【文章內容簡介】 ～ 17 米，步行街樓板開口尺度：層數(shù)為 2 層的步行街，開口寬度宜 8 米；層數(shù)為 3 層的步行街，開口寬度宜 9 米；開口長度：為 16～ 25 米。步行街走道凈寬宜 4 米，“橋”的凈寬度宜 米，在中庭周圍走道凈寬可適當加寬至 5～ 6 米； 2 層以上的廊橋不宜過密（間隔在 30～ 50 米）；各主力店與步行街通道接口處應設置防盜卷簾，并且控制權在步行街一側； 5) 步行街商鋪面積： 零售和服務 類商鋪面積一般為 100 ㎡以下，餐飲類商鋪面積一般為 100～ 200 ㎡ 。所有商鋪單元進深宜 8 米～ 16米（其中零售和服務類商鋪不宜超過 10 米），面寬 米， 盡可能減少門面過窄、進深過大、平面形狀不規(guī)則等異形商鋪設計，降低招商難度； 6) 步行街商鋪門面： 所有商鋪門應正對步行街并盡量避免門對門式設計。步行街商鋪外立面，除預留店招位置外，應全部采用通透白玻璃到頂設計（包括部分商鋪與主力店通道的立面）； 7) 步行街商鋪分隔： 建議步行街商鋪盡可能沿柱體進行分隔，以方便日后商鋪布局調整；特殊商鋪應在保證工期的前提下按照商戶第 8 頁 共 30 頁 提出的具 體設計要求進行分隔設計，如肯德基、麥當勞、必勝客等戰(zhàn)略合作伙伴的商鋪通常會選擇步行街主出入口處的店鋪，面積不低于 180 平米，并在鋪內設計衛(wèi)生間、一二層增加樓梯設計。 【關注點 10】：廣場內部豎向交通組織 1) 扶梯： 步行街的人流主要以電動扶梯來組織人流的垂直交通，設置的一般原則是，在步行街的主入口 2030 米左右距離設第一組扶梯，扶梯的間距控制在 45 米～ 70 米之間，也就是在樓板開洞的兩個洞口至三個洞口之間設，步行街內的扶梯必須有一部通地下停車場以便將人流直接引入步行街。扶梯應靠洞口一側平行布置；（規(guī)劃院強制條文 已列 ）扶梯位置應避免對商鋪的經營造成影響。扶梯應設置光感變頻裝置； 2) 觀光梯： 通常在步行街中庭設置，以 2～ 3 部為一組，觀光梯應通到地下停車場。觀光梯與商鋪門面的距離應不小于 4 米。井道采用鋼結構和玻璃立面，觀光梯轎廂立面也須做成玻璃，使觀光梯整體保持通透 。觀光梯應可以到達地下停車場，以保證垂直客流動線的完整； 3) 貨梯： 步行街及各主力店均應設有貨運電梯，步行街除了與主力店共用的貨梯外，還應有專用的貨梯一至兩組。步行街的所有貨梯（包括專用和共用）位置一般間隔 80100 米設一組，但不宜安置在步行街主入口的明顯位置。每 組貨梯以兩部為宜，載重量為 ～2 噸 ；貨梯對應的地下卸貨區(qū)的位置必須考慮與地下停車場出入口的關系； 第 9 頁 共 30 頁 4) 廣場內的所有垂直電梯應具有三方通話功能；電梯還應具有電梯廠家配套生產的運行狀態(tài)和故障中央監(jiān)控顯示系統(tǒng)，以保證運行安全。 【關注點 11】： 共享空間 以娛樂、餐飲為主的多主力店同樓的情況下，如綜合樓、娛樂樓，因其與步行街營業(yè)時間的不同，宜在其樓內區(qū)域單獨設計共享豎向交通核并直接通向戶外及地下停車場，避免使用步行街的公共區(qū)域，使其顧客出入不受步行街閉店的影響，并降低管理公司的管理難 度。 【關注點 12】：公共衛(wèi)生間 根據(jù)步行街的長度不同一般設 3～ 5 處衛(wèi)生間，衛(wèi)生間的間距 80～100 米，面積 70～ 100 平方米，衛(wèi)生間可與主力店合用， 但 每層至少應設置一處步行街專用衛(wèi)生間，以滿足步行街與主力店錯時營業(yè)時使用需要； 衛(wèi)生間不宜占用商鋪位置，應設計在較隱蔽的位置，衛(wèi)生間的出入口應設計在步行街與其他業(yè)態(tài)連接的通道內而無需直接對步行街開口，否則對周邊商鋪均有較大負面影響； 衛(wèi)生間應作無障礙設計 ， 每處衛(wèi)生間男間蹲位不少于 3 個，女間蹲位不少于 6 個，均以蹲便器為主；殘障人專用間蹲位 1 個，采用坐便器，輔助 設施完備；男衛(wèi)生間小便池不少于 3 個；公用洗手盆不少于 3 個，其中兒童專用 1 個；女衛(wèi)生間還應設母嬰室或母嬰護理臺，以方便帶小孩的顧客使用。 衛(wèi)生間內的梳妝鏡離梳妝臺高度為 40 公分為宜。衛(wèi)生間還應設置有供保潔員清洗儲放清潔器具的操作間；由于餐飲區(qū)域衛(wèi)生間使用頻繁，還應酌情考慮在步行街餐第 10 頁 共 30 頁 飲區(qū)增設員工專用衛(wèi)生間。 【關注點 13】：顧客吸煙室 建議在步行街各層適當位置設置一處顧客吸煙室，面積在 10 平米左右，并設置通風排煙設施。 【關注點 14】：主力店開口 主力店在步行街開口的原則是：主力店單邊與步行街相接的開口為一處，雙 邊與步行街相接的不超過兩處，除萬千百貨外，原則上不在中庭設主力店開口。主力店的開口位置盡量設在步行街的盡端部以帶動整個步行街的人流， 首層開口宜設置在步行街入口至中庭的中間區(qū)域。 非零售型（如影院、 KTV、網吧等）的業(yè)態(tài)開口一定要和其入口大堂結合，開口尺寸為 4～ 8 米 ；由于各主力店均有獨立的對外出入口，其與步行街的開口處與步行街出入口的距離應不小于 30米。 【關注點 15】：步行街專用貨物通道 因步行街較長，為方便步行街（特別是餐飲區(qū)）商戶貨物和 垃圾運輸 ，建議在商鋪背街的一面設立專用貨運通道 ，以避免貨運對環(huán)境和顧客 造成影響。 【關注點 16】：步行街公共通道頂棚 步行街公共通道頂棚通常采用多層挑空玻璃采光頂設計， 采光頂?shù)拈_口寬度，應較下層開口兩側各擴大 800mm； 玻璃采光頂宜采用分段式設計。 【關注點 17】：管理用房 第 11 頁 共 30 頁 1) 商業(yè)管理用房由商管公司提供平面布置。管理用房中的員工宿舍應具備采光通風條件，并配套設置專用衛(wèi)生間、淋浴間、更衣室、活動室及訪親室； 2) 員工食堂應考慮燃氣管道、新風、油煙凈化及排放系統(tǒng)、上下水、隔油池等設施； 3) 物管用房內使用的中央空調、管道天然氣、給排水、強弱電系統(tǒng)（消防、電話、網絡）等均應獨立設置； 4) 綜合體 中管理用房涉及到銷售物業(yè)管理用房的，銷售物業(yè)處辦公室應單設，并應采取措施（如門禁等）與商業(yè)管理管理辦公區(qū)域分開。 【關注點 18】 ： 設備間和值班室 1) 開閉所、變電所、制冷機房、消防控制中心規(guī)劃在同一層相鄰區(qū)域，以方便運行管理；應為供電局預留（一般為 10KV）開閉站的位置；為方便對各主機設備的管控，建議增設運行值班室并將變配電室與值班室之間的隔墻設計為防暴玻璃窗；設備房必須有空調設施（通風和散熱）；所有強弱電間門應向外開；值班室的位置可由商管公司提供或確認，值班室的建造標準可參照物管用房的標準； 2) 地下各設備用房門 及通道寬度要適合設備運輸安裝和日后維修； 3) 為便于設備安裝和日后維修，地下設備間的門應朝向車場開闊區(qū)域；若超市等主力店設置于地下區(qū)域，其購物手推車臨時停放區(qū)不宜設置在設備間門口周邊； 第 12 頁 共 30 頁 4) 由于各設備機房主要集中在地下，考慮到值班、巡視、車場管理等人員及員工餐廳的實際需要，建議在地下室合適位置增設衛(wèi)生間。 【關注點 19】：電梯廳 1) 建議在電梯廳不設計排水槽，以防止排水槽排水不暢造成外溢，回灌進電梯底坑，損壞電氣設備； 2) 鑒于冬季地下車庫溫度較低，防止管道爆裂、損壞造成跑水，殃及電梯及底坑設備安全的考慮，建議將觀光電梯門 的外沿口略微墊高，形成一個向外的緩坡，即使發(fā)生跑水事故，短時間內也不致影響到電梯的運行安全； 3) 通往地下停車場的客用電梯和扶梯間應建造成封閉的通透玻璃候梯廳，候梯廳需設計空調及安全欄桿。 【關注點 20】：物業(yè)倉庫 為滿足步行街商戶貨物存放的需要，建議在地下適當位置增加步行街倉庫用房的規(guī)劃，面積不小于 200 平米。 【關注點 21】：垃圾房 1) 步行街專用垃圾房應設立四～六處，其中一處為危險品垃圾房；每處 分設干、濕垃圾房，每組面積不小于 60 ㎡， 主力店垃圾房應另外單獨設立 ； 2) 垃圾房的位置應設在靠近地下停車場出入口，或貨梯 口及卸貨區(qū)的附近，垃圾房與車場出入口之間須有一條垃圾車專用通道，通道的凈高應滿足當?shù)乩暹\車的高度； 第 13 頁 共 30 頁 3) 垃圾房的建造標準：墻面、地面鋪瓷磚，墻面到頂、地面包括排污溝滿鋪；配置上下水、排風、照明、滅蠅燈等設施；其中危險品垃圾房還應配置防暴燈、防潮燈、泄爆口及可燃氣體報警裝置和自動強制排風系統(tǒng)，以確保廣場安全。 【關注點 22】：卸貨區(qū) 1） 考慮到步行街將設置較多餐飲商鋪， 地下停車場貨運電梯口處設立面積為 100～ 200M2的卸貨區(qū)域，各卸貨區(qū)域與車場入口之間必須有一條凈高不低于 3 米的貨車通道。 【關注點 23】：屋頂設 施 1) 屋頂設備設施的安裝，應統(tǒng)一規(guī)劃、有序排列。所有冷卻塔、排油煙風機、油煙凈化器的安裝位置，包括出風口的方向，避免對塔樓居住環(huán)境的不良影響； 2) 應充分考慮裙樓的冷卻塔、風機等設備降噪問題，煙氣異味問題以及所有同類設備的相關噪聲、煙氣、異味、飄水等對住宅、寫字摟的影響和預防處理； 3) 由于肯德基、麥當勞、必勝客等主力店獨立設計安裝 VRV 空調系統(tǒng)，裙樓屋頂應在適當位置預留設備基礎； 4) 屋頂油煙井距高層水平距離 20 米以上。 【關注點 24】：地下停車場 1) 車行道兩側（或單側）應設置平行的人行道，人行道與車行道之間應通過路面標 線明確區(qū)分； 2) 車場內部應設計為“單循環(huán)”交通形式，盡量避免交叉口； 第 14 頁 共 30 頁 3) 地下車庫必須預留機械停車 ，由于機械式停車位的后期維護保養(yǎng)成本較高，管理難度較大，顧客的認可度不高，在地下平面停車位可以滿足的情況下，可暫不采用此停車方式； 4) 為避免非機動車亂停亂放，應設置非機動車存車處， 非機動車停車位數(shù)量為： 1000～ 2500 輛 ； 5) IC 卡智能收費管理系統(tǒng)，具備自動發(fā)卡、辦理長期卡等功能；收費軟件應具備停車收費、已停車輛數(shù)量統(tǒng)計、空余車位統(tǒng)計、出入口電子顯示板具有車位數(shù)、車位狀態(tài)顯示的功能； 6) 地下車場出入口需設收費站，地下車場 通往百貨、超市等人流密集型主力店的直梯和扶梯附近區(qū)域還應規(guī)劃中間收費站。具體位置應根據(jù)停車場交通規(guī)劃由商管公司設定。中央收費站布線應由橋架引入，在設計上要考慮到日后中間收費站的移動調整要求。收費站長2020mm、寬 2020mm、高 2500mm，并需安裝分體空調； 7) 車庫出入口收費亭和道閘應盡可能設置在平坦路段； 8) 車道地面增加指引方向形狀的減速帶。 【關注點 25】：地下室廣告 地下室應在合適的位置設計安裝一定數(shù)量的燈箱廣告。廣告位主要位于以下各處：內墻面燈箱廣告、立柱燈箱廣告、坡道墻面廣告；廣告位需預留供電管線 。 【關注點 26】：供電與計量 1) 不同業(yè)態(tài)的機電設備系統(tǒng)應相互獨立，并獨立計量，避免造成營運期間管理界面混亂，給設施設備維護保養(yǎng)工作帶來困難； 第 15 頁 共 30 頁 2) 為便于今后實際運營中對日常能耗進行統(tǒng)計、管理，各設備機房均需增加獨立電表，例如：制冷機房、水泵房等； 3) 外墻廣告和景觀照明應分別設置單獨回路，單獨計量，在相應屋面或樓層預留外墻廣告、景觀照明用配電箱； 4) 步行街中庭應設置 100 千瓦獨立電源；外廣場的主要促銷活動場地應設置 200千瓦獨立電源。 四、項設計評審 一、外立面及廣告位設計 【關注點 27】：外立面設計 1) 外立面嚴禁使用全玻璃幕；南方城市以玻璃幕墻、鋁板幕墻為主。北方城市以石材為主，結合部分玻璃幕墻及鋁板。商業(yè)裙樓部分的色彩不能過于灰暗 ， 應以暖色調為主，應關注裙樓的晝夜色彩視覺感受，增強商業(yè)經營氣氛； 2) 步行街出入口外立面應設計大氣，步行街標識易于辨認，雨棚透光性好，易于保潔； 3) 凡有對外采光的商鋪，應保證立面玻璃幕墻的透光率，確保正常經營；首層外立面應盡可能設計為展示櫥窗，并以白玻璃為主，以增加外立面商業(yè)氛圍； 4) 塔樓與裙樓臨街的立面應避免在一個平面上，塔樓應退后至少 2米，二者之間應有過度結構處理，以防止塔樓墜物 危及廣場行人安全及裙樓泛光對塔樓造成的光污染； 5) 室外應設置大型 LED 顯示屏，面積根據(jù)外立面的形式統(tǒng)一設計，在第 16 頁 共 30 頁 LED 周圍不能有其它廣告位和店招，同時應考慮 LED 顯示屏的維護保養(yǎng)以及防水的需求； LED 顯示屏的規(guī)格、視距、高度應協(xié)調適度；室外廣場適當預留音視頻接口與 LED 顯示屏連接，以便在外廣場舉辦活動時在 LED顯示屏上進行現(xiàn)場直播。 【關注點 28】：店招及廣告位 1) 重點關注外墻廣告位設置位置、數(shù)量和大小與整體建筑品質的合理匹配； 2) **廣場店招及主力店店招與廣告位在設計位置及內容方面的關系定位應準確合理； 3) 外墻廣告 位需根據(jù)外立面的高度及長度進行總體的確定，寬度與高度比宜為 1： 黃金比例，面積宜大于 30 平米；但如果當?shù)貜V告經營市場能夠接受的尺度有別于上述標準，應按市場標準建造； 4) 建筑立面可預埋不銹鋼掛件，供懸掛條幅使用，具體位置可由商管公司確定； 5) 所有廣告位、店招及相關照明的電源，建議在配電室內設立獨立的配電柜，并采取集中控制方式，接入樓宇自控系統(tǒng)；廣場 LOGO建議由光控開關控制； 6) 為保證今后出租使用中計量準確，建議