固定資產(chǎn)流動(dòng)化ppt課件(編輯修改稿)
2025-02-13 06:04 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 修正を行い、また、地域要因や個(gè)別的要因を比較検討して価格を算出する? 対象不動(dòng)産の再調(diào)達(dá)原価を求め、再調(diào)達(dá)原価について原価修正を行って積算価格を算出する評(píng)価方法積算価格批準(zhǔn)価格収益価格? 賃貸用不動(dòng)産や事業(yè)用不動(dòng)産の評(píng)価に有効? 近隣地や類似地域に類似取引が行われている場(chǎng)合に有効? 対象不動(dòng)産が建物又は建物及び土地の場(chǎng)合に有効有効性の判斷基準(zhǔn)評(píng)価手法評(píng)価額の決定 ? 原則として 3つの手法を併用し、説得に応じた重み付けを行ったうえで不動(dòng)産の鑑定評(píng)価額を決定するPage17６．會(huì)計(jì)処理における売買取引の要件証券化にあたり証券発行體に不動(dòng)産を譲渡しますが、譲渡資産を継続利用するにあたって支払う賃料が過(guò)度に低い場(chǎng)合や証券化スキームの終了後に不動(dòng)産を自社に買い戻す條件がついている場(chǎng)合などは、譲渡が認(rèn)めれずに金融取引として処理しなくてはならなくなります。この場(chǎng)合、資産のスリム化を図る目的とは逆にバランスシートが肥大化してしまうため、処理の判定ポイントを把握しておくことが重要となります 。*出典：日本公認(rèn)會(huì)計(jì)士協(xié)會(huì)會(huì)計(jì)制度委員會(huì)報(bào)告第 15號(hào)「特別目的會(huì)社を活用した不動(dòng)産の流動(dòng)化に係る譲渡人の會(huì)計(jì)処理に関する実務(wù)指針」 （2022年 7月 31日）より作成**「リスク負(fù)擔(dān)割合」とは、譲渡人のリスク負(fù)擔(dān)金額を流動(dòng)化する不動(dòng)産の譲渡時(shí)の真正な価額で除した割合オリジネーターの會(huì)計(jì)処理のフローチャート *譲渡人は継続的に関與しているか 通常の契約條件による不動(dòng)産管理業(yè)務(wù)を行っているか 買い戻し條件付きで譲渡しているか譲渡資産は特殊性を有するか セール?アンド?リースバック取引の場(chǎng)合、オペレーティング?リース取引であって、譲渡人（借手）が適正な賃借料を支払うことになっているか 特別目的會(huì)社が譲渡人の子會(huì)社に該當(dāng)しているか リスク負(fù)擔(dān)割合**がおおむね5％の範(fàn)囲內(nèi)か売買取引として処理する金融取引として処理するＹＥＳＮＯＹＥＳ ＹＥＳＮＯ ＮＯ ＮＯ特別目的會(huì)社を活用して不動(dòng)産を流動(dòng)化している法的に保護(hù)され、資金が流入している適正な価格で譲渡されている＜前提條件＞ＮＯＹＥＳ ＹＥＳ ＹＥＳ ＹＥＳＮＯ ＮＯPage18７．不動(dòng)産の証券化における証券発行體不動(dòng)産の証券化を行う際の証券発行體の形態(tài)には、主に ① 特定目的會(huì)社、 ② 株式會(huì)社、 ③ 有限會(huì)社と匿名組合の組み合わせの３つのパターンがあります。それぞれの組合せには、案件の規(guī)模や発行する証券などに特徴があるため、自社の証券化の狀況に適した証券発行體の要件とそのパターンを把握しておくことが重要となります。証券発行體の組合せパターン別の特徴有限會(huì)社株式會(huì)社TMK資産社債資産 ノンリコースローン資本金ケイマンSPC資産ケイマンSPCオリジネーター等出資特定社債優(yōu)先出資特定出資ノンリコースローン預(yù)かり金資本金匿名組合員匿名組合出資出資 出資① 特定目的會(huì)社 ② 株式會(huì)社 ③ 有限會(huì)社と匿名組合の組み合わせPage19８．不動(dòng)産の証券化の事例① 特定目的會(huì)社の事例特定目的會(huì)社を用いた証券化事例として、安田生命が 2022年に所有するオフィスビル 12棟（自社の支店ビルを含む）を証券化した事例を紹介します。この証券化では、証券発行體は特定社債の発行により 300億円、優(yōu)先出資証券の発行により 250億円を調(diào)達(dá)しました。また、「資産の流動(dòng)化に関する法律」へ改正される前の「特定目的會(huì)社による特定資産の流動(dòng)化に関する法律」に基づき行われた証券化であり、倒産隔離のためにケイマン SPCや慈善信託が活用されています。*出典：「不動(dòng)産証券化ハンドブック」（不動(dòng)産証券化協(xié)會(huì) 2022年）より作成安田生命のオフィスビル証券化のスキーム *＜ 安田生命 ＞（オリジネーター／資産の使用者）＜ レッドライオンズキャピタル特定目的會(huì)社 ＞（証券発行體）＜ 安田信託銀行 ＞＜ 社債管理會(huì)社 ＞＜ 銀行等 ＞＜ケイマン SPC＞＜ 投資家 ＞オフィスビルオフィスビルオフィスビル特定社債発行発行代わり金（300億円）優(yōu)先出資証券発行優(yōu)先出資（ 250億円）特定出資 配當(dāng)支払元利払い配當(dāng)支払融資元利払い＜ 投資家 ＞モニタリング受益権譲渡購(gòu)入代金支払信託設(shè)定 受益権慈善信託 普通株出資優(yōu)先株出資信託配當(dāng)＜凡例＞?太い矢印 ： モノ／サービスの動(dòng)き?細(xì)い矢印 ： カネの動(dòng)きPage20② 株式會(huì)社の事例株式會(huì)社を用いた証券化事例として、 KDDIが 2022年に所有するオフィスビル 4棟（本社ビルを含む）を証券化した事例を紹介します。KDDIは 第二電電株式會(huì)社（ DDI）、KDD株式會(huì)社 、および日本移動(dòng)通信株式會(huì)社（ IDO）の 3社での合併直後は 2兆円を超える有利子負(fù)債を抱えていましたが、オフィスビルの証券化により 1,874億円の資金調(diào)達(dá)に成功し、調(diào)達(dá)した資金を用いて有利子負(fù)債の削減による財(cái)務(wù)體質(zhì)の改善を行いました。KDDIのオフィスビル証券化のスキーム **出典：「バランスシート効率化戦略」（中央経済社 2022年）、及び KDDIの ホームページより作成＜安田信託銀行＞＜ KDDI＞（オリジネーター／サービサー）＜既住テナント＞（資産の使用者）＜㈱セントラル?タワー?エステート＞（証券発行體 ）＜投資家＞＜銀行＞＜ケイマン SPC＞信託設(shè)定 受益権 賃貸借契約 賃料支払既住テナント契約 出資受益権譲渡購(gòu)入代金支払（1,874億円）匿名組合出資（94億円）社債発行発行代わり金（1,357億円）元利払い劣後ローン元利払い信託配當(dāng)オフィスビルオフィスビルオフィスビルオフィスビル＜みずほ証券／大和証券ＳＭＢＣ＞（引受証券會(huì)社）日本興業(yè)銀行 （社債管理會(huì)社）＜ムーディーズ／スタンダード?アンド?プア－ズ＞（格付機(jī)関）証券の引受／販売 格付モニタリングみずほ証券／大和証券ＳＭＢＣ（アレンジャー）証券化スキームのアレンジ＜凡例＞?太い矢印 ： モノ／サービスの動(dòng)き?細(xì)い矢印 ： カネの動(dòng)きPage21③ 有限會(huì)社と匿名組合の組合せ事例有限會(huì)社と匿名組合の組合せを用いることで、自社の保有するオフィスビルを証券化した場(chǎng)合の証券化スキーム例は以下のようになります。まず、倒産隔離のためにケイマン SPCを用いて有限會(huì)社を設(shè)立し、オリジネーターはこの有限會(huì)社にオフィスビルの信託受益権を譲渡します。有限會(huì)社は、匿名組合員からの出資金（預(yù)かり金）と金融機(jī)関からのノンリコースローンでオリジネーターに信託受益権の購(gòu)入代金を支払い、オフィスビルからの賃料収入をもとに元利金や配當(dāng)を支払います 。有限會(huì)社と匿名組合の組合せによる証券化スキーム例 **有限會(huì)社による証券化計(jì)畫(huà)は、監(jiān)督官庁への屆出や公表の義務(wù)がなく情報(bào)の入手が困難であるため、ここでは一般的なスキームの例を示している＜凡例＞?太い矢印 ： モノ／サービスの動(dòng)き?細(xì)い矢印 ： カネの動(dòng)き＜資産の保有者 ＞（オリジネーター／サービサー）＜ 有限會(huì)社 ＞（匿名組合の営業(yè)者）＜信託銀行 ＞＜ケイマン SPC＞オフィスビルオフィスビルオフィスビルノンリコースローン融資匿名組合出資（預(yù)かり金）出資 配當(dāng)支払元利払い配當(dāng)支払＜ 匿名組合員 ＞受益権譲渡購(gòu)入代金支払信託設(shè)定 受益権 信託配當(dāng)＜既住テナント＞（資産の使用者）既住テナント契約賃貸借契約 賃料支払＜ 金融機(jī)関 ＞金融機(jī)関等専門(mén)家（アレンジャー）証券化スキームのアレンジPage22９．知的財(cái)産権の証券化① 証券化のポイント2022年度の信託業(yè)法、2022年度の信託法の改正により、知的財(cái)産権が信託の対象となることが予定されていることから、今後、知的財(cái)産権の証券化が活発化することが予想されます。知的財(cái)産権の証券化を理解するためには、対象となる知的財(cái)産権とは何か、知的財(cái)産権の価値をどう評(píng)価するのかがポイントになります。証券発行體資産の原保有者投資家元利金返済証券発行資産の売卻 資産の売卻代金購(gòu)入代金知的財(cái)産権（資産）知的財(cái)産権（資産）証券化の基本スキーム＜凡例＞?太い矢印 ： モノ／サービスの動(dòng)き?細(xì)い矢印 ： カネの動(dòng)き知的財(cái)産権の証券化のポイント知的財(cái)産権
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