比重 （％）石龍區(qū)區(qū)片面積（公頃）面積比重 （％）衛(wèi)東區(qū)區(qū)片面積（公頃）面積比重 （％）湛河區(qū)區(qū)片面積（公頃）面積比重 （％）19葉縣區(qū)片面積（公頃）面積比重 （％）郟縣區(qū)片面積（公頃）面積比重 （％）482836168平頂山市區(qū)片面積（公頃）面積比重 （％） 魯山縣區(qū)片面積（公頃）面積比重 （％） 汝州市區(qū)片面積（公頃）面積比重 （％）舞鋼市區(qū)片面積（公頃）10326面積比重 （％）合計(jì)區(qū)片面積（公頃）面積比重 （％） 五、征地區(qū)片綜合地價(jià)測算(一)測算技術(shù)路線與方法測算征地區(qū)片價(jià)方法主要有農(nóng)地價(jià)格因素修正法、征地案例比較法和年產(chǎn)值倍數(shù)法等。在平頂山市各縣（市、區(qū)）征地區(qū)片價(jià)計(jì)算中，分別采用了以上三種方法進(jìn)行測算，并根據(jù)測算結(jié)果綜合確定了各級征地區(qū)片價(jià)。測算技術(shù)路線與方法為：調(diào)查收集包括各種與制訂征地區(qū)片價(jià)相關(guān)的資料，包括平頂山市各縣（市、區(qū)）標(biāo)準(zhǔn)耕作制度涉及到的主要農(nóng)作物國家收購價(jià)格及市場價(jià)格、農(nóng)用土地征收補(bǔ)償費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)、各類征地樣點(diǎn)資料、農(nóng)用地分等定級估價(jià)資料等。 對相關(guān)制定征地區(qū)片價(jià)的資料要進(jìn)行嚴(yán)格核實(shí)，對調(diào)查資料要根據(jù)性質(zhì)、來源和初步分區(qū)統(tǒng)一編碼和分類，對欠缺及不全的資料要進(jìn)行外業(yè)補(bǔ)充調(diào)查。應(yīng)用征地區(qū)片綜合地價(jià)信息系統(tǒng)，將有關(guān)資料數(shù)據(jù)輸入計(jì)算機(jī)，分別建立征地樣點(diǎn)、農(nóng)地價(jià)格及其影響因素的空間數(shù)據(jù)庫及屬性數(shù)據(jù)庫。應(yīng)用農(nóng)用土地定級估價(jià)成果，在農(nóng)用土地價(jià)格基礎(chǔ)上，進(jìn)行影響征地綜合地價(jià)的有關(guān)因素修正，確定各級征地區(qū)片綜合地價(jià)。根據(jù)平頂山市各縣（市、區(qū)）已經(jīng)發(fā)生的征地案例，通過比較修正得到各級征地區(qū)片價(jià)。根據(jù)不同區(qū)片年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)和土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)的相應(yīng)倍數(shù)，計(jì)算、確定各級征地區(qū)片價(jià)。綜合農(nóng)地價(jià)格因素修正法、征地案例比較法和年產(chǎn)值倍數(shù)法的計(jì)算結(jié)果，結(jié)合平頂山市各縣（市、區(qū)）實(shí)際，最終確定各級征地區(qū)片綜合地價(jià)。 (二)農(nóng)地價(jià)格因素修正法農(nóng)地價(jià)格因素修正測算法，是指以農(nóng)地價(jià)格為基礎(chǔ)，同時(shí)考慮影響征地補(bǔ)償?shù)挠嘘P(guān)因素，修正確定征地區(qū)片補(bǔ)償費(fèi)的方法。其一般步驟如下：依據(jù)農(nóng)用土地定級估價(jià)成果，將各類農(nóng)用土地基準(zhǔn)地價(jià)圖疊加到征地區(qū)片圖上，獲取各級區(qū)片內(nèi)各類農(nóng)用土地基準(zhǔn)地價(jià)。根據(jù)區(qū)片內(nèi)不同類型農(nóng)用土地面積及其基準(zhǔn)地價(jià)，加權(quán)計(jì)算各級征地區(qū)片的農(nóng)地綜合基準(zhǔn)地價(jià)。表3　 平頂山市各縣（市、區(qū)）征地區(qū)片農(nóng)地綜合基準(zhǔn)地價(jià)表 單位：元/m2縣（區(qū)）一級區(qū)片二級區(qū)片三級區(qū)片四級區(qū)片五級區(qū)片六級區(qū)片新華區(qū)石龍區(qū)－－衛(wèi)東區(qū)－湛河區(qū)－葉 縣郟 縣平頂山市魯山縣汝州市舞鋼市－根據(jù)平頂山市各縣（市、區(qū)）實(shí)際，選擇了土地區(qū)位、人均耕地?cái)?shù)量、土地供求關(guān)系、當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平、居民最低生活保障水平等修正因素。各因素因子修正系數(shù)在[0，1]區(qū)間內(nèi)確定。因素初始修正系數(shù)參照下面的方法確定。（1）土地區(qū)位。將測算范圍內(nèi)的區(qū)片，根據(jù)中心城鎮(zhèn)影響度與道路通達(dá)度分值劃分檔次，并確定各區(qū)片土地區(qū)位修正系數(shù)。分值越高，修正系數(shù)越大。（2）人均耕地?cái)?shù)量。根據(jù)測算范圍的各區(qū)片的人均耕地分值，分為不同檔次并確定修正系數(shù)。分值越高，修正系數(shù)越大。（3）土地供求關(guān)系。根據(jù)測算范圍內(nèi)各區(qū)片土地供求狀況分值，劃分為不同檔次并確定修正系數(shù)。分值越高，修正系數(shù)越大。（4）當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平。根據(jù)測算范圍的各區(qū)片經(jīng)濟(jì)收入水平分值，劃分為不同檔次并確定修正系數(shù)。經(jīng)濟(jì)收入水平分值越高，修正系數(shù)越大。（5）生活保障水平。計(jì)算測算范圍的各區(qū)片一定時(shí)間段的生活保障水平分值，根據(jù)分值劃分為不同檔次并確定修正系數(shù)。生活保障水平分值越高，修正系數(shù)越大。由多個(gè)因子構(gòu)成的因素，其因子由各地根據(jù)實(shí)際情況確定。該類因素修正系數(shù)由因子通過加權(quán)生成。 (公式8)公式中：Kj表示第j個(gè)因素的初始修正系數(shù)；yi表示第j個(gè)因素的第i個(gè)因子的修正系數(shù)；S i表示第j個(gè)因素的第i個(gè)因子的權(quán)重。平頂山市各縣（市、區(qū)）各級征地區(qū)片各因素初始修正系數(shù)見附表11。依據(jù)公式計(jì)算各因素初始修正系數(shù)標(biāo)準(zhǔn)化值。 （公式9）式中：Aj為因素修正系數(shù)；Kj為因素初始修正系數(shù)；Kmax為全區(qū)j因素的最大初始修正系數(shù)； a、b為各縣（市、區(qū)）對應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)化參數(shù)，根據(jù)省廳技術(shù)方法，分別取值（見表4）。 將有關(guān)參數(shù)代入如下公式，分別計(jì)算各級征地區(qū)片綜合地價(jià)。 PZ= Pn（1+ ） (公式10)式中：PZ為征地區(qū)片價(jià)；Pn為區(qū)片的農(nóng)地價(jià)格；Ai為修正因素的修正系數(shù)。根據(jù)以上方法程序，計(jì)算確定了各縣（市、區(qū)）各級征地區(qū)片農(nóng)地價(jià)格（見表5）。表4 平頂山市各縣（市、區(qū)）標(biāo)準(zhǔn)化參數(shù)取值表縣（市、區(qū)）標(biāo)準(zhǔn)化參數(shù)ab新華區(qū)石龍區(qū)衛(wèi)東區(qū)湛河區(qū)葉縣郟縣平頂山市魯山縣汝州市舞鋼市表5 平頂山市各縣（市、區(qū)）各級征地區(qū)片農(nóng)地價(jià)格因素修正測算結(jié)果表 單位：元/m2縣（市、區(qū)）一級區(qū)片二級區(qū)片三級區(qū)片四級區(qū)片五級區(qū)片六級區(qū)片新華區(qū)石龍區(qū)－－衛(wèi)東區(qū)－湛河區(qū)－葉縣郟縣 平頂山市魯山縣汝州市舞鋼市－ (三)征地案例比較測算法征地案例比較測算法是將區(qū)片看作一個(gè)評估對象，根據(jù)本區(qū)片和其他可比區(qū)片征地案例的實(shí)際補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，通過比較修正得到征地區(qū)片價(jià)的方法。其一般基本步驟如下： 在各區(qū)片內(nèi)需要選擇三個(gè)以上有代表性的征地案例。選擇的征地案例是近三年之內(nèi)發(fā)生的，是發(fā)生在本區(qū)片或其它可比區(qū)片的案例。 征地案例的可比內(nèi)涵要與征地區(qū)片價(jià)的設(shè)定內(nèi)涵一致。主要是指在對案例進(jìn)行整理時(shí)，要將青苗補(bǔ)償費(fèi)、附著作物補(bǔ)償費(fèi)和其它額外損失的補(bǔ)償費(fèi)用等剔除出去。對征地案例的比較修正一般應(yīng)考慮區(qū)域因素修正、個(gè)別因素修正和期日修正等。由于評估對象為各級征地區(qū)片，選用同一區(qū)片內(nèi)的案例進(jìn)行評估時(shí)，其區(qū)域因素相同，不需要進(jìn)行區(qū)域因素修正；另由于評估對象個(gè)別因素的不確定性，難以對案例個(gè)別因素條件與評估區(qū)片個(gè)別因素條件之間進(jìn)行比較。故平頂山市應(yīng)用征地案例比較測算法時(shí)只進(jìn)行了期日修正。根據(jù)征地案例發(fā)生日期的征地費(fèi)用價(jià)格水平與估價(jià)時(shí)點(diǎn)征地費(fèi)用價(jià)格水平的差異，計(jì)算各案例期日修正系數(shù)并進(jìn)行修正。表6 平頂山市各縣（市、區(qū)）征地價(jià)格期日修正系數(shù)表縣（市、區(qū)）20022003200420052006新華區(qū)－石龍區(qū)－衛(wèi)東區(qū)－－－－－湛河區(qū)－葉縣－－－－－郟縣平頂山市1魯山縣1汝州市－舞鋼市通過案例比較修正，分別計(jì)算各區(qū)片比較價(jià)。在區(qū)片比較價(jià)的基礎(chǔ)上，采用算術(shù)平均法將案例的結(jié)果進(jìn)行計(jì)算，得到各縣（市、區(qū)）的各級征地區(qū)片綜合地價(jià)（見表7）。PZ= PbAT （公式11）式中：PZ為待估征地區(qū)片價(jià)；Pb為征地案例標(biāo)準(zhǔn)； AT 為期日修正系數(shù)。表7 平頂山市各縣（市、區(qū)）各級征地區(qū)片征地案例比較測算法結(jié)果表縣（市、區(qū)）因素一級區(qū)片二級區(qū)片三級區(qū)片四級區(qū)片五級區(qū)片六級區(qū)片新華區(qū)樣點(diǎn)個(gè)數(shù)－－－8征地價(jià)（元/m2）－－－－石龍區(qū) 樣點(diǎn)個(gè)數(shù)1132－－征地價(jià)（元/m2）－－衛(wèi)東區(qū)樣點(diǎn)個(gè)數(shù)－－－－－－征地價(jià)（元/m2）－－－－－－湛河區(qū)樣點(diǎn)個(gè)數(shù)2－1－1－征地價(jià)（元/m2）90葉縣樣點(diǎn)個(gè)數(shù)－－－－－－征地價(jià)（元/m2）－－－－－－郟縣樣點(diǎn)個(gè)數(shù)3－21－－征地價(jià)（元/m2）－－－ 平頂山市樣點(diǎn)個(gè)數(shù)12－54－－征地價(jià)（元/m2）－－－魯山縣樣點(diǎn)個(gè)數(shù)111－－－征地價(jià)（元/m2）－－－汝州市 樣點(diǎn)個(gè)數(shù)3－5－－－征地價(jià)（元/m2）－－－－ 舞鋼市樣點(diǎn)個(gè)數(shù)131——－征地價(jià)（元/m2）——－ (四)年產(chǎn)值倍數(shù)測算法年產(chǎn)值倍數(shù)測算法是以土地年產(chǎn)值為基礎(chǔ)，按照一定倍數(shù)測算征地區(qū)片價(jià)的方法。征地區(qū)片價(jià)等于土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)之和。其中，土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)按照土地綜合年產(chǎn)值的倍數(shù)計(jì)算。其一般步驟如下：征地區(qū)片土地年產(chǎn)值為某一區(qū)片土地的綜合收益值。它不僅包括農(nóng)作物的收益，還要考慮被征收農(nóng)用地帶來的其他相關(guān)收益，包括主產(chǎn)品收益、副產(chǎn)品收益及附加收益。其一般計(jì)算程序如下：（1）確定主導(dǎo)耕作制度主導(dǎo)耕作制度包括土地主要復(fù)種方式和主要農(nóng)作物種類。主要土地復(fù)種方式根據(jù)土地的復(fù)種面積比例情況確定，主要農(nóng)作物種類在土地復(fù)種方式的基礎(chǔ)上依種植面積進(jìn)行判斷。 ①確定主要土地復(fù)種方式時(shí)，如果某種復(fù)種方式的面積超過縣（市、區(qū)）范圍內(nèi)耕種土地的60％，可以確定該復(fù)種方式為主要復(fù)種方式；如果范圍內(nèi)具有一種以上主要復(fù)種方式（面積超過30％），可選擇其中2－3種作為主要復(fù)種方式。 ②確定主要農(nóng)作物種類時(shí)，如果某一種農(nóng)作物種植面積超過70％，可以直接確定其為主要農(nóng)作物；如果有一種以上主要農(nóng)作物（超過30％），可選擇其中2－3種作為主要農(nóng)作物。 根據(jù)以上要求及平頂山市實(shí)際，確定平頂山市各縣（市、區(qū)）主要土地復(fù)種方式為小麥、玉米一年兩熟，主要農(nóng)作物種類為小麥、玉米。（2）確定主要農(nóng)作物年產(chǎn)量主要農(nóng)作物年產(chǎn)量為其前三年產(chǎn)量的平均值，農(nóng)作物年產(chǎn)量數(shù)據(jù)通過抽樣調(diào)查采集。依據(jù)現(xiàn)狀農(nóng)作物產(chǎn)值測算的同時(shí)，要適當(dāng)考慮改進(jìn)生產(chǎn)方式、增加科技投入等提高土地收益。在現(xiàn)狀產(chǎn)量的基礎(chǔ)上，適當(dāng)考慮生產(chǎn)條件改善、生產(chǎn)方式改進(jìn)、科技投入增加等因素導(dǎo)致的產(chǎn)量水平提高潛力，并依此對產(chǎn)量進(jìn)行必要的修正。（3）確定主要農(nóng)作物價(jià)格主要農(nóng)作物價(jià)格在調(diào)查市場價(jià)格和國家收購價(jià)格的基礎(chǔ)上，選擇兩者中較高價(jià)格確定。（4）計(jì)算統(tǒng)一年產(chǎn)值主要農(nóng)作物年產(chǎn)值為主要農(nóng)作物平均年產(chǎn)量與平均價(jià)格的乘積。在具有一種以上農(nóng)作物組合和復(fù)種方式的情況下，采用加權(quán)平均方法計(jì)算。 縣（市、區(qū)）級統(tǒng)一年產(chǎn)值在主要農(nóng)作物年產(chǎn)值的基礎(chǔ)上，根據(jù)土地附加收益情況（其它種植、養(yǎng)殖等多種經(jīng)營）適當(dāng)向上調(diào)整后確定。 各級征地區(qū)片統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)在縣（市、區(qū)）級統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上綜合考慮區(qū)域間的地形、地貌、主要農(nóng)作物類別以及多種經(jīng)營水平等因素劃分區(qū)域，并確定區(qū)域條件修正系數(shù)，通過區(qū)域條件修正測算確定。 根據(jù)《關(guān)于印發(fā)［關(guān)于完善征地補(bǔ)償安置制度的指導(dǎo)意見］的通知》（國土資發(fā)［2004］238號）精神：土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的統(tǒng)一年產(chǎn)值倍數(shù)，應(yīng)按照保證被征地農(nóng)民原有生活水平不降低的原則，在法律規(guī)定范圍內(nèi)確定；按法定的統(tǒng)一年產(chǎn)值倍數(shù)計(jì)算的征地補(bǔ)償安置費(fèi)用，不能使被征地農(nóng)民保持原有生活水平，不足以支付因征地而導(dǎo)致無地農(nóng)民社會(huì)保障費(fèi)用的，經(jīng)省級人民政府批準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)提高倍數(shù)；土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)合計(jì)最高為30倍，尚不足以使被征地農(nóng)民保持原有生活水平的，由人民政府統(tǒng)籌安排，從國有土地有償使用收益中劃出一定比例給予補(bǔ)貼。根據(jù)平頂山市實(shí)際，