【文章內(nèi)容簡介】 。 三、 會展貿(mào)易交流、技能培訓(xùn)、售后服務(wù)區(qū) （ 1）機械技能培訓(xùn)中心 （ 2）售后服務(wù)中心 （ 3）技能信息 交流發(fā)布中心 （ 4）三農(nóng)信息中心廣場 四、 綜合服務(wù)區(qū) （ 1）大型停車場 （ 2）車輛調(diào)撥、產(chǎn)品配送中心 （ 3）大型機械裝卸中心 第六章 投資預(yù)算與經(jīng)濟(jì)、社會效益分析 一、 前期 總投資額： 2136萬元人民幣（表 1+表 2） 首年 固定資產(chǎn)投資建設(shè)估算表 （表 1） 規(guī)劃分類 項目區(qū)分 數(shù)量 /單位 占地面積（畝） 建筑面積 （平方米） 投資金額 人民幣 /萬元 土地資源 土地權(quán)屬者提供土地，我公司出資建設(shè) 18 6000*2層，約12022 1620 基礎(chǔ)建設(shè) 三通一平、供水電 200 15 公共 服務(wù) 綠化、道路、休閑 100 公共服務(wù) 廁所、消防 200 交易倉儲 區(qū) 機械展銷區(qū)會展、售后服務(wù)、技能信息交流中心 綜合服務(wù)區(qū) 1120 合計 18畝 約 12022 1620 首年 非固定資產(chǎn)投資估算表 （表 2） 業(yè)務(wù)分類 項目區(qū)分 年 投資金額（人民幣 /元 ） 營銷費用 業(yè)務(wù)差旅、招商、廣告宣傳費 200萬 人力資源成本 員 工 25人 /月 均 1300元 39萬 中高層干部 8人 /月 均 2800元 27萬 其他福利 工作激勵等獎金 50萬 不可預(yù)見和 機 動費用 業(yè)務(wù)招待等其他支出 200萬 合計 516萬 16 第 2年至第 5年， 每年非固定資產(chǎn)投資估算表：（表 3） 業(yè)務(wù)分類 項目區(qū)分 年投資金額（人民幣 /元） 營銷費用 業(yè)務(wù)差旅、招商、廣告宣傳費 100萬 人 力資源成本 員工 25人 /月均 1300元 39萬 中高層干部 8人 /月均 2800元 27萬 其他福利 工作激勵等獎金 50萬 不可預(yù)見和機動費用 業(yè)務(wù)招待等其他支出 100萬 合計 316萬 第 6年后，每年非固定資產(chǎn)投資估算表：（表 4） 業(yè)務(wù)分類 項目區(qū)分 年投資金額（人民幣 /元） 營銷費用 業(yè)務(wù)差旅、招商、廣告宣傳費 10萬 人力資源成本 員工 15人 /月均 1300元 干部 2/月均 2500元 6萬 其他福利 工作激勵等獎金 20萬 不可預(yù)見和機動費用 業(yè)務(wù)招待等其他支出 5萬 合計 17 二、安排勞動就業(yè) 可直接拉動社會就業(yè) 2500— 3000人左右，具體就業(yè)配置崗位：業(yè)主、 物業(yè)管理人員、 業(yè)務(wù)銷售、維修、售后服務(wù) ，技能培訓(xùn)服務(wù)、對外貿(mào)易 、 搬運、裝卸、運輸配送 ， 帶動其他餐飲、停車場配套服務(wù) 、小商品零售以及其他配套服務(wù)等崗位。 三、對外貿(mào)易 項目預(yù)計 2022 年中國 — 東盟 經(jīng)濟(jì)自由貿(mào)易區(qū)成立后首年出口額達(dá)到 1億美元，第二年將達(dá) ，到 2022我國與東盟農(nóng)業(yè)欠發(fā)達(dá)國家（越 南、老撾、緬甸等）全面建成自由貿(mào)易區(qū)全面成立后，屆時預(yù)計將達(dá)出口額將達(dá) 6 億美元。 故在我交易廣場建成產(chǎn)生效益后， 能盡快搭上中國 —— 東盟貿(mào)易區(qū)的快車，借助南寧博覽會和玉林中小企業(yè)博覽會的東風(fēng)，大力發(fā)展農(nóng)機產(chǎn)品的進(jìn)出口貿(mào)易，爭取在市場建成的首年內(nèi)，進(jìn)出口貿(mào)易額突破千萬元人民幣大關(guān)。 四、市容衛(wèi)生 整合市場環(huán)境。將市場不規(guī)范分散經(jīng)營，影響市 容市貌、制約市內(nèi)交通秩序的小市場、臨街機修商鋪統(tǒng)一整合到交易廣場 內(nèi)，為市政建設(shè)，美化 玉林 市宜居綠化環(huán)境提供市容衛(wèi)生空間。 第七章 財務(wù) 分析 一、概述 項目財務(wù)評價主要按照《農(nóng) 業(yè)項目經(jīng)濟(jì)評價手冊》（第二版）、《建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》（第二版）以及《投資項目可行性 18 研究報告指南》（試用版）進(jìn)行。 二、基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 項目計算期 項目合作期 25 年，其中建設(shè)期為半 年 ， 市場培育期 5 年，第 6年 達(dá)到 設(shè)計能力的 100%收益。 三、項目交易及產(chǎn)品區(qū)分 本市場年交易額 510億 元 人民幣 外貿(mào)出口 5000萬元人民幣 鋪面出租 價格 及其他產(chǎn)品價格 （ 1） 鋪面租金：按照平均每間鋪面 15平方米計算，共計 800間鋪面，在市場培育期的首年，鋪面 平均 租金為 400600元 /間 /月，故首年收益為 480 萬元 /年；次年 鋪面平均租金為 500—700 元 /間 /月， 則 次年收益為 576 萬元 /年；第三年鋪面平均租金為 700—900元 /間 /月， 則該 年收益為 768 萬元 /年 ；第四年鋪面平均租金為9001200 元 /間 /月，則該年收益為 1008 萬元 /年。 自第五年起，以后 每年的租金收益為 1008萬元 /年。 （ 2）其他管理費：停車場管理費： 300元 /天 *365天 =元 /年 四、項目成本費用區(qū)分。 19 工資水平：中高層 8人 /月平均工資 2800 元；職工 25 人 /月平均工資 1300元； 其他福利： 50萬 ； 固定資產(chǎn)維護(hù)費： 100萬元； 市場營銷費用：業(yè)務(wù)差旅、招商、廣告宣傳費 200萬； 折舊費：固定資產(chǎn)按平均年限法計提折舊，房屋建筑物折舊年限為 20年 ； 其他設(shè)施、設(shè)備等為 10年，殘值率按 5%計； 不可預(yù)見的機動 費：業(yè)務(wù)招待等其他支出 200萬 燃油動力費（包括水電費）： 20萬元 /月 修理費：按固定資產(chǎn)折舊費的 10%計提； 稅費：項目按現(xiàn)行規(guī)定繳納各種稅費。 五、財務(wù)估算 （一） 年 銷售收入估算 項目 建成 后 ，在 5年培育期內(nèi)， 年 平 均 銷售收入 約 780 萬元 ，具體包括： （ 1） 鋪面租金：按照平均每間鋪面 15 平方米計算，共計 800 間鋪面，在市場培育期的首年，鋪面平均租金為 400600元 /間 /月，故首年收益為 480萬元 /年；次年鋪面平均租金為 500—700元 /間 /月，則次年收益為 576 萬元 /年；第三年鋪面平均租金為 700—900 元 /間 /月，則該年收益為 768 萬元 /年；第四年鋪面平均租金為9001200 元 /間 /月，則該年收益為 1008 萬元 /年。自第五年起，以后 每年的租金收益為 1008萬元 /年。 20 （ 2）其他管理費：停車場管理費： 300元 /天 *365天 =元 /年 （二）項目支 出估算 頭 5年， 工資總支出 66萬 元 /年 ； 頭 5年， 其他福利 50萬 元 /年 ； 按固定資產(chǎn)折舊費的 10%計 ； 燃油動力費 240萬元； 業(yè)務(wù)差旅、招商、廣告宣傳費 200萬 ； 業(yè)務(wù)招待等不可預(yù)動機支出 200萬； 固定資產(chǎn)按平均年限法計提折舊，房屋建筑物折舊年限為20年 ； 其他設(shè)施、設(shè)備等為 10年，殘值率按 5%計 ； 稅費：項目按現(xiàn)行規(guī)定繳納各種稅費； 六、利潤估算 利潤總額： 在市場培育期滿，收回投資成本后， 項目年正常利潤總額為 ； 收回成本后產(chǎn)生的 所得稅；按 25%的所得稅計 算 ，約 239萬 元 ； 凈利潤： 在市場培育期滿，收回投資成本， 扣除 所有稅費后，項目年獲凈利潤 700750萬元； 投資回收期：項目稅前靜態(tài)投資回收期 為 ； 頭 5年 投資 回報率 ： 年 均 租金收益 780萬 元 /總投資額 3400萬元 *100% = 23%。 21 七、盈虧平衡分析 項目固定成本 3400萬元， 年均可變 成本 約 38萬元，年 平均 銷售收入為 780千萬 元，項目 贏虧平衡點為： BEP=總投資成本 /（單位銷售收入 —單位可變成本） =3400/（ 78038） =（年） 結(jié)果表明， 當(dāng)租金收入到達(dá) （約 4年 7個月） 的時候，項目達(dá)到保本點。 八、財務(wù)評估 總結(jié) 本項目 前期 建筑 總投資為 2136 萬 元， 在市場培育期滿，收回投資后， 每 年可獲 純 利 約 700750萬元，投資回報率 達(dá) 23%，項目稅前靜態(tài)投資回收期 。合作期為 25 年，減去 5年市場培育期，按年凈利潤 750萬元計，在剩余的 20年內(nèi)，共 獲利 。項 目整體效益高， 財務(wù)可行。 第八 章 項目的資產(chǎn)屬性與經(jīng)營收入分配模式 該項目解決了當(dāng)前政府在統(tǒng)籌城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)一體化的發(fā)展規(guī)劃中所遇到的土地資源規(guī)劃征收、社會城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)和諧健康發(fā)展與民生就業(yè)、社會經(jīng)濟(jì)資產(chǎn)屬性、財富收入分配等一系列關(guān)于民生切身利益的問題。為社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展中存在和遇到的各種利益矛盾提供了一條新的發(fā)展途徑。目前該項目 約定對 玉林 市 火車站站前舊中藥市場 的土地資源采取 與玉林市市場服務(wù)中心合作的模式，由玉林市市場服務(wù)中心提供土地， 我公司 獨立籌資開發(fā)建設(shè)經(jīng)營，合作 共享項目 經(jīng)營 所 22 得 利潤 ，共謀社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展財富， 解決部分職工就業(yè)，拉動市場周圍經(jīng)濟(jì)效益，充分發(fā)揮市場輻射效應(yīng)。 我公司 與玉林市市場服務(wù)中心 的 合作經(jīng)營權(quán)為 25 年， 25 年合同期滿后 我公司 在 該項目的一切固定資產(chǎn)、其他無形資產(chǎn)、經(jīng)營權(quán)等全部反還給玉林市市場服務(wù)中心及當(dāng)?shù)卣Ｔ摵献鞣绞浇o玉林市市場服務(wù)中心的全體職工帶來的貨幣收入、資產(chǎn)收益等是非常超值的。 從 玉林市市場服務(wù)中心全體職工以 及周邊廣大商家今后 的就 業(yè)謀生角度考慮，廣西提