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正文內(nèi)容

房產(chǎn)評估論文-xx市xx區(qū)xx5號樓一層、二層商鋪商業(yè)房地_產(chǎn)(編輯修改稿)

2025-07-11 23:51 本頁面
 

【文章內(nèi)容簡介】 房地產(chǎn)現(xiàn)時(shí)市場價(jià)格。一是通過可比實(shí)例近期交易的房地產(chǎn)實(shí)例與估價(jià)對象相關(guān)相近的實(shí)例,通過對比分析,運(yùn)用市場比較 法求出估價(jià)對象的價(jià)格。二是用收益法選取適當(dāng)?shù)馁Y本化率,將預(yù)期的估計(jì)對象房地產(chǎn)未來各期的正常純收益折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)上的現(xiàn)值,求和得出估價(jià)對象房地產(chǎn)價(jià)格。 十 、 估價(jià)結(jié)果 : 認(rèn)定估價(jià)對象在估價(jià)基準(zhǔn)日:二零 一四年一月五 日的評估房地產(chǎn)市場總價(jià)值為人民幣 8337955 元。 人民幣大寫:捌佰叁拾叁萬柒仟玖佰伍拾伍圓整。 估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價(jià)值為人民幣8337955元。 人民幣大寫:捌佰叁拾叁萬柒仟玖佰伍拾伍圓整。 11 房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的法定優(yōu)先受償款為人民幣 0 元。 大寫:人民幣零圓整。 十 一 、 估價(jià)人員 : *** *** 十 二 、 估價(jià)作業(yè)日期 : 二零一一年五月二十三日至二零一一年五月二十七日 十 三 、 估價(jià) 論文 應(yīng)用有效期 : 本項(xiàng)評估 論文 自二零一 三年十二月 三 十 日起一年內(nèi)有效 ,未經(jīng)許可不得發(fā)表于任何公開媒體。 估價(jià)技術(shù) 論文 一、 個別因素分析 : 12 本估價(jià)對象位于 XX,根據(jù)建設(shè)部有關(guān)房屋的經(jīng)濟(jì)耐用年限的規(guī)定,鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)的房屋耐用年限為 75 年。估 對象受到土地出讓年限的限制,從而確定委估建筑物尚可使用年限為 64 年。估價(jià)對象地塊內(nèi)地表平整,地基堅(jiān)實(shí),土地形狀規(guī)則,呈矩形,本次參評土地面積為估價(jià)對象應(yīng)分?jǐn)偼恋厥褂脵?quán)面積;土地開發(fā)程度已達(dá)“五通一平(五通為供水、排水、供電、道路、通訊暢通;一平為場地平整)”,該區(qū)域由電業(yè)局供電,供電保證率 95%以上,自來水公司供水,通過城市地下管網(wǎng)排水,通訊可連入市話網(wǎng),線路可滿足用戶裝機(jī)需要,通訊狀況良好;道路全部硬化,行車通暢,綠化程度較好;基礎(chǔ)設(shè)施能夠滿足區(qū)域生活需要。 二、 區(qū)域因素分析 : 1 地理位置與周邊環(huán)境 估價(jià)對象位于位于 XX 市 鄰近高新區(qū)地段 , 南昌路商業(yè)繁華交通繁忙路 段, 該地區(qū)交通、水電、通訊等基礎(chǔ)配套設(shè)施完備,各項(xiàng)公共服務(wù)配套設(shè)施齊全, 南昌路 商業(yè)項(xiàng)目云集, 丹尼斯百貨、錦貿(mào)大廈、洛陽小浪底大廈、洛陽大酒店、洛陽京安牡丹城酒店、 agogoKTV、建設(shè)銀行、工商銀行等各大銀行。 2 交通條件 南昌路 要道交匯處, 10 多條公交線路在此經(jīng)過;距 XX 市 體育中心 僅 十 分鐘車程,據(jù)此分析本次估價(jià)對象所處地對外交通條件 便利 。 三 、房地產(chǎn) 背景分析 : 洛陽位于河南省西部、黃河南岸,是世界 “ 四大圣城(耶路撒冷、麥加、洛陽、雅典) ” 之一,是中國唯一被命名為 “ 神都 ” 的城市,是中國建13 都最早、朝代最多、歷史最長的都城。是國務(wù)院首批公布的歷史文化名城之一。洛陽因地處古洛水之北岸而得名。以洛陽為中心的河洛地區(qū)是華夏文明的重要發(fā)祥地。洛陽是中華民族的搖籃。帝嚳都亳邑,夏太康遷都斟鄩,商湯定都西亳;八百諸侯會孟津;周公輔政,遷九鼎于洛邑。平王東遷,高祖都洛,光武中興,魏晉相禪,孝文改制,隋唐盛世,后梁唐晉,相因沿襲,共十三個王朝。漢魏以后,洛陽逐漸成為國際大都市,隋唐時(shí)人口百萬,四方納貢,百國來朝,盛極一時(shí)。 洛陽在歷史上相當(dāng)長的時(shí)期內(nèi),曾經(jīng)是我國政治、經(jīng)濟(jì)、文化的中心,亦是道路四通八達(dá)的交通樞 紐。 順馳城 位于 XX 市 南昌路與濱河路交叉 位置,緊 鄰?fù)醭谴蟮馈⒙搴?、洛浦公園、西苑橋,環(huán)境優(yōu)美。 是洛陽 濱河路 上的一個標(biāo)志性建筑,占地面積 XXXXX平方米。是未來 南南昌路 上標(biāo)志性建筑。 順馳城 ,以精致現(xiàn)代風(fēng)格,內(nèi)斂華貴氣度矗立 澗西商業(yè) 區(qū),以合適尺度鍛造闊大氣派與實(shí)用的嶄新關(guān)系,以高端富紳人群的生活為依歸,全面升級豪宅價(jià)值,體現(xiàn)私有空間的絕對尊崇,體驗(yàn)生活真境界 。 近來洛陽城區(qū)建設(shè)發(fā)展迅速,市場交易日趨活躍,城區(qū)改造強(qiáng)力推進(jìn),必將帶動 XX 市 房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。又由于估價(jià)對象處于城市繁華地段有一定升值潛力。 四、 最高最 佳使用分析 : 房地產(chǎn)估價(jià)中的 最高最佳使用 是指法律上允許,技術(shù)上可能,經(jīng)濟(jì)上可行,經(jīng)充分合理論證,能使估計(jì)對象產(chǎn)生 最高最佳使用 ,由于 估價(jià)對象地處在 南昌路,靠近王城大道位置 ,屬于較繁華商業(yè)區(qū),從周圍環(huán)境看,該地段人口密集,14 丹尼斯百貨 是附近 較 具規(guī)模的綜合商場,故引起大量居民的青睞,滿足了居民對購物的需求,據(jù)此分析,估價(jià)對象的最佳使用狀態(tài)是保持現(xiàn)使用狀態(tài)。 五、 估價(jià)方法選用 : 根據(jù)估價(jià)對象的特點(diǎn)和評估目的的實(shí)際情況,本次評估采用市場比較法為主收益法為輔對房地產(chǎn)的抵押價(jià)值進(jìn)行估價(jià),然后得出估價(jià)對象的評估總價(jià)值。由于再同一區(qū)域(或相類似區(qū)域)與估價(jià)對象相似的房地產(chǎn)交易實(shí)例較多,故采用市場比較法評估。 市場比較法是將與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較,對這些類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格作適當(dāng)修正,以此估算估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。市場比較法主要考慮繁華程度、臨街狀況、自然環(huán)境、交通狀況、生活便利狀況、價(jià)格因素、裝飾因素等,確定估價(jià)對象的價(jià)值。 具體思路: A. 采用市場比 較法為主收益還原法為輔對估價(jià)對象的平均市場價(jià)值,即每平方米的價(jià)值,市場比較法主要考慮區(qū)位因素、繁華程度、自然狀況、交通狀況、生活便利狀況、價(jià)格因素、裝飾因素等。 B. 依照《 XX 市 房地產(chǎn)價(jià)格評估管理實(shí)施細(xì)則》,考慮其使用年 限等因素,測算估價(jià)對象的價(jià)值。 六、估價(jià)測算過程: (1) 市場比較法:
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