【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 夜總會(huì)及多功能廳。國(guó)防部長(zhǎng)遲浩田，全國(guó)政協(xié)副主席王文元等曾下榻此處，對(duì)其整體服務(wù)水平給予了高度評(píng)價(jià)借鑒意義為：處于德州開發(fā)區(qū)的戰(zhàn)略要地，占據(jù)城市發(fā)展前沿的有利位置?！盎疑M(fèi)”帶動(dòng)了經(jīng)營(yíng)的火爆，同時(shí)政府關(guān)系處理非常到位，帶動(dòng)了大量的客源增長(zhǎng)。并邀請(qǐng)市領(lǐng)導(dǎo)擔(dān)任名譽(yù)董事。項(xiàng)目規(guī)模、服務(wù)檔次、品牌高度及業(yè)態(tài)多樣化一直處于德州領(lǐng)先地位。企業(yè)家公館上風(fēng)、上水、大氣、莊重、尊貴，所有的元素在此得到體現(xiàn)，為“財(cái)富”的概念的提供了業(yè)主身份形象支持，體現(xiàn)了財(cái)富的“擁有性”。在會(huì)所南部地塊建造具有每戶的獨(dú)立品質(zhì)的小聯(lián)排別墅區(qū)，體現(xiàn)出一派豪門大家的風(fēng)范。私密性、富貴氣，以及“豪門大院”的感覺都能夠得到體現(xiàn)，這就是公館，成為萊蕪市最高端住宅的象征。通過以下幾方面得到體現(xiàn)：A、優(yōu)美的環(huán)境。濱河游憩公園的建設(shè)，提高了小區(qū)的外部環(huán)境形象，為業(yè)主奉獻(xiàn)了一個(gè)能夠玩耍、休憩的理想場(chǎng)所，并通過道路、水流與小區(qū)內(nèi)景觀形成渾然一體的感覺。用水系構(gòu)筑小區(qū)內(nèi)部景觀的主軸線，環(huán)繞于各個(gè)建筑物，用景觀橋、植物進(jìn)行點(diǎn)綴，同時(shí)在小區(qū)內(nèi)的各個(gè)地方做足立體綠化，利用各種介面、空間，使綠色能夠在建筑物內(nèi)外都能體現(xiàn)，做到戶戶可看水景，戶戶可看綠化。通過這種表現(xiàn)手法，樹立本樓盤完全高于其他樓盤的環(huán)境形象，提高樓盤的附加價(jià)值，彰顯出濃郁的貴族花園的氣質(zhì)。B、頂級(jí)的業(yè)主。作為“財(cái)富基地”，必然將價(jià)格提升到區(qū)別于一般樓盤的高度，同時(shí)客戶定位必須高端。提升樓盤賣價(jià)，可以從心理上刺激潛在客戶，使?jié)撛诳蛻魪牡谝挥∠笊暇涂梢詫⒈緲潜P與其他樓盤區(qū)別對(duì)待，賦予“仰視”的視角。而銷售價(jià)格的界定，使普通市民必然會(huì)感受到，本樓盤的未來的業(yè)主必然是高收入、高地位的群體，如企業(yè)主、高管、公務(wù)人員、私營(yíng)業(yè)主等，這類人群本身就是財(cái)富的擁有者。 C、生活方式的體現(xiàn)。隨著財(cái)富而來的，往往是生活方式的改變。有一類高收入人群，他們?cè)缫涯：恕肮ぷ鳌迸c“休息”的界限，思考在家庭內(nèi)外，應(yīng)酬在各種場(chǎng)所，碰撞出能夠影響一群人命運(yùn)的精神火花，生活與工作兩者間的空間與時(shí)間界定不很明顯，交織在一起，帶動(dòng)了能夠產(chǎn)生一大筆財(cái)富價(jià)值的重大決策。其生活方式渲染了濃厚的獨(dú)特色彩，從而形成了一種“財(cái)富+生活+生意”的上層文化形態(tài)。這里所展現(xiàn)與給予的正是這樣一種富豪所獨(dú)有的生活方式。D、身份感的塑造。將樓盤的定位與客戶的定位相匹配，從而產(chǎn)生樓盤對(duì)客戶的心理歸屬感，并將其通過硬件的打造和軟件的宣傳，使其得到放大。身份感的樹立，需要從以下方面予以塑造。一、渲染與宣傳樓盤形象的高度，使消費(fèi)者對(duì)其產(chǎn)生“高檔”的感受。二、使硬件品質(zhì)的建設(shè)區(qū)別于普通樓盤，形成自身品牌。三、完美化的服務(wù)與物業(yè)，使業(yè)主享受“主人”的尊貴感。通過這些方式，樹立樓盤形象，使?jié)撛诳蛻舾杏X到入住本樓盤能夠符合自身的品位和地位，能夠得到自己所需要的服務(wù)，從而使樓盤對(duì)潛在客戶充滿了向心力。這樣，使企業(yè)家公館在一定程度上構(gòu)成了萊蕪經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的財(cái)富動(dòng)力借鑒案例：北京的財(cái)富公館坐落于京城中央別墅區(qū)——溫榆河南岸，是以法式古典貴族風(fēng)格著稱的頂級(jí)別墅。公館四周為千畝以上生態(tài)綠化帶簇?fù)?，形成天然氧吧生活區(qū)。附近高標(biāo)準(zhǔn)高爾夫俱樂部，馬術(shù)俱樂部，國(guó)際學(xué)校、診所等配套設(shè)施一應(yīng)俱全。其倡導(dǎo)的“財(cái)富+生活+生意=中國(guó)富豪生活方式”于國(guó)內(nèi)尚屬首創(chuàng)，是經(jīng)過對(duì)國(guó)內(nèi)外諸如紐約長(zhǎng)島、法國(guó)地中海、香港半山及淺水灣等長(zhǎng)達(dá)兩年的市場(chǎng)調(diào)研和對(duì)幾十個(gè)富豪生活方式的摸底錘煉而成。財(cái)富公館法式經(jīng)典獨(dú)棟別墅彰顯尊貴身份，除傳統(tǒng)的別墅居住功能以外，更是集商務(wù)、社交會(huì)館于一體，頂級(jí)的設(shè)計(jì)使目前市場(chǎng)上的別墅及豪宅在功能與建筑上與之無可比擬，成為北京乃至國(guó)內(nèi)無可比擬的創(chuàng)新性項(xiàng)目，成為中國(guó)新銳富豪真正所謂的別墅產(chǎn)品。從而為我們提供了獨(dú)特的借鑒意義：完全從購(gòu)房者的角度出發(fā)，提出了國(guó)內(nèi)首創(chuàng)的生活方式， 能夠最大限度的符合購(gòu)房者的生活習(xí)慣和心理需求。將會(huì)所的功能置于重要地位，從而滿足了業(yè)主的多方面需求，使樓盤功能進(jìn)一步完善，提高了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。采用歐式別墅風(fēng)格，更容易展示建筑物本身的檔次。通過以上三種建筑形態(tài)，已經(jīng)樹立了本樓盤在萊蕪市民心中的形象，于是，進(jìn)一步考慮的是如何將樓盤推向市場(chǎng)，贏得客戶。所以，針對(duì)這一目的，提出的定位為萊蕪的消費(fèi)型高端社區(qū)萊蕪存在著一批高端人群，正在尋覓著這樣的場(chǎng)所：能夠體驗(yàn)消費(fèi)的快感，能夠感受心態(tài)的高端，能夠享受居住的舒適，能夠得到不受一絲干擾的私密享受在尋覓中，本項(xiàng)目脫穎而出，所給予的正是這樣一種客戶需求，從而滿足了這一部分目標(biāo)客戶的渴望。在萊蕪，我們就是要打造這樣一種消費(fèi)型高端社區(qū)。這里，主要從兩個(gè)方面進(jìn)行闡述：高端消費(fèi)的檔次 研究目標(biāo)客戶，必須要了解其需求，以此為基礎(chǔ)塑造起適合目標(biāo)客戶需求的樓盤特征。所以，有必要研究客戶的欲望與心理，從而使我們的樓盤針對(duì)于目標(biāo)客戶而言，能夠首先滿足目標(biāo)客戶的心理需求。古人云：財(cái)不外露。在尋覓中，這群人終于為心底需求找到了一個(gè)理想場(chǎng)所。通過本樓盤內(nèi)提供的各種商業(yè)業(yè)態(tài)的完善體現(xiàn)，使客戶的各種消費(fèi)需求得到釋放，并使目標(biāo)客戶全面滿足。同時(shí)，高端的客戶群對(duì)居住環(huán)境要求極高，所以樓盤的整體規(guī)劃與景觀必須能夠給人以優(yōu)質(zhì)的環(huán)境享受，提供舒適的外部空間。而建筑物的設(shè)計(jì)保證了業(yè)主對(duì)私密性的渴求，能夠在自己的空間里享受一片完全沒有外界干涉的自由生活，為業(yè)主創(chuàng)造最大的歸屬感與滿足感。在此基礎(chǔ)上，進(jìn)一步建立樓盤的消費(fèi)體系，從而能夠滿足目標(biāo)客戶的高消費(fèi)。在這里，我們面對(duì)的是高消費(fèi)和高端人群，所以我們的消費(fèi)型配套和生活型配套必須有一種高度，才能夠支撐起業(yè)主的身份需求。本樓盤能夠提供兩種消費(fèi)型是：交易型消費(fèi)和物業(yè)服務(wù)型消費(fèi)。交易型消費(fèi)指在商業(yè)消費(fèi)場(chǎng)所通過貨幣流通得到的物質(zhì)與精神的服務(wù)。本項(xiàng)目主要體現(xiàn)在會(huì)所的經(jīng)營(yíng)，其高檔服務(wù)能夠大大提高項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力。物業(yè)服務(wù)型消費(fèi)指通過小區(qū)附屬配套而享受的服務(wù)待遇，使業(yè)主切切實(shí)實(shí)體驗(yàn)到居家的舒適感。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的激烈化，要求這兩點(diǎn)必須完善，體貼到家，才能獲得更好的口碑。在此基礎(chǔ)上，使樓盤能夠的消費(fèi)形態(tài)與目標(biāo)客戶加以對(duì)應(yīng)，從而針對(duì)客戶，進(jìn)行消費(fèi)心理細(xì)分。我們的業(yè)主，往往是生活緊張、匆忙、業(yè)務(wù)繁雜、追求享受、眼光較高的人士，需要有服務(wù)人員打理其生活，為其做好后勤，避免后顧之憂，從而更好地投入事業(yè)中。所以物業(yè)服務(wù)不應(yīng)僅僅停留在“收水費(fèi)、掃大街、站門崗、貼通知”等這樣的深度，而要為業(yè)主的生活全面考慮，像“家庭管家”那樣，24小時(shí)時(shí)時(shí)刻刻準(zhǔn)備服務(wù)于業(yè)主， “一個(gè)電話，服務(wù)到家”，提供細(xì)致服務(wù)，也就是貼身管家式全程物業(yè)服務(wù)，做到物業(yè)服務(wù)型消費(fèi)的高檔化。同時(shí)，本項(xiàng)目龐大的消費(fèi)型配套，僅僅靠小區(qū)內(nèi)業(yè)主是無法支撐的。風(fēng)情商業(yè)街會(huì)有商鋪的存在，而會(huì)所要吸收萊蕪各處的消費(fèi)者前來。所以要同時(shí)對(duì)小區(qū)外的消費(fèi)者加以開放，使外部消費(fèi)群體分流一部分我們的經(jīng)營(yíng)成本。目標(biāo)客戶的細(xì)分本項(xiàng)目主要抓住這樣的群體：三高群體（消費(fèi)高、地位高、心態(tài)高）。一、正在尋找一個(gè)商務(wù)交流與談生意場(chǎng)所的企業(yè)主與企業(yè)高管，他們的要求可以從本樓盤得到滿足。二、正在尋找一處高檔居所與私密性生活的富裕人士。三、渴望創(chuàng)業(yè)與投資商業(yè)的持幣觀望者，風(fēng)情商業(yè)街為其提供了優(yōu)良的平臺(tái)。A、從身份劃分（1）、大型生產(chǎn)型企業(yè)主及高管。萊蕪的企業(yè)以生產(chǎn)型為主，巨額的財(cái)富，使企業(yè)主及高級(jí)管理人員對(duì)生活品位的要求越來越高，對(duì)提高居住環(huán)境的要求越來越迫切。而高端的心態(tài)，使其需要一種高檔的居住形式來滿足這種身份需求。但是目前萊蕪正缺乏這種高檔樓盤，所以本項(xiàng)目的出現(xiàn)，正填補(bǔ)了這一空白。（2）、中小型企業(yè)主、私營(yíng)業(yè)主。萊蕪的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)為鋼材業(yè)，以此為產(chǎn)業(yè)鏈，帶動(dòng)了大量中小型企業(yè)的騰飛，同時(shí)其他企業(yè)形式也一步步蓬勃壯大，使中小型企業(yè)主、私營(yíng)業(yè)主具有足夠的購(gòu)買力認(rèn)購(gòu)本樓盤，而入住本樓盤也是對(duì)其身份的一種肯定與象征。（3）、政府官員、事業(yè)單位高收入群體。這類人群極為注重身份感，并對(duì)私密生活的要求極高，同時(shí)追求生活水平與居住檔次，本樓盤中的企業(yè)家公館，恰好滿足了這一要求。政府、醫(yī)院、銀行等單位人群，具有極高的隱性收入，并具有復(fù)雜的家庭及社會(huì)關(guān)系，企業(yè)家公館的戶型格局可以為其提供了方便。（4）、新興的小型單位的創(chuàng)業(yè)者。隨著開發(fā)區(qū)的發(fā)展，會(huì)有越來越多的創(chuàng)業(yè)者及小型企業(yè)單位產(chǎn)生，而本項(xiàng)目的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)及建筑形式，正符合了辦公環(huán)境的需求。同時(shí)，萊蕪缺乏成熟的、高檔的寫字樓，不能為小型企業(yè)提供良好的辦公環(huán)境，而本項(xiàng)目能夠彌補(bǔ)這一缺憾。B、從地域劃分（1）、開發(fā)區(qū)。開發(fā)區(qū)的城市進(jìn)程逐步發(fā)展，使周邊的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)迅速提高，從而周邊的高收入人群迅速增多，而距離原距住地交通難度加大，從而能夠就近選擇入住本樓盤。 同時(shí)，會(huì)展中心、一中新校、管委會(huì)辦公大樓、海關(guān)、龍園、四星級(jí)的龍園賓館、萊蕪職業(yè)技術(shù)學(xué)院新校、等一批重點(diǎn)工程的運(yùn)營(yíng)，為本項(xiàng)目提供了良好的周邊環(huán)境，也帶來了高收入人群的進(jìn)駐，為本樓盤提供了消費(fèi)人群。（2）、萊城區(qū)。萊城區(qū)距離本樓盤較近，同時(shí)對(duì)于高收入人群而言，由于自具備汽車，使交通成為較次要因素。由于開發(fā)區(qū)的區(qū)域價(jià)值的提升，配套的日益完善，更由于本樓盤的高檔化，使萊城區(qū)的高消費(fèi)群體能夠被吸引到本樓盤。（3）、鋼城區(qū)。鋼城區(qū)作為工業(yè)區(qū)的定位制約，使其成為萊蕪市污染最嚴(yán)重的區(qū)域，環(huán)境已越來越不適于居住。然而工業(yè)最發(fā)達(dá)，尤其是萊鋼的存在，產(chǎn)生了大批高收入者，其對(duì)居住環(huán)境的要求無法在鋼城區(qū)得到滿足，于是與本樓盤優(yōu)良的內(nèi)外環(huán)境形成了強(qiáng)烈的反差。于是本樓盤對(duì)這部分人構(gòu)成了極強(qiáng)的向心力。（4）、異地置業(yè)。萊蕪市開發(fā)區(qū)與濟(jì)南的對(duì)接以及濟(jì)青高速的逐步開通，加深了萊蕪與二者的聯(lián)系。與濟(jì)南的交流日益深化，使越來越多的濟(jì)南人來到萊蕪、認(rèn)識(shí)萊蕪、接受萊蕪，并逐漸拉進(jìn)心理距離感，從而提供了購(gòu)買本樓盤的可能。而濟(jì)青高速、萊蕪汽車新站等項(xiàng)目使本樓盤與外地的交流增強(qiáng)，進(jìn)一步加深了異地置業(yè)的趨勢(shì)。同時(shí)越來越多的外地人選擇在萊蕪開發(fā)區(qū)投資、創(chuàng)業(yè)、居住，本樓盤恰好滿足其商、住兩種功能。C、從事業(yè)階段劃分（1）、成功人士。普通住宅所表達(dá)的身份感、舒適度、方便性、私密性、功能性等都不能滿足成功人士的需求，而本項(xiàng)目能夠完全達(dá)到這些要求。（2）、創(chuàng)業(yè)起步者。創(chuàng)業(yè)的起步者，往往需要一個(gè)優(yōu)良的辦公環(huán)境，且不需要過大的辦公面積。同時(shí)為展示企業(yè)形象，會(huì)選擇一處高檔建筑。而本樓盤能夠滿足這一需求。同時(shí)，初步騰飛的創(chuàng)業(yè)者，急于需要通過某種方式對(duì)自己的身份予以肯定，而入住本樓盤，恰好代表了這一身份名片。通過上述描述，基本確定了樓盤的形象定位與客戶定位，然而，樓盤自身必須要有其運(yùn)營(yíng)的功能支持，使樓盤充滿生機(jī)。給項(xiàng)目預(yù)留出充足的發(fā)展運(yùn)營(yíng)空間，力爭(zhēng)項(xiàng)目的未來幾年、幾十年都能維護(hù)良好的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)景。同時(shí)，如此一個(gè)涵蓋了各種建筑物、各種經(jīng)營(yíng)形式的項(xiàng)目,其推廣運(yùn)作及交房以后的經(jīng)營(yíng)，必須通過各種手段，使其生機(jī)盎然，避免成為一潭死水。所以，我們提出了本項(xiàng)目以下幾種功能定位，并通過小區(qū)的工作人員將各種功能加以串聯(lián)，構(gòu)成完整的運(yùn)營(yíng)體系和產(chǎn)業(yè)鏈條，從而擴(kuò)大消費(fèi)范圍，提高消費(fèi)收入。居住功能本樓盤的運(yùn)營(yíng)，最終落實(shí)到實(shí)現(xiàn)業(yè)主的居住，這將是本項(xiàng)目最重要的功能體現(xiàn)之一。本項(xiàng)目提供了三種建筑形態(tài)實(shí)現(xiàn)這種功能：A、風(fēng)情商業(yè)街“開門是商鋪，關(guān)門是別墅”。可以做商業(yè)，又可以做居住用，空間結(jié)構(gòu)上采用疊拼別墅的形式。使建筑同時(shí)具備商業(yè)性和居住性兩種功能，以利于報(bào)批。B、商務(wù)辦公樓作為會(huì)所的附樓配套，不排除其體現(xiàn)辦公、配套等功能，然而最終落實(shí)為能夠居住，推廣時(shí)所用名稱可稱作“空中花園”，從而具備了住宅的味道。C、企業(yè)家公館體現(xiàn)了高端人士居所的大氣、優(yōu)雅、品位感，滿足其生活的需求。除此之外，小區(qū)設(shè)置了必要的附屬配套功能：超市、貼身管家式全程物業(yè)服務(wù)等。商務(wù)功能體現(xiàn)其辦公、社交、會(huì)議等各種功能，并塑造出統(tǒng)一的整體形象。A、辦公本樓盤的潛在客戶往往領(lǐng)導(dǎo)層，其生活方式?jīng)Q定了其居家、辦公往往融為一體。同時(shí)預(yù)計(jì)會(huì)有部分客戶認(rèn)購(gòu)本產(chǎn)品后將其作為辦公場(chǎng)所，所以企業(yè)家公館、空中花園的戶型設(shè)計(jì)能夠提供這種功能。B、社交商務(wù)活動(dòng)不可避免包含談判、交流、聚會(huì)、企業(yè)沙龍等各種方式，企業(yè)家公館的大尺度