房產評估論文-xx市xx區(qū)xx5號樓一層、二層商鋪商業(yè)房地_產(編輯修改稿)
2025-07-11 23:51 本頁面
【文章內容簡介】 房地產現(xiàn)時市場價格。一是通過可比實例近期交易的房地產實例與估價對象相關相近的實例，通過對比分析，運用市場比較 法求出估價對象的價格。二是用收益法選取適當?shù)馁Y本化率，將預期的估計對象房地產未來各期的正常純收益折算到估價時點上的現(xiàn)值，求和得出估價對象房地產價格。 十 、 估價結果 : 認定估價對象在估價基準日：二零 一四年一月五 日的評估房地產市場總價值為人民幣 8337955 元。 人民幣大寫：捌佰叁拾叁萬柒仟玖佰伍拾伍圓整。 估價對象在估價時點未設立法定優(yōu)先受償權利下的市場價值為人民幣8337955元。 人民幣大寫：捌佰叁拾叁萬柒仟玖佰伍拾伍圓整。 11 房地產估價師知悉的估價對象在估價時點的法定優(yōu)先受償款為人民幣 0 元。 大寫：人民幣零圓整。 十 一 、 估價人員 ： *** *** 十 二 、 估價作業(yè)日期 ： 二零一一年五月二十三日至二零一一年五月二十七日 十 三 、 估價 論文 應用有效期 ： 本項評估 論文 自二零一 三年十二月 三 十 日起一年內有效 ,未經許可不得發(fā)表于任何公開媒體。 估價技術 論文 一、 個別因素分析 ： 12 本估價對象位于 XX，根據(jù)建設部有關房屋的經濟耐用年限的規(guī)定，鋼筋混凝土框架結構的房屋耐用年限為 75 年。估 對象受到土地出讓年限的限制，從而確定委估建筑物尚可使用年限為 64 年。估價對象地塊內地表平整，地基堅實，土地形狀規(guī)則，呈矩形，本次參評土地面積為估價對象應分攤土地使用權面積；土地開發(fā)程度已達“五通一平（五通為供水、排水、供電、道路、通訊暢通；一平為場地平整）”，該區(qū)域由電業(yè)局供電，供電保證率 95%以上，自來水公司供水，通過城市地下管網(wǎng)排水，通訊可連入市話網(wǎng)，線路可滿足用戶裝機需要，通訊狀況良好；道路全部硬化，行車通暢，綠化程度較好；基礎設施能夠滿足區(qū)域生活需要。 二、 區(qū)域因素分析 ： 1 地理位置與周邊環(huán)境 估價對象位于位于 XX 市 鄰近高新區(qū)地段 ， 南昌路商業(yè)繁華交通繁忙路 段， 該地區(qū)交通、水電、通訊等基礎配套設施完備，各項公共服務配套設施齊全， 南昌路 商業(yè)項目云集， 丹尼斯百貨、錦貿大廈、洛陽小浪底大廈、洛陽大酒店、洛陽京安牡丹城酒店、 agogoKTV、建設銀行、工商銀行等各大銀行。 2 交通條件 南昌路 要道交匯處， 10 多條公交線路在此經過；距 XX 市 體育中心 僅 十 分鐘車程，據(jù)此分析本次估價對象所處地對外交通條件 便利 。 三 、房地產 背景分析 ： 洛陽位于河南省西部、黃河南岸，是世界 “ 四大圣城（耶路撒冷、麥加、洛陽、雅典） ” 之一，是中國唯一被命名為 “ 神都 ” 的城市，是中國建13 都最早、朝代最多、歷史最長的都城。是國務院首批公布的歷史文化名城之一。洛陽因地處古洛水之北岸而得名。以洛陽為中心的河洛地區(qū)是華夏文明的重要發(fā)祥地。洛陽是中華民族的搖籃。帝嚳都亳邑，夏太康遷都斟鄩，商湯定都西亳；八百諸侯會孟津；周公輔政，遷九鼎于洛邑。平王東遷，高祖都洛，光武中興，魏晉相禪，孝文改制，隋唐盛世，后梁唐晉，相因沿襲，共十三個王朝。漢魏以后，洛陽逐漸成為國際大都市，隋唐時人口百萬，四方納貢，百國來朝，盛極一時。 洛陽在歷史上相當長的時期內，曾經是我國政治、經濟、文化的中心，亦是道路四通八達的交通樞 紐。 順馳城 位于 XX 市 南昌路與濱河路交叉 位置，緊 鄰王城大道、洛河、洛浦公園、西苑橋，環(huán)境優(yōu)美。 是洛陽 濱河路 上的一個標志性建筑，占地面積 XXXXX平方米。是未來 南南昌路 上標志性建筑。 順馳城 ，以精致現(xiàn)代風格，內斂華貴氣度矗立 澗西商業(yè) 區(qū)，以合適尺度鍛造闊大氣派與實用的嶄新關系，以高端富紳人群的生活為依歸，全面升級豪宅價值，體現(xiàn)私有空間的絕對尊崇，體驗生活真境界 。 近來洛陽城區(qū)建設發(fā)展迅速，市場交易日趨活躍，城區(qū)改造強力推進，必將帶動 XX 市 房地產業(yè)的發(fā)展。又由于估價對象處于城市繁華地段有一定升值潛力。 四、 最高最 佳使用分析 ： 房地產估價中的 最高最佳使用 是指法律上允許，技術上可能，經濟上可行，經充分合理論證，能使估計對象產生 最高最佳使用 ，由于 估價對象地處在 南昌路，靠近王城大道位置 ，屬于較繁華商業(yè)區(qū)，從周圍環(huán)境看，該地段人口密集，14 丹尼斯百貨 是附近 較 具規(guī)模的綜合商場，故引起大量居民的青睞，滿足了居民對購物的需求，據(jù)此分析，估價對象的最佳使用狀態(tài)是保持現(xiàn)使用狀態(tài)。 五、 估價方法選用 ： 根據(jù)估價對象的特點和評估目的的實際情況，本次評估采用市場比較法為主收益法為輔對房地產的抵押價值進行估價，然后得出估價對象的評估總價值。由于再同一區(qū)域（或相類似區(qū)域）與估價對象相似的房地產交易實例較多，故采用市場比較法評估。 市場比較法是將與在估價時點近期有過交易的類似房地產進行比較，對這些類似房地產的已知價格作適當修正，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。市場比較法主要考慮繁華程度、臨街狀況、自然環(huán)境、交通狀況、生活便利狀況、價格因素、裝飾因素等，確定估價對象的價值。 具體思路： A. 采用市場比 較法為主收益還原法為輔對估價對象的平均市場價值，即每平方米的價值，市場比較法主要考慮區(qū)位因素、繁華程度、自然狀況、交通狀況、生活便利狀況、價格因素、裝飾因素等。 B. 依照《 XX 市 房地產價格評估管理實施細則》，考慮其使用年 限等因素，測算估價對象的價值。 六、估價測算過程： (1) 市場比較法：
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