【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 選擇都有十分積極的意義。本文以武漢市幾個(gè)片區(qū)住宅樓盤作為研究對(duì)象，研究住宅價(jià)格空間分布差異，并以特征價(jià)格理論為基礎(chǔ)，通過(guò) spss 統(tǒng)計(jì)分析軟件建立數(shù)學(xué)模型，分析影響武漢住宅房?jī)r(jià)的各種因素。 創(chuàng)新之處 本文利用武漢市普通住宅價(jià)格數(shù)據(jù)對(duì)武漢市住宅價(jià)格的空間分異及影響因素做積極的探索： （ 1）在理論方面，由于目前利用地理學(xué)的研究方法，在空間上對(duì)武漢市住 宅價(jià)格研究極少，因此本文在一定程度上為武漢市住宅價(jià)格的研究提供了新的思路。 （ 2）本文站在新的角度對(duì)政府引導(dǎo)住宅價(jià)格、政府管理住宅交易市場(chǎng)、調(diào)節(jié)房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)、制訂保障性住房指導(dǎo)價(jià)、保障性住房的選址、開(kāi)征物業(yè)稅和收取增值稅，乃至合理進(jìn)行城市規(guī)劃等等提供一定參考，同時(shí)也會(huì)給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理、確定營(yíng)銷價(jià)格提供新的依據(jù)，也給居民根據(jù)自己的意愿選購(gòu)住宅提供了新的參考。 畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）專用紙 7 2 研究的基礎(chǔ)理論 住宅價(jià)格空間分異 住宅價(jià)格 住宅價(jià)格是房地產(chǎn)市場(chǎng)的核心問(wèn)題之一 ,具有非常重要的作用和地位。住宅價(jià)格是地租資本化和房屋商品價(jià)值的貨幣表現(xiàn) ,是土地價(jià)格和住宅建筑物價(jià)格的統(tǒng)一 ,也是在完全市場(chǎng)化的商品住宅市場(chǎng)內(nèi) ,各經(jīng)濟(jì)主體從自身利益最大化目標(biāo)出發(fā) ,互相博弈下的住宅交易市場(chǎng)價(jià)格。住宅價(jià)格實(shí)現(xiàn)了住宅房屋所有權(quán)與使用權(quán)的統(tǒng)一 ,也對(duì)住宅市場(chǎng)的正常運(yùn)行和資源的優(yōu)化配置具有至關(guān)重要的作用。 住宅價(jià)格具有雙重屬性 ,即由住宅價(jià)值形成過(guò)程體現(xiàn)的過(guò)程價(jià)格屬性 ,以及由住宅價(jià)格形成過(guò)程中體現(xiàn)的即時(shí)價(jià)格屬性。過(guò)程價(jià)格屬性表現(xiàn)在住宅的價(jià)值形成過(guò)程 ,體現(xiàn)住宅形成過(guò)程中住宅的成本 ,而且該成本將可能成為交易價(jià)格形成的最低界限。而即時(shí)價(jià)格體現(xiàn) 了住宅價(jià)格的形成過(guò)程 ,由于受市場(chǎng)供求關(guān)系、經(jīng)營(yíng)策略、消費(fèi)者偏好和競(jìng)爭(zhēng)程度等因素的影響 ,即時(shí)價(jià)格反映的是住宅商品自身價(jià)值以 外 ,交易雙方實(shí)際達(dá)成的交易價(jià)格。所以 ,住宅價(jià)格是商品過(guò)程價(jià)格和即時(shí)價(jià)格的統(tǒng)一。 由于住宅的不可移動(dòng)性、生產(chǎn)周期長(zhǎng)、異質(zhì)性等特點(diǎn) ,住宅價(jià)格與其它商品的價(jià)格有所不同 :一是相同質(zhì)量和規(guī)模的住宅價(jià)格受周邊環(huán)境的影響較大 :二是由于承載住宅的土地的稀缺性 ,住宅價(jià)格具有不斷上漲的趨勢(shì) 。三是異質(zhì)性導(dǎo)致交易主體對(duì)住宅的選擇具有個(gè)人偏好性 ,從而影響交易價(jià)格。 空間分異 “分異” 一詞源于地 理學(xué)中的“地域分異”概念 ,是指地理環(huán)境整體及其組成要素在某個(gè)確定的方向上保持特征的相對(duì)一致性 ,而在另一確定方向表現(xiàn)出差異性 ,因而發(fā)生更替的規(guī)律?？臻g分異的相關(guān)研究已經(jīng)滲透到多個(gè)學(xué)科的研究領(lǐng) 畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）專用紙 8 域 ,這即包括傳統(tǒng)研究中的地理學(xué) ,也包括現(xiàn)代研究中的城市規(guī)劃、城市社會(huì)地理、地理經(jīng)濟(jì)等學(xué)科中的相關(guān)研究。綜合多個(gè)學(xué)科對(duì)“空間分異”的研究總結(jié) ,可知這種分異是因?yàn)楦鞣N資源在區(qū)域上的差異分布而引起的 ,也造成區(qū)域由于資源的影響 ,從而在空間分布上出現(xiàn)了明顯的差異。 社會(huì)學(xué)多是從居住分異、隔離的角度研究空間分異 ,最具代表性的為人類生態(tài) 學(xué)派 ,主要探討城市空間社會(huì)環(huán)境。他們將自然生態(tài)學(xué)的基本理論體系嘗試性地運(yùn)用于對(duì)人類居住社區(qū)的研究 ,并將導(dǎo)致城市空間使用變化的現(xiàn)實(shí)條件歸入10個(gè)生態(tài)過(guò)程 ,即吸收、合并、集中、集聚、分散、離散、隔離、專門化、侵入、接替 ,這 10 個(gè)過(guò)程在人與人之間的相互作用關(guān)系中得到全面演擇 ,并揭示了城市空間演進(jìn)過(guò)程中的本質(zhì)內(nèi)容。因此 ,空間分異的眾多定義也都是借用人類生態(tài)學(xué)的概念進(jìn)行解釋。例如王波 （ 2022） 將“空間分異”定義為一定地域范圍內(nèi)組成要素及其綜合體在空間上的差別 ,其相關(guān)要素不僅是物質(zhì)實(shí)體 ,而且還包含著社會(huì)發(fā)展不同階段所 產(chǎn)生的居民之間在經(jīng)濟(jì)、文化、距離上的分異在空間上的表現(xiàn) ,居住空間分異是在考察布局現(xiàn)狀和特征的基礎(chǔ)上 ,通過(guò)對(duì)城市中不同空間上居住社區(qū)有關(guān)要素的比較來(lái)考察居住社區(qū)在空間上的差別及其特征。劉璐 （ 2022） 認(rèn)為城市“居住空間分異”是城市居民不同類型的居住場(chǎng)所在空間上的分割居住場(chǎng)所是城市空間中若干場(chǎng)所中的一種 ,城市居住空間是城市空間的子集。張作等（ 2022） 認(rèn)為城市居住空間分異是一種客觀社會(huì)現(xiàn)象 ,這種社會(huì)現(xiàn)象是由城市居民社會(huì)地位、經(jīng)濟(jì)收入、生活方式、消費(fèi)類型、價(jià)值取向等諸多方面的差異所造成的?？梢钥闯?,社會(huì)學(xué)對(duì)空間分 異的研究側(cè)重居住空間的性質(zhì)和特征 ,在反映城市居住空間的社會(huì)經(jīng)濟(jì)特征及物質(zhì)空間狀態(tài)上針對(duì)性更強(qiáng)。 1980年代 ,以特征價(jià)格模型為理論基礎(chǔ)的住宅空間分異研究逐漸流行。學(xué)者們認(rèn)為在單一市場(chǎng)中 ,特征數(shù)量在空間上分布不均衡會(huì)造成住宅價(jià)格的空間分異 。如果不是單一市場(chǎng) ,即存在住宅子市場(chǎng)的情況下 ,特征數(shù)量和特征價(jià)格的空間分布不均衡也都會(huì)造成住宅價(jià)格的空間分異。本文將住宅價(jià)格在空間分布上的顯著不均衡稱為住宅價(jià)格空間分異。 畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）專用紙 9 區(qū)位理論 區(qū)位反映的是人類社會(huì)活動(dòng)與地理位置間的聯(lián)系和作用。住宅區(qū)位不僅包括住宅的地理區(qū)位還包 括經(jīng)濟(jì)、交通、文化及其周邊環(huán)境等影響該住宅區(qū)位的因素。區(qū)位理論主要有同心圓理論、扇形理論和權(quán)衡理論。 在 1925 年 .美國(guó)社會(huì)學(xué)家伯吉斯提出了同心圓理論 ,是一種土地使用空間方式的圖示表達(dá) :該理論認(rèn)為城市的功能分區(qū)模型是以城市中心為圓心 ,并以同心圓形式逐線句外擴(kuò)展的。因此可用同心圓的圖形表示城市的功能用地形式 ,如圖21 所示 :同心圓模式共形成了 5 個(gè)同心圓用地結(jié)構(gòu) ,從中心到外圍依次為 :1 中心商業(yè)區(qū)、 2 過(guò)渡帶、 3 工人居住區(qū)、 4 高級(jí)住宅區(qū)和 5 通勤居民區(qū)。最中心的環(huán)帶是中心商業(yè)區(qū) ,這個(gè)環(huán)形是城市政治、經(jīng) 濟(jì)、文化集中區(qū)域 ,區(qū)域內(nèi)交通發(fā)達(dá) ,社會(huì)活動(dòng)集中 。第二個(gè)環(huán)帶是過(guò)渡帶 ,此環(huán)帶最早是富人的居住區(qū)域 ,但隨著越來(lái)越多的商業(yè)、工業(yè)開(kāi)發(fā) ,造成了區(qū)域內(nèi)環(huán)境水平下降 ,居住條件惡化 ,使得區(qū)域內(nèi)的貧民現(xiàn)象嚴(yán)重 ,社會(huì)治安變差；第三個(gè)環(huán)帶是工人居住區(qū) ,該區(qū)域的居民多是工廠的工人 ,區(qū)域位置與市中心較近 ,便于居民工作 ,且該區(qū)域的社會(huì)治安與經(jīng)濟(jì)條件較過(guò)渡帶有了很大的提高 。第四個(gè)環(huán)帶是高級(jí)住宅區(qū) ,該區(qū)域的住宅多是高級(jí)公寓、獨(dú)棟別墅和高級(jí)酒店 ,治安和生活環(huán)境良好 。第五個(gè)環(huán)帶是通勤居民區(qū) ,居民使用通勤工 具到達(dá)市區(qū) ,附近常有高速交通線路。 這一理論最為關(guān)鍵的一點(diǎn)是 ,這些圓環(huán)不是固定和靜止的 ,在正常的城市增長(zhǎng)的條件下 ,每一個(gè)圓形通過(guò)向外圍的圓形的重疊、占用擴(kuò)大范圍 ,從而揭示了城市擴(kuò)張的內(nèi)在機(jī)制和過(guò)程。 霍伊特 (Homer Hoyt)于 1939 年提出的扇形理論 ,是同心圓學(xué)說(shuō)的進(jìn)一步發(fā)展。該理論在土地均質(zhì)的基礎(chǔ)上考慮了交通作用對(duì)功能區(qū)的影響 ,即線性易達(dá)性和定向慣性的影響 ,使得城市用地呈現(xiàn)出了不規(guī)則的外擴(kuò)形式。扇形理論具有動(dòng)態(tài)性 ,使得城市周邊易于新增居民活動(dòng) ,城市發(fā)展由市中心向沿線的主要交通干線或通暢的道路向外呈扇形擴(kuò)展。扇形理論中城 市的易達(dá)性分為基本易達(dá)性和附加易達(dá)性 ,前者是指與城市中心的可達(dá)程度十分便捷 ,后者指的是依靠交通線路 畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）專用紙 10 產(chǎn)生的易達(dá)性。以中心商業(yè)區(qū)為中心 ,向外以扇形方式擴(kuò)展 ,其次為批發(fā)與輕工業(yè)區(qū) :該區(qū)域十分依賴沿線交通且呈楔形兩邊凸起 。低收入住宅區(qū) :該區(qū)域分布在商業(yè)區(qū)域周邊 。最后為中高收入住宅區(qū) ,此區(qū)域分布在交通沿線、水域沿岸或高地 ,并且獨(dú)立成區(qū) ,不受低收入住宅區(qū)域的影響 ,不與之重疊 ,并有向城市郊外擴(kuò)展的趨勢(shì)。扇形的不平滑是由于低收入?yún)^(qū)的人口增加 ,往外擴(kuò)展的過(guò)程中不能與中高收入住宅區(qū)重合而朝無(wú)此限制的方向發(fā)散而形成的結(jié)構(gòu)布局。 從 20世紀(jì) 60年代開(kāi)始 , 和 等學(xué)者從城市內(nèi)部土地使用和交通系統(tǒng)的關(guān)系來(lái)碎究住宅區(qū)位問(wèn)題 ,并建立了權(quán)衡理論 (trade off theory)。該理論的娛設(shè)條件為 :城市是一個(gè)封閉的城市 ,不與外部發(fā)生來(lái)往 。城市的商業(yè)中心簡(jiǎn)化為一個(gè)點(diǎn) ,城市的勞動(dòng)者均在該點(diǎn)工作且都有一定的報(bào)酬 。交通作用的影響僅取決于勞動(dòng)者的住宅與城市的距離 ,住的越遠(yuǎn) ,所花的交通費(fèi)用便越多。權(quán)街理論的結(jié)論是 :由于商業(yè)中心的影響及土地買賣競(jìng)爭(zhēng)的結(jié)果 ,城市的土地價(jià)格由城市中心向外圍遞減 ,交通費(fèi)用是隨著與城市中 心距離的增加而增加 。住宅的租用費(fèi)用與交通費(fèi)用影響著人們對(duì)住宅區(qū)位的選擇 ,而這兩者又由家庭收入決定 ,當(dāng)人們的家庭收入的增加大于對(duì)住宅面積需求的增加時(shí) ,會(huì)將住宅選擇在城市的外圍區(qū)域 ,當(dāng)人們的家庭收入的增加小于對(duì)住宅面積需求的增加時(shí) ,則會(huì)將住宅選擇在城市的中心區(qū)域 。在交通費(fèi)用保持不變的情況下 ,離城市中心越近 ,住宅的租用費(fèi)用越高 ,距離越遠(yuǎn) ,租用費(fèi)用則越低 。因而人們的住宅區(qū)位的最佳選擇是在交通費(fèi)用與租用費(fèi)用總和的最小處。 特征價(jià)格法 特征價(jià)格法 ,又稱 Hedonic 模型法和效用估價(jià)法 ,認(rèn)為房地產(chǎn)由眾多不同的特征組成 ,而房地產(chǎn)價(jià)格是由所有特征帶給人們的效用決定的。由于各特征的數(shù)量及組合方式不同 ,使得房地產(chǎn)的價(jià)格產(chǎn)生差異。因此 ,如能將房地產(chǎn)的價(jià)格影響因素分解 ,求出各影響因素所隱含的價(jià)格 ,在控制地產(chǎn)的特征 (或品質(zhì) )數(shù)量固定不變時(shí) ,就能將房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的品質(zhì)因素拆離 ,以反映純粹價(jià)格的變化。特征價(jià)格法的基本思路是 :將房地產(chǎn)商品的價(jià)格分解 ,以顯現(xiàn)出其各項(xiàng)特征的隱含價(jià)格 ,在保 畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）專用紙 11 持房地產(chǎn)的特征不變的情況下 ,將房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)中的特征因素分解 ,從價(jià)格的總變動(dòng)中逐項(xiàng)剔除特征變動(dòng)的影響 ,剩下的便是純粹由供求關(guān)系引起的價(jià)格變動(dòng)。特征價(jià)格理 論認(rèn)為 ,一種多樣性商品具有多方面的不同特征或品質(zhì) (如房地產(chǎn)商品的面積、樓層、朝向和是否有保安服務(wù)等特征 ),商品價(jià)格則是所有這些特征的綜合反映和表現(xiàn)。當(dāng)商品某一方面的特征改變時(shí) ,商品的價(jià)格也會(huì)隨之改變。 對(duì)函數(shù)的各個(gè)特征變量分別求偏導(dǎo)數(shù) ,就取得各特征的變動(dòng)對(duì)商品價(jià)格的影響幅度 ,并假定這種影響的關(guān)系在一定的時(shí)間內(nèi)固定不變。這樣 ,在缺乏同質(zhì)商品的情況下 ,可以用非同質(zhì)的房地產(chǎn)在基期與報(bào)告期之間進(jìn)行比較 ,這樣計(jì)算的價(jià)格指數(shù)便是基于特征價(jià)格法的房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)。 回歸分析是確定兩種或兩種以上變數(shù)間相互依賴的定量關(guān)系的一種 統(tǒng)計(jì)分析方法。運(yùn)用十分廣泛 ,回歸分析按照涉及的自變量的多少 ,可分為一元回歸分析和多元回歸分析 。按照自變量和因變量之間的關(guān)系類型 ,可分為線性回歸分析和非線性回歸分析。如果在回歸分析中 ,只包括一個(gè)自變量和一個(gè)因變量 ,且二者的關(guān)系可用一條直線近似表示 ,這種回歸分析稱為一元線性回歸分析。如果回歸分析中包括兩個(gè)或兩個(gè)以上的自變量 ,且因變量和自變量之間是線性關(guān)系 ,則稱為多元線性回歸分析。 特征價(jià)格 模型 特征價(jià)格模型 (hedonic price model),是一種國(guó)外處理異質(zhì)產(chǎn)品差異特征與產(chǎn)品價(jià)格間關(guān)系常釆用 的模型 ,特別是在房地產(chǎn)領(lǐng)域得到了廣泛應(yīng)用。特征住宅價(jià)格法認(rèn)為 :住宅由眾多不同的屬性組成 ,價(jià)格由所有屬性帶給人們的效用決定。例如一套住宅具有多方面的不同特征或品質(zhì) (如房地產(chǎn)商品的面積、樓層、朝向和是否有保安服務(wù)等特征 ),商品價(jià)格則是所有這些特征的綜合反映和表現(xiàn)。當(dāng)商品某一方面的特征改變時(shí) ,商品的價(jià)格也會(huì)隨之改變。由于各屬性的數(shù)量及組合方式不同 ,住宅價(jià)格產(chǎn)生差異 ,通過(guò)分析每增加一單位屬性 ,消費(fèi)者愿意額外支付的費(fèi)用 ,就可以評(píng)估這種影響因素的隱含價(jià)格。特征價(jià)格模型的理論基礎(chǔ)被稱為特征價(jià)格理論 (hedonic price theory),主要包含兩方面內(nèi)容 (溫海珍 ,2022)。 1． 消費(fèi)者理論 畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）專用紙 12 這是美國(guó)學(xué)者 Lancaster 于 1966 年提出的 ,這種理論由新古典經(jīng)濟(jì)學(xué)消費(fèi)者理論拓展而來(lái) ,又被稱為 Lancaster 偏好理論。與薩繆爾森等經(jīng)濟(jì)學(xué)家在考察偏好和效用時(shí)從個(gè)體行為出發(fā)的做法不同 ,Lancaster 從產(chǎn)品的差異出發(fā) ,分析了構(gòu)成產(chǎn)品的基本“元素”空間 ,認(rèn)為對(duì)產(chǎn)品的需求并不是基于產(chǎn)品本身 ,而是因?yàn)楫a(chǎn)品所內(nèi)含的特征 ,并且認(rèn)為商品 (特別是像住宅、汽車和勞動(dòng)力這樣的異質(zhì)商品 )具有一系列的特征 ,這些特征結(jié)合在一起形成影響效用的特 征包 ,商品是作為內(nèi)在特征的集合來(lái)出售的。家庭購(gòu)買和使用這些商品 ,把它們轉(zhuǎn)化為效用 ,效用水平的高低取決于商品所包含的各種特征的數(shù)量和質(zhì)量。這樣的市場(chǎng)難以用傳統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)模型來(lái)分析 ,因?yàn)樗鼈儾荒軆H僅由一個(gè)價(jià)格來(lái)表征 ,而應(yīng)該采用一系列價(jià)格來(lái)對(duì)應(yīng)產(chǎn)品的品質(zhì)或者說(shuō)它所包含的特征 ,我們把它稱之為特征價(jià)格。產(chǎn)品的價(jià)格由特征價(jià)格構(gòu)成 ,各產(chǎn)品特征對(duì)應(yīng)各自的隱含價(jià)格 (市場(chǎng)不能直接觀察到 ),對(duì)于產(chǎn)品而言特征價(jià)格形成一個(gè)價(jià)格結(jié)構(gòu) (Lancaster,KJ., 1966)。 2． 供需均衡模型 這是美國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家 Rosen 于 1974 年就產(chǎn)品 特征提出了供需均衡模型 ,從此特征價(jià)格理論發(fā)展為一種基本完善的理論。在市場(chǎng)完全競(jìng)爭(zhēng)的條件下 ,Rosen 以消費(fèi)者效用最大化和生產(chǎn)者利潤(rùn)最大化作為目標(biāo) ,從理論上分析了差異產(chǎn)品市場(chǎng)的短期均衡和長(zhǎng)期均衡 ,為特征價(jià)格理論的建模、特征價(jià)格函數(shù)的估計(jì)奠定了基礎(chǔ)(Rosen,S.,1974)。根據(jù) Rosen 的理論 ,我們可以運(yùn)用計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)方法 (如多元回歸技術(shù) )將產(chǎn)品特征的隱含價(jià)格分離出來(lái) ,分析產(chǎn)品特征的需求等等。后來(lái)眾多的學(xué)者在 Rosen 研究