[法律資料]房地產買賣合同效力問題研究(編輯修改稿)
2025-02-05 14:43 本頁面
【文章內容簡介】 出售公有住房的具體價 格為標準價。 1994 年 7月 18 日國務院《關于深化住房制度改革的決定》中提出了由標準價向成本價過渡的問題，之后各地根據(jù)實際情況分別出臺了按照成本價購房的規(guī)定。至 1998 年，按照國務院的規(guī)定，房改房只能按照成本價購買。 房改房買賣合同是指公有住房的產權人與住房當事人之間簽訂的按照房改房價格購買的房屋，在房改房買賣合同中，一般不涉及土地使用權的問題。 。房地產買賣合同除前述合同外，還包括經濟適用房買賣合同、安居住房買賣合同，等，這些買賣合同的定價多執(zhí)行政府限價。 產買賣中土地權利的取得方式不同，房地產買賣合同可以分為出讓土地的房地產買賣合同和劃撥土地的房地產買賣合同。 (1)出讓土地上的房地產買賣合同，是指房地產所占用范圍內的土地使用權是以出讓的方式取得的。我國關于土地出讓的法律規(guī)定始為經濟特區(qū)的地方立法所創(chuàng)立。 1990 年 5 月 19 日國務院頒布施行的《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》專門規(guī)定了土地使用權的出讓問題，依照該條例規(guī)定，土地使用權出讓是國家指以土地所有權人的身份將土地使用權在一定年限讓與土地使用者，由土地使用者向國家繳納土地使用權出讓金的行為。土地 使用權出讓的，應當訂立土地使用權出讓合同?！冻鞘蟹康禺a管理法》關于土地使用權的出讓的規(guī)定與條例相同。以出讓方式取得土地使用權的房地產買賣合同，包括直接與國家訂立土地使用權出讓合同取得土地使用權和受讓他人土地使用權兩類。 6 以出讓方式取得的土地使用權的房地產，在不改變土地使用權出讓合同規(guī)定的土地用途的前提下，依照法律規(guī)定可以自由轉讓。 (2)劃撥土地使用權的房地產買賣合同。劃撥國有土地使用權，是指經縣級以上人民政府批轉，在土地使用者繳納了土地補償、安置費用后將該幅土地交其使用，或者將土地使用權無償交土地使用者使用的行為，劃撥國有土地使用權的房地產買賣合同，依照法律規(guī)定在轉讓房地產時，應當經縣級以上人民政府審批。 ，可以將房地產買賣合同分為預售合同和現(xiàn)房買賣合同。 (1)預售房屋合同是指在買賣雙方簽訂房地產買賣合同時，房屋尚在建設過程中或者尚未建設。依照《城市房地產管理法》的規(guī)定，以出讓方式取得土 地使用權的，預售房屋時，應當符合該法第三十八條規(guī)定和第四十四條規(guī)定的條件。對劃撥土地上的預售房屋，法律未作禁止性規(guī)定。對集體土地上建設房屋預售問題，法律未作規(guī)定。 預售房屋合同，因購房人承擔的風險較大，因此實踐中的問題也較多。 (2)現(xiàn)房買賣合同?，F(xiàn)房買賣合同是指在當事人簽訂房地產買賣合同時，房屋已經建成。現(xiàn)房買賣合同在符合《城市房地產管理法》第三十七條規(guī)定的情況下均應當合法有效。 當然關于房地產買賣合同還有其他的分類，本文在以后的論述中還會提及。 房地產買賣合同的生效及有關問題研究 一 .房地產買賣合同的生效 7 (一 ).房地產買賣合同生效的概念 房地產買賣合同的生效是指已經成立的房地產買賣合同對當事人發(fā)生法律拘束力，依照《合同法》第四十四條之規(guī)定，依法成立的合同，自成立時生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定應當辦理批準、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定。 (二 )關于房地產買賣合同生效的規(guī)定。 ，房地產買賣合同經人民政府審查并在換發(fā)證照后生效否則一律無效。 解放初期至社會主義改造完成這段時間，我國實行的土地私
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