【文章內(nèi)容簡介】 期測試 ① 煙、溫感報警系統(tǒng)的測試由消防工作歸口管理部門負責組織實施，保安部參加，每個煙、溫感探頭至少每年輪測一次。 ② 消防水泵、噴淋水泵、水幕水泵每月試開泵一次，檢查其是否完整好用。 ③ 正壓送風、防排煙系統(tǒng)每半年檢測一次。 ④ 室內(nèi)消火栓、噴淋泄水測試每季度一次。 ⑤ 其它消防設備的測試，根據(jù)不同情況決定測試時間。 4） 消防器材管理 包括 ： ① 每年在冬防、夏防期間定期兩次對滅火器進行普查換藥。 ② 派專人管理，定期巡查消防器材 ，保證處于完好狀態(tài)。 ③ 對消防器材應經(jīng)常檢查，發(fā)現(xiàn)丟失、損壞應立即補充并上報領導。 ④ 各部門的消防器材由本部門管理，并指定專人負責。 6． 火災隱患整改制度 1） 各部門對存在的火災隱患應當及時予以消除。 2） 在防火安全檢查中，應對所發(fā)現(xiàn)的火災隱患進行逐項登記，并將隱患情況書面下發(fā)各部門限期整改，同時要做好隱患整改情況記錄。 3） 在火災隱患未消除前，各部門應當落實防范措施，確保隱患整改期間的消防安全，對確無能力解決的重大火災隱患應當提出解決方案，及時向單位消防安全責任人報告，并由單位上級主管部門或當?shù)卣畧蟾妗? 4） 公安消防機構(gòu)責令限期改正的火災隱患，應當在規(guī)定的期限內(nèi)改正并寫出隱患整改的復函，報送公安消防機構(gòu)。 7． 滅火和應急疏散預案演練制度 1） 制定符合本單位實際情況的滅火和應急疏散預案。 2） 組織全員學習和熟悉滅火和應急疏散預案。 3） 每次組織預案演練前應精心開會部署，明確分工。 4） 應按制定的預案，至少每半年進行一次演練。 5） 演練結(jié)束后應召開講評會，認真總結(jié)預案演練的情況，發(fā)現(xiàn)不足之處應及時修改和完善預案。 8． 消防安全工作 考評和獎懲制度 1） 對消防安全工作作出成績的，予以通報表揚或物質(zhì)獎勵。 2） 對造成消防安全事故的責任人，將依據(jù)所造成后果的嚴重性予以不同的處理，除已 12 達到依照國家《治安管理處罰條例》或已夠追究刑事責任的事故責任人將依法移送國家有關部門處理外，根據(jù)本單位的規(guī)定，對下列行為予以處罰： ① 有下列情形之一的，視損失情況與認識態(tài)度除責令賠償全部或部分損失外，予以口頭告誡： 、火災，損失不大的； 起火警、火災，損失不大的； ，而造成火災隱患的； 經(jīng)批準，違規(guī)使用加長電線、用電未使用安全保險裝置的或擅自增加小負荷電器的； 報火警； ，玩弄消防設施、器材，未造成不良后果的； ； 、遮擋安全指示標志等未造成嚴重后果的。 ② 有下列情形之一的，視情節(jié)輕重和認識態(tài)度，除責令賠償全部或部分損失外，予以通報批評： 、易爆物品 的； 、器材的位置或改為它用的； 、擅離職守從而導致火警、火災損失輕微的； ； ，未及時依照緊急情況處理程序處理的； 、拒絕整改的管理人員。 ③ 對任何事故隱瞞事實，不處理、不追究的或提供虛假信息的，予以解聘。 ④ 對 違反消防安全管理導致事故發(fā)生 (損失輕微的 )，但能主動坦白并積極協(xié)助相關部門處理事故、挽回損失的肇事者或責任人可視情況予以減輕或免予處 罰。 [案例 52] 化險為夷救業(yè)主 近日，某小區(qū)兩位保安員正在進行例行巡查時，突然發(fā)現(xiàn) 8 號樓某窗口不斷滾出煙霧，兩人隨即呼叫小區(qū)消防控制中心。經(jīng)觀察，煙霧源自 9 樓某室。為此，消防控制中心一邊采取門鈴對講呼叫和打電話的方式，緊急聯(lián)絡業(yè)主，一邊令保安迅速上樓敲門呼喊，同時還報警求援。誰知，門鈴對講機無人應答，業(yè)主的電話也沒人接聽，狠命拍門更不見任何動靜。這時，這戶居民家透出的煙霧已越來越濃，情急之下，物業(yè)負責人果斷決定破門而入。由于防盜門十分堅固，保安 人員齊心協(xié)力狠命猛砸方打開了大門。待保安沖進失事居室，卻見業(yè)主仍在床上未起，人已被煙霧熏得有些昏迷了，失火點的魚缸已被燒得變了形。保安隨即切斷電源，拖出業(yè)主，迅速滅火。清醒過來的業(yè)主想到自己剛才身陷險境，看到被保住了的家， 13 不免一陣后怕，拉住保安員工的手連聲感謝。 分析： 遇到這類緊急事件，及時處理是關鍵。物業(yè)公司員工，尤其是保安人員應該具備這類突發(fā)事件的處理能力。 想一想： 物業(yè)負責人的決定是否恰當？如果你遇到類似情況是否有更好的辦法？ （資料來源：中國物業(yè)管理信息網(wǎng)， 。） 5． 3 物業(yè)車輛與道路管理 物業(yè)車輛與道路管理是指物業(yè)管理企業(yè)通過對物業(yè)管理轄區(qū)內(nèi)道路管理、交通管理和車輛管理，建立良好的交通秩序、車輛停放秩序。 5． 3． 1 道路交通管理 1．道路 交通管理的內(nèi)容 （ 1） 建立機動車通行證制度，禁止過境車輛通行 ； （ 2） 根據(jù) 物業(yè)管理轄區(qū) 內(nèi)道路情況，確定部分道路為單行道、部分交叉路口禁止左轉(zhuǎn)彎 ； （ 3） 限制車速，確保小區(qū)內(nèi)行人安全 ； （ 4） 禁止亂停放車輛，尤其在道路兩旁。 2．不同類型物業(yè)道路交通管理的特點 （ 1） 居住 小區(qū) 大力提 倡步行空間的建立，發(fā)展公共交通、開通小區(qū)班車，為居民提供上下班服務、節(jié)假日集中出行服務。對于停車場的管理應注意擾民問題，最好停車場設在物業(yè)小區(qū)的 4 個邊緣地帶。 （ 2） 辦公物業(yè) 重點應放在車輛調(diào)度上，物業(yè)管理企業(yè)應對物業(yè)中的單位上下班情況進行了解統(tǒng)計，統(tǒng)一安排好車輛行走路線和通行辦法，防止上下班時出現(xiàn)塞車現(xiàn)象。 （ 3） 商業(yè)物業(yè) 應配合公交系統(tǒng)車輛進行定線定站，雙體日增加車輛，為顧客提供方便。一些好的物業(yè)管理企業(yè)可以擁有自管班車，為顧客提供定線不定站的服務。 （ 4） 旅游物業(yè) 旅游物業(yè)客流量的 季節(jié)性強、方向性強、物業(yè)管理企業(yè)應設立專門的由物業(yè)直達旅游地的旅游往返車輛，在旅游季節(jié)為游客提供行走方便。 （ 5） 工業(yè)物業(yè) 以生產(chǎn)產(chǎn)品為主體的工業(yè)物業(yè)，它的車輛管理主要集中在對貨運車輛的管理上。要注意貨運車輛的噸位、高度與所提供道路條件相配合。同時 ,要注意貨倉建設，以減少貨運車輛的停放時間，提高貨運效率 。 5． 3． 2 車輛管理 1．停車場的規(guī)劃 1） 場內(nèi)車位劃分要明確，安全有序地停放車輛，停車場應用自線框明確劃分停車位。 2） 場內(nèi)行駛標志要清楚。為便于行車方便和管理，場內(nèi)行駛路線 要用扶欄、標志牌、地下白線箭頭指示清楚。 14 3） 進出停車場管理要嚴格。車輛進人停車場要驗證發(fā)牌、登記。駛離停車場時要驗證收牌。 4） 車輛防盜和防損壞措施要得力。 2．車輛管理制度 （ 1）車輛管理員的職責 1）負責對停車場 (庫 )的汽車，摩托車，以及保管站內(nèi)的自行車管理。 2）實行 24 小時輪流值班，服從統(tǒng)一安排調(diào)度。 3）按規(guī)定著裝，佩戴工作牌，對出入車輛按規(guī)定和程序指揮放行，并認真填寫《車輛出入登記表》。 4）遵守規(guī)章制度，按時上下班，認真做好交接班手續(xù)，不擅離職守。 5）按規(guī)定 和標準收費，開具發(fā)票，及時繳交營業(yè)款。 6）負責指揮區(qū)內(nèi)車輛行駛和停放，維持小區(qū)交通、停車秩序。 7）負責對小區(qū)道路和停車場的停放車輛進行巡視查看，保證車輛安全。 8）要堅持驗證制度，對一切車輛要嚴格檢查，驗證放行。 9）對可疑車輛要多觀察，對車主要細詢問，一旦發(fā)現(xiàn)問題，要拒絕車輛外出，并報告有關部門處理。 10） 負責停車場 (庫 )的消防以及停車場 (庫 )、值班室，崗亭和洗車臺的清潔工作。 （ 2）停車場管理規(guī)定 1） 進入物業(yè)管理轄區(qū)內(nèi)的車輛必須服從物業(yè)管理公司的管理。 2） 車輛必須按規(guī) 定的行駛路線行駛，不得逆行。不得在人行道帶上行駛，不得高速行駛和按高音喇叭，進入車庫時限速 5 公里以下。 3） 凡業(yè)主和使用人的機動車、自行車、三輪車一律不能停放在非指定停放的位置。任何違章停放車輛按規(guī)定予以處罰。 4） 業(yè)主和使用人長期在物業(yè)管理轄區(qū)內(nèi)地面停放車輛，必須在物業(yè)管理處辦理定位立戶手續(xù)，領取停車牌放于車上，停于指定車位，并憑牌出入小區(qū)，按月交納停車費。 5） 物業(yè)管理轄區(qū)內(nèi)停車場只供本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主和使用人使用，外來臨時車輛須先辦理車位租賃手續(xù)，領取停車牌，憑證對號停放，并交納停車費。未辦租賃手 續(xù)及車輛保險的車輛一律不得停放。 6） 車輛如需停止使用停車位，應及時到物業(yè)管理處辦理注銷手續(xù)，否則，停車費繼續(xù)收取。如發(fā)生丟失或私自轉(zhuǎn)讓停車牌 (位 )，管理處將扣留押金并取消車輛的停車位，收回停車牌。 7） 車輛停放后，貴重物品請勿放在車內(nèi)，由此所造成的損失均由車主自負。 8）車輛入庫停放后，須向保安人員領取取車牌并妥善保管。取車時一律憑取車牌取車。保安員只按牌放行。特殊情況急需用車而無取車牌時，須憑單位開具證明并出示本人有關證件，由保安員登記后方可取車。 15 9）不得在停車場和小區(qū)范圍內(nèi)洗車及清掃車上的 雜物于地面。漏油、漏水車輛不許進入車庫。 10）為杜絕停車場內(nèi)發(fā)生意外事故，凡進入車輛嚴禁攜帶易燃、易爆、劇毒及各種腐蝕性物品，同時，在車庫內(nèi)不得隨地扔煙頭，違者按章罰款。 11）為了保證停車場內(nèi)有良好的衛(wèi)生環(huán)境，一切進人人員不得隨地吐痰、亂扔果皮和紙屑及清掃車上的雜物。 [案例 53] 業(yè)主購一個車位，停兩輛車怎么辦 10 月上旬夜里 10 點左右，某家園地下車庫值班護衛(wèi)員報告某號樓的一位業(yè)主，只購買了一個車位，卻在車庫停了兩輛車。護衛(wèi)員勸其將未購車位的車 開走，但業(yè)主對護衛(wèi)員不予理睬，將車子鎖好后揚長而去。無奈，護衛(wèi)員只好求助樓間護衛(wèi)員使用對講系統(tǒng)同其聯(lián)系，要求其將車子開出車庫。業(yè)主對護衛(wèi)員的行動先是采取了不接對講的方式，后來對護衛(wèi)員進行謾罵，甚至揚言誰再打他家的對講，就用開水倒下來燙誰。 了解到這些情況后，辦公室值班人員當即同業(yè)主聯(lián)系，得到他的同意后，登門拜訪。首先對護衛(wèi)員反復打?qū)χv影響業(yè)主生活道歉 (有理也要先說自己的不是，給足對方面子和臺階，為雙方的進一步交流創(chuàng)造條件 )，然后向他說明車庫內(nèi)的大多數(shù)車位已售出，一個車位只允許停放一輛車，如果占用別人車位， 別的業(yè)主就會有意見。接著，又特別指出這樣事情多了，大家互相效仿，總有一天他自己的車位也會被別人占用。看到他不斷點頭，值班人員趁熱打鐵，建議他再租個車位來從根本上解決泊車問題 (不僅著眼一時一事，而且爭取一勞永逸，這樣去做工作就更有效率 )。他聽了這番話，覺得入情入理，便提出要求，讓值班人員替他找一個空位租下來。值班人員自是滿口答應。 第二天一早，管理人員就同他聯(lián)系，告訴他車位已找好，請他抓緊到辦公室來辦理。果然，他沒有食言，當天下午便來到辦公室，順利地辦理了租位手續(xù)。 分析： 以其人之道還治其人之身，是古 人總結(jié)出來的一種處事哲學。糾正某些違章行為，亦不妨用用這一辦法。當然我們這里講的“治”，沒有鼓勵以錯制錯的意思，而是說用語言創(chuàng)造一種客戶本身受違章困擾的情境，使之能“己所不欲、勿施于人”。 想一想： 你認為車輛管理人員的做法是否恰當？如果你是車輛管理人員，面對如此業(yè)主、發(fā)生類似事件應如何處理？ 5． 4 突發(fā)事件處理預案 突發(fā)事件預案是指在意外事故或突發(fā)事件發(fā)生時，物業(yè)管理公司在受托管理服務的物業(yè)區(qū)城內(nèi)，面對突發(fā)的緊急狀況，為維護廣大用戶的利益，以專業(yè)知識技能和訓練有素的快速處置能力盡快處理問 題、采取應對措施，將損害和不良影響降低到最低限度的方案。其宗旨是保護生命第一，保護財產(chǎn)第二。 16 5． 4． 1 突發(fā)事件及預案種類 1．突發(fā)事件 突發(fā)事件指的是突然發(fā)生的、影響面廣泛的、出乎民眾和社會正常心理承受力之外的事件，是區(qū)別于正常的社會運行機制下可以容納的事件，具有突發(fā)性、嚴重性、影響廣泛性的特點。 2． 突發(fā)事件的種類 從物業(yè)管理實踐看，突發(fā)事件主要有：煤氣泄露、火警、消防設備人為損壞、漏水（水浸）、停電及電力故障、地震、電梯困人、住客受傷及意外、高空擲物、噪音污染、交通意外、發(fā)生自殺 和企圖自殺、罪案現(xiàn)場、盜竊、搶劫、毆斗、偷車、擅自侵入、發(fā)現(xiàn)可疑物或爆炸物理、接收恐嚇電話、拾獲財物、水力系統(tǒng)故障等事件，以及其他不可預見的突發(fā)事件。 3．突發(fā)事件處理預案的種類 根據(jù)上述可能發(fā)生的突發(fā)事件，應編制的預案種類主要有：煤氣泄露應急處理預案、火警應急處理預案、火警預報應急處理預案、消防設備人為損壞應急處理預案、漏水（水浸）應急處理預案、停電及電力故障應急處理預案、地震應急處理預案、電梯困人應急處理預案、住客受傷及意外應急處理預案、高空擲物應急處理預案、噪音污染應急處理預案、交通意外應急處 理預案、發(fā)生自殺或企圖自殺應急處理預案、罪案現(xiàn)場應急處理預案、發(fā)生盜竊應急處理預案、發(fā)生搶劫應急處理預案、發(fā)生毆斗應急處理預案、車輛失竊應急處理預案、擅自侵入應急處理預案、發(fā)生可疑物或爆炸物應急處理預案、接收恐嚇電話處理預案、拾獲財物的處理預案、水力系統(tǒng)故障的處理預案。 5． 4． 2 突發(fā)事件處理程序 物業(yè)管