【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 見 : 第四篇：實(shí)地調(diào)研報(bào)告 小區(qū)物業(yè)管理的實(shí)地調(diào)研 【摘要】物業(yè)管理是城市管理和社會(huì)建設(shè)矛盾集中體現(xiàn)的鄰域，規(guī)范的物業(yè)管理是和諧社會(huì)總體戰(zhàn)略中的重要內(nèi)容，我縣新開住宅小區(qū)不斷增多，使我縣物業(yè)管理工作的重要性越來越突顯，加強(qiáng)居住小區(qū)物業(yè)管理，改善居民生活環(huán)境，提升物業(yè)管理服務(wù)水平，滿足居民日益提高的居住質(zhì)量要求。為此，今年 2 月至 3 月分別對(duì)鴻達(dá)小區(qū)、金海岸小區(qū)和白洲小區(qū)三個(gè)小區(qū)的情況進(jìn)行調(diào)研。 【關(guān)鍵詞】請(qǐng)求宣傳利益相對(duì)性 一、調(diào)研情況概述 （一）調(diào)研的目的 對(duì)于美伊調(diào)研活動(dòng)，都有著一個(gè)特殊的目的。因此，我此次的調(diào)研也是有目的的。具體的目的有下列幾個(gè)： 了解小區(qū)停車位的問題； 調(diào)查物業(yè)費(fèi)的收繳問題； 了解住改商現(xiàn)象； 解決違章搭建問題。 （二）調(diào)研對(duì)象 根據(jù)計(jì)劃的安排，本次調(diào)研的對(duì)象，包括以下幾個(gè)地方： 在鴻達(dá)小區(qū)的調(diào)研； 在金海岸小區(qū)的調(diào)研； 在白洲小區(qū)的調(diào)研。 （三）調(diào)研的基本內(nèi)容 針對(duì)在鴻達(dá)小區(qū)，在鴻達(dá)小 區(qū)我完成了針對(duì)業(yè)主的調(diào)查問題，在調(diào)查過程中業(yè)主反應(yīng)的問題有： ①停車位問題。小區(qū)內(nèi)的停車位是占用業(yè)主共有的道路而劃定的，每月租金為 70 元左右，但現(xiàn)有的停車位數(shù)量已經(jīng)不能滿足業(yè)主的需要，小區(qū)也沒有規(guī)劃新的停車區(qū)，所以導(dǎo)致車輛亂停的現(xiàn)象特別嚴(yán)重。 ②業(yè)主委員會(huì)不能切實(shí)的維護(hù)業(yè)主的利益。大部分業(yè)主由于日常工作繁忙，沒有時(shí)間和盡力投入到小區(qū)的管理工作中來，業(yè)主委員會(huì)的部分負(fù)責(zé)人員和物業(yè)公司擁有某些公共利益，這些都一定程度上導(dǎo)致了業(yè)主委員會(huì)不能切實(shí)維護(hù)業(yè)主的利益。 在金海岸小區(qū)，金海岸小區(qū)面積較大，居住的業(yè)主數(shù)量比較多，物業(yè)管理也比較規(guī)范。在對(duì)該小區(qū)進(jìn)行調(diào)研時(shí)，是該小區(qū)物業(yè)公司的負(fù)責(zé)人接待了我，調(diào)研中我發(fā)現(xiàn)該小區(qū)目前存在的問題主要有： （ 1）物業(yè)費(fèi)的收繳問題。金海岸小區(qū)的物業(yè)拖欠現(xiàn)象比較嚴(yán)重，甚至曾因此導(dǎo)致訴訟的發(fā)生，物業(yè)費(fèi)拖欠的原因主要有： ①物業(yè)公司與業(yè)主對(duì)繳費(fèi)時(shí)間的理解不一致。物業(yè)公司認(rèn)為，物業(yè)費(fèi)的收取應(yīng)當(dāng)遵循“先繳費(fèi)，后服務(wù)”的原則，如果認(rèn)為物業(yè)公司的服務(wù)不符合物業(yè)協(xié)議要求，業(yè)主可以以違約為由要求物業(yè)公司承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。而部分業(yè) 主則認(rèn)為應(yīng)當(dāng)“先享服務(wù)，后繳費(fèi)用”，重視物業(yè)公司的服務(wù)質(zhì)量繳納相應(yīng)的物業(yè)費(fèi)。 ②業(yè)主因與開發(fā)商存在糾紛而遷怒于物業(yè)公司，某些業(yè)主因?yàn)榕c開發(fā)商存在糾紛，而自己又沒有太多的給開發(fā)商施壓的手段，并想當(dāng)然的認(rèn)為既然前期物業(yè)是由開發(fā)商選定的，所以拖欠物業(yè)費(fèi)就可以給開發(fā)商帶來一定的壓力。 ③物業(yè)公司與業(yè)主在服務(wù)價(jià)格與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)上未能取得一致。物業(yè)公司認(rèn)為，業(yè)主支付多高的物業(yè)費(fèi)自己便提供多高的標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)，而業(yè)主認(rèn)為自己繳納了物業(yè)費(fèi)，卻沒有享受到一定檔次的服務(wù)。 1 （ 2）關(guān)于停車位問題，其導(dǎo) 致的原因眾多，其主要原因，有下列幾點(diǎn)： ①地下車庫(kù)的權(quán)屬存在爭(zhēng)議。物業(yè)公司認(rèn)為，地下車庫(kù)雖然屬于小區(qū)的配套設(shè)施，但是并不必然屬于業(yè)主共有。這就如同配電室也是小區(qū)的配套設(shè)施，但其所有權(quán)屬于供電公司一樣，法律規(guī)定的停車位“應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要”也不是指車位應(yīng)當(dāng)屬于業(yè)主共有，或者車位的所有人應(yīng)當(dāng)將車位免費(fèi)分配給業(yè)主，而是指車位的所有人應(yīng)當(dāng)同業(yè)主協(xié)商以何種方式分配（出租、出售或其他）。業(yè)主卻認(rèn)為地下車庫(kù)應(yīng)當(dāng)屬于全體業(yè)主共有。 ②亂停車問題。由于價(jià)格、方便程度等原因，部分業(yè)主不愿意按照規(guī)劃的車位停車 ，而是只考慮自己的方便，在小區(qū)內(nèi)亂停車，甚至出現(xiàn)了阻塞消防通道的情況，物業(yè)公司沒有權(quán)利進(jìn)行制止（如拖車），雖能進(jìn)行勸阻或采取其他方式（如該小區(qū)采取了在路上加裝護(hù)欄以使行車通道變窄而無法在路上停車的方式）但業(yè)主的車輛仍然在其他地方亂停。 （ 3）對(duì)于住改商問題，在白洲小區(qū)是尤其較為突出的問題。有些業(yè)主在沒有經(jīng)過相關(guān)業(yè)主的同意，也沒有經(jīng)過該小區(qū)的物業(yè)管理單位和相關(guān)部門同意。而物業(yè)公司也沒有權(quán)利強(qiáng)行阻止。 （ 4）違章搭建問題，在白洲小區(qū)違章搭建的現(xiàn)象比較嚴(yán)重，物業(yè)公司對(duì)這種現(xiàn)象沒有權(quán)利強(qiáng)制拆除或者申 請(qǐng)強(qiáng)制拆除。 二、對(duì)調(diào)研中存在問題的成因分析 我認(rèn)為，調(diào)研中反映出的一些問題，原因有以下幾點(diǎn)： （一）、業(yè)主委員會(huì)和居民委員會(huì)缺位。如白洲小區(qū)位于思南縣兩個(gè)辦事處的交界處，小區(qū)的行政管轄問題長(zhǎng)期沒有確定，導(dǎo)致了居民委員會(huì)遲遲不能成立，并且白洲小區(qū)屬于新開發(fā)的小區(qū)，業(yè)主委員會(huì)也一直沒有成立，所以，一方面，物業(yè)公司與業(yè)主的矛盾得不到及時(shí)有效的溝通；另一方面，在面對(duì)三者加住改商違章搭建等問題時(shí)，缺少行使請(qǐng)求權(quán)的主體。 （二）、部分法律規(guī)定模糊。如對(duì)地下車庫(kù)的歸屬問題，法律沒有作出明 確的規(guī)定，因此造成了物業(yè)公司和業(yè)主的不同理解，產(chǎn)生了矛盾。 （三）、前期物業(yè)合同不能體現(xiàn)業(yè)主的意志。例如，白洲小區(qū)的物業(yè)公司屬于前期物業(yè)，物業(yè)合同是由該公司與開發(fā)商簽訂的，業(yè)主購(gòu)房時(shí)必須遵守，然而，業(yè)主并沒有就合同條款和物業(yè)公司進(jìn)行過協(xié)商，又很難對(duì)合同條款進(jìn)行修改，業(yè)主的意志在合同中得不到體現(xiàn)，難免會(huì)產(chǎn)生糾紛。 （四）、導(dǎo)致住改商問題的原因，主要有下列兩點(diǎn)：（ 1）以掛號(hào)信的形式對(duì)業(yè)主進(jìn)行勸阻。（ 2）向相關(guān)政府部門反映情況。但這兩種方式如果均不明顯，業(yè)主對(duì)物業(yè)公司的通知置之不理，政府相關(guān)部對(duì)物業(yè)公司的反映不作為 ,政府相關(guān)部門在小區(qū)管理中的職能界定不清，行使不力，給物業(yè)公司帶來影響。 三、解決調(diào)研中存在的問題的對(duì)策及建議 （一）對(duì)策： 1 針對(duì)業(yè)主。（ 1）提高業(yè)主意識(shí)，加快業(yè)主委員會(huì)制度規(guī)范化。相關(guān)部門要指導(dǎo)業(yè)主選出真正能夠代表業(yè)主利益、熱心公益事業(yè)、有一定知識(shí)水平的人員主持、參與業(yè)主委員會(huì)工作，能夠在物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間起到橋梁作用，建立業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的信任。業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司簽訂物業(yè)管理委托服務(wù)合同，仔細(xì)斟酌條款，確定服務(wù)項(xiàng)目和服務(wù)費(fèi)價(jià)格，并定期召開業(yè)主大會(huì)，監(jiān)督經(jīng)費(fèi)使 用情況，受理業(yè)主投訴。對(duì)于熱難點(diǎn)問題，物業(yè)管理企業(yè)在進(jìn)駐小區(qū)時(shí)，要與業(yè)主簽訂公約，對(duì)違章搭建、垃圾處理、噪音油煙擾民、放養(yǎng)寵物和亂停車等問題約法三章，共同維護(hù)小區(qū)穩(wěn)定。（ 2）懂得維護(hù)好自己的權(quán)益。做到知法、 2 懂法、守法、維法的好公民，好業(yè)主。 針對(duì)小區(qū)業(yè)主管理部門。（ 1）大力普及物權(quán)法的宣傳力度，通過張貼海報(bào)、墻刊、視頻、電視、網(wǎng)絡(luò)、短信以及傳單等模式大力加強(qiáng)業(yè)主以及人們的法律意識(shí)宣傳。（ 2）通過組織社區(qū)活動(dòng)，舉辦法制宣傳講座等形式，跟人們加強(qiáng)法律交流，爭(zhēng)取做到人人懂法律。（ 3）物業(yè)管理公司要加強(qiáng)自身發(fā)展規(guī)劃，完善規(guī)章制度，加強(qiáng)服務(wù)理念，改善好與業(yè)主的關(guān)系，多跟業(yè)主交流，隨時(shí)反映問題，解決問題。定期組織與業(yè)主聯(lián)合開展交流會(huì)以及休閑娛樂活動(dòng)，改變業(yè)主與管理公司的合作態(tài)度與模式，做到和諧小區(qū)、平安小區(qū)、光榮小區(qū)而努力。（ 2）以多種形式多種方法讓全民都對(duì)物權(quán)法做到了解、認(rèn)識(shí)、熟悉。 （二）建議 一是逐步完善相關(guān)管理規(guī)定。目前，規(guī)范業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)公司的主要法規(guī)是《物業(yè)管理?xiàng)l例》，但《物業(yè)管理?xiàng)l例》對(duì)業(yè)主委員會(huì)的換屆選舉、業(yè)主委員成員資格審查以及具體職責(zé)、監(jiān)督辦法、 對(duì)物業(yè)公司的管理等方面規(guī)定不夠詳細(xì)，給政府部門的管理和協(xié)調(diào)增添了較大難度。因此，請(qǐng)求市人大研究出臺(tái)相關(guān)實(shí)施細(xì)則，或者請(qǐng)市政府相關(guān)部門根據(jù)近年來各小區(qū)出現(xiàn)的問題，制定更加詳盡的管理規(guī)定，同時(shí)，指導(dǎo)市物業(yè)服務(wù)協(xié)會(huì)，制定物業(yè)服務(wù)公司行業(yè)管理規(guī)定，規(guī)范物業(yè)公司的行為，也便于政府部門協(xié)調(diào)相關(guān)矛盾時(shí)做到有規(guī)可依。 二是加強(qiáng)對(duì)業(yè)主委員會(huì)工作的指導(dǎo)。由于業(yè)主委員會(huì)成員都是業(yè)余性質(zhì)，有的對(duì)相關(guān)業(yè)務(wù)不熟，導(dǎo)致經(jīng)常出現(xiàn)工作失誤。請(qǐng)市政府相關(guān)部門加強(qiáng)對(duì)業(yè)主委員會(huì)的專題培訓(xùn)，提高他們的業(yè)務(wù)素質(zhì)；同時(shí)，加強(qiáng)對(duì)業(yè)主委員會(huì)工作的指 導(dǎo)，規(guī)范業(yè)主委員會(huì)的行為，既要及時(shí)化解矛盾糾紛，又要早打招呼，早作提醒，做到防患者于未然。 三是要加強(qiáng)對(duì)街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、社區(qū)相關(guān)工作人員的培訓(xùn)指導(dǎo)。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)范，業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)交由街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、社區(qū)負(fù)責(zé)，但街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、社區(qū)工作人員由于對(duì)相關(guān)業(yè)務(wù)不熟，加之對(duì)物業(yè)公司缺乏約束力，導(dǎo)致協(xié)調(diào)矛盾時(shí)，有些力不從心，達(dá)不到理想效果。所以，請(qǐng)市政府相關(guān)部門加強(qiáng)對(duì)街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、社區(qū)工作人員的培訓(xùn)，并加強(qiáng)對(duì)街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、社區(qū)的工作指導(dǎo)，使他們能盡快進(jìn)入角色，提高業(yè)務(wù)能力。 四、調(diào)研感受及下一步計(jì)劃 通過與物業(yè)公司的接觸，我發(fā)現(xiàn)，有的物業(yè)公司還是很歡迎我調(diào)研的，因?yàn)槲飿I(yè)公司本身對(duì)法律的理解存在模糊之處，希望能通過我們能夠做深一步的了解。另外，物業(yè)公司也希望能通過我們的調(diào)研起到宣傳作用，讓廣大業(yè)主能夠更加準(zhǔn)確的理解物權(quán)法。在適當(dāng)時(shí)候運(yùn)用法律保護(hù)自己的利益，充分行使自己作為物業(yè)主人的權(quán)利，同時(shí)宣傳使他們的工作也更加容易開展。但物業(yè)公司對(duì)我們的調(diào)研表現(xiàn)在一定程度上存在一定的擔(dān)心，一是物業(yè)公司確實(shí)存在一些不合理和不合法規(guī)定。如果調(diào)研涉及這些問題有可能引發(fā)業(yè)主的維權(quán)行為，損害物業(yè)公司的利益；二是擔(dān)心我們的 一些調(diào)研所涉及的一些問題會(huì)誤導(dǎo)業(yè)主產(chǎn)生錯(cuò)誤的理解和認(rèn)識(shí)。因?yàn)樵谖飿I(yè)小區(qū)里，住戶人數(shù)多，人員素質(zhì)參差不齊，所以物業(yè)公司的業(yè)主要求不能太高，應(yīng)該從自身差距著手，擺正自己的位置，工作中多一份耐心，用自己良好的服務(wù)和優(yōu)質(zhì)得到業(yè)主的理解和支持。 參考文獻(xiàn)： 《人民司法（應(yīng)用）》作者北京市第一人民法院， 2021 年 中國(guó)法律圖書有限公司《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》，法律出版社 賈邦俊、民商法律的活力在于應(yīng)用（ 20211226） 程嘯，論抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)程度 20211113 第五篇：實(shí)地調(diào)研報(bào)告格式 澄江縣第四中學(xué)實(shí)地調(diào)查報(bào)告 調(diào)查人員：周啟林 調(diào)查時(shí)間： 2021 年年 10 月 12日到 2021 年 10 月 22日 學(xué)校聯(lián)系人：丁光慶 調(diào)查對(duì)象：澄江縣第四中學(xué) 一、調(diào)查對(duì)象構(gòu)成情況簡(jiǎn)介 調(diào)查對(duì)象所在地基本情況 澄江縣位于云南省中部，昆明市東南面。地理坐標(biāo)為北緯 24176。29′～ 24176。 55′、東經(jīng) 102176。 47′～ 103176。 04′。東隔南盤江與宜良、石林縣相望，西與晉寧、呈貢縣接壤，南跨撫仙湖與江川、華寧兩縣為鄰，北 銜陽(yáng)宗海與宜良毗