國(guó)有土地使用權(quán)出讓、劃撥與轉(zhuǎn)讓(編輯修改稿)
2025-06-14 23:23 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 履行交付土地等合同義務(wù)的，應(yīng)予支持； ? ㈡ 均未辦理 土地使用權(quán)變更登記手續(xù)， 已先行合法占有 投資開發(fā)土地的受讓方請(qǐng)求轉(zhuǎn)讓方履行土地使用權(quán)變更登記等合同義務(wù)的，應(yīng)予支持； ? ㈢ 均未辦理 土地使用權(quán)變更登記手續(xù)，又未合法占有投資開發(fā)土地， 先行支付 土地轉(zhuǎn)讓款的受讓方請(qǐng)求轉(zhuǎn)讓方履行交付土地和辦理土地使用權(quán)變更登記等合同義務(wù)的，應(yīng)予支持； ? ㈣ 合同均未履行 ，依法成立 在先的合同 受讓方請(qǐng)求履行合同的，應(yīng)予支持。 ? 未能取得土地使用權(quán)的受讓方請(qǐng)求解除合同、賠償損失的，按照 《 中華人民共和國(guó)合同法 》 的有關(guān)規(guī)定處理。 2021年 6月 15日星期二 22 第三節(jié) 建設(shè)用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓與租賃 ? 二、以出讓方式取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的有效條件 – ㈠土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓方持有依法簽訂的有效的出讓合同。 ? 有效合同： – 主體：不是非市、縣人民政府土地管理部門 – 客體：不是非國(guó)有土地使用權(quán) (如集體土地使用權(quán)、未經(jīng)批準(zhǔn)的國(guó)有土地使用權(quán) ) – ㈡ 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓方已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金 – ㈢土地使用權(quán)出讓已取得國(guó)有土地使用權(quán)出讓證 – ㈣土地使用權(quán)出讓方已按合同約定的期限與條件，進(jìn)行了投資開發(fā)，并達(dá)到法定要求 – ㈤土地使用權(quán)出讓時(shí)，其它地上建筑物已經(jīng)建成的，還應(yīng)持有房屋所有權(quán)證。 2021年 6月 15日星期二 23 第三節(jié) 建設(shè)用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓與租賃 三 .以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的有效條件 ? 《 城市房地產(chǎn)管理法 》 – 第四十條 (第 1款 )以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金 。 – 第四十條 (第 2款 ) 以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)報(bào)批時(shí)，有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府按照國(guó)務(wù)院規(guī)定決定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的 土地收益上繳國(guó)家或者作其他處理。 2021年 6月 15日星期二 24 第三節(jié) 建設(shè)用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓與租賃 三 .以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的有效條件 ? 因劃撥方式取得土地使用權(quán)作為投資與他人合作建房而發(fā)生糾紛的處理： – ⑴未經(jīng)批準(zhǔn)，訂立劃撥土地轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)合同的，應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效合同；但起訴前補(bǔ)辦了出讓合同的，認(rèn)定為有效合同 – ⑵已訂立劃撥土地轉(zhuǎn)讓合同的，起訴前經(jīng)批準(zhǔn)同意轉(zhuǎn)讓的，由受讓方辦理出讓手續(xù)，原合同可按照補(bǔ)償性質(zhì)的合同處理 – ⑶已訂立劃撥土地轉(zhuǎn)讓合同的，起訴前經(jīng)政府決定不辦理出讓手續(xù)，并劃撥給受讓方的，原合同可按照補(bǔ)償性質(zhì)的合同處理， 2021年 6月 15日星期二 25 第三節(jié) 建設(shè)用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓與租賃 三 .以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的有效條件 ? ⑷ 劃撥土地未辦理出讓手續(xù)，以使用權(quán)作為投資與他人合作建房的，應(yīng)認(rèn)定合同無(wú)效；但在一審訴訟期間補(bǔ)辦了出讓手續(xù)的，可認(rèn)定為有效。 ? ⑸名為合作建房，實(shí)為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的，只要土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合法，可認(rèn)定為有效合同。 ? ⑹合建合同對(duì)房地產(chǎn)權(quán)屬有給定的，按給定確認(rèn)，給定不明確的，可依據(jù)投資及對(duì)房屋的管理使用情況確認(rèn) ? ⑺合作建房合同確認(rèn)無(wú)效后 (下頁(yè) )： 2021年 6月 15日星期二 26 第三節(jié) 建設(shè)用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓與租賃 三 .以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的有效條件 ? ⑺ 合作建房合同確認(rèn)無(wú)效后： –在建、已建成房屋：產(chǎn)權(quán)歸土地使用權(quán)作為投資一方所有，對(duì)方的投資資金轉(zhuǎn)化，按如下辦法處理； ?尚未投稿的資金：房屋產(chǎn)權(quán)方返還資金并支付利息 ?資金已轉(zhuǎn)化為建筑物并的增值的：參照房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)情況，給投資方一定的經(jīng)濟(jì)賠償 ?房屋已建成的：可將約定有份額，按市價(jià)估值；或按比例確認(rèn)其經(jīng)濟(jì)損失并給予補(bǔ)償。 2021年 6月 15日星期二 27 第三節(jié) 建設(shè)用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓與租賃 三 .以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的有效條件 ? 【 案例 】 1 – 上海第一棉紡織廠與上海海通建設(shè)公司房屋聯(lián)建糾紛案 – 1993年 4月，上海第一棉紡織廠 (以下簡(jiǎn)稱上棉一廠 )與上海海通建設(shè)公司 (以下簡(jiǎn)稱海通公司 )簽訂 《 聯(lián)合建造綜合樓群的協(xié)議 》 ，雙方約定：上棉一廠提供位于上海市長(zhǎng)壽路北其廠區(qū)內(nèi) 9000平方米的建房基地由雙方合作開發(fā)，海通公司承擔(dān)全部建設(shè)資金；建筑面積為 50 000平方米，建成后由雙方按 5： 5分成并分?jǐn)偣ㄅ涮酌娣e。協(xié)議同時(shí)約定，由上棉一廠負(fù)責(zé)辦理其上級(jí)主管部門立項(xiàng)審批手續(xù)，其余審批手續(xù)由上棉一廠配合海通公司申辦。海通公司分兩期給付上棉一廠動(dòng)遷補(bǔ)償費(fèi)人民幣 900萬(wàn)元，第一期 400萬(wàn)元于協(xié)議簽訂時(shí)給付，第二期 500萬(wàn)元于協(xié)議簽訂后兩個(gè)月內(nèi)付清。 2021年 6月 15日星期二 28 第三節(jié) 建設(shè)用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓與租賃 ? 協(xié)議簽訂后，海通公司按約支付第一期款項(xiàng)。同年 6月，上海市紡織工業(yè)
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