【文章內(nèi)容簡介】 肈膆蟻裊羄膅螃肀芃膄蒃袃腿膃薅聿肅節(jié)蚇袁羈芁螀蚄荿芀蕿袀芅芀螞螃膁艿螄羈肇羋蒄螁羃芇薆羆節(jié)莆蚈蝿膈蒞螁羅肄莄蒀螇羀莄蚃羃羆莃螅袆芄莂蒅肁膀莁薇襖肆莀蠆肀羂 葿螁袂芁蒈蒁蚅膇蒈薃袁肅蕆螆蚃聿蒆蒅罿羅蒅薈螂芄蒄蝕羇膀蒃螂螀肆薃蒂羆羂薂薄螈芀薁蚇羄膆薀衿螇膂蕿蕿肂肈膆蟻裊羄膅螃肀芃膄蒃袃腿膃薅聿肅節(jié)蚇袁羈芁螀蚄荿芀蕿袀芅芀螞螃膁艿螄羈肇羋蒄螁羃芇薆羆節(jié)莆蚈蝿膈蒞螁羅肄莄蒀螇羀莄蚃羃羆莃螅袆芄莂蒅肁膀莁薇襖肆莀 蠆肀羂葿螁袂 芁蒈蒁蚅膇蒈薃袁肅蕆螆蚃聿蒆蒅罿羅蒅薈螂芄蒄蝕羇膀蒃螂螀肆薃蒂羆羂薂薄螈芀薁蚇羄膆薀衿螇膂蕿蕿肂肈膆蟻裊羄膅螃肀芃膄蒃袃腿膃薅聿肅節(jié)蚇袁羈芁螀蚄荿芀蕿袀芅芀螞螃膁艿螄羈肇羋蒄螁羃芇薆羆節(jié)莆蚈蝿膈蒞螁羅肄莄蒀螇羀莄蚃羃羆莃螅袆芄莂蒅肁膀莁薇襖肆莀蠆肀羂 葿螁袂芁蒈蒁蚅膇蒈薃袁肅蕆螆蚃聿蒆蒅罿羅蒅薈螂芄蒄蝕羇膀蒃螂螀肆薃蒂羆羂薂薄螈芀薁蚇羄膆薀衿螇膂蕿蕿肂肈膆蟻裊羄膅螃肀芃膄蒃袃腿膃薅聿肅節(jié)蚇袁羈芁螀蚄荿芀蕿袀芅芀螞螃膁艿螄羈肇羋蒄螁羃芇薆羆節(jié)莆蚈蝿膈蒞螁羅肄莄蒀螇羀莄蚃羃羆莃螅袆芄莂蒅肁膀莁薇襖肆莀 蠆肀羂葿螁袂 芁蒈蒁蚅膇蒈薃袁肅蕆螆蚃聿蒆蒅罿羅蒅薈螂芄蒄蝕羇膀蒃螂螀肆薃蒂羆羂薂薄螈芀薁蚇羄膆薀衿螇膂蕿蕿肂肈膆蟻裊羄膅螃肀芃膄蒃袃腿膃薅聿肅節(jié)蚇袁羈芁螀蚄荿芀蕿袀芅芀螞螃膁艿螄羈肇羋蒄螁羃芇薆羆節(jié)莆蚈蝿膈蒞螁羅肄莄蒀螇羀莄蚃羃羆莃螅袆芄莂蒅肁膀莁薇襖肆莀蠆肀羂 葿螁袂芁蒈蒁蚅膇蒈薃袁肅蕆螆蚃聿蒆蒅罿羅蒅薈螂芄蒄蝕羇膀蒃螂螀肆薃蒂羆羂薂 第二章 “創(chuàng)業(yè)園” 物業(yè)管理服務(wù)策劃書 ****開發(fā)區(qū)創(chuàng)業(yè)園標(biāo)準(zhǔn)廠房 (以下簡稱“創(chuàng)業(yè)園” )實行物業(yè)管理。物業(yè)公司下設(shè)“創(chuàng)業(yè)園”管理處（以下簡稱“管理處”）。管理處為物業(yè)公 司內(nèi)部獨立核算單位，實行企業(yè)化、專業(yè)化、一體化管理。管理處經(jīng)理由總經(jīng)理聘任，實行管理處經(jīng)理負責(zé)制，直接對“創(chuàng)業(yè)園”和公司總經(jīng)理負責(zé)。 1)公司由工程部、治安保衛(wèi)部、環(huán)境衛(wèi)生部、綠化部負責(zé)項目的全面指導(dǎo)檢查，提供對業(yè)主的管理技術(shù)、服務(wù)保障。 2）管理處項目經(jīng)理一名，負責(zé)管理處的日常全盤工作。 主要管理職責(zé)： ① 負責(zé) 轄區(qū)治安、交通、消防管理。 ②負責(zé)轄區(qū)清潔衛(wèi)生、環(huán)境綠化管理。 ③負責(zé)轄區(qū)設(shè)施設(shè)備的日常維修和用戶技術(shù)保障等。 ④總值班室 :負責(zé)“創(chuàng)業(yè)園”節(jié)假日活動及日常各項管理事務(wù)的指揮、檢查、協(xié)調(diào)等。 第一節(jié) 擬派 管理處經(jīng)理 管理工作經(jīng)歷 第二節(jié) 組織架構(gòu)與員工管理 一 、 組織架構(gòu) “創(chuàng)業(yè)園”物業(yè)管理處的組織架構(gòu)，本著科學(xué)、高效、精干、務(wù)實的原則設(shè)置，根據(jù)“創(chuàng)業(yè)園”廠區(qū)規(guī)模，為了完成既定的管理目標(biāo)和服務(wù)承諾，我公司將以人才為根本，配備有經(jīng)驗、有知識、懂技術(shù)、懂管理、具有高度服務(wù)意識的各類人員，組建一支高素質(zhì)的物業(yè)管理隊伍。實行管理處經(jīng)理負責(zé)制和首********物業(yè)管理有限公司 ★ 2 問負責(zé)制的管理方式，做到相互配合，確保日常物業(yè)管理服務(wù)工作的順利進行。 二 、人員配備 序號 崗 位 名 稱 人員配備 1 項目經(jīng)理 1 人 水電維修 1 人 3 保安隊員 15 人 4 保潔員工 4 人 7 合 計 21 人 三、人員配備原則 在人力配置時既考慮為確保管理標(biāo)準(zhǔn)而必須設(shè)置的崗位及相應(yīng)的人力，又考慮為節(jié)約管理成本而必須將崗位和人力合理地壓縮到最低限度，還考慮根據(jù)不同階段的實際需要設(shè)定相應(yīng)的崗位。 四、人員管理方式 一流的管理，一流的服務(wù)，需要一流的人才。公司在人才管理上將建立三個機制，做到公開、平等、競爭、擇優(yōu)，通過嚴(yán)格的管理和培訓(xùn)，充分展現(xiàn)員工的才能，發(fā)揮他們的潛力。 ①激勵機制 首先依據(jù)員工貢獻的大小進行收入分配，激勵員工取得更好的工作業(yè)績。其次在員工提升上不定框框，能者上、平者讓，為人才的脫穎而出創(chuàng)造良好的環(huán)境。再次，針對員工的不同狀況適時做好思想工作，增強企業(yè)的凝聚力和同心力。 ②考核機制 ********物業(yè)管理有限公司 ★ 3 根據(jù)“ ****港口創(chuàng)業(yè)園有限公司”物業(yè)管理內(nèi)容和人員現(xiàn)狀，制定員工考核標(biāo)準(zhǔn)?？己藘?nèi)容有工作能力、工作業(yè)績、職業(yè)道德等方面?？己私Y(jié)果優(yōu)秀者將有提升機會，不合格則被淘汰。 ③淘汰機制 在選聘員工中，考核、培訓(xùn)、試用期不合格將被淘汰。在日常工作中采用 “末位淘汰制”，從而真正體現(xiàn) “能者上、平者讓、庸者下”的用人思想。 五 、崗位職責(zé) 結(jié)合 ********開發(fā)區(qū)創(chuàng)業(yè)園標(biāo)準(zhǔn)廠房 ” 的廠區(qū)規(guī)模、管理要求和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)管理處的組織架構(gòu)，制定相關(guān)人員崗位的主要職責(zé)： 管理處經(jīng)理崗位職責(zé) 協(xié)助招聘管理處配置人員，負責(zé)員工的培訓(xùn)及其考核和獎懲； 制訂各類緊急事件之處理程序，對“創(chuàng)業(yè)園 ” 整體物業(yè)管理負有組織領(lǐng)導(dǎo)的具體責(zé)任； 處理投訴及突發(fā)事件需到現(xiàn)場； 出席各類會議，并提交會議記錄； 負責(zé)管理區(qū)內(nèi)員工工作日檢和員工考核，并做好記錄； 認真執(zhí)行物業(yè)管理法規(guī)和公司有關(guān)規(guī)章制度，在實踐中不斷提高自身的業(yè)務(wù)素質(zhì)和領(lǐng)導(dǎo)工作能力； 不斷建立和完善科學(xué)的運作、監(jiān)督和考核體系，確保政令暢通，信息反饋流暢管理工作高效； 制定“創(chuàng)業(yè)園 ” 物業(yè)管理目標(biāo)，包括一系列規(guī)章制度和操作規(guī)程，制定“創(chuàng)業(yè)園 ” 全體員工的職責(zé)，并監(jiān)督實施； 制定管理“創(chuàng)業(yè)園 ” 物業(yè)管理年度、月度工作計劃，并監(jiān)督執(zhí)行； ********物業(yè)管理有限公司 ★ 4 負責(zé)管理“創(chuàng)業(yè)園 ” 物業(yè)管理日常管理經(jīng)費的審報工作，合理控制費用開支； 1負責(zé)組織、協(xié)調(diào)員工工作安排，負責(zé)管理“創(chuàng)業(yè)園 ” 員工工作績效考評證； 1負責(zé)審批《月采購申請表》、《員工物品領(lǐng)用單》，對物資的使用進行有效的程序控制； 1負責(zé)組織管理“創(chuàng)業(yè)園 ” 物業(yè)的各項工作檢查，通過檢查、考核，加強部門及責(zé)任人的工作責(zé)任感，樹立“創(chuàng)一流 ” 工作成績的榮譽感，督導(dǎo)各項服務(wù)工作的有效落實。 1組織每日管理“創(chuàng)業(yè)園 ” 員工工作例會，及時了解人員狀況、工作難點，檢查、總結(jié)和布置工作； 1自覺接受“創(chuàng)業(yè)園 ” 工作人員的民主監(jiān)督，采納合理化建議，并加以實施； 1通過與“創(chuàng)業(yè)園 ” 的聯(lián)系，建立良好的公共關(guān)系，協(xié)調(diào)配合，搞好工作； 1接受公司的月、年度和任期 考核，接受獎懲，對公司和“創(chuàng)業(yè)園 ” 負責(zé)； 1以身作則，關(guān)心員工，為員工解決實際困難，豐富員工的業(yè)余文化生活，最大限度地發(fā)揮和調(diào)動全體管理處員工的工作熱情和責(zé)任感，增強集體的凝聚力。 管理處水電維修員崗位職責(zé) 在管理處部門主管的直接領(lǐng)導(dǎo)下，對水、電進行維修養(yǎng)護管理和提供維修服務(wù)，其職責(zé)如下： ********物業(yè)管理有限公司 ★ 5 熟悉附屬設(shè)施，各水、電、氣、消防系統(tǒng)的管線走向、分布狀況及管線主控制位置，以及設(shè)備的性能和使用狀況。 加強學(xué)習(xí)業(yè)務(wù)知識，具備工民建的基礎(chǔ)知識，能識讀施工圖紙，繪制簡單的平面圖、結(jié)構(gòu)詳圖、管線大致系統(tǒng)圖，能清楚 準(zhǔn)確地在圖紙上標(biāo)出發(fā)生故障的位置。 維修工必須具備熟練的專業(yè)技能，在熟練專業(yè)的基礎(chǔ)上，學(xué)習(xí)其它基本知識和規(guī)范操作，爭取做到一人多能，適應(yīng)廠內(nèi)維修工作的需要。 經(jīng)常巡視，掌握設(shè)施設(shè)備的運行和完好狀況，如發(fā)現(xiàn)有損壞、隱患或其它不正常的情況，應(yīng)及時組織人員搶修，以確保設(shè)施設(shè)備完好、運轉(zhuǎn)正常。 經(jīng)常巡視，保證上下水、排污管道暢通，確保廠區(qū)內(nèi)污水不外溢。 必須持上崗證，并且嚴(yán)格遵守安全生產(chǎn)條例和操作規(guī)程。佩帶工作牌、穿工作服、穿絕緣鞋、戴絕緣手套等安全保護設(shè)備。 水工在清理地下水池時，在保證地下水池處于通風(fēng)狀態(tài)下才能作業(yè)；維修給水管道，須關(guān)閉總閘方可作業(yè)。 愛護工具。在每次使用之后，工具入庫前，必須對領(lǐng)出工具的性能、機具配件等進行核查是否完好無損。若有損壞，要查清原因劃清責(zé)任，報主管處理。 建立健全共用部位檢修及保養(yǎng)記錄。 建立健全共用設(shè)備、設(shè)施運行、檢查、維修、保養(yǎng)等記錄 1完成經(jīng)理及上級交待的其他任務(wù)。 管理處保安員崗位職責(zé) 負責(zé)“創(chuàng)業(yè)園 ” 24 小時的安全保衛(wèi)管理工作； 負責(zé)“創(chuàng)業(yè)園 ” 員工上下班門崗考勤、進出監(jiān)督工作； ********物業(yè)管理有限公司 ★ 6 負責(zé)“創(chuàng)業(yè)園 ” 來賓的登記、接待、查詢和管理工作； 負責(zé)“創(chuàng)業(yè)園 ” 報刊、信件、特殊 郵件的收發(fā)登記管理工作； 負責(zé)“創(chuàng)業(yè)園 ” 出廠物資的查驗工作 (具體工作與“創(chuàng)業(yè)園 ” 商榷后執(zhí)行 )； 負責(zé)“創(chuàng)業(yè)園 ” 進出車輛登記和停放管理工作 (具體操作按“創(chuàng)業(yè)園 ”制度執(zhí)行 )； 負責(zé)“創(chuàng)業(yè)園 ” 突發(fā)事件的應(yīng)急處理工作； 負責(zé)“創(chuàng)業(yè)園 ” 巡邏管理工作 (巡邏路線和次數(shù)待與“創(chuàng)業(yè)園 ” 協(xié)商后再定 )； 負責(zé)“創(chuàng)業(yè)園 ” 司旗、國旗的升降； 管理處保潔員崗位職責(zé) 保潔員在管理處經(jīng)理的直接領(lǐng)導(dǎo)下，負責(zé)本物業(yè)的環(huán)境衛(wèi)生清掃、保潔 工作，主要職責(zé)如下： 負責(zé)廠區(qū)道路的清潔衛(wèi)生，包括除草坪與擴建區(qū)之外的雜 草清除； 負責(zé)廠房公共區(qū)域的清潔衛(wèi)生；包括走廊、地面、衛(wèi)生間、樓梯、各平臺及辦公室的地面、辦公家具，不含設(shè)備、管道等設(shè)施； 負責(zé)宿舍樓公共區(qū)域的清潔衛(wèi)生，包括道路、公共走廊、墻壁的日常保潔； 負責(zé)生活垃圾的收集，負責(zé)將廠區(qū)、辦公區(qū)、生活區(qū)的生活垃圾收集到“創(chuàng)業(yè)園”指定地點，對堆放區(qū)域每月進行消殺一次，垃圾桶定期清洗； 第三節(jié) 員工培訓(xùn) 提供培訓(xùn)是企業(yè)對員工創(chuàng)造技能提升的途徑，也是保證各項管理服務(wù)工作********物業(yè)管理有限公司 ★ 7 得到落實的基礎(chǔ)，所以我們把員工培訓(xùn)視作員工的最大福利。不斷地對員工進行不同階段的培訓(xùn)，是創(chuàng)業(yè)園管理處能夠圓滿完成管理目標(biāo)和實現(xiàn)服務(wù)承諾的重要保證。培訓(xùn)所要達到的目的，是在管理人員中培養(yǎng)出既有專業(yè)知識技能，又有現(xiàn)代管理水平的職業(yè)管理人員；在保安員、保潔員、維修工的隊伍中培養(yǎng)出有理想、有覺悟、有能力、有綜合素質(zhì)、有現(xiàn)代服務(wù)理念的勞動者。公司將依靠這樣一批人力資源，來完成 ” 創(chuàng)業(yè)園 ” 的物業(yè)管理和服務(wù)工作。 培訓(xùn)目標(biāo) 培訓(xùn)的目標(biāo)旨在加強、改進員工的工作態(tài)度、知識水平和操作技能，從而提高員工的整體素質(zhì)及管理水準(zhǔn)，為 創(chuàng)業(yè)園業(yè)主提供優(yōu)良的服務(wù)，樹立公司形象，創(chuàng)立服務(wù)品牌。 培訓(xùn)方式 1） 新員工導(dǎo)入培訓(xùn) 由管理處經(jīng)理負責(zé)，對新招聘員工進行培訓(xùn)。主要內(nèi)容包括： （ 1）公司概況、管理理念、企業(yè)宗旨、質(zhì)量方針、組織架構(gòu)及主要人員介紹。 （ 2）員工守則，員工紀(jì)律，職業(yè)道德教育。 ① 物業(yè)管理基礎(chǔ)知識。 ② 安全消防常識等。 2）崗前培訓(xùn) 由部門主管負責(zé)，對下屬員工進行上崗前培訓(xùn)。 主要內(nèi)容包括： A、 “ 創(chuàng)業(yè)園 ” 管理目標(biāo)和服務(wù)承諾及策劃書的有關(guān)內(nèi)容； B、崗位職責(zé)和物業(yè)管理運作制度； ********物業(yè)管理有限公司 ★ 8 C、專業(yè)技能工作標(biāo)準(zhǔn)； D、操作規(guī)程和作業(yè)程序； E、言行禮儀訓(xùn)練和人際溝通技巧； F、緊急或特殊情況處理常識和方案。 3）崗中培訓(xùn) 主要是針對不同的工作崗位進行的專題培訓(xùn)或知識培訓(xùn)。 主要內(nèi)容包括： （ 1）物業(yè)管理軟件運用； （ 2）專業(yè)技能培訓(xùn)； （ 3）管理知識、管理技能、公共關(guān)系及公眾形象； （ 4）消防技能訓(xùn)練及演習(xí)。 上述培訓(xùn)工作均在公司培訓(xùn)計劃的指導(dǎo)下進行，公司還將不定期進行集中培訓(xùn)。 培訓(xùn)計劃如下表： 培訓(xùn) 類別 培訓(xùn)對象 培訓(xùn)內(nèi)容 組織部門 培訓(xùn)方式 培訓(xùn)考核 公共知識培訓(xùn) 全體員工 公司簡介、物業(yè)管理基礎(chǔ)知識、員工守則、公司規(guī)章制度、職業(yè)道德、安全防火教育、 ISO9002質(zhì)量體系教育、普法知識、禮貌用語。 策劃部 物業(yè)管理部 辦公室 集中培訓(xùn) 個別培訓(xùn) 筆試通過方能上崗 管理干部培訓(xùn) 管理處員工 物業(yè)管理崗位資格培訓(xùn)、經(jīng)理崗位職責(zé)培訓(xùn)、 ISO9002 質(zhì)量體系知識、質(zhì)量體系文件、現(xiàn)代物業(yè)管理實務(wù) 策劃部 物業(yè)管理部 外送培訓(xùn) 集中培訓(xùn) 管理員培訓(xùn) 專業(yè)隊長或負責(zé)人 物業(yè)管理崗位資格培訓(xùn)、崗位職責(zé)、公文寫作 策劃部 物業(yè)管理部 集中培訓(xùn) 外送培訓(xùn) 集中培訓(xùn) ********物業(yè)管理有限公司 ★ 9 操作層員工培訓(xùn)（各專業(yè)隊長或負責(zé)人） 保安員 崗位職責(zé)和保安工作手冊，實操：隊列、擒拿格斗、體能、消防滅火訓(xùn)練等。 策劃部 物業(yè)管理部 集中培訓(xùn) 筆試、實操 考試通過方能上崗 維修員 崗位職責(zé)和維修工作手冊、維修工具的使用、安全操作培訓(xùn)及水電常識。 保潔員 崗位職責(zé)和清潔工作手冊。 第四節(jié) 管理規(guī)章制度 目前，根據(jù)我公司管理工廠物業(yè)經(jīng)驗，結(jié)合“創(chuàng)業(yè)園 ”特點及要求，本著科學(xué)、規(guī)范、實用的原則，暫擬定有關(guān)“創(chuàng)業(yè)園 ”管理必備的規(guī)章制度，在實踐中逐步修正完善。 物品出（入）管理規(guī)定 物品出入，需向“創(chuàng)業(yè)園 ”管理處申報、證明、資料完備的給予辦理。 確認物品出入品名、數(shù)量、物品出入時間。 交待注意