【文章內(nèi)容簡介】 包頭時代財富城定位報告 第 20 頁 共 126 頁 東河區(qū)住宅項目價格對比表 050010001500202025003000理想嘉苑星月家園商住樓 豪德園住宅小區(qū) 宏源鑫都居住小區(qū)鼎太風(fēng)華小區(qū) 豪德貿(mào)易廣場寧鹿水岸一期工程錦繡花園三期商住樓時代天驕住宅小區(qū)一期富民家苑系列1 包頭時代財富城定位報告 第 21 頁 共 126 頁 東河區(qū)非住宅價格對比表 小結(jié)： 早兩年的東河改造，拉 動了東河地產(chǎn)市場的發(fā)展。有不少開發(fā)商也非常看好東河區(qū)的發(fā)展?jié)撡|(zhì)。東河區(qū)在售項目共20 個，住宅均價為 1968 元，非住宅項目均價為 3577 元。 0500100015002020250030003500400045005000理想嘉苑 西河花苑宏源鑫都居住小區(qū)東河區(qū)康樂小區(qū)9號住宅樓美岸華庭小區(qū)1~12,14,16號商住樓貴發(fā)山莊二期工程 2227商住樓富民家苑東方新天地一期工程系列1 包頭時代財富城定位報告 第 22 頁 共 126 頁 房地產(chǎn)市場總結(jié) （ 1） 房價走勢穩(wěn)中有升 包頭市的均價現(xiàn)已增長到 2390 元 /㎡， 同比 2020 年全市住宅均價 1647 元／㎡已增長了 45%， 導(dǎo)致房價上漲的根本原因是住房市場需求比較旺盛（其中外來需求占 20%左右），以及土地交易價格上漲、拆遷成本增加、住宅品質(zhì)提升等。包頭 正 在 調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，重點發(fā)展中低價位、中小套型商品住房和經(jīng)濟適用住房建設(shè) ， 努力改善中低收入家庭住房條件，力爭把 包頭 市房價漲幅控制在合理的區(qū)間。 （ 2）空間分布均質(zhì)化 東河北梁改造、青山青東路兩側(cè)改造、九原組團式開發(fā)、昆區(qū)明日星城二期建設(shè)等項目的實施，使得 2020 年包頭市的房地產(chǎn)項目的空間布局更趨于均質(zhì)化。 （ 3）高層、小高層住宅建設(shè)發(fā)展迅速 繼神華公寓被市場認可后，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)一批高層與小高層住宅，極大的豐富了包頭市房地產(chǎn)市場產(chǎn)品，如青山區(qū)“都市陽光”“保利花園二期”、昆區(qū)“恒隆公館”、“帝豪天下”、“萬豪國際”等。高層與小高層住宅是一種比較時尚的住宅類型，它寬闊的視野、較高的品質(zhì)是普通多層住宅難以 比擬的，且高層 與小高層住宅提高了土地利用率，節(jié)約城市用地，是住宅建設(shè)發(fā)展的方向。但其造價成本較高，短期內(nèi)不可能被大多數(shù)中低收入家庭接受。 包頭時代財富城定位報告 第 23 頁 共 126 頁 昆青兩區(qū)地產(chǎn)項目分析 針對本項目的地塊情況與定位方向，我們著重調(diào)研并分析了昆區(qū)與青山區(qū)這兩個區(qū)域的住宅、公寓與寫字樓項目。 昆都侖區(qū) 青山區(qū) 包頭時代財富城定位報告 第 24 頁 共 126 頁 市場供應(yīng) 項目名稱 位置 開發(fā)規(guī)?？偨娣e 青山國際 文化路與賽音道交匯東南角 ㎡ 都市陽光 富強路 5號 ㎡ 小尾羊商務(wù)樓 文化與賽音道交匯東北角 未知 恒隆公館 鋼鐵大街（包頭賓館對面） ㎡ 萬豪國際 包頭賓館原西副樓 東方明珠廣場 鋼鐵大街與林蔭路交匯處 ㎡ 帝豪天下 鋼鐵大街（市政府斜對面） 未知 東源國際大廈 鋼鐵大街（市政府斜對面） 未知 新時代商務(wù)中心 包頭市棉紡廠 未知 東海凱旋國際廣場 包頭市文化路 102號 ㎡ 健康新城 民主路 4號街 11萬㎡ 歐鹿生活城 青山路與文化路交叉口 ㎡ 田成御林苑 包頭市天成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 ㎡ 新星壹品 團結(jié)大街 129號 20萬㎡ 恒隆都市豪庭 鋼鐵大街與白云路交匯處 ㎡ 金茂豪庭 友誼大街與市府東路交匯處 ㎡ 保利花園 青山區(qū)昌福村 100萬㎡ 小結(jié)： 住宅項目基數(shù)龐大、持續(xù)增長，主要分布區(qū)域集中 包頭時代財富城定位報告 第 25 頁 共 126 頁 昆青兩區(qū)新近開盤的總建面積達到了 200 萬多平方米。樓盤主要在南北兩個方向，南邊主要在友誼大街以南稀土高新區(qū)，以松石雅居、現(xiàn)代城為代表。北邊主要在團結(jié)大街以北，以新星壹品為代表。青山區(qū)新樓盤主要集中在自由路東側(cè)、靠近新的青山區(qū)政府大樓，以保利項目為代表。 產(chǎn)品規(guī)劃 項目名稱 配套設(shè)施 物業(yè)形態(tài) 是否動靜分區(qū)、潔污分離 是否明廚明衛(wèi) 青山國際 商場、游泳館、會 所等 高層 部分動靜分離 部分明廚明衛(wèi) 都市陽光 底商 高層 部分 部分明廚明衛(wèi) 望隆公寓 底商 小高層 無 無 恒隆公館 連鎖酒店、會所 高層 是 是 萬豪國際 酒店、會所、餐廳 高層 部分 東方明珠廣場 商場 /商務(wù) 小高層 無 帝豪天下 寫字樓、酒店、公寓、商場 高層 無資料 無資料 東海凱旋國際廣場 商場 多層 健康新城 底商、超市 小高層 動靜分區(qū)、潔污分離 歐鹿生活城 會所、商業(yè)中心 多層 動靜分區(qū) 明廚 田成御林苑 住宅 新星壹品 商業(yè) 商住 恒隆都 市豪庭 商業(yè)、公寓 高層 動靜分區(qū)，潔污分離 明廚明衛(wèi) 金茂豪庭 會所、游泳館 高層 部分動靜分區(qū) 保利花園 會所 多層 動靜分區(qū) 明廚 包頭時代財富城定位報告 第 26 頁 共 126 頁 小結(jié)： 類型豐富、品質(zhì)均好，從多層開始走向象征品質(zhì)生活的小高層或高層 從 2020 年開始小高層漸漸增多，如景苑、健康新城等； 2020 年，規(guī)劃的百米高層的大廈出現(xiàn)：如昆區(qū)的帝豪天下，27 層；青山區(qū)的青山國際 31 層高，恒隆國際城 24 層。與多層住宅相比，高層、小高層住宅呈現(xiàn)出 “ 供應(yīng)量小、競爭相對激烈、消化速度較慢 ” 的基本特征。精品高層住宅項目相對較少，少于多層住宅項目， 這類項目一般在園林規(guī)劃、立面設(shè)計及戶型設(shè)置都展現(xiàn)出了相當?shù)乃胶推焚|(zhì)感。 包頭時代財富城定位報告 第 27 頁 共 126 頁 銷售價格 項目名稱 當前均價（元） 起步價（元） 最高價（元） 青山國際（商住） 預(yù)售 4000 3300 5600 都市陽光 3977 3323 4459 望隆公寓 3850 3250 4200 恒隆公館 4350 3570 6611 萬豪國際 5380 5300 7300 東方明珠廣場 4300 3900 4700 東海凱旋國際廣場 5000 5000 6700 健康新城 3000 1400 3400 歐鹿生活城 2800 2500 2990 田成御林苑 3400 2900 5000 新星壹品 3800 3300 5391 恒隆都市豪庭 4300 3200 7070 金茂豪庭 4200 3995 5640 保利花園一期 2900 2400 4000 保利花園二期 3600 2900 4030 包頭時代財富城定位報告 第 28 頁 共 126 頁 小結(jié)： 昆青兩區(qū)價格以 3300 元為主流，并有攀升的現(xiàn)象 由于包頭市區(qū)房價上漲的根本原因是旺盛的需求，因此 2020 年乃至近幾年內(nèi)房價上漲成為必然。 一般高層住宅的價格約集中在 26003000 元 /㎡， 28003500 元 /㎡是高層住宅的價格瓶頸， 4000 元以上 /㎡是目前高層住宅的最高售價，如恒隆公館、恒隆豪庭。青山國際項目還未開盤，采用會員式內(nèi)部認購的均價就達到了 4000 元 /㎡，而在保利花二期的均價也達到了 3600 元 /㎡。 目前，昆青兩區(qū)新建項目的價格已達到了 3427 元 /㎡ ，已經(jīng)超過主流購房群體的心理價位和經(jīng)濟承受價位。 另外， 2020 年總價 20 萬元 100 平方米的住宅仍然被多數(shù)人接受。但單價再漲太多，只能以減少單套面積壓低總價，這已顯示了消費者趨于理性和成熟。 包頭時代財富城定位報告 第 29 頁 共 126 頁 面積規(guī)劃 項目名稱 一居 二居 三居 四居 青山國際（商?。? 無 92 118120 210 都市陽光 無 192 望隆公寓 套房 無 無 無 恒隆公館 45 135153 174194 萬豪國際 套房 寫字樓 112165 無 東方明珠廣場 公寓 3578 寫字樓 112165 無 無 健康新城 無 105 127145 無 歐鹿生活城 無 98 1351