【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 為這個(gè)大廈提供必要的辦公、商務(wù)服務(wù)的機(jī)構(gòu)設(shè)施，包括一些快遞公司餐廳，健身康樂(lè)設(shè)施、會(huì)議室、商務(wù)中心、小型超市等等，同時(shí)在樓內(nèi)配套有一些開(kāi)發(fā)商沒(méi)有注意到的，例如通風(fēng)口、照明系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、樓的中央空調(diào)系統(tǒng)、垃圾間、茶水間等。 D、注重細(xì)節(jié)、用心服務(wù) 大樓內(nèi)部公共區(qū)的照明 、室內(nèi)溫度、客貨電梯數(shù)量是否配備合理，以及通訊和電力設(shè)施是不是能夠滿足要求等細(xì)節(jié)往往被忽視，結(jié)果由于設(shè)備維修或保養(yǎng)影響到正常辦公，兩根照明燈管壞掉一個(gè)時(shí)長(zhǎng)時(shí)間得不到及時(shí)更換，數(shù)部電梯，經(jīng)常有的開(kāi)，有的不開(kāi)，或者停在那里一個(gè)備用等情況得不到及時(shí)處理， 細(xì)微之處見(jiàn)服務(wù)。 E、加強(qiáng)安全 隱患預(yù)防 ，確保生命財(cái)產(chǎn)安全 目前全國(guó)各地的一些寫(xiě)字樓相繼出現(xiàn)安全隱患的問(wèn)題， 加強(qiáng) 安全隱患 的 預(yù)防 顯得十分 重要 。 安全防范重要的一點(diǎn)應(yīng)當(dāng)在設(shè)備投入上是否到位，光靠人海戰(zhàn)術(shù)是 很難辦到的 。沒(méi)有足夠的設(shè)備手段，想解決突發(fā)事件，想追蹤調(diào)查是不太方 便的。 其次 ， 物業(yè)管理人員的安全素質(zhì)也尤為重要。無(wú)論保安人員還是其他工作人員必須要有安全意識(shí)。 F、組織 一 批專(zhuān)業(yè)的物管隊(duì)伍 由公司資深的 物管 專(zhuān)家領(lǐng)銜一批專(zhuān)業(yè)、敬業(yè)的 物管人員 ，組成精悍的物管隊(duì)伍，為本大廈做好管理及服務(wù)工作。 12 提供送餐到戶，代訂酒席等服務(wù)； 提供商務(wù)服務(wù)，如；打 印 、 復(fù)印 、 傳真 、上網(wǎng)、訂票等 ； 提供小孩托管服務(wù) 智能化配置◆門(mén)禁系統(tǒng) ◆閉路監(jiān)控系統(tǒng)：小區(qū)周邊、電梯、地下停車(chē)場(chǎng) ◆可視對(duì)講系統(tǒng)：大堂入口、各住戶內(nèi) ◆煤氣泄露報(bào)警：各住戶廚房?jī)?nèi) ◆應(yīng)急報(bào) 警求救按鈕：每戶室內(nèi)安裝 ◆門(mén)磁報(bào)警裝置：每戶入戶門(mén)安裝 ◆保安巡更系統(tǒng)、消防監(jiān)控系統(tǒng) ◆有線電視系統(tǒng)、電話通信系統(tǒng)、寬頻網(wǎng)絡(luò) 一、定價(jià)策略 定價(jià)原則：動(dòng)態(tài)調(diào)整 （ 1）“低開(kāi)高走”策略：即以優(yōu)惠甚至以震撼價(jià)入市，以優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)的形象打入市場(chǎng)，搶占市場(chǎng)份額，獲得市場(chǎng)關(guān)注，聚集人氣，給潛在和后續(xù)投資者信心。 （ 2）其二有利于以后的價(jià)格浮動(dòng)，不宜將好的位置一窩蜂推出，應(yīng)結(jié)合價(jià)格低開(kāi)高走的策略，先以較有吸引力的價(jià)格推出位置相對(duì)較差的單位，再隨著市場(chǎng)的響應(yīng)推 出相對(duì)較好的單位，價(jià)格亦做相應(yīng)提升。 （ 3） “特價(jià)單位”策略：以部分位置極差且面積較大的單位以最低起價(jià)出售，作為“特價(jià)單位”，以超低價(jià)造成熱銷(xiāo)、搶購(gòu)場(chǎng)面。 （ 4）消化風(fēng)險(xiǎn)單位促銷(xiāo)策略：在一定階段對(duì)質(zhì)素較差的單位制定一套促銷(xiāo)方法，以低價(jià)限時(shí)、限量的形式轟動(dòng)推出，達(dá)到暢銷(xiāo)的目的。 定價(jià)說(shuō)明： （ 1）公開(kāi)期（售樓部投入使用至開(kāi)盤(pán)） 定價(jià)原則：低價(jià)開(kāi)盤(pán)，運(yùn)用促銷(xiāo)制造開(kāi)盤(pán)熱銷(xiāo)態(tài)勢(shì)。 ① 在形象宣傳時(shí)期展現(xiàn)出較好的品質(zhì)以后低價(jià)開(kāi)盤(pán)，能給客戶驚喜感，迅速聚集 13 人氣，制造銷(xiāo)售氣氛； ② 以低價(jià)開(kāi)盤(pán)為日后的漲 價(jià)提供了有利空間，在開(kāi)盤(pán)一定時(shí)間后即可提價(jià)，從而使已購(gòu)房客戶對(duì)自己所購(gòu)房心理上有升值感，獲得他們的承認(rèn)，樹(shù)立良好口碑，為以后銷(xiāo)售奠定基礎(chǔ)。 （ 2）強(qiáng)銷(xiāo)期（開(kāi)盤(pán)到開(kāi)盤(pán)后 2個(gè)月） 定價(jià)原則：價(jià)格略升，保持旺銷(xiāo)態(tài)勢(shì) ① 從公開(kāi)期的市場(chǎng)反映可為強(qiáng)銷(xiāo)期售價(jià)漲幅的制定提供參考，具體的上漲幅度在下面闡述。 ② 價(jià)格的低幅上揚(yáng)，一方面可穩(wěn)定已購(gòu)房客戶心理，同時(shí)表明了房屋良好的銷(xiāo)售態(tài)勢(shì)，刺激持幣觀望者心理。 （ 3）持銷(xiāo)期（開(kāi)盤(pán)后的 2個(gè)月至項(xiàng)目封頂） 定價(jià)原則：價(jià)格攀升，漲幅較上一次有所增大。房屋封頂之時(shí)，價(jià)格會(huì)有較大漲幅，上 漲之前的一段時(shí)間廣告宣傳與之相配合。 （ 4）清盤(pán)期（銷(xiāo)售突破 80%至項(xiàng)目銷(xiāo)售目標(biāo)完成） 定價(jià)原則：乘勝追擊，完成后期的銷(xiāo)售。 定價(jià)說(shuō)明：價(jià)格不宜降低，但優(yōu)惠幅度可以有所增大。 二、本項(xiàng)目售價(jià)的測(cè)定 方法：可比樓盤(pán)量化定價(jià)法 其基本思路是：先選取影響商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值的技術(shù)指標(biāo)作為定級(jí)因素，根據(jù)市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)確定其權(quán)重；然后對(duì)這些指標(biāo)進(jìn)行評(píng)分，用一元線性回歸方程預(yù)測(cè)本案的銷(xiāo)售價(jià)格。 樓盤(pán)因素定級(jí)公式 P＝∑ Wi*Fi=W1*F1+W2*F2+?? Wn*Fn 其中： P：總分（諸因素在片區(qū)內(nèi)樓盤(pán)優(yōu)劣的綜合反映） n：樓盤(pán)定級(jí)因素的總數(shù) Wi：權(quán)重（某定級(jí)因素對(duì)樓盤(pán)優(yōu)劣的影響程度） Fi：分值（某定級(jí)因素對(duì)片區(qū)內(nèi)所表現(xiàn)的優(yōu)劣度） 對(duì)本項(xiàng)目整體售價(jià)的預(yù)測(cè) 回歸方程的確定。根據(jù)對(duì)上述樓盤(pán)得分及其平均售價(jià)的計(jì)算，模擬出一元線性回歸方程。斜率趨近于 1,表明樣本指標(biāo)的合理性。 14 經(jīng)計(jì)算 ,本項(xiàng)目平均售價(jià)為 /㎡。 通過(guò)對(duì)項(xiàng)目的整體把握，我們初步認(rèn)為可將價(jià)格定位為 4700元 /㎡。 三、價(jià)格分期策略 升幅 原則：在銷(xiāo)售過(guò)程中保證實(shí)際漲價(jià)幅度在 10%— 15%左右。 （ 1） 在銷(xiāo)售目標(biāo)完成 30%時(shí)，作一次價(jià)格調(diào)整，根據(jù) 實(shí)際情況上漲 100元 — 200元 （ 2） 在銷(xiāo)售目標(biāo)完成 50%時(shí)，作一次價(jià)格調(diào)整，根據(jù)實(shí)際情況上漲 200元 — 500元 （ 3）在銷(xiāo)售目標(biāo)完成 80%時(shí)，作一次價(jià)格調(diào)整，根據(jù)實(shí)際情況上漲 100元 — 200元，通過(guò)其它方式優(yōu)惠保持價(jià)格不變 （ 4）在清盤(pán)最后階段，價(jià)格作大幅度提升，上漲 500元 — 1000元，保證和穩(wěn)定前期客戶的投資信心 調(diào)整策略 在銷(xiāo)售過(guò)程中，動(dòng)態(tài)調(diào)整，主要是在銷(xiāo)售價(jià)格遇到市場(chǎng)抗性時(shí)，作變相降價(jià)的處理辦法 （ 1）公開(kāi)期銷(xiāo)售價(jià)格不公開(kāi)，并作相關(guān)的價(jià)格測(cè)試，根據(jù)公開(kāi)期的認(rèn)購(gòu)情況對(duì)定價(jià)進(jìn)行調(diào)整 （ 2） 在推 廣策略上充分考慮德陽(yáng)人愛(ài)占小便宜的消費(fèi)心態(tài)，作間接變相處理，如開(kāi)展限期優(yōu)惠活動(dòng)等。 一、入市策略 鑒于目前項(xiàng)目的工程進(jìn)度安排、銷(xiāo)售準(zhǔn)備工作的進(jìn)展情況，以及房地產(chǎn)特有的淡完旺季銷(xiāo)售規(guī)律，將入市時(shí)機(jī)定在 2020年 5月中旬，主要因?yàn)橐韵略颍? 在建項(xiàng)目大部分都已經(jīng)具備了銷(xiāo)售條件，隨著時(shí)間的推移，項(xiàng)目將進(jìn)入準(zhǔn)現(xiàn)房階段，對(duì)房地產(chǎn)銷(xiāo)售來(lái)講，是最佳銷(xiāo)售時(shí)機(jī)，既能在短短的幾個(gè)月交房，能有效避免完全現(xiàn)房的一些弊端。 期房到現(xiàn)房，是一個(gè)銷(xiāo)售售價(jià)不斷上漲的過(guò)程，此階段銷(xiāo)售最能增加項(xiàng)目的預(yù)期收益。 如果時(shí)間跨過(guò) 7月中旬， 7月中旬到 9 月中旬都是銷(xiāo)售淡季，在此時(shí)開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售是極為不利的，銷(xiāo)售造勢(shì)也難以起到良好的效果，市場(chǎng)正處于積蓄期。 要抓住 6月銷(xiāo)售旺季大力推銷(xiāo)，力爭(zhēng)銷(xiāo)售過(guò)半，以減輕后期銷(xiāo)售壓力。因?yàn)?15 在一定時(shí)期內(nèi)，購(gòu)買(mǎi)力的形成是需要一定的時(shí)間積累，在經(jīng)過(guò) 9月的積蓄，在 9 月又迎來(lái)二次銷(xiāo)售高峰，否則難以在年底完成 80%—— 90%的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。 二、銷(xiāo)售控制策略 主要依據(jù)銷(xiāo)售慣例以及本項(xiàng)目工程進(jìn)度時(shí)間安排，對(duì)銷(xiāo)售周期大致作如下安排： 開(kāi)盤(pán)日期大致定在 5月中旬，整個(gè)銷(xiāo)售周期從 2020年 5月 — 2020年 1月。 銷(xiāo)售周期劃分 （ 1）準(zhǔn)備期 時(shí)間： 2020年 4月 日到 2020年 5月 日 營(yíng)銷(xiāo)目的： ※ 形象展示：樓盤(pán)、開(kāi)發(fā)商形象展示； ※ 預(yù)熱市場(chǎng)，吸引目標(biāo)客戶群，制造局部供不應(yīng)求 銷(xiāo)售態(tài)勢(shì) ； ※ 為正式銷(xiāo)售做準(zhǔn)備。 主要任務(wù)： ※ 總體營(yíng)銷(xiāo)及具體執(zhí)行方案的制定 ※ 銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)包裝 ※ 銷(xiāo)售管理制度、表單、相關(guān)協(xié)議文本完成 ※ 其它準(zhǔn)備工作 ※ 廣告執(zhí)行 a、板塊形象廣告宣傳，以軟廣告為主； b、 宣傳資料 制作。 ※ 公關(guān) （略） ※ 營(yíng)銷(xiāo)人員培訓(xùn)。 ※ 統(tǒng)一銷(xiāo)售 說(shuō)辭。 （ 2）公開(kāi)期 時(shí)間： 2020年 5月 日到 月 日 目的： ※ 認(rèn)購(gòu)達(dá)到 30% ※ 作市場(chǎng)測(cè)試 （ 3）強(qiáng)銷(xiāo)期 16 時(shí)間： 2020年 月 日到 2