【文章內容簡介】 是嚴格保密的 ? 灣西湖做為新推產(chǎn)品，根據(jù)價格推演的結果，出于提升產(chǎn)品整體市場競爭力，增強性價比優(yōu)勢的目的，建議初期入市價格盡量與其他競品項目相比具備一定市場優(yōu)勢，待市場引爆并獲取市場認知和接受之后，逐步進行價格提升，最大限度提高產(chǎn)品銷售利潤： ? 50—— 70平米： 首期推盤成品房起價 8500元 /平米，均價 8800元 /平米 ? 70—— 92平米： 首期推盤高層成品房起價 8000元 /平米，均價 8300元 /平米 首期推盤小高層（ 18F）成品房起價 8000元 /平米，均價 8200元 /平米 ?成品房按每平米 800元的標準計算 價格制定 —— 推盤價格建議 價格建議 在房地產(chǎn)領域，我們一直在幫助客戶成功 We Provide All the Help You Need to Success in Real Estate Market 本報告是嚴格保密的 市場分析 銷售目標 定價策略 推售策略 整體營銷推廣策略 近 期 市 場 情 況 競 品 現(xiàn) 狀 分 析 藍 籌 海 灣 西 湖 定 價 說 明 定 價 依 據(jù) 價格制定 推 售 原 則 分 批 推 售 方 案 任 務 實 現(xiàn) 分 解 推 廣 方 向 客 戶 策 略 銷 售 及 推 廣 分 期 建 議 月 度 執(zhí) 行 策 略 在房地產(chǎn)領域，我們一直在幫助客戶成功 We Provide All the Help You Need to Success in Real Estate Market 本報告是嚴格保密的 分批次推售核心策略 價格引爆，優(yōu)盤惜售，錯位互補 在房地產(chǎn)領域，我們一直在幫助客戶成功 We Provide All the Help You Need to Success in Real Estate Market 本報告是嚴格保密的 2 1 3 9 10 11 14 15 16 22 23 27 28 29 32 33 34 37 38 39 高層 小高層 多層洋房 ? 先期入市產(chǎn)品市場接受度高、風險較小，能夠吸引購房者的關注點，在市場上形成競爭力； ? 對項目產(chǎn)品進行深度梳理，從景觀、樓座位置、戶型區(qū)間及設計等維度進行剖析，從而選擇出相對較弱或有不足的樓棟進行先期推售；對于此類產(chǎn)品建議采取平價入市的手段在市場情況尚未明朗的的情況下先期推出，通過具備市場競爭力的價格吸引購房者的注意并促進成交行為快速達成，保障回款效率； ? 相對價值點高的產(chǎn)品留到暫不推出，待后期根據(jù)市場及先期已推產(chǎn)品的去化情況進行價格調整，盡量提升產(chǎn)品的整體空間，增加利潤，擴大價值預期； ? 產(chǎn)品線豐富，推出樓棟戶型面積區(qū)間既能夠自身互補，又能夠填補藍籌海產(chǎn)品缺位，進一步擴大客戶覆蓋面。 中低產(chǎn)品先行，價格引爆市場，保證回款；優(yōu)盤延推，適時提升價格，增加利潤。產(chǎn)品錯位推出，互帶互補，填補藍籌海產(chǎn)品缺位，互動銷售 分批次推售原則 在房地產(chǎn)領域，我們一直在幫助客戶成功 We Provide All the Help You Need to Success in Real Estate Market 本報告是嚴格保密的 ? 37： 產(chǎn)品以兩室戶型為主，符合剛性需求，處于目前整體位置中稍差的位置，社區(qū)內部景觀好，但是湖景方面與其他比較稍差。 25F高層產(chǎn)品， H1,H2戶型，單戶面積為 ㎡、㎡、 ㎡，整棟樓面積為 ㎡，按照均價 8300元 /平計算，總價約為 。 ? 38： 產(chǎn)品主要為小戶型，總價低，市場接受度高，享受社區(qū)內部景觀，缺少湖景海景資源支撐。 18F高層產(chǎn)品，K1,K2戶型，單戶面積為 ㎡、 、 ㎡、 ㎡，整棟樓面積為 ㎡，按照均價 8800元 /平計算，總價約為 元。 ? 39： 無敵海景資源、視野開闊，但后續(xù)則有遮擋 ,內部資源好，湖景資源稍差。 9F小高層產(chǎn)品， J1,J2戶型，單戶面積為 ㎡、 ㎡ 、 ㎡、 ㎡，整棟樓面積為 ㎡，按照均價 8200元 /平計算，總價約為 。 3 3 39樓，共 372套，總銷售額約 ； 2 1 3 9 10 11 14 15 16 22 23 27 28 29 32 33 34 37 38 39 高層 小高層 多層洋房 分批推售方案 —— 第一批次 在房地產(chǎn)領域，我們一直在幫助客戶成功 We Provide All the Help You Need to Success in Real Estate Market 本報告是嚴格保密的 ? 9： 內部景觀一般，湖景方面較好，但是稍次于 1 232號樓。 25F高層產(chǎn)品， H3,H4戶型，單戶面積為 ㎡、 ㎡，整棟樓面積為 ㎡，按均價 8500元 /平，總價約為 。 1 33樓，共 302套，總銷售額約 分批推售方案 —— 第二批次 2 1 3 9 10 11 14 15 16 22 23 27 28 29 32 33 34 37 38 39 高層 小高層 多層洋房 ? 33： 處于目前整體位置中較好的位置，湖景、社區(qū)內部景觀較好，但稍次于 1 2 32號樓。 25F高層產(chǎn)品， H1,H2戶型，單戶面積為 ㎡、 ㎡、 ㎡，整棟樓面積為 ㎡，按均價 8500元 /平，總價約為 。 ? 11： 距離海關項目較近，私密度稍差，景觀資源可用度一般，小高層居住舒適度尚可。 11F小高層產(chǎn)品， J1戶型，單戶面積為 85 ㎡，整棟樓面積為 ㎡，按均價 8550元 /平，總價約為 。 ? 10： 湖景景觀一般，但是，前面為多層洋房，無任何遮擋，享受較好的社區(qū)內部景觀，居住舒適度較好。 11F小高層產(chǎn)品， J1戶型，單戶面積為 85 ㎡，整棟樓面積為 ㎡，按均價 8550元 /平，總價約為 。 在房地產(chǎn)領域，我們一直在幫助客戶成功 We Provide All the Help You Need to Success in Real Estate Market 本報告是嚴格保密的 2022 9月 10月 11月 12月 推售產(chǎn)品 產(chǎn)品 套數(shù) 總面積（㎡） 均價（元 /㎡ ） 金額（元） 產(chǎn)品 套數(shù) 總面積（㎡） 均價（元 /㎡ ） 金額（元） 產(chǎn)品 套數(shù) 總面積（㎡） 金額（元） 產(chǎn)品 套數(shù) 總面積（㎡） 金額（元） 37 96 8270 8300 68644320 9 96 8500 65443200 38 204 11909 8800 104800784 10 44 8550 32022620 39 72 6151 8200 50434920 11 66 8550 47935404 33 96 8500 70398360 小計 302 25332 215791584 上月結余 上月結余 89 6319 53731206 上月結余 184 14876 126675711 上月結余 156 12645 107674355 合計 372 26330 223880024 合計 391 31651 8515 269522790 合計 184 14876 126675711 合計 156 12645 107674355 目標 283 20221 170148818 207 16775 142847079 28 2231 19001357 16 1264 10767435 全年累計推售 674 51662 439671608 全年銷售目標 533 40282 8509 342764689 全年去化率 任務實現(xiàn)分解 注： 9月開盤，目標銷售額以推售產(chǎn)品 76%的去化率進行計算； 10月黃金周，以 53%的去化率進行計算 。11月正常銷售，以 15%的去化率進行計算； 12月做年底沖刺，以 10%的去化率進行計算。 在房地產(chǎn)領域，我們一直在幫助客戶成功 We Provide All the Help You Need to Success in Real Estate Market 本報告是嚴格保密的 分階段推廣四步驟 預熱期 升溫期 高潮期 持續(xù)期 階段一 : 形象造勢期 階段二 : 推廣啟動期 階段三 : 達成購買期 強勢建立項目形象 告知賣點 項目前期炒作預熱 推動與促進銷售 差異化宣傳 打造全新居住形態(tài) 階段三 : 形象維護延續(xù)期 銷售及推廣分期建議 在房地產(chǎn)領域，我們一直在幫助客戶成功 We Provide All the Help You Need to Success in Real Estate Market 本報告是嚴格保密的 8月 下圖表為 2022年項目銷售節(jié)點，依據(jù)全年銷售目標和銷售策略進行制定： 2022年 10月 9月 11月 秋交會 預熱蓄客期 新產(chǎn)品加推 12月 產(chǎn)品推介會 新產(chǎn)品加推 現(xiàn)場售樓處開放 項目開盤 樣板房開放 客戶答謝會 開盤強銷期 熱銷期 沖刺期 銷售及推廣分期建議 意向金收取 在房地產(chǎn)領域，我們一直在幫助客戶成功 We Provide All the Help You Need to Success in Real Estate Market 本報告是嚴格保密的 活動 項目節(jié)點 售樓處開放 開盤銷售 新品加推 新品加推 年終沖刺 灣西湖項目 產(chǎn)品推介會 開盤活動 年終客戶 答謝活動 線上 線下 8月 9月 10月 11月 12月 項目開盤 維特奧會員電話拜訪 老帶新政策、老帶新活動持續(xù)進行 現(xiàn)場氛圍營造，小型暖場活動持續(xù)進行 秋交會 樣板房開放 維特奧封頂 月度執(zhí)行建議 項目周邊企業(yè)及臥龍灣即將進駐企業(yè)點對點營銷 對大連市內及東三省客戶、外地客群進行信息覆蓋 輕軌沿線大中型企業(yè)信息覆蓋 項目認籌 開盤加推 項目形象價值提升 現(xiàn)場售樓處開放 開盤加推 項目形象價值提升 項目形象價值提升 十一黃金周 客戶關懷周 服裝節(jié) 活動借勢 老客戶維系 全面推廣啟動 在房地產(chǎn)領域，我們一直在幫助客戶成功 We Provide All the Help You Need to Success in Real Estate Market 本報告是嚴格保密的 8月份： 目標認籌 200組客戶，按照 5： 1的來訪轉換率，需要有 1000組來訪（含 七月 300組） 上旬 中旬 下旬 ? 媒體集中轟炸釋放 ? 灣西湖媒體大力度宣傳 目標達成 道具支持 目標完成 推廣手段與方法 推廣主題 媒體執(zhí)行 ? 2次報廣釋放產(chǎn)品形象（奧泰或生命湖） ? 為期 3個月網(wǎng)絡投放 ? 2塊戶外牌（產(chǎn)品信息） ? 雜志（軟文加活動信息） ? 2次短信投放 ? 媒體釋放產(chǎn)品信息及認籌信息 ? 產(chǎn)品發(fā)布會 ? 項目認籌開始 ? 哈爾濱展會 ? 1次報廣釋放認籌信息 ? 為期 3個月網(wǎng)絡投放 ? 雜志軟文投放 ? 2塊戶外牌 ? 雜志（軟文加活動信息 ? 4次短信投放 ? 2次報廣產(chǎn)品信息（附產(chǎn)品發(fā)布會信息） ? 為期 3個月網(wǎng)絡投放 ? 2塊戶外牌、雜志軟文 ? 4次短信投放（外地客戶） ? 完成項目的產(chǎn)品亮相 ? 項目形象樹立 ? 銷售物料的印刷到位（樓書、戶型等） ? 戶外、接待中心外包裝 ? 客戶來訪 200組 ? 產(chǎn)品發(fā)布會的成功召開 ? 產(chǎn)品信息的充分釋放 ? 認籌物料準備 ? 認籌活動當天物料準備 ? 客戶來訪 200