【文章內(nèi)容簡介】 是嚴(yán)格保密的 ? 灣西湖做為新推產(chǎn)品，根據(jù)價(jià)格推演的結(jié)果，出于提升產(chǎn)品整體市場競爭力，增強(qiáng)性價(jià)比優(yōu)勢的目的，建議初期入市價(jià)格盡量與其他競品項(xiàng)目相比具備一定市場優(yōu)勢，待市場引爆并獲取市場認(rèn)知和接受之后，逐步進(jìn)行價(jià)格提升，最大限度提高產(chǎn)品銷售利潤： ? 50—— 70平米： 首期推盤成品房起價(jià) 8500元 /平米，均價(jià) 8800元 /平米 ? 70—— 92平米： 首期推盤高層成品房起價(jià) 8000元 /平米，均價(jià) 8300元 /平米 首期推盤小高層（ 18F）成品房起價(jià) 8000元 /平米，均價(jià) 8200元 /平米 ?成品房按每平米 800元的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算 價(jià)格制定 —— 推盤價(jià)格建議 價(jià)格建議 在房地產(chǎn)領(lǐng)域，我們一直在幫助客戶成功 We Provide All the Help You Need to Success in Real Estate Market 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 市場分析 銷售目標(biāo) 定價(jià)策略 推售策略 整體營銷推廣策略 近 期 市 場 情 況 競 品 現(xiàn) 狀 分 析 藍(lán) 籌 海 灣 西 湖 定 價(jià) 說 明 定 價(jià) 依 據(jù) 價(jià)格制定 推 售 原 則 分 批 推 售 方 案 任 務(wù) 實(shí) 現(xiàn) 分 解 推 廣 方 向 客 戶 策 略 銷 售 及 推 廣 分 期 建 議 月 度 執(zhí) 行 策 略 在房地產(chǎn)領(lǐng)域，我們一直在幫助客戶成功 We Provide All the Help You Need to Success in Real Estate Market 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 分批次推售核心策略 價(jià)格引爆，優(yōu)盤惜售，錯(cuò)位互補(bǔ) 在房地產(chǎn)領(lǐng)域，我們一直在幫助客戶成功 We Provide All the Help You Need to Success in Real Estate Market 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 2 1 3 9 10 11 14 15 16 22 23 27 28 29 32 33 34 37 38 39 高層 小高層 多層洋房 ? 先期入市產(chǎn)品市場接受度高、風(fēng)險(xiǎn)較小，能夠吸引購房者的關(guān)注點(diǎn)，在市場上形成競爭力； ? 對項(xiàng)目產(chǎn)品進(jìn)行深度梳理，從景觀、樓座位置、戶型區(qū)間及設(shè)計(jì)等維度進(jìn)行剖析，從而選擇出相對較弱或有不足的樓棟進(jìn)行先期推售；對于此類產(chǎn)品建議采取平價(jià)入市的手段在市場情況尚未明朗的的情況下先期推出，通過具備市場競爭力的價(jià)格吸引購房者的注意并促進(jìn)成交行為快速達(dá)成，保障回款效率； ? 相對價(jià)值點(diǎn)高的產(chǎn)品留到暫不推出，待后期根據(jù)市場及先期已推產(chǎn)品的去化情況進(jìn)行價(jià)格調(diào)整，盡量提升產(chǎn)品的整體空間，增加利潤，擴(kuò)大價(jià)值預(yù)期； ? 產(chǎn)品線豐富，推出樓棟戶型面積區(qū)間既能夠自身互補(bǔ)，又能夠填補(bǔ)藍(lán)籌海產(chǎn)品缺位，進(jìn)一步擴(kuò)大客戶覆蓋面。 中低產(chǎn)品先行，價(jià)格引爆市場，保證回款；優(yōu)盤延推，適時(shí)提升價(jià)格，增加利潤。產(chǎn)品錯(cuò)位推出，互帶互補(bǔ)，填補(bǔ)藍(lán)籌海產(chǎn)品缺位，互動(dòng)銷售 分批次推售原則 在房地產(chǎn)領(lǐng)域，我們一直在幫助客戶成功 We Provide All the Help You Need to Success in Real Estate Market 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 ? 37： 產(chǎn)品以兩室戶型為主，符合剛性需求，處于目前整體位置中稍差的位置，社區(qū)內(nèi)部景觀好，但是湖景方面與其他比較稍差。 25F高層產(chǎn)品， H1,H2戶型，單戶面積為 ㎡、㎡、 ㎡，整棟樓面積為 ㎡，按照均價(jià) 8300元 /平計(jì)算，總價(jià)約為 。 ? 38： 產(chǎn)品主要為小戶型，總價(jià)低，市場接受度高，享受社區(qū)內(nèi)部景觀，缺少湖景海景資源支撐。 18F高層產(chǎn)品，K1,K2戶型，單戶面積為 ㎡、 、 ㎡、 ㎡，整棟樓面積為 ㎡，按照均價(jià) 8800元 /平計(jì)算，總價(jià)約為 元。 ? 39： 無敵海景資源、視野開闊，但后續(xù)則有遮擋 ,內(nèi)部資源好，湖景資源稍差。 9F小高層產(chǎn)品， J1,J2戶型，單戶面積為 ㎡、 ㎡ 、 ㎡、 ㎡，整棟樓面積為 ㎡，按照均價(jià) 8200元 /平計(jì)算，總價(jià)約為 。 3 3 39樓，共 372套，總銷售額約 ； 2 1 3 9 10 11 14 15 16 22 23 27 28 29 32 33 34 37 38 39 高層 小高層 多層洋房 分批推售方案 —— 第一批次 在房地產(chǎn)領(lǐng)域，我們一直在幫助客戶成功 We Provide All the Help You Need to Success in Real Estate Market 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 ? 9： 內(nèi)部景觀一般，湖景方面較好，但是稍次于 1 232號樓。 25F高層產(chǎn)品， H3,H4戶型，單戶面積為 ㎡、 ㎡，整棟樓面積為 ㎡，按均價(jià) 8500元 /平，總價(jià)約為 。 1 33樓，共 302套，總銷售額約 分批推售方案 —— 第二批次 2 1 3 9 10 11 14 15 16 22 23 27 28 29 32 33 34 37 38 39 高層 小高層 多層洋房 ? 33： 處于目前整體位置中較好的位置，湖景、社區(qū)內(nèi)部景觀較好，但稍次于 1 2 32號樓。 25F高層產(chǎn)品， H1,H2戶型，單戶面積為 ㎡、 ㎡、 ㎡，整棟樓面積為 ㎡，按均價(jià) 8500元 /平，總價(jià)約為 。 ? 11： 距離海關(guān)項(xiàng)目較近，私密度稍差，景觀資源可用度一般，小高層居住舒適度尚可。 11F小高層產(chǎn)品， J1戶型，單戶面積為 85 ㎡，整棟樓面積為 ㎡，按均價(jià) 8550元 /平，總價(jià)約為 。 ? 10： 湖景景觀一般，但是，前面為多層洋房，無任何遮擋，享受較好的社區(qū)內(nèi)部景觀，居住舒適度較好。 11F小高層產(chǎn)品， J1戶型，單戶面積為 85 ㎡，整棟樓面積為 ㎡，按均價(jià) 8550元 /平，總價(jià)約為 。 在房地產(chǎn)領(lǐng)域，我們一直在幫助客戶成功 We Provide All the Help You Need to Success in Real Estate Market 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 2022 9月 10月 11月 12月 推售產(chǎn)品 產(chǎn)品 套數(shù) 總面積（㎡） 均價(jià)（元 /㎡ ） 金額（元） 產(chǎn)品 套數(shù) 總面積（㎡） 均價(jià)（元 /㎡ ） 金額（元） 產(chǎn)品 套數(shù) 總面積（㎡） 金額（元） 產(chǎn)品 套數(shù) 總面積（㎡） 金額（元） 37 96 8270 8300 68644320 9 96 8500 65443200 38 204 11909 8800 104800784 10 44 8550 32022620 39 72 6151 8200 50434920 11 66 8550 47935404 33 96 8500 70398360 小計(jì) 302 25332 215791584 上月結(jié)余 上月結(jié)余 89 6319 53731206 上月結(jié)余 184 14876 126675711 上月結(jié)余 156 12645 107674355 合計(jì) 372 26330 223880024 合計(jì) 391 31651 8515 269522790 合計(jì) 184 14876 126675711 合計(jì) 156 12645 107674355 目標(biāo) 283 20221 170148818 207 16775 142847079 28 2231 19001357 16 1264 10767435 全年累計(jì)推售 674 51662 439671608 全年銷售目標(biāo) 533 40282 8509 342764689 全年去化率 任務(wù)實(shí)現(xiàn)分解 注： 9月開盤，目標(biāo)銷售額以推售產(chǎn)品 76%的去化率進(jìn)行計(jì)算； 10月黃金周，以 53%的去化率進(jìn)行計(jì)算 。11月正常銷售，以 15%的去化率進(jìn)行計(jì)算； 12月做年底沖刺，以 10%的去化率進(jìn)行計(jì)算。 在房地產(chǎn)領(lǐng)域，我們一直在幫助客戶成功 We Provide All the Help You Need to Success in Real Estate Market 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 分階段推廣四步驟 預(yù)熱期 升溫期 高潮期 持續(xù)期 階段一 : 形象造勢期 階段二 : 推廣啟動(dòng)期 階段三 : 達(dá)成購買期 強(qiáng)勢建立項(xiàng)目形象 告知賣點(diǎn) 項(xiàng)目前期炒作預(yù)熱 推動(dòng)與促進(jìn)銷售 差異化宣傳 打造全新居住形態(tài) 階段三 : 形象維護(hù)延續(xù)期 銷售及推廣分期建議 在房地產(chǎn)領(lǐng)域，我們一直在幫助客戶成功 We Provide All the Help You Need to Success in Real Estate Market 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 8月 下圖表為 2022年項(xiàng)目銷售節(jié)點(diǎn)，依據(jù)全年銷售目標(biāo)和銷售策略進(jìn)行制定： 2022年 10月 9月 11月 秋交會(huì) 預(yù)熱蓄客期 新產(chǎn)品加推 12月 產(chǎn)品推介會(huì) 新產(chǎn)品加推 現(xiàn)場售樓處開放 項(xiàng)目開盤 樣板房開放 客戶答謝會(huì) 開盤強(qiáng)銷期 熱銷期 沖刺期 銷售及推廣分期建議 意向金收取 在房地產(chǎn)領(lǐng)域，我們一直在幫助客戶成功 We Provide All the Help You Need to Success in Real Estate Market 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 活動(dòng) 項(xiàng)目節(jié)點(diǎn) 售樓處開放 開盤銷售 新品加推 新品加推 年終沖刺 灣西湖項(xiàng)目 產(chǎn)品推介會(huì) 開盤活動(dòng) 年終客戶 答謝活動(dòng) 線上 線下 8月 9月 10月 11月 12月 項(xiàng)目開盤 維特奧會(huì)員電話拜訪 老帶新政策、老帶新活動(dòng)持續(xù)進(jìn)行 現(xiàn)場氛圍營造，小型暖場活動(dòng)持續(xù)進(jìn)行 秋交會(huì) 樣板房開放 維特奧封頂 月度執(zhí)行建議 項(xiàng)目周邊企業(yè)及臥龍灣即將進(jìn)駐企業(yè)點(diǎn)對點(diǎn)營銷 對大連市內(nèi)及東三省客戶、外地客群進(jìn)行信息覆蓋 輕軌沿線大中型企業(yè)信息覆蓋 項(xiàng)目認(rèn)籌 開盤加推 項(xiàng)目形象價(jià)值提升 現(xiàn)場售樓處開放 開盤加推 項(xiàng)目形象價(jià)值提升 項(xiàng)目形象價(jià)值提升 十一黃金周 客戶關(guān)懷周 服裝節(jié) 活動(dòng)借勢 老客戶維系 全面推廣啟動(dòng) 在房地產(chǎn)領(lǐng)域，我們一直在幫助客戶成功 We Provide All the Help You Need to Success in Real Estate Market 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 8月份： 目標(biāo)認(rèn)籌 200組客戶，按照 5： 1的來訪轉(zhuǎn)換率，需要有 1000組來訪（含 七月 300組） 上旬 中旬 下旬 ? 媒體集中轟炸釋放 ? 灣西湖媒體大力度宣傳 目標(biāo)達(dá)成 道具支持 目標(biāo)完成 推廣手段與方法 推廣主題 媒體執(zhí)行 ? 2次報(bào)廣釋放產(chǎn)品形象（奧泰或生命湖） ? 為期 3個(gè)月網(wǎng)絡(luò)投放 ? 2塊戶外牌（產(chǎn)品信息） ? 雜志（軟文加活動(dòng)信息） ? 2次短信投放 ? 媒體釋放產(chǎn)品信息及認(rèn)籌信息 ? 產(chǎn)品發(fā)布會(huì) ? 項(xiàng)目認(rèn)籌開始 ? 哈爾濱展會(huì) ? 1次報(bào)廣釋放認(rèn)籌信息 ? 為期 3個(gè)月網(wǎng)絡(luò)投放 ? 雜志軟文投放 ? 2塊戶外牌 ? 雜志（軟文加活動(dòng)信息 ? 4次短信投放 ? 2次報(bào)廣產(chǎn)品信息（附產(chǎn)品發(fā)布會(huì)信息） ? 為期 3個(gè)月網(wǎng)絡(luò)投放 ? 2塊戶外牌、雜志軟文 ? 4次短信投放（外地客戶） ? 完成項(xiàng)目的產(chǎn)品亮相 ? 項(xiàng)目形象樹立 ? 銷售物料的印刷到位（樓書、戶型等） ? 戶外、接待中心外包裝 ? 客戶來訪 200組 ? 產(chǎn)品發(fā)布會(huì)的成功召開 ? 產(chǎn)品信息的充分釋放 ? 認(rèn)籌物料準(zhǔn)備 ? 認(rèn)籌活動(dòng)當(dāng)天物料準(zhǔn)備 ? 客戶來訪 200