【文章內(nèi)容簡介】 小套型普通商品住房供應(yīng)的比例。 2020 年政府工作報(bào)告也指出“?要堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲勢頭 ,滿足人民群眾的基本住房需求?”。棚戶區(qū)改造 建設(shè)的大部分是安置用房 ,直接增加了中低價(jià)位、中小戶型住房供應(yīng) ,有利于改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu) ,促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。 項(xiàng)目建設(shè)是推進(jìn)城鎮(zhèn)化 ,提升城鎮(zhèn)發(fā)展質(zhì)量和水平的客觀要求 2020年 12月 7日閉幕的中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出 ,2020年經(jīng)濟(jì)工作的主要任務(wù)之一是加大經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整力度 ,提高經(jīng)濟(jì)發(fā)展質(zhì)量和效益。其中 ,通過“積極穩(wěn)妥推進(jìn)城鎮(zhèn)化 ,提升城鎮(zhèn)發(fā)展質(zhì)量和水平”來擴(kuò)大內(nèi)需是中央經(jīng)濟(jì)工作會議著重強(qiáng)調(diào)的一個(gè)環(huán)節(jié) ,也將成為 2020 年經(jīng)濟(jì)工作部署和發(fā)展的一項(xiàng)重要戰(zhàn)略。會議還強(qiáng)調(diào) :“積極穩(wěn)妥推進(jìn)城鎮(zhèn)化 ,提 升城鎮(zhèn)發(fā)展質(zhì)量和水平。要堅(jiān)持走中國特色城鎮(zhèn)化道路 ,促進(jìn)大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展 ,著力提高城鎮(zhèn)綜合承載能力 ,發(fā)揮好城市對農(nóng)村的輻射帶動(dòng)作用 ,壯大區(qū)域經(jīng)濟(jì)?！蓖七M(jìn)城鎮(zhèn)化的發(fā)展戰(zhàn)略 ,將有助于帶動(dòng)房地產(chǎn)、餐飲等多個(gè)行業(yè)的發(fā)展 ,從而對經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行產(chǎn)生積極推動(dòng)作用。益陽區(qū)位優(yōu)勢明顯 ,交通發(fā)達(dá) ,素有“長株潭后花園”的美譽(yù)。近幾年 ,金盆鎮(zhèn)公路建設(shè)速度較快 ,實(shí)現(xiàn)了與大通湖區(qū)及相鄰各鄉(xiāng)鎮(zhèn)的對接。在提高城鎮(zhèn)品位、塑造城鎮(zhèn)形象上 ,通過加大招商引資力度 ,走經(jīng)營城市之路。集鎮(zhèn)區(qū)供水、排水、通訊、有線電視等基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善 ,正朝向規(guī)模 化、商業(yè)化發(fā)展。但必須看到 ,金盆鎮(zhèn)的城鎮(zhèn)化發(fā)展水平還不高。本項(xiàng)目的建設(shè)將有利于進(jìn)一步完善大通湖區(qū)金盆鎮(zhèn)整體功能 ,促進(jìn)城鎮(zhèn)建設(shè)和發(fā)展 ,而且還有利于集約高效利用土地資源 ,并將雜亂無章、存在安全隱患的棚戶區(qū)改造成適合居住的和諧新型職工生活區(qū) ,其環(huán)境保護(hù)和改造意義重大。 項(xiàng)目建設(shè)是加快大通湖區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展 ,促進(jìn)大通湖區(qū)經(jīng)濟(jì)增長的需要 大通湖區(qū)近年來經(jīng)濟(jì)總量有了很大提高 ,但與周邊兄弟地市相比 ,差距仍然較大。棚戶區(qū)改造項(xiàng)目的開發(fā)不僅對城市建設(shè)的影響很大 ,對國民經(jīng)濟(jì)的作用也很大。據(jù)測算 ,房地產(chǎn)對國民經(jīng)濟(jì)的 拉動(dòng)作用約 ~2 個(gè)百分點(diǎn)。因此應(yīng)立足自力更生 ,加大工礦企業(yè)住房改造的力度 ,精心培育高品質(zhì)的商住綜合區(qū) ,搞活本地經(jīng)濟(jì) ,提高人民的物質(zhì)、文化、生活水平 項(xiàng)目建設(shè)是節(jié)約用地 ,培育長效城市產(chǎn)業(yè)的迫切需要 當(dāng)前 ,國家出臺了一系列的土地調(diào)控政策 ,提出要大力節(jié)約土地等有效資源。啟動(dòng)本項(xiàng)目建設(shè) ,能盤活片區(qū)存量土地 ,改棚戶 ,建高樓 ,提升容積率 ,實(shí)現(xiàn)了土地的節(jié)約集約利用。同時(shí) ,通過該區(qū)域土地開發(fā)可刺激造紙、建筑、現(xiàn)代商貿(mào)服務(wù)等行業(yè)的發(fā)展 ,培育新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)和新型特色產(chǎn)業(yè)。 綜上所述 ,大通湖區(qū)金盆紡紗廠 棚戶區(qū)改造項(xiàng)目勢在必行 ,無論是經(jīng)濟(jì)效益、社會效益、生態(tài)效益于民于國均意義重大。 項(xiàng)目建設(shè) SWOT 分析 優(yōu)勢 區(qū)位優(yōu)勢 金盆鎮(zhèn)始建于 2020年 12月 ,其前身是原湖南省十三大國營農(nóng)場之一的金盆農(nóng)場。地處洞庭湖平原 ,總面積 平方公里 ,人口 18810 人。 1962 年 11 月由中共湖南省委批準(zhǔn)單獨(dú)建制。國營金盆農(nóng)場正式成立。目前 ,金盆鎮(zhèn)轄 15 個(gè)行政村。 金盆鎮(zhèn)位于大通湖區(qū)南邊 ,南與沅江市的陽羅鄉(xiāng)、北大鄉(xiāng)交界 ,北接大通湖農(nóng)場 ,東與北洲農(nóng)場毗鄰 ,西與四季紅鄉(xiāng)普豐鄉(xiāng)接壤。 金盆鎮(zhèn)地處大通湖區(qū)域 ,水路交通極為便利 ,出境經(jīng)塞陽運(yùn)河可達(dá)湘、資、沅、澧四水 ,亦可經(jīng)五門閘 (大東口 )過漉湖直通岳陽。陸路交通上鎮(zhèn)內(nèi)公路與省市公路干線相通 ,村與村之間均有簡易砂石公路相通 ,均可通車。 金盆農(nóng)場土地系洞庭湖區(qū)多次地質(zhì)構(gòu)造運(yùn)動(dòng) ,加上湘、資、沅、澧四水及長江挾持大量泥沙注入洞庭湖 ,逐年淤積而成。清光緒年間起 ,境內(nèi)東部露出小片淺灘 ,蘆葦叢生。至清宣統(tǒng) (1909?1911 年 )時(shí)期 ,境南、西部相繼形成陸地。至 20世紀(jì) 20 年代 ,玉成、善慶、有成三垸先后形成。此后 ,圍堤并垸和農(nóng)田水利建設(shè)不斷進(jìn)行 ,逐漸形成今日田疇棋布 ,溝渠縱橫的人為正向地貌。 全鎮(zhèn)地勢低平。東、西、南三面地勢稍高 ,中央部分和北面稍低 ,平均海拔高 26 米。主要土質(zhì)為河湖沉積物 ,土質(zhì)疏松、自然肥力高。 屬亞熱帶大陸性季風(fēng)濕潤氣候區(qū) ,冬季低溫干燥 ,夏季高溫多雨 ,年平均降水量為 毫米 ,境內(nèi)氣候溫和 ,熱量豐富 ,雨量充足、宜農(nóng)、宜牧、宜漁 ,現(xiàn)以種植糧、棉、蔗為主。 環(huán)境優(yōu)勢 水與人們生活息息相關(guān) ,水有調(diào)節(jié)氣候、溫度、濕度的作用 ,可以優(yōu)化人們生活環(huán)境。自然的臨水生活歷來都是古今中外所 推崇的一種居住方式。與水為鄰、親水而居更是人們對健康生活和自然生活的向往和追求。本項(xiàng)目地塊毗鄰洞庭湖畔 ,環(huán)境將是最大的優(yōu)勢。 政府支持優(yōu)勢 本項(xiàng)目為大通湖區(qū)金盆紡紗廠棚戶區(qū)改造建設(shè)項(xiàng)目 ,政府將給予極大的關(guān)注和支持。本地區(qū)開發(fā)建設(shè)享受《益陽市鼓勵(lì)投資的若干規(guī)定 (政府令 [2020]6號 )》等文件規(guī)定的一系列優(yōu)惠政策。 劣勢 (1)項(xiàng)目處于大通湖區(qū)金盆鎮(zhèn) ,該鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá) ,距離中心區(qū)較遠(yuǎn) ,不在核心商圈 。 (2)周邊建設(shè)環(huán)境尚未成熟 。 (3)市政配套還需完善。 機(jī)會 (1)整個(gè)大通湖區(qū)缺少綜合服務(wù)水平較高、周邊環(huán)境適宜的居住小區(qū) 。 (2)項(xiàng)目地處大通湖區(qū)金盆紡紗廠附近 ,為工人工作上下班提供里方便 ,帶動(dòng)周邊其它地區(qū)的發(fā)展 。 (3)2020年湖南省提出啟動(dòng)以長株潭為中心的湖南 3+5城市群建設(shè) (即以長株潭為中心 ,包括岳陽、常德、益陽、婁底、衡陽在內(nèi)的城市群 ),益陽明確定位“長沙后花園”。 威脅 (1)大通湖區(qū)城鎮(zhèn)整體規(guī)劃有待完善 ,對項(xiàng)目的開展和持續(xù)發(fā)展造成很大壓力 。 (2)拆遷安置工作范圍大 ,容易引發(fā)社會事件。 綜 上所述 ,本項(xiàng)目的優(yōu)勢和機(jī)會大于劣勢和挑戰(zhàn) ,主要是建設(shè)條件充足 ,潛力大 ,將為項(xiàng)目的成功運(yùn)用和后期開發(fā)打下良好的基礎(chǔ)。 棚戶區(qū)改造方案 要妥善解決以上 512 戶住房問題 ,需新建住房 35840?,需建房土地 34畝左右。 現(xiàn)狀地塊棚戶房占地僅 畝 ,整體工程在舊址上只能建設(shè) 432 套左右 ,尚缺口建房土地 畝需政府劃撥。 該棚戶區(qū)改造的拆遷和建設(shè)采取由東向西推進(jìn)的辦法 ,在取得土地的前提下 ,可在 1 年內(nèi)分批拆除現(xiàn)有棚戶住房。 2020 年 6 月拆除廠區(qū)東面一片 畝的建設(shè)用地上 的雜屋 ,開工建設(shè) 3 棟 5 層一梯兩戶型 80 套安置房 ,拆除棚戶區(qū)東面 210 戶危舊住房 ,即 :首先拆除建筑面積 12500?的平房和雜屋 ,其中 ,80 戶安置在新建的 3 棟安置房中 ,其余 130 戶暫時(shí)安置在紗廠公共宿舍。 2020 年 8 月 ,在拆遷區(qū)開工新建 230 套安置房 ,將棚戶區(qū)剩余的 302戶危舊住房全部拆除。 2020 年 10 月 ,在拆除剩余棚戶區(qū)住戶的土地上 ,開工建設(shè) 202 套安置房 ,將臨時(shí)安置的住戶遷回。 小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施的建設(shè) ,根據(jù)房屋建設(shè)進(jìn)度 ,同步開展建設(shè)。由東向西采取先建道路 ,后綠化 ,再景觀的順序進(jìn)行。將原金盆紡紗廠棚戶區(qū)建成中等規(guī)模的現(xiàn)代居住小區(qū)。 棚戶區(qū)改造建 37228?住宅預(yù)計(jì)需改造資金 萬元 ,資金來源三個(gè)方面 : (1)區(qū)財(cái)政預(yù)算資金 200 萬元 。 (2)棚戶區(qū)居民自籌 萬元 。 (3)項(xiàng)目單位籌資 萬元 。 (4)申請中央補(bǔ)貼資金 1024 萬元。 拆遷安置辦法 : 項(xiàng)目建設(shè)選址在金盆紡紗廠棚區(qū)戶區(qū) ,都屬建設(shè)用地 ,不足部分采取區(qū)管委行政劃撥。拆遷補(bǔ)償和安置遵循以下原則和辦法 : (1)棚戶區(qū)改造以政府引 導(dǎo) ,專項(xiàng)資金補(bǔ)貼、住戶補(bǔ)交差價(jià)、企業(yè)自建和市場開發(fā)相結(jié)合的原則 。 (2)先建后拆、實(shí)物安置與貨幣補(bǔ)償相結(jié)合、就地安置與異地安置相結(jié)合的原則。 (3)棚戶區(qū)拆遷采取獎(jiǎng)勵(lì)拆遷、自愿換房的辦法。房屋拆遷按照市場價(jià)值評估后貨幣補(bǔ)償 ,按有關(guān)文件精神 ,每戶每月補(bǔ)貼拆遷過渡費(fèi) 300 元 ,最多補(bǔ)貼時(shí)間不超過 6 個(gè)月。 (4)棚戶區(qū)先期拆遷戶優(yōu)先入住改造房。 第三章 需求分析與建設(shè)規(guī)模 本項(xiàng)目改造范圍 原湖南益陽金盆紡紗廠職工家庭戶 1223 戶 (含半邊戶 )。其中 ,有房戶1135 戶 ,無房戶 88 戶。有房戶中居住在棚戶區(qū)的有 512 戶 ,大部分為磚木結(jié)構(gòu)的平方?，F(xiàn)益陽市國營金盆農(nóng)場紡紗廠已改制 ,原廠職工無錢購買住房。住房質(zhì)量越來越差 ,房源越來越緊張 ,矛盾日益尖銳、突出。此次由益陽大通湖區(qū)金盆紡紗廠留守處統(tǒng)籌 ,針對原國營金盆農(nóng)場紡紗廠 512 戶土木結(jié)構(gòu) (棚戶 )平房戶進(jìn)行棚戶區(qū)改造 ,實(shí)行就地安置 ,共需新建住房 512 套。 本項(xiàng)目棚戶區(qū)改造既要貫徹房改政