美國(guó)地產(chǎn)投資基金項(xiàng)目說(shuō)明書(shū)(編輯修改稿)
2024-10-16 14:50 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 計(jì)未來(lái) 3 年在美國(guó)投資地產(chǎn)都將獲益。 相比之下，國(guó)內(nèi)地產(chǎn)投資回報(bào)率要低得多。去年年底， 中國(guó)房地產(chǎn)上市公司平均下來(lái)只有 7%— 8%的利潤(rùn)率。 ? 可出售二手房屋庫(kù)存處于歷史低位 北京 uu 投資管理有限公司 ? 新建可供售二手房屋處于歷史低位 第二部分： 美國(guó) 地產(chǎn) 投資 方式 比較 投資美國(guó)地產(chǎn)在了解當(dāng)?shù)卣?，市?chǎng)情況尤為重要，需要通過(guò)專(zhuān)業(yè)的手段才能實(shí)現(xiàn)更低的風(fēng)險(xiǎn)及更高的收益。下面通過(guò)幾個(gè)方面比較了個(gè)人投資與通過(guò)基金投資的優(yōu)劣勢(shì)。 比較項(xiàng)目 自行投 資單一美國(guó)房產(chǎn) 通過(guò) 地產(chǎn)基金投資美國(guó)地產(chǎn) 風(fēng)險(xiǎn) 分散 單一項(xiàng)目、單一地區(qū) 同時(shí) 可 以投 資 不同 地 區(qū) 利用 杠桿 能 力 個(gè)人抵押貸款，外 國(guó) 人貸 款 更加 困 難， 成本更高 。 充分利用美元銀行 融 資的 低 成本 ， 最大 限 度實(shí) 現(xiàn)更高回報(bào) 。 管理 程度 看房、中介、買(mǎi)房、管 理 、出 售 、修 繕 等多 個(gè) 環(huán)節(jié) 專(zhuān)業(yè)基金管理，對(duì)投資 人 專(zhuān)業(yè) 要 求程 度 低， 省 心程 度 高 。 北京 uu 投資管理有限公司 商業(yè) 地產(chǎn) 投 資 交易金額和門(mén)檻高，一 般 人難 涉 及； 投資過(guò)程復(fù)雜 ，需要專(zhuān)業(yè)的團(tuán)隊(duì)，不 然 買(mǎi)進(jìn)來(lái) ，管 不 好 。 專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)管理，美國(guó)商 業(yè) 地產(chǎn) 的 收益 率 總體 上 都超 過(guò) 了住宅投資 本地 經(jīng)驗(yàn) 往往依靠地產(chǎn)中介，中 介 與投 資 人的 利 益不 一 致 專(zhuān)業(yè)化，正規(guī)化本地團(tuán)隊(duì) 項(xiàng)目 經(jīng)過(guò)房產(chǎn)中介的項(xiàng)目信 息 透明 ， 一般 都 不是 最 好項(xiàng)目 ，最好的項(xiàng)目大都不是 市 場(chǎng)上公 開(kāi)的 項(xiàng) 目 。 本地專(zhuān)業(yè)合作者通常能 發(fā) 揮他 們 的關(guān) 系 網(wǎng)來(lái) 識(shí)別市 場(chǎng) 機(jī)遇， 而且與產(chǎn)業(yè)鏈的良好關(guān) 系 能降 低項(xiàng)目 成 本 稅收 個(gè)人稅收籌劃 專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)稅收規(guī)劃，充 分 利用 機(jī) 構(gòu)房 地 產(chǎn)投 資 的稅 收 優(yōu)惠 第三部分： 美國(guó)地產(chǎn)基金的投資模式 一 、 投資模式 ： 房屋 改造 二 、投資模式： 產(chǎn)品新建 低價(jià)收購(gòu) 翻新裝修 專(zhuān)業(yè)運(yùn)營(yíng) 整體出售 目標(biāo)市場(chǎng)選擇 產(chǎn)品新建開(kāi)發(fā) 專(zhuān)業(yè)運(yùn)營(yíng) 整體出售 本地項(xiàng)目資源網(wǎng)絡(luò) 以超低價(jià)格收購(gòu)市場(chǎng)上 經(jīng)營(yíng)不善的現(xiàn)有出租 公寓等資產(chǎn)。 收購(gòu)前對(duì)所在地的租金人口發(fā)展趨勢(shì)就業(yè)發(fā)展和供需競(jìng)爭(zhēng)等因素做詳細(xì)分析制定運(yùn)營(yíng)方案。 運(yùn)營(yíng)合作伙伴自有經(jīng)驗(yàn)豐富的專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)、改造團(tuán)隊(duì)專(zhuān)業(yè)翻新裝修，改善項(xiàng)目形象、設(shè)施和環(huán)境。 重新設(shè)計(jì)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策略和產(chǎn)品定位。 合作伙伴有經(jīng)驗(yàn)豐富的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)。 提供租金和入住率，提高公寓評(píng)級(jí)、提升公寓價(jià)值。 租金可以保證日常的現(xiàn)金流。 公寓整體價(jià)值提升后，整體出售獲取資產(chǎn)升值利潤(rùn)。 深厚的本地經(jīng)驗(yàn)及全面的市場(chǎng)信息。 選擇位于供應(yīng)緊張的地區(qū)，未來(lái)市場(chǎng)價(jià)值增值大的地塊。 精心分析產(chǎn)品需求、設(shè)計(jì)產(chǎn)品定位。 運(yùn)營(yíng)合作伙伴自有經(jīng)驗(yàn)豐富的專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)建造團(tuán)隊(duì) 。 自有團(tuán)隊(duì)，有利于控制成本和進(jìn)度 。 運(yùn)營(yíng)合作伙伴自有經(jīng)驗(yàn)豐富的專(zhuān)業(yè)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì) 。 實(shí)施運(yùn)營(yíng)方案，將新公寓培育成為成熟的高入住率公寓，產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流 。 公寓培育成熟（ 12～24 個(gè)月）整體價(jià)值提升后，整體出售，獲取資產(chǎn)升值利潤(rùn) 。 北京 uu 投資管理有限公司 三、投資模式： 投資 REITS REIT: Real Estate Investment Trust（房地產(chǎn)信托憑證） ，是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專(zhuān)門(mén)投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)管理，并將投資綜合收益的絕大部分（通常為 90%以上）按比例分配給投資者的產(chǎn)品。投資 REITs，就可以間接投資物業(yè)，分享因租金收入和資產(chǎn)增值帶來(lái)的收益權(quán)。 第四部分：基金的設(shè)立 基金的設(shè)立依據(jù) 中美的政策 法規(guī)， 基金的架構(gòu) 設(shè)計(jì)應(yīng)在最大限度 上 實(shí)現(xiàn)資金的無(wú)縫兌換及流通。實(shí)現(xiàn) 基金的 無(wú)障礙募集。 目前國(guó)內(nèi)企業(yè)在境外投資一直執(zhí)行管制審核政策，這在一定程度上影響了國(guó)內(nèi)基金投資海外。本部分主要從投資政策 方面分析 基金設(shè)立的可行性 ，可操作性 。 一、投資政策 內(nèi)地政策 境內(nèi)私募股權(quán)基金投資境外非金融企業(yè)， 主要 執(zhí)行商務(wù)部 2020 年第 5 號(hào)令《境外投資管理辦法》 ， 其他指導(dǎo)的政策文件： ?《境外投資外匯管理辦法》 商務(wù)部 ?《境內(nèi)機(jī)構(gòu)境外直接投資外匯管理規(guī)定 》 外匯管理局 ?《境外投資項(xiàng)目核準(zhǔn)和備案管理辦法》 發(fā)改委 頒布 投資額度及審核機(jī)構(gòu)概括 ： 1000萬(wàn)美元及以上、 1億美元以下 1億美元及以上、 3億美元以下 3億美元及以上 省級(jí)商務(wù)部 審核 國(guó)家商務(wù)部審核 省級(jí)發(fā)改委 備案 國(guó)家商務(wù)部審核 國(guó)家發(fā)改委 備案 審核流程如下 ： 直接購(gòu)買(mǎi) ? 由于 REITs在交易所上市，價(jià)格走勢(shì)和買(mǎi)賣(mài)與一般股票無(wú)疑，投資者可享受中長(zhǎng)期價(jià)格升值。雖然投資 REITs的回報(bào)率不遜于股票及債券，但波動(dòng)卻遠(yuǎn)低于股票，還可抵御通脹風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)通脹上升， REIT的資產(chǎn)價(jià)值與租金收入會(huì)隨之上升，間接助抵消通脹影響。 投資 REITs基金 ? 除了直接投資 REITs之外，還有一個(gè)更靈活的選擇，便是投資 REITs基金。以鵬華美國(guó)房地產(chǎn)基金為例，這類(lèi)基金多以爭(zhēng)取資本增值及現(xiàn)期收益為目標(biāo)，通常至少將 60%的資產(chǎn)投資于股權(quán) REITs， 且每季或每年派息。鵬華美國(guó)房地產(chǎn)基金最大的優(yōu)點(diǎn)，是可投資于不同的 REITs， 涵蓋不同類(lèi)別的房地產(chǎn)項(xiàng)目，不會(huì)為個(gè)別REITs的局限而受限制，情況尤如投資股票基金，會(huì)較投資單一股份更靈活、風(fēng)險(xiǎn)更分散一樣。此外，還可將部分資金投資于不同類(lèi)別的資產(chǎn)，增加收入來(lái)源，讓投資更多元化。 北京 uu 投資管理有限公司
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