【文章內(nèi)容簡介】 府行為、國家重大政策調(diào)整； （ 7）甲方原因?qū)е鹿て陧樠印? 乙方應(yīng)對承包商完成進度計劃的情況進行監(jiān)督和檢查，掌握項目實際進 度狀況。當(dāng)某一進度計劃將無法按時完成并影響到總體竣工期限時，應(yīng)及時告知 甲方，并提出相應(yīng)的整改 措施，確保按期完工。 第八條 項目成本管理 在規(guī)劃設(shè)計方案確定后，由乙方編制項目投資概算，報甲方董事會審批。 在甲方董事會批準的投資概算范圍內(nèi)，乙方負責(zé)要求設(shè)計單位進行限額設(shè)計。 建筑施工圖設(shè)計完成后，乙方編制工程造價預(yù)算，報甲方董事會審批， 經(jīng)甲方董事會批準的工程造價預(yù)算作為成本控制目標。其中，環(huán)境（景觀）工程 部分、精裝修工程部分（如為精裝修交付標準） ，以及其他需深化設(shè)計方案確定 后方可編制成本預(yù)算的工程部分，在相應(yīng)施工圖或深化設(shè)計方案確定后及時編制 該部分工程的造價預(yù)算，經(jīng)甲方 董事會審批后補充作為該專項成本控制目標。在 施工過程中，如發(fā)生引起工程造價調(diào)整的重大因素，乙方應(yīng)及時書面向甲方董事 會報告，并相應(yīng)調(diào)整工程造價預(yù)算金額。 乙方制定項目工程成本管理制度，對項目成本管理、招投標和采購工作 進行管理。 項目開發(fā)建設(shè)過程中按規(guī)定必須招標的內(nèi)容，由乙方擬定招標方案，報 甲方董事會審批后實施。招投標工作由乙方負責(zé)組織實施，乙方應(yīng)在招標工作開 始前準備招投標整個的工作流程、評標辦法，準備招標材料。甲乙雙方依據(jù)工程 成本管理制度共同委派人員組成招投標小組，進行招標、評標、 談判，招投標小組提出中標意見后，書面報甲方董事會確認后由甲方發(fā)出中標通知書。 通過招投標或其他方式選擇專業(yè)工作單位時，專業(yè)工作單位的資質(zhì)條件 及具體要求由乙方根據(jù)項目實際情況確定。 為確保本項目房屋質(zhì)量能達到乙方類似產(chǎn)品的標準，并且為節(jié)省成本、 提高效率，乙方應(yīng)利用其合格供應(yīng)商的資源，推薦合適的單位參與投標或競爭， 甲乙雙方也同意在施工招標及材料設(shè)備采購時，同等情況下，優(yōu)先考慮乙方的合 格供應(yīng)商。 設(shè)計變更： （ 1）對于非重大設(shè)計變更，乙方有權(quán)根據(jù)項目實際情況，在充分征求監(jiān)理 方和設(shè)計方意見的基礎(chǔ)上，與有關(guān)承包商就變更施工合同的事宜進行協(xié)商，達成 一致意見后報甲方備案。 （ 2）對于重大設(shè)計變更，乙方應(yīng)向甲方提供一份要求進行變更的書面文件， 闡明需進行變更的理由，文件中還應(yīng)附上監(jiān)理方和設(shè)計方對此問題的書面意見及 對變更后施工合同價格調(diào)整額度的預(yù)測，并經(jīng)甲方確認后予以變更。 甲方應(yīng)在收到乙方提供的要求進行變更書面文件后 5 個工作日內(nèi)召開由甲 方、乙方、設(shè)計方、監(jiān)理方及其他有關(guān)各方的代表共同出席的審查會。審查會應(yīng) 根據(jù)乙方提出的文件，對變更施工合同的必要性和合理性開展充分的討論和 論 證，并作決定。 （ 3）如重大設(shè)計變更涉及前期政府審批手續(xù)變更的，甲方負責(zé)按規(guī)定程序 報有關(guān)政府職能部門審批，乙方予以協(xié)助。 （ 4）如重大設(shè)計變更（成本增加超過 50 萬元）涉及到調(diào)整項目預(yù)算投資額 度，經(jīng)甲方確認后，相應(yīng)調(diào)整成本控制目標。 乙方應(yīng)建立完善的工程變更及現(xiàn)場簽證管理制度，在施工過程中，由作 為發(fā)包人代表的管理人員嚴格按照制度做好施工現(xiàn)場的工程變更及簽證管理工 作。簽證涉及工程價款調(diào)整的，應(yīng)由成本管理專業(yè)人員出具意見。 項目竣工驗收通過后，乙方應(yīng)要求施工單位及時提交竣工結(jié)算報 告，由 乙方成本控制人員提出初審意見或委托第三方中介機構(gòu)出具審核意見，與竣工結(jié) 算報告一并報甲方審定。在竣工結(jié)算過程中，乙方應(yīng)全力配合甲方完成審核、對 賬等工作，協(xié)助甲方控制工程結(jié)算造價。 竣工結(jié)算過程中，乙方為甲方利益出發(fā)，可以委托第三方中介機構(gòu)提供 協(xié)助預(yù)算編制，結(jié)算價款審核等成本造價咨詢服務(wù)。 1核定的工程成本目標有下列情況之一的，由乙方提出，經(jīng)甲方同意，并 予以變更： （ 1）不可抗力； （ 2）國家重大政策調(diào)整； （ 3）主要原材料、人工費用等價格出現(xiàn)重大變化； （ 4）從項 目實際出發(fā)，對項目內(nèi)容、標準等設(shè)計方案有重大變更，單項變 更超過 50 萬元； （ 5）因受地質(zhì)等自然條件制約，施工圖設(shè)計時有重大技術(shù)調(diào)整； （ 6）其他經(jīng)甲方同意的變更情形。 第九條 項目工程質(zhì)量及施工現(xiàn)場管理 項目工程質(zhì)量標準應(yīng)達到國家或行業(yè)現(xiàn)行的施工質(zhì)量驗收規(guī)范的合格標 準。因乙方原因工程質(zhì)量達不到約定的質(zhì)量標準，乙方承擔(dān)違約賠償責(zé)任，賠償 額以乙方已收取的項目開發(fā)委托管理費為最高限額； 乙方應(yīng)認真按照標準、規(guī)范和設(shè)計圖紙要求督促施工單位進行施工，并 隨時接受甲方的檢查檢驗，并為檢 查檢驗提供便利條件； 乙方應(yīng)根據(jù)質(zhì)量管理的實際需要，參加工程各關(guān)鍵節(jié)點的隱蔽工程驗收、 中間驗收等，一旦發(fā)現(xiàn)工程質(zhì)量達不到約定標準的，乙方應(yīng)立即責(zé)成施工單位負 責(zé)修復(fù)、整改、或者返工，直至符合質(zhì)量要求； 乙方應(yīng)做好本項目安全施工的相關(guān)管理工作，督促、教育相關(guān)施工單位 嚴格按安全標準組織施工，采取相應(yīng)安全防護措施，并檢查落實到位； 如發(fā)生傷亡及其他安全事故，乙方應(yīng)立即通知甲方，由甲方按有關(guān)規(guī)定 上報有關(guān)部門，同時按政府有關(guān)部門要求處理，由事故責(zé)任方承擔(dān)發(fā)生的費用； 如甲方因此被政 府有關(guān)部門進行處罰的，由乙方向相關(guān)的事故責(zé)任方進行追償。 對于施工現(xiàn)場，乙方至少應(yīng)每月進行一次安全檢查。 第十條 項目營銷管理 乙方負責(zé)項目營銷策劃管理，主要工作包括： （ 1）擬定項 目推廣案名，經(jīng)甲乙雙方協(xié)商共同確定； （ 2）編制營銷策劃書，包括：項目市場定位，項目營銷總體思路，各分期、 階段營銷推廣策略和計劃； （ 3）乙方負責(zé)選擇市場推廣方案實施過程中各類合作單位，并進行總體協(xié) 調(diào)管理，對包括項目品牌標識系統(tǒng)（ VI） ，廣告定位、訴求和表現(xiàn)，銷售物料和 道具制作，公共關(guān)系活動策劃和執(zhí)行，銷售中心、項目工地、樣板區(qū)包裝布置， 房交會展示等策劃推廣工作環(huán)節(jié)的質(zhì)量負責(zé)。 營銷費用管理 （ 1）營銷費用按項目總銷售額的 【 \\\%】進行總體預(yù)算控制。乙方負責(zé)根據(jù) 項目 銷售計劃制定年度營銷費用預(yù)算，經(jīng)甲方審批后執(zhí)行。在預(yù)算額內(nèi)的營銷費 用支出由甲方項目公司按實承擔(dān)，超過核定額的費用支出由乙方承擔(dān)，但乙方承 擔(dān)額度以乙方應(yīng)收取的開發(fā)委托管理費為上限。其中，營銷費用的核算口徑，根 據(jù)本協(xié)議名詞解釋，并參照會計準則，稅法規(guī)定及一般慣例執(zhí)行； （ 2）樣板房裝修裝飾如屬于可銷售的部分，應(yīng)該沖減營銷費用； （ 3）銷售傭金參照【 市 /縣】當(dāng)?shù)鼐G城其他類似項目標準，結(jié)合當(dāng)?shù)厥?場狀況，傭金比例按銷售額的【 ‰ 】提取。【如項目委托銷售代理公司進行銷售，銷售代理費標準按銷售代理合同約 定 確定。】 （ 4）如因市場環(huán)境或者甲方的營銷策略、目標發(fā)生重大變化，客觀需要延 長銷售周期或加大營銷推廣投入，甲方同意增加營銷費用，乙方不承擔(dān)增加的營 銷費用。 銷售管理工作 （ 1）乙方負責(zé)根據(jù)項目開發(fā)計劃制訂銷售計劃，經(jīng)甲方審批后執(zhí)行； （ 2）乙方負責(zé)日常銷售管理工作： A．項目銷售案場管理：組織銷售人員做好日常案場接待，制定案場工作流 程并組織實施； B．銷售人員管理：銷售員招聘、培訓(xùn)、任免和薪酬獎懲政策設(shè)定等； C．銷售現(xiàn)場合同洽談、簽約，辦理按揭手續(xù)，催繳各類合同款項； D． 客戶資料的管理和歸檔； E．其他日常銷售管理工作； （ 3）銷售準備工作：乙方負責(zé)領(lǐng)取預(yù)售許可證，制定物業(yè)銷售經(jīng)營過程中 的整套合同文本（包括但不限于：商品房預(yù)售協(xié)議、商品房買賣合同、地下車位 購置協(xié)議、地下庫房購置協(xié)議、房屋租賃合同等） ； （ 4）如項目銷售采取外包代理制，乙方負責(zé)協(xié)調(diào)管理銷售代理完成上述銷 售管理的工作，并對其工作結(jié)果負責(zé)。 銷售價格管理工作： （ 1）乙方負責(zé)提供價格定位建議包括：總體價格策略制定、項目單價設(shè)定、 項目總價設(shè)定等； （ 2）項目優(yōu)惠方案制定，包括開盤折扣方 案、持續(xù)銷售期折扣方案制定等； （ 3）由乙方根據(jù)市場實際情況制訂銷售價格體系（含每套單價）報甲方審 批后執(zhí)行； 銷售過程中價格上調(diào)超過 5\\\%及一切的銷售價格下調(diào)均需報甲方審批后 執(zhí)行。如甲方對乙方審核的價格方案提出重大修改意見的，則乙方有權(quán)要求對銷 售額目標、利潤額目標做相應(yīng)調(diào)整。 乙方同意受托管理項目房產(chǎn)的買受人均可成為 “ 綠城會 ” 會員，享受 “ 綠 城會 ” 各項服務(wù)。 第十一條 竣工驗收和交付管理 工程完工后，乙方負責(zé)組織竣工驗收，一次性驗收未能通過的，應(yīng)要求 施工單位整改直至驗收通過 ?？⒐を炇胀ㄟ^后，乙方督促施工單位按照城建檔案 管理的要求整理并提交完整的竣工資料，并完成竣工驗收備案。 在房屋具備交付條件前， 乙方應(yīng)制定房屋交付方案并組織實施， 編制 《產(chǎn)品說明書》《質(zhì)量保證書》等物業(yè)交付資料，組織物業(yè)公共區(qū)域和設(shè)備、資料向物業(yè)公司移交。 乙方應(yīng)協(xié)助甲方選定物業(yè)服務(wù)單位，對前期物業(yè)服務(wù)質(zhì)量進行督導(dǎo)。 乙方應(yīng)負責(zé)協(xié)調(diào)完成房屋建筑面積測繪，并按照房屋買賣合同的約定協(xié) 助辦理房屋所有權(quán)及土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。 第十二條 財務(wù)和資金管理 委托管理項目 應(yīng)單獨建帳、單獨核算、專人管理，做到?？顚Ｓ?。 項目建設(shè)管理資金全部由甲方負責(zé)解決。在項目具備融資條件后，由甲方 負責(zé)向金融機構(gòu)融資，乙方給予必要的協(xié)助。項目融資由金融機構(gòu)發(fā)放到項目專 項賬戶后，必須全部用于項目的開發(fā)建設(shè)，甲方不得挪作他用。 項目開發(fā)過程中，乙方應(yīng)根據(jù)項目建設(shè)需要，編制項目現(xiàn)金流計劃和年度 預(yù)算 /季度資金使用計劃，經(jīng)甲方核準后實施。 項目開發(fā)建設(shè)過程中的各類合同款項，由甲方直接按相關(guān)約定及乙方的 簽證文件，支付給各專業(yè)工作單位。每次付款前，各專業(yè)工作單位應(yīng)提出 付款申 請，并附上相應(yīng)金額的發(fā)票及其他所需證明文件，經(jīng)乙方簽證確認后，報甲方審 核付款。 項目實現(xiàn)銷售收入后，除用于項目本身建設(shè)資金需要、日常管理費用、 稅金繳納及支付乙方各項服務(wù)費用外，應(yīng)優(yōu)先保證歸還金融機構(gòu)貸款本息及其他 第三方借款本息。 各類非合同款項的支付，以及各類費用報銷，按照甲方董事會批準通過 的財務(wù)管理制度執(zhí)行。甲方日常管理費用，在經(jīng)甲方董事會批準的年度預(yù)算額度 內(nèi)，由項目總經(jīng)理負責(zé)審批，報甲方代表備案；超過預(yù)算額度的款項，必須經(jīng)甲 方委派的財務(wù)人員審核并報甲方董事會批準。 項目總經(jīng)理每年度委托第三方中介機構(gòu)對項目財務(wù)進行專項審計，并組 織編制財務(wù)報告，書面報甲方。在本合同履行期間，甲方有權(quán)定期或不定期委托 第三方中介機構(gòu)對項目財務(wù)進行審計，如發(fā)現(xiàn)財務(wù)審批、資金支付等各方面存在 問題的，有權(quán)向項目管理團隊提出整改意見。 20 第十三條 項目品牌的使用管理及維護 為提升項目房產(chǎn)的市場美譽度，增加項目房產(chǎn)的品牌附加價值，乙方同 意授權(quán)并許可本項目宣傳推廣中使用 “ 綠城 ” 品牌。 乙方 “ 綠城 ” 品牌許可使用的范圍： （ 1） 乙方許可本項目使用 “ 綠城 ” 品 牌字樣作為項目推廣案名， 形式為 “