【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 14 / 31 領(lǐng)班 3 人、隊(duì)員 9 人，共 12 人。派經(jīng)訓(xùn)練培訓(xùn)合格人員負(fù)責(zé)公共區(qū)域安全防范 工程人員 工作。設(shè)四個(gè)崗位，按 12 小 時(shí)制班次出勤。領(lǐng)班直接上級(jí)為客服中心副主任。 水電工 1 人、維修工 1 人，共 2人。派具備相應(yīng)資格人員負(fù)責(zé)設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)、日常報(bào)修處理工作。直接上級(jí)為客服中心副主任。 環(huán)境保潔人員 副領(lǐng)班 1 人、保潔員 5 人，共 6人。派經(jīng)訓(xùn)練合格人員負(fù)責(zé)公共區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生清潔工作。副領(lǐng)班直接上級(jí)為客服中心副主任。 綠化人員 不設(shè)專職綠化工。免費(fèi)維保期后綠化養(yǎng)護(hù)業(yè)務(wù)外包。 第四章 項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)整體定位及服務(wù)思路 根據(jù)星河廣場(chǎng)的實(shí)況，我方對(duì)項(xiàng)目整體服務(wù)定位為中上檔次服務(wù)，寫(xiě)字 樓施行半封閉式管理、商業(yè)施行開(kāi)放式管理。著重落實(shí)以下細(xì)節(jié)管理： 開(kāi)通 24 小時(shí)服務(wù)電話 每日上午 8： 30 至晚間 20： 00 期間統(tǒng)一由物業(yè)客服中心前臺(tái)受理業(yè)主住戶各類服務(wù)信息；晚間 20： 00 至次日 8：30 由物業(yè)客服中心監(jiān)控室值班員受理業(yè)主住戶各類服務(wù)信精品文檔 2020 全新精品資料 全新公文范文 全程指導(dǎo)寫(xiě)作 –獨(dú)家原創(chuàng) 15 / 31 息。 物業(yè)客服中心前臺(tái)服務(wù)電話： ； 監(jiān)控室服務(wù)電話： 。 保安 24 小時(shí)值班 保安 24 小時(shí)值班，有效落實(shí)安防工作。 訪客進(jìn)區(qū)驗(yàn)證登記 訪客來(lái)訪門衛(wèi)與業(yè)主 /住戶驗(yàn)證，經(jīng)同意登記后放行。 大件物品憑 放行條放行 大件物品帶離小區(qū)前。門衛(wèi)查驗(yàn)放行條，符合程序予以放行。 裝修工人登記放行 明確限定裝修施工時(shí)間，工人憑出入證經(jīng)門衛(wèi)查驗(yàn)登記后放行。 租客登記備案 租戶應(yīng)到小區(qū)物業(yè)客服中心登記備案辦理租客證，接受物業(yè)安保與派出所例行檢查。 某項(xiàng)目物業(yè)管理方案范本 某項(xiàng)目物業(yè)管理方案范本 一、 概述 某項(xiàng)目位于甲縣城東，將是甲縣新城區(qū)及行政、文化、體育、經(jīng)濟(jì)中心，地理位置優(yōu)越，物業(yè)升值潛力巨大。由此良好的物業(yè)背景，某小區(qū)的物業(yè)管理水準(zhǔn)將更顯重要。 二、目標(biāo) 貫徹開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)某小區(qū)項(xiàng)目構(gòu)思，引進(jìn)大都精品文檔 2020 全新精品資料 全新公文范文 全程指導(dǎo)寫(xiě)作 –獨(dú)家原創(chuàng) 16 / 31 市物業(yè)管理理念，通過(guò)優(yōu)良的服務(wù)將某小區(qū)管理成都市居住區(qū)，讓業(yè)主在縣城里享受都市生活氛圍。并使物業(yè)功能發(fā)揮最大，力促某小區(qū)物業(yè)保值增值。樹(shù)立某物管公司品牌， 三、組織 物業(yè)管理行業(yè)是一微利行業(yè)，當(dāng)前多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)處于虧損狀態(tài)。因此，物業(yè)管理企業(yè)的組織要更加簡(jiǎn)潔、實(shí)用，降低組織內(nèi)耗及勞資成本等。 反饋 運(yùn)行機(jī)制 組織結(jié)構(gòu)圖 經(jīng)營(yíng)環(huán)境圖 四、 人事 人事設(shè)置原則：一人多崗，不要因人設(shè)崗。預(yù)計(jì) 16 名員工。 序號(hào) 崗位 人數(shù) 主要職責(zé) 備注 1 經(jīng)理 1 在董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下，全面負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)等。 經(jīng)營(yíng)部主任 1 具體經(jīng)營(yíng)事務(wù)、人事等。 辦事員 文書(shū)、財(cái)務(wù)、勞資、后勤等。 財(cái)會(huì)要持證 物業(yè)管理員 1 具體物業(yè)管理、裝修監(jiān)管、收費(fèi)、維保服務(wù)等。 安全護(hù)衛(wèi)員 門衛(wèi)、巡更、停車管理、小區(qū)內(nèi)公共秩序等。 水電工 1 公共區(qū)域水電設(shè)施維護(hù)、水電維修服務(wù)等。 保潔員 公共區(qū)域衛(wèi)生保潔、綠化養(yǎng)護(hù)等。 員工招聘后即由公司聘請(qǐng)的物業(yè)管理顧問(wèn)公司進(jìn)行培訓(xùn)，骨干員工將送市主管部門的崗位培訓(xùn)結(jié)構(gòu)培訓(xùn)。培訓(xùn)率 100%。 五、 經(jīng)營(yíng)預(yù)測(cè) a) 經(jīng)營(yíng)收入： 萬(wàn)元 l 物業(yè)管理費(fèi)： 萬(wàn)元 應(yīng)收 0000*12*=126000 預(yù)計(jì)收入 l 維修服務(wù)費(fèi)： 萬(wàn)元 l 特約服務(wù)： .8 萬(wàn)元 l 其他收入： 萬(wàn)元 b) 支出： 萬(wàn)元 l 人員工資福利： 14 萬(wàn)元 l 辦公費(fèi)用： 萬(wàn)元 l 維精品文檔 2020 全新精品資料 全新公文范文 全程指導(dǎo)寫(xiě)作 –獨(dú)家原創(chuàng) 17 / 31 修保養(yǎng)費(fèi)用： 萬(wàn)元 l 稅金： 萬(wàn)元 l 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用： c) 潤(rùn)虧： d) 物業(yè)接管期間 前期投入：10 萬(wàn)元 e) 公共性服務(wù)費(fèi)構(gòu)成測(cè)算： /年， 元 /月 * M2 員工的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi) 序號(hào) 崗位 人數(shù) 工資標(biāo)準(zhǔn) 工資合計(jì) 1 經(jīng)理 1 1200 1200 經(jīng)營(yíng)部主任 10000 辦事員 00 1800 物業(yè)管理員 10000 安全護(hù)衛(wèi)員00500 水電工 10000 保潔員 0000 工資總額合計(jì) 600 工資 總額合計(jì) ： 9600 元 /月； 115200 元 /年 福利 ：115200*23%=2649 合計(jì)： 14..17萬(wàn)元 /年 公用設(shè)施設(shè)備維修及保養(yǎng)費(fèi)： 綠化管理費(fèi)：綠化率 45% M2*1 元 /年 * M=萬(wàn)元 清潔衛(wèi)生費(fèi)： 2 人 *12月 *80 元 /月 *人 = 安全護(hù)衛(wèi)費(fèi)： 7 人 *200元 /年 *人 = 辦公費(fèi)：按管理人員工資總額 25%計(jì)算 .52 萬(wàn)元 *25%= 萬(wàn)元 固定資產(chǎn)折舊費(fèi)：按 10%計(jì)算即 1 萬(wàn)元 稅費(fèi)：按營(yíng)收 %繳納即 保險(xiǎn)費(fèi)：暫不投保 合理利潤(rùn)：按營(yíng)收 8%計(jì)算 但為減輕業(yè)主負(fù)擔(dān)，我司將通過(guò)多元化經(jīng)營(yíng)、特約服務(wù)，嚴(yán)控經(jīng)營(yíng)成本等多精品文檔 2020 全新精品資料 全新公文范文 全程指導(dǎo)寫(xiě)作 –獨(dú)家原創(chuàng) 18 / 31 項(xiàng)措施增加收入，減少支出，從而降低公共性服務(wù)費(fèi) 價(jià)格，擬向政府物價(jià)主管部門申報(bào)本小區(qū)公共性服務(wù)費(fèi)價(jià)格指導(dǎo)價(jià)格為 /月 * M。 六、 前期物業(yè)接管 a) 派物業(yè)管理員、水電工等工程技術(shù)人員參與工程驗(yàn)收。 b) 物業(yè)接管驗(yàn)收 l 既應(yīng)從今后物業(yè)維護(hù)保養(yǎng)管理的角度進(jìn)行驗(yàn)收，也應(yīng)站在業(yè)主的立場(chǎng)上，對(duì)物業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格的驗(yàn)收，以維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。 l 是物業(yè)通過(guò)竣工驗(yàn)收后，對(duì)物業(yè)主體結(jié)構(gòu)安全和使用功能的再驗(yàn)收； l 供電、給排水、衛(wèi)生、道路等設(shè)備設(shè)施能正常使用； l 房屋幢、戶編號(hào)已經(jīng)有關(guān)部門確認(rèn)； l 落實(shí)物業(yè)的保修事宜。確保保 修項(xiàng)目、期限、標(biāo)準(zhǔn)、責(zé)任、方式的落實(shí)，重大保修項(xiàng)目細(xì)則與圖紙校驗(yàn)到位； l 接管小組按《圖紙資料移交清單》，技術(shù)資料進(jìn)行對(duì)照檢查，發(fā)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)、技術(shù)資料有缺漏的，應(yīng)以書(shū)面形式上報(bào)開(kāi)發(fā)商，請(qǐng)求給予協(xié)助解決。 l 接管小組按《設(shè)備移交清單》，對(duì)各類設(shè)備按數(shù)量、規(guī)格、性能、容量等進(jìn)行對(duì)照檢查，發(fā)現(xiàn)接管設(shè)備與移交清單不符或有缺漏的，應(yīng)以書(shū)面形式上報(bào)開(kāi)發(fā)商，請(qǐng)求給予協(xié)助解決。 l 接管小組對(duì)每套單元房的水、電、土建部分進(jìn)行全面檢查，并將檢查記錄在冊(cè)，對(duì)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題應(yīng)及時(shí)督促有關(guān)單位迅速解決。 l 在保修期內(nèi)，因施工、安裝、 設(shè)備等因素產(chǎn)生的質(zhì)精品文檔 2020 全新精品資料 全新公文范文 全程指導(dǎo)寫(xiě)作 –獨(dú)家原創(chuàng) 19 / 31 量問(wèn)題，公司應(yīng)查明原因，及時(shí)上報(bào)開(kāi)發(fā)商，請(qǐng)求盡快解決。 l 抄水、電、氣表的底數(shù)，記錄備案。 l 接管驗(yàn)收中若發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，應(yīng)明確記錄在案，約定期限督促開(kāi)發(fā)商督促建筑商對(duì)存在的問(wèn)題加固補(bǔ)強(qiáng)、整修，直至完全合格。 l 接管驗(yàn)收符合要求后，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)簽署驗(yàn)收合格憑證，簽發(fā)接管文件。 l 當(dāng)物業(yè)管理企業(yè)簽發(fā)了接管文件，辦理了必要的手續(xù)以后，整個(gè)物業(yè)驗(yàn)收與接管工作即 完成。 七、 入伙 準(zhǔn)備工作 l 治安方面：小區(qū)四周種綠籬或安裝防護(hù)欄；增設(shè)報(bào)警系統(tǒng)；統(tǒng)一安裝防盜網(wǎng)、防盜窗或 鋁金窗； l 車輛管理：增設(shè)區(qū)間道路標(biāo)志；封閉小區(qū)由多個(gè)出入口到一進(jìn)一出；增設(shè)自行車棚；加固架空層車庫(kù)； l 垃圾清運(yùn)：增設(shè)垃圾池或垃圾清運(yùn)站等 l 樓道燈：改用節(jié)能燈 l 分步購(gòu)置辦公、護(hù)衛(wèi)、保潔、水電工等設(shè)備及工屬具和員工工作服等； l 制定入住流程； l 印刷入住表格； 協(xié)調(diào)工作 l 與供電局、自來(lái)水公司、石油液化氣公司和郵局等單位搞好聯(lián)系工作，保證