【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 目區(qū)位分析 3. 項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)梳理 4. 項(xiàng)目發(fā)展初步研判 上海麗仁行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 項(xiàng)目概況以及四至 項(xiàng)目位于瀏陽(yáng)市白沙路與復(fù)興路交匯處的西南角 ,占地約 600畝，總建筑面積 70于萬(wàn)方，影劇院三層，總建筑面積 10500㎡ 。 目前北面臨白沙路，與各行政市府單位臨路，規(guī)劃新城區(qū)核心位置。 項(xiàng)目東面為原地居民生活區(qū)，有待拆遷。 西面有庭芳苑別墅區(qū)，但相對(duì)比較中端，道路未通缺乏召示性。 上海麗仁行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 北邊：瀏陽(yáng)檢察院 西邊：庭芳苑別墅群 項(xiàng)目地塊方正、植被小樹(shù)木 南邊：小樹(shù)林 東邊：原在居民房 項(xiàng)目概況以及四至 上海麗仁行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 ?項(xiàng)目位于市政新區(qū)，北臨白沙路，東面復(fù)興路、西南面城市支路尚未通路； ?附近有市政辦公區(qū)域和一加油站，目前能通往的公交車(chē)輛較少； ?翠園公園、市政廣場(chǎng)的修建將與瀏陽(yáng)河大道相通；項(xiàng)目可形成新城區(qū)的風(fēng)向標(biāo)； ?恒大影劇院商業(yè)未臨主干道，且道路未通。 區(qū)位分析 → 可達(dá)性 項(xiàng)目可達(dá)性較好： 白沙路 城市支路 劇院 項(xiàng)目一期 居民 小區(qū) 上海麗仁行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 ?項(xiàng)目昭示性不足： ?由于規(guī)劃中的劇院位置處于社區(qū)北面，未臨主要交通干道白沙路，城市支路為一條一車(chē)道路，昭示性不足。 區(qū)位分析 → 項(xiàng)目昭示性 項(xiàng)目位于市政新區(qū)核心，劇院位置稍偏 : 白沙路 城市支路 劇院 項(xiàng)目一期 居民 小區(qū) 上海麗仁行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 品牌 — 恒大地產(chǎn)集團(tuán)是中國(guó)十大房地產(chǎn)企業(yè)之一。其地產(chǎn)項(xiàng)目和土地儲(chǔ)備分布在全國(guó)25個(gè)主要城市，覆蓋高端、中端及中高端、旅游地產(chǎn)等多個(gè)產(chǎn)品系列。第一大地產(chǎn)品牌入駐瀏陽(yáng)， 將成為領(lǐng)頭羊，帶領(lǐng)瀏陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)向前發(fā)展。 項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)研判一 價(jià)值提煉 → 價(jià)值梳理 企業(yè)價(jià)值點(diǎn) 上海麗仁行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)研判二 區(qū)域價(jià)值 —— 市政新區(qū)，占位瀏陽(yáng)新中心，區(qū)域未來(lái)升值潛力無(wú)限 ；將是人居環(huán)境優(yōu)美的城市示范區(qū)。 行政中心 —— 行政中心所在位置，屬于未來(lái)城市心臟。 附加值 —— 四大附加值決定項(xiàng)目是市政新區(qū)最具商業(yè)價(jià)值地塊：新城中心區(qū)域、翠園公園、市政運(yùn)動(dòng)廣場(chǎng)、瀏陽(yáng)河相畔。 價(jià)值提煉 → 價(jià)值梳理 區(qū)域價(jià)值點(diǎn) 上海麗仁行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 價(jià)值提煉 → 價(jià)值梳理 輻射力強(qiáng) —— 恒大華府作為一個(gè)成熟產(chǎn)品已經(jīng)在各地取得了巨大成功，其成熟的操作模式已經(jīng)具有口碑傳播效應(yīng)。 引領(lǐng)之勢(shì) —— 目前瀏陽(yáng)作為三線城市，其在許多方面與一、二線城市存在差距，項(xiàng)目商業(yè)的開(kāi)發(fā)將引領(lǐng)瀏陽(yáng)商業(yè)在某些方面大步向前。 項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)研判三 產(chǎn)品優(yōu)勢(shì) 上海麗仁行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 項(xiàng)目的價(jià)值在哪？ 區(qū)位： 新城核心；瀏陽(yáng)戰(zhàn)略發(fā)展核心 交通 ： 靠近主干道 配套： 行政中心；未來(lái)為新城區(qū)配套示范區(qū)；翠園公園 產(chǎn)品 ： 領(lǐng)先瀏陽(yáng)其他商業(yè) 品牌： 瀏陽(yáng)城市運(yùn)營(yíng)商 核心地段，出身不凡 價(jià)值提煉 → 價(jià)值梳理 上海麗仁行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 項(xiàng)目發(fā)展預(yù)判 ? 區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，位于政府市政府核心區(qū)，政府機(jī)構(gòu)云集，未來(lái)大量人群入遷，商業(yè)發(fā)展?jié)摿^大 ? 項(xiàng)目周邊人氣不足，在人們心中處于郊區(qū)位置，因此需要引進(jìn)輻射能力強(qiáng)的業(yè)態(tài)，增強(qiáng)目的性消費(fèi)。 ? 有翠園公園，景觀資源得天獨(dú)厚，對(duì)項(xiàng)目附加價(jià)值提升相輔相成； ? 商業(yè)規(guī)模雖不大，但結(jié)合公司強(qiáng)大品牌、資金和經(jīng)驗(yàn)，可打造引領(lǐng)瀏陽(yáng)商業(yè)走向的商業(yè)； 項(xiàng)目發(fā)展初步預(yù)判 綜上所述 ,此項(xiàng)目適宜打造成為具有全市輻射力的 引領(lǐng)瀏陽(yáng)商業(yè)走向的小型綜合體！ 上海麗仁行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 第三章：項(xiàng)目定位 1. swot分析 2. 項(xiàng)目整體形象定位 3. 項(xiàng)目主要業(yè)態(tài)定位及設(shè)置 上海麗仁行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 機(jī)會(huì) 威脅 劣勢(shì) 優(yōu)勢(shì) 思考：利用項(xiàng)目無(wú)以倫比的優(yōu)勢(shì)，打造城市綜合體 SWOT分析 → 優(yōu)勢(shì) ? 區(qū)位優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目位于新城，區(qū)位升值潛力空間大； ? 地段優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目位于瀏陽(yáng)新城區(qū)核心，將來(lái)交通便利； ? 品牌優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目為恒大地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，擁有引領(lǐng)瀏陽(yáng)房地產(chǎn)走向新高地的能力； 上海麗仁行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 機(jī)會(huì) 威脅 劣勢(shì) 優(yōu)勢(shì) 思考：通過(guò)精準(zhǔn)定位，增強(qiáng)項(xiàng)目輻射能力 SWOT分析 → 劣勢(shì) ? 目前片區(qū)房地產(chǎn)處于初期開(kāi)發(fā)，人氣不足，缺乏居住和商業(yè)氛圍。 ? 項(xiàng)目沒(méi)有緊鄰主要交通干道，昭示性受到一定影響。 上海麗仁行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 機(jī)會(huì) 威脅 劣勢(shì) 優(yōu)勢(shì) 思考：先入為主，打造高端綜合體，實(shí)現(xiàn)利益最大化 SWOT分析 → 機(jī)會(huì) ? 瀏陽(yáng)市政新區(qū)發(fā)展較為迅速，為本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)提供了機(jī)會(huì)。 ? 復(fù)興路、城市支路的拉通，翠園公園、運(yùn)動(dòng)廣場(chǎng)的興建提升人氣將是本項(xiàng)目的重要機(jī)會(huì)點(diǎn)。 ? 目前新區(qū)配套不完善，各種業(yè)態(tài)存在著較多機(jī)會(huì)。 上海麗仁行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 機(jī)會(huì) 威脅 劣勢(shì) 優(yōu)勢(shì) 思考：先入為主，充分利用自身核心資源（地段、開(kāi)發(fā)商實(shí)力）實(shí)力，打造獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì)。 SWOT分析 → 威脅 ? 新區(qū)商業(yè)的成熟需要一定時(shí)間與條件，項(xiàng)目存在風(fēng)險(xiǎn)性！ ? 周邊商量體量的迅速增加，對(duì)本項(xiàng)目有相當(dāng)大的沖擊。 上海麗仁行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 我們?nèi)绾巫觯? ? 我們可利用項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)（資金實(shí)力，經(jīng)驗(yàn)技術(shù)等），打造引領(lǐng)瀏陽(yáng)現(xiàn)有商業(yè)業(yè)態(tài)的小型綜合體。 ? 我們開(kāi)發(fā)輻射能力強(qiáng)的業(yè)態(tài)，增強(qiáng)目的性消費(fèi)，以避免人流不足的劣勢(shì)。 ? 我們充分利用機(jī)會(huì)，定位高端業(yè)態(tài) ，以實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化。 ? 我們利用自身核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)（小區(qū)未來(lái)近 3萬(wàn)人口入住，臨考翠園公園，品牌資金優(yōu)勢(shì)；附近大量的政府機(jī)構(gòu)）先入為主，打造特色的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 上海麗仁行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 項(xiàng)目發(fā)展思考 基于之前的分析，我們有以下幾個(gè)結(jié)論： ? 通過(guò)項(xiàng)目的打造引領(lǐng)整個(gè)瀏陽(yáng)商業(yè)向前發(fā)展。 相對(duì)一、二線城市， 瀏陽(yáng) 商業(yè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展比較滯后，恒大華府的進(jìn)駐將徹底改變?yōu)g陽(yáng)市的面貌，撬動(dòng)瀏陽(yáng)房地產(chǎn)、經(jīng)濟(jì)的更快速發(fā)展。本項(xiàng)目影劇院的定位將著眼于整個(gè)瀏陽(yáng)市現(xiàn)場(chǎng)，引領(lǐng)瀏陽(yáng)商業(yè)未來(lái)的發(fā)展 方向 。 ? 受 規(guī)模和周邊業(yè)態(tài)限制，所在位置很難成為一個(gè)商業(yè)中心。 影劇院與國(guó)土資源以及居民小區(qū)馬路相隔，與翠湖公園相隔不遠(yuǎn)，考慮到影劇院的體量以及地理位置的限制，項(xiàng)目所在位置很難成為一個(gè)區(qū)域商業(yè)中心。 ? 須 打造輻射性強(qiáng)的業(yè)態(tài)，增強(qiáng)目的性消費(fèi)，彌補(bǔ)人氣不足等弱勢(shì)。 瀏陽(yáng)恒大華府未來(lái)預(yù)計(jì)有近 3萬(wàn)人入住，隨著大量高檔樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)，以及考慮翠園公園的修建，項(xiàng)目周邊將有大量人群，因此我們可以引進(jìn)輻射較強(qiáng)的業(yè)態(tài)，與翠園公園形成互動(dòng)，以周邊居住工作客戶為核心，輻射整個(gè)瀏陽(yáng)，甚至其他地區(qū)。 發(fā)展方向關(guān)鍵詞 ：補(bǔ)缺，引領(lǐng) 項(xiàng)目定位 上海麗仁行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 缺什么： ? 空白性補(bǔ)缺 ： 吃 — 目前瀏陽(yáng)以中餐為主，國(guó)外餐飲，特別是比如中高檔壽司以及日本壽司等暫未出現(xiàn) ，此類(lèi)業(yè)態(tài)受中高人群的喜歡。 ? 引領(lǐng)性補(bǔ)缺： 吃 —— 從我們調(diào)查來(lái)看，瀏陽(yáng)高端吃的方面集中在老城區(qū)的大酒店（華天、銀天），服務(wù)質(zhì)量以及菜味道有待于進(jìn)一步提高，新城區(qū)隨著大量高消費(fèi)人群的入住以及政府機(jī)構(gòu)的存在，高端飲食是一大空白；因此，我們可在項(xiàng)目為政府公務(wù)員以及高端人士打造中高端飲食場(chǎng)所，以服務(wù)、 菜味作