【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 構(gòu)有效發(fā)展的前進(jìn)動(dòng)力。 第 5 頁(yè) 共 16 頁(yè) 。重慶作為人口最多的直轄市，所轄的 43 個(gè)區(qū)縣，所擁有的資源優(yōu)勢(shì)，基礎(chǔ)設(shè)施優(yōu)勢(shì)，特別是近幾年的舊城拆遷改造，為我市房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供了廣闊的發(fā)展空間 [2]。重慶市開縣就是一個(gè)很好的例子，舊城拆遷建新城這樣的模式，開縣在建新城后，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展都是有目共睹的，房屋價(jià)格也升值了不少，給房地產(chǎn)中介制造了很大的生存發(fā)展空間。近幾年重慶的形象也發(fā)生了翻天覆地的變化，“半小時(shí)主城”“ 8小時(shí)重慶工程”特大型大橋等這些工程的完工，都顯現(xiàn)出了房地產(chǎn)中介在我市有著可觀的前景。 （ 3）微觀環(huán)境中的重慶房地產(chǎn)中介 從微觀這一角度進(jìn)行分析。房地產(chǎn)中介已逐步從個(gè)人行為改向企業(yè)行為，企業(yè)行為成了市場(chǎng)主體，企業(yè)的數(shù)量近幾年大幅度增加，規(guī)模也變大。另一方面，該行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)變得非常的激烈。境外的企業(yè)的向國(guó)內(nèi)擴(kuò)張，在該市場(chǎng)占據(jù)著重要地位。同時(shí)，從業(yè)人員的素質(zhì)也良莠不齊，服務(wù)水平影響著該行業(yè)的發(fā)展水平。 （ 4）房地產(chǎn)中介還處于初級(jí)發(fā)展階段 總體來(lái)說(shuō)，重慶房地產(chǎn)中介的未來(lái)發(fā)展是可觀的，但因?yàn)楝F(xiàn)在仍然處于一個(gè)初級(jí)階段，所以還存在著很多的問(wèn)題需要去解決，如市場(chǎng)信息不對(duì)稱，行業(yè)的規(guī)范行為，大小企業(yè) 的形成，使市場(chǎng)魚龍混雜。因此，對(duì)于房地產(chǎn)中介的現(xiàn)狀分析是必不可少的。 四、 重慶房地產(chǎn)中介存在的問(wèn)題 重慶房地產(chǎn)中介今年的發(fā)展都是 舉目共睹 的，但正因?yàn)檫@樣快速的發(fā)展導(dǎo)致房地產(chǎn)中介的問(wèn)題日益溢出。 也 因此，解決房地產(chǎn)中介中所存在的問(wèn)題 成了 當(dāng)前發(fā)展中介行業(yè)急切要解決的事情，以下我們就結(jié)合案例對(duì)重慶房地產(chǎn)中介所存在的問(wèn)題來(lái)進(jìn)行分析。 行業(yè)管理不健全，缺乏有效的監(jiān)督與統(tǒng)一的管理 房地產(chǎn)中介的發(fā)展還處于一個(gè)初級(jí)階段，在管理機(jī)制上還有很多沒有完善，法律法規(guī)上還存在著一定的缺口，而政府對(duì)房地產(chǎn)中介組織的 行業(yè)管理，一般是依靠設(shè)立房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)進(jìn)行管理的，在當(dāng)前，重慶房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)，雖然設(shè)立了中介委員會(huì)，但由于主管部門對(duì)自己的職責(zé)權(quán)力不明，導(dǎo)致整個(gè)機(jī)構(gòu)的內(nèi)部結(jié)構(gòu)混亂，致使得到的房地產(chǎn)中介組織的信息不完全，給房地產(chǎn)中介組織的相關(guān)工作帶來(lái)了嚴(yán)重的影響，如有很多的房地產(chǎn)中介組織，在不經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)管理部門的審查，就直接到工商行政管理部門進(jìn)行登記領(lǐng)取營(yíng)業(yè)照，進(jìn)行開張營(yíng)業(yè)。到最后導(dǎo)致出現(xiàn)很多的中介組織缺乏統(tǒng)一的管理，有的私立協(xié)議，在操作這個(gè)環(huán)節(jié)上沒能依照相關(guān)規(guī)定來(lái)完成，有的中介組織在操作程序上有 第 6 頁(yè) 共 16 頁(yè) 時(shí)就一個(gè)口頭的協(xié)定，沒有了法 律的約束，失去了法律效力，進(jìn)而影響了房地產(chǎn)中介組織在房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)正常運(yùn)行。 就拿 20xx 年 8 月 16 日李萍事件來(lái)說(shuō)， 在 20xx 年 8 月16 日，中介違規(guī)，無(wú)辜百姓連帶遭殃。為了給孩子們籌集學(xué)費(fèi)，李萍將原有的 45 平米住所賣掉，并用所得房款通過(guò)中介重新購(gòu)置了一套僅有 37 平米的房子。這樣，李萍一家既不會(huì)流離失所，也可以騰出錢來(lái)解決兩個(gè)孩子的學(xué)費(fèi)問(wèn)題。可是令李萍沒有想到的是，她精打細(xì)算維持的平靜生活，卻被房產(chǎn)中介的突然關(guān)門推到了崩潰的邊緣。 合肥桃園房產(chǎn)銷售代理有限公司就是幫助李萍購(gòu)房的中介。這家素有合肥房地產(chǎn)“ 航母”之稱的中介公司，是安徽省房地產(chǎn)協(xié)會(huì)理事單位、合肥市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)常務(wù)理事單位，在合肥市二手房市場(chǎng)上舉足輕重。除跨省經(jīng)營(yíng)、在江西省南昌市設(shè)有分支機(jī)構(gòu)外，這家號(hào)稱“房產(chǎn)中介航母”、資產(chǎn)總值億元以上、月銷售額上億元的公司，僅在合肥市就開設(shè)有東、南、西、北、中五大營(yíng)銷中心和 50 多家銷售網(wǎng)點(diǎn)，銷售代理人員千人以上。 6 月份，桃園公司與一家銀行省分行營(yíng)業(yè)部簽署合作協(xié)議書，“銀企強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手”、“共同打造安全、快捷的房產(chǎn)交易新模式”。 7 月 1 日，桃園公司在安徽省最大的會(huì)所之一“勝利召開”了上半年工作總結(jié)大會(huì)。 7 月 6 日上午桃園 公司仍在正常營(yíng)業(yè)、毫無(wú)異常。當(dāng)天下午 3 時(shí)，“危機(jī)”突然爆發(fā)，桃園公司總部人去樓空。一時(shí)間，三百多名客戶的四千萬(wàn)元房款討要無(wú)門。李萍也是眾多受害者中的一員，她的 4 萬(wàn)元銀行按揭貸款被中介截留沒有交到賣房者手中。 更令人震驚的是，桃園公司負(fù)責(zé)人張坤平在事發(fā)后與客戶代表的一次見面會(huì)上承認(rèn)，公司挪用了三千余萬(wàn)元的客戶房款用于一手房代理和店面擴(kuò)張及廣告宣傳，由于代理樓盤銷售不好，資金沒有及時(shí)回籠，造成資金鏈斷裂，公司陷入困境。他還說(shuō)，合肥90%以上的中介公司都是這樣操作的。此語(yǔ)一出，令該公司客戶極為震驚。一位公 司客戶說(shuō)：“中介行業(yè)如此黑暗讓人心寒！” 這一事例明顯體現(xiàn)出了在房地產(chǎn)中介該行業(yè)中，行業(yè)管理機(jī)制嚴(yán)重缺乏管理，在監(jiān)管上存在著很大的漏洞。 這對(duì)于重慶中介對(duì)于其相關(guān)的管理模式也有一定的啟發(fā)。 [5]同時(shí)，重慶的社會(huì)中介組織至今還沒有建立起有約束力的同業(yè)監(jiān)督組織，對(duì)于在該行業(yè)中那些違規(guī)者，缺乏責(zé)任機(jī)制的規(guī)范。 房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)缺乏“誠(chéng)信”經(jīng)營(yíng)意識(shí)，編造虛假信息 在當(dāng)前的房地產(chǎn)中介市場(chǎng)交易糾紛種類繁雜，其主要的原因就是因?yàn)椤罢\(chéng)信”的缺失，以編造虛假的信息去騙取錢財(cái)。這主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面： （ 1）中介誤傳 信息。 房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)在對(duì)有關(guān)無(wú)證產(chǎn)品的宣傳時(shí)有意向消費(fèi)者隱瞞真相，導(dǎo)致那些不了解事情真相的消費(fèi)者的利益受損。 第 7 頁(yè) 共 16 頁(yè) （ 2） 信息過(guò)時(shí)。 有些機(jī)構(gòu)向服務(wù)對(duì)象所提供的信息陳舊、虛假、不可靠，部分中介機(jī)構(gòu)在沒有核對(duì)信息的真實(shí)性就以低價(jià)的傭金轉(zhuǎn)賣給不知情的消費(fèi)者。 （ 3）無(wú)證上崗。 在現(xiàn)實(shí)中具體體現(xiàn)如有些企業(yè)并不具備所售商品住宅的開發(fā)資質(zhì) ,還有的房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)售或售樓時(shí)還沒取得合法的土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建筑工程規(guī)劃許可證等等這些合法的證明文件，最終導(dǎo)致了消費(fèi)者在購(gòu)買以后沒法取得產(chǎn)權(quán)的證明。 （ 4） 商品房的面積不夠。 價(jià)格虛高，進(jìn)行虛假的廣告宣傳，隱瞞開發(fā)產(chǎn)品的問(wèn)題所在，交易合同等這些方面的不誠(chéng)信。 如就 在 20xx 年 4 月 25 日，新聞披露出好多二手房產(chǎn)中介公司缺失誠(chéng)信存在“貓膩”。重慶也不例外，在重慶開縣一位知情者介紹 ， 他的朋友有一座房子是 10 多年前某單位修建的，后來(lái)因單位整體遷移，房屋空在那里無(wú)人居住，只好托人代管出租。 20xx年 6 月，有人將這座樓房以每平方米 7300 元錢的價(jià)格買下，經(jīng)過(guò)簡(jiǎn)單裝修后，再以每平方米 8600 元左右的價(jià)格向外銷售。而買房的正是房產(chǎn)中介人員。這位知情者說(shuō)，不少中介人員 靠積攢下的積蓄，做起收購(gòu)進(jìn)行裝修后再銷售的生意，較短時(shí)間里就能賺不少錢。 “貓膩”現(xiàn)象的體現(xiàn)了中介行業(yè)中誠(chéng)信的缺少問(wèn)題，不僅對(duì)該行業(yè)的聲譽(yù)造成影響而且還直接影響消費(fèi)者顧客的利益。 人員結(jié)構(gòu)分配不合理，專業(yè)人員嚴(yán)重缺乏 現(xiàn)在大多的中介機(jī)構(gòu)存在著經(jīng)營(yíng)能力有限、業(yè)務(wù)面窄等問(wèn)題，而且在表面上，中介機(jī)構(gòu)沒有向縱深方向發(fā)展中介機(jī)構(gòu)，缺乏一支質(zhì)量過(guò)硬、素質(zhì)較高的專業(yè)人才。同時(shí)在人員結(jié)構(gòu)分配上也相當(dāng)?shù)牟缓侠?，年齡大的偏多，學(xué)歷及技術(shù)職稱較低，職業(yè)道德欠缺，政府對(duì)于從業(yè)人員政策水平相當(dāng)?shù)停瑥臉I(yè)人員的素質(zhì)還有待提高。尤其 是沒有編制的中介組織內(nèi)部人員大多聘用、借用和兼職人員，就存在著年齡老化，專業(yè)人員緊缺的問(wèn)題。有一案例是 [6]發(fā)生在 20xx 年 12 月 1 日，來(lái)源于重慶晨報(bào)的一則報(bào)道，為爭(zhēng)客戶，滿堂紅和中原兩中介大打出手。昨日上午，重慶晨報(bào)記者通過(guò)私信聯(lián)系上了網(wǎng)友“ @尋找瓶瓶的罐罐”，其在微博的認(rèn)證為重慶（香港）中原營(yíng)銷策劃顧問(wèn)有限公司端口管理專員。她表示，自己最初是從公司內(nèi)部 群里了解到上述事件，“好像是因?yàn)闈M堂紅的人認(rèn)為中原搶了他們的客戶，然后就跑過(guò)去打人。事后，聽說(shuō)滿堂紅只賠了錢，沒有道歉?！弊蛱熘形?，我們來(lái)到位于北部新 區(qū)金渝大道附 41 號(hào)的中原地產(chǎn)愛加西西里店，而位于附 90 號(hào)的滿堂紅地產(chǎn)門市就在它的 100 米外。在中原地產(chǎn)門市，員工李振（化名）說(shuō)： “事發(fā)前幾天，中原地產(chǎn)以前的一位顧客稱自己打算在北部新區(qū)買一套住房，我電話聯(lián)系上了先前在門市掛房售賣的一位業(yè)主，但對(duì)方表示正在滿堂紅地產(chǎn)商談售房事宜，下 第 8 頁(yè) 共 16 頁(yè) 午 5 點(diǎn)前還得飛到浙江。經(jīng)我多次勸說(shuō)，業(yè)主來(lái)到了我們店，隨同而來(lái)的還有滿堂紅地產(chǎn)的兩名工作人員?！崩钫癖硎?，因?yàn)閮r(jià)格沒談攏，最終業(yè)主離開了。 5 分鐘后，上述視頻的這一幕發(fā)生了。當(dāng)時(shí)在場(chǎng)的幾位中原地產(chǎn)員工都指認(rèn)，來(lái)店打砸的人中，肯定有滿堂紅地產(chǎn)的員工，還有部分人不認(rèn)識(shí)，不排除是對(duì)方找的外人來(lái)鬧事。此次打砸事件中，坐在店內(nèi)右邊第三個(gè)位置上的小何受傷最嚴(yán)重，頭部和腰部均有傷痕。 發(fā)生這類打人事件直接跟從業(yè)人員的專業(yè)素質(zhì)及機(jī)構(gòu)管理體制有關(guān)。表現(xiàn)出 各中介從業(yè)人員的專業(yè)能力，素質(zhì)欠缺，他們采取的銷售手段都太極端。 目前重慶中介人員絕大部分 還 是從其他行業(yè)轉(zhuǎn)來(lái)的，不具備基礎(chǔ)性的專業(yè)知識(shí)，執(zhí)行能力弱，絕大部分從業(yè)人員沒有獲得專業(yè)的職業(yè)資格證書，就拿通過(guò)調(diào)查重慶開縣昊業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司、大志房產(chǎn)、開縣金橋房產(chǎn)等中介企業(yè)，高中學(xué)歷以下從業(yè)者占半數(shù)，行業(yè) 的整體理念相對(duì)落后，服務(wù)質(zhì)量不高，過(guò)度的營(yíng)銷在該市場(chǎng)使用泛濫，虛假的廣告，過(guò)度包裝等這些欺騙消費(fèi)者的行為屢屢發(fā)生。 同時(shí)在重慶的有些中介機(jī)構(gòu)中也正因?yàn)槿狈I(yè)人員，在咨詢，評(píng)估人員無(wú)論從數(shù)量上還是質(zhì)量上都不能滿足要求，好多的從業(yè)人員不了解房地產(chǎn)管理及法規(guī)的基本內(nèi)容，甚至連如何辦理房屋交易手續(xù)都不清楚，在工作操作過(guò)程中給顧客帶來(lái)了很大的影響麻煩，有時(shí)還造成了顧客的