國有土地使用權出讓、劃撥與轉讓(編輯修改稿)
2025-06-14 23:23 本頁面
【文章內容簡介】 履行交付土地等合同義務的，應予支持； ? ㈡ 均未辦理 土地使用權變更登記手續(xù)， 已先行合法占有 投資開發(fā)土地的受讓方請求轉讓方履行土地使用權變更登記等合同義務的，應予支持； ? ㈢ 均未辦理 土地使用權變更登記手續(xù)，又未合法占有投資開發(fā)土地， 先行支付 土地轉讓款的受讓方請求轉讓方履行交付土地和辦理土地使用權變更登記等合同義務的，應予支持； ? ㈣ 合同均未履行 ，依法成立 在先的合同 受讓方請求履行合同的，應予支持。 ? 未能取得土地使用權的受讓方請求解除合同、賠償損失的，按照 《 中華人民共和國合同法 》 的有關規(guī)定處理。 2021年 6月 15日星期二 22 第三節(jié) 建設用地使用權的轉讓與租賃 ? 二、以出讓方式取得的土地使用權轉讓的有效條件 – ㈠土地使用權轉讓方持有依法簽訂的有效的出讓合同。 ? 有效合同： – 主體：不是非市、縣人民政府土地管理部門 – 客體：不是非國有土地使用權 (如集體土地使用權、未經(jīng)批準的國有土地使用權 ) – ㈡ 土地使用權轉讓方已經(jīng)支付全部土地使用權出讓金 – ㈢土地使用權出讓已取得國有土地使用權出讓證 – ㈣土地使用權出讓方已按合同約定的期限與條件，進行了投資開發(fā)，并達到法定要求 – ㈤土地使用權出讓時，其它地上建筑物已經(jīng)建成的，還應持有房屋所有權證。 2021年 6月 15日星期二 23 第三節(jié) 建設用地使用權的轉讓與租賃 三 .以行政劃撥方式取得土地使用權轉讓的有效條件 ? 《 城市房地產(chǎn)管理法 》 – 第四十條 (第 1款 )以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產(chǎn)時，應當按照國務院規(guī)定，報有批準權的人民政府審批。有批準權的人民政府準予轉讓的，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續(xù)，并依照國家有關規(guī)定繳納土地使用權出讓金 。 – 第四十條 (第 2款 ) 以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產(chǎn)報批時，有批準權的人民政府按照國務院規(guī)定決定可以不辦理土地使用權出讓手續(xù)的，轉讓方應當按照國務院規(guī)定將轉讓房地產(chǎn)所獲收益中的 土地收益上繳國家或者作其他處理。 2021年 6月 15日星期二 24 第三節(jié) 建設用地使用權的轉讓與租賃 三 .以行政劃撥方式取得土地使用權轉讓的有效條件 ? 因劃撥方式取得土地使用權作為投資與他人合作建房而發(fā)生糾紛的處理： – ⑴未經(jīng)批準，訂立劃撥土地轉讓土地使用權合同的，應認定為無效合同；但起訴前補辦了出讓合同的，認定為有效合同 – ⑵已訂立劃撥土地轉讓合同的，起訴前經(jīng)批準同意轉讓的，由受讓方辦理出讓手續(xù)，原合同可按照補償性質的合同處理 – ⑶已訂立劃撥土地轉讓合同的，起訴前經(jīng)政府決定不辦理出讓手續(xù)，并劃撥給受讓方的，原合同可按照補償性質的合同處理， 2021年 6月 15日星期二 25 第三節(jié) 建設用地使用權的轉讓與租賃 三 .以行政劃撥方式取得土地使用權轉讓的有效條件 ? ⑷ 劃撥土地未辦理出讓手續(xù)，以使用權作為投資與他人合作建房的，應認定合同無效；但在一審訴訟期間補辦了出讓手續(xù)的，可認定為有效。 ? ⑸名為合作建房，實為土地使用權轉讓合同的，只要土地使用權轉讓合法，可認定為有效合同。 ? ⑹合建合同對房地產(chǎn)權屬有給定的，按給定確認，給定不明確的，可依據(jù)投資及對房屋的管理使用情況確認 ? ⑺合作建房合同確認無效后 (下頁 )： 2021年 6月 15日星期二 26 第三節(jié) 建設用地使用權的轉讓與租賃 三 .以行政劃撥方式取得土地使用權轉讓的有效條件 ? ⑺ 合作建房合同確認無效后： –在建、已建成房屋：產(chǎn)權歸土地使用權作為投資一方所有，對方的投資資金轉化，按如下辦法處理； ?尚未投稿的資金：房屋產(chǎn)權方返還資金并支付利息 ?資金已轉化為建筑物并的增值的：參照房地產(chǎn)企業(yè)利潤情況，給投資方一定的經(jīng)濟賠償 ?房屋已建成的：可將約定有份額，按市價估值；或按比例確認其經(jīng)濟損失并給予補償。 2021年 6月 15日星期二 27 第三節(jié) 建設用地使用權的轉讓與租賃 三 .以行政劃撥方式取得土地使用權轉讓的有效條件 ? 【 案例 】 1 – 上海第一棉紡織廠與上海海通建設公司房屋聯(lián)建糾紛案 – 1993年 4月，上海第一棉紡織廠 (以下簡稱上棉一廠 )與上海海通建設公司 (以下簡稱海通公司 )簽訂 《 聯(lián)合建造綜合樓群的協(xié)議 》 ，雙方約定：上棉一廠提供位于上海市長壽路北其廠區(qū)內 9000平方米的建房基地由雙方合作開發(fā)，海通公司承擔全部建設資金；建筑面積為 50 000平方米，建成后由雙方按 5： 5分成并分攤公建配套面積。協(xié)議同時約定，由上棉一廠負責辦理其上級主管部門立項審批手續(xù)，其余審批手續(xù)由上棉一廠配合海通公司申辦。海通公司分兩期給付上棉一廠動遷補償費人民幣 900萬元，第一期 400萬元于協(xié)議簽訂時給付，第二期 500萬元于協(xié)議簽訂后兩個月內付清。 2021年 6月 15日星期二 28 第三節(jié) 建設用地使用權的轉讓與租賃 ? 協(xié)議簽訂后，海通公司按約支付第一期款項。同年 6月，上海市紡織工業(yè)
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