【文章內容簡介】 滿一年的，應當在租賃期間屆滿時支付。承租人無正當理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 【考題 單選題】甲將一輛二手車出售給鄰居乙，并約定：在甲將汽車出售給乙之后，乙獲得以每月 150元的價格永久使用甲 家車庫的權利。后甲又與丙達成車庫買賣合同，尚未辦理過戶手續(xù)。下列有關車庫權利的表述中，正確的是（ ）。（ 2020年試題 新） ，甲可以收回車庫使用權 [答疑編號 3945100207] 『正確答案』 D 『答案解析』本題考核點是租賃合同的有關規(guī)定。（ 1）物權包括所有權、用益物權和擔保物權，首先排除所有權和擔保物權，對于用益物權，法律列舉的范圍不包括建筑物使用權。乙的車庫使用權是基于租賃合同的使用權。所以選項 A錯誤。（ 2）租賃期限最長不超過 20年，所以選項 B錯誤。（ 3）租賃物在租賃期間發(fā)生所有權變動的，不影響租賃合同的效力，即 “ 買賣不破租賃 ” ，所以選項 C錯誤。（ 4）承租人無正當理由未支付或者遲延支付 租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同，所以選項 D正確。 ，致使承租人不能對租賃物使用、收益的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金。第三人主張權利的，承租人應當及時通知出租人。 ，不影響租賃合同的效力 。學理上稱為 “ 買賣不破租賃 ” ，所有的所有權讓與均不破租賃，并非局限于買賣。 【考題 單選題】甲與乙訂立租賃合同，將自己所有的一棟房屋租賃給乙使用。租賃期間，甲在征得乙同意后，將房屋賣給丙，并轉 移了所有權。下列有關該租賃合同效力的表述中，正確的是（ ）。（ 2020年試題） ，但是甲應當對乙承擔違約責任 ，但是丙應當另行與乙訂立租賃合同 [答疑編號 3945100208] 『正確答案』 A 『答案解析』本題考核點是租賃合同當事人雙方權利義務。租賃物在租賃期間發(fā)生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。 （三）租賃合同的解除與延期 因不可歸責于承租人的事由，致使租賃物部分或者全部毀損、滅失的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金；因租賃物部分或者全部毀損、滅失，致使不能實現(xiàn)合同目的的，承租人可以解除合同。 （四）房屋租賃合同 房屋租賃的無效與處理 （ 1）出租人就未取得建設工程規(guī)劃許可證或者未按照建設工程規(guī)劃許可 證的規(guī)定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。 （ 2）出租人就未經批準或者未按照批準內容建設的臨時建筑，與承租人訂立的租賃合同無效。 （ 3）租賃期限超過臨時建筑的使用期限，超過部分無效。 注意：上述情形在一審法庭辯論終結前取得批準的例外。 房屋租賃中承租人的優(yōu)先權 （ 1）出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權利。其他標的物租賃并不適用優(yōu)先購買權。 （ 2）具有下列情形之一，承租人主張優(yōu)先購買房屋的，人民法院 不予支持 ： ① 房屋共有 人行使優(yōu)先購買權的；出租人將房屋 出賣給近親屬 ，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的； ② 出租人履行通知義務后， 承租人在十五日內未明確表示購買的 ； ③ 第三人善意購買租賃房屋并已經辦理登記手續(xù)的 。 房屋租賃中同住人的權利 承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋。 【考題 .多選題】甲承租乙的住房，租期未滿，乙有意將該住房出售。根據合同法律制度的規(guī)定，下列表述中，正確的有（ ）。（ 2020年試題） 知甲，甲在同等條件下享有優(yōu)先購買權 ，將房屋出售給丙，甲可以主張乙、丙之間的房屋買賣合同無效 ，當丙購得該住房成為新所有人后，即使租期未滿，也有權要求甲立即遷出該住房 ，則甲不得主張優(yōu)先購買權 [答疑編號 3945100209] 『正確答案』 AD 『答案解析』本題考核點是租賃合同。（ 1）選項 B：出租人出賣租賃房屋未在合理期限內通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購買權情形，承租人可以請求出租人承擔賠償責任的，但不得主張出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效；（ 2）選項 C：租賃物在租賃期間發(fā)生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。 五、融資租賃合同 （一）融資租賃合同概述 、租賃物的選擇，向出賣人購買租賃 物，提供給承租人使用，承租人支付租金的合同。典型的融資租賃關系涉及三方當事人，即出租人、承租人和出賣人，內容涉及租賃和買賣兩個方面。融資租賃合同 應當采用書面形式 。 注意： ① 租賃物由承租人選擇，出租人購買。 ② 沒有租賃期限的限制。 ③ 租賃物標的額一般比較大 ，例如飛機。 【舉例】 A與 C簽訂了一份融資租賃合同， A按照 C的要求購買一套設備提供給 C使用，由 C向 A支付租金；于是， A按照 C的對設備的選擇與 B簽訂了一份買賣設備的合同，那么此時涉及到兩個合同和 A、 B、 C三方當事人。 ，承租人解除合同的權利應受到一定限制，在合同有效期內，無正當、充分的理由不得解除合同。 、租賃物的選擇與出賣人訂立買賣合同，出賣人按照約定向承租人交付標的物，承租人享有與受領標的物有關的買受人的權利。承租人檢驗標的物合格后出具驗收合 格通知書，并與出租人訂立融資租賃合同，出租人據此向出賣人付款。 4. 出租人、出賣人、承租人可以約定，出賣人不履行買賣合同義務的，由承租人行使索賠的權利。承租人行使索賠權利的，出租人應當予以協(xié)助。 。 承租人破產的，租賃物不屬于破產財產 。 （二）雙方當事人的權利義務 ，出租人不承擔責任，但承租人依賴出租人的技能確定租賃物或者出租人干預選擇租賃物的除外。 。 承租人占有租賃物 期間，租賃物造成第三人的人身傷害或者財產損害的，出租人不承擔責任 。 承租人應當妥善保管、使用租賃物。承租人應當履行占有租賃物期間的維修義務。 。承租人經催告后在合理期限內仍不支付租金的，出租人可以要求支付全部租金；也可以解除合同，收回租賃物。 。對租賃物的歸屬沒有約定或者約定不明確，依照《合同法》有關規(guī)定仍不能確定的，租賃物的所有權歸出租人。 ，承租人已經支付大部分租金 ，但無力支付剩余租金，出租人因此解除合同收回租賃物的，收回的租賃物的價值超過承租人欠付的租金以及其他費用的，承租人可以要求部分返還。 【考題 .多選題】甲公司欲購乙公司生產的塔吊，因缺乏資金，遂由丙公司提供融資租賃。由于塔吊存在質量問題，吊裝的物品墜落并砸傷行人丁，甲公司被迫停產修理。根據合同法律制度的規(guī)定，下列各項中，正確的有（ ）。（ 2020年試題） ，延付或拒付租金 任 [答疑編號 3945100210] 『正確答案』 AB 『答案解析』本題考核點是融資租賃合同。（ 1）選項 A：融資租賃期間，維修義務由承租人承擔；（ 2）選項 BC：租賃物不符合租賃合同約定或者不符合使用目的的，出租 人不承擔責任，但承租人依賴出租人的技能確定租賃物或者出租人干預選擇租賃物的除外；（ 2）選項 D：承租人占有租賃物期間，租賃物造成第三人的人身傷害或者財產損害的，出租人不承擔責任。 注意：本題實際是強調 “ 出租人 ” 即 “ 丙公司 ” 不承擔責任。那么到底誰承擔責任？根據規(guī)定，可以向 “ 出賣人 ” 即 “ 乙公司 ” 索賠，但必須事先有約定。否則，甲公司自己承擔損失。 第二節(jié) 交付工作成果的合同 一、承攬合同 （一）承攬合同概述 承攬合同是承攬人按照定作人的要求完成工作，交付工作成果，定作人給付報酬的合同 。承攬人可為多人，除當事人另有約定，共同承攬人對定作人承擔連帶責任。 （二）雙方當事人的權利義務 以自己的設備、技術和勞力 ，完成主要工作，但當事人另有約定的除外。 （ 1）承攬人將其承攬的主要工作交由第三人完成的，應當就該第三人完成的工作成果向定作人負責；未經定作人同意的，定作人也可以解除合同。 （ 2）承攬人可以將其承攬的輔助工作交由第三人完成，并就該第三人完成的工作成果向定 作人負責。 ，承攬人應當按照約定選用材料，并接受定作人檢驗。合同約定由定 作人提供材料的，定作人應當按照約定提供材料。 承攬人對定作人提供的材料，應當及時檢驗 ，發(fā)現(xiàn)不符合約定時，應當及時通知定作人更換、補齊或者采取其他補救措施。承攬人 不得 擅自更換定作人提供的材料，不得更換不需要修理的零部件。 。但定作人因此造成承攬人損失的，應當賠償損失 。 【例題 單選題】甲公司承攬了乙單位家屬樓的電梯維修工作。因為工期緊，經乙單位同意，甲公司將主要維修任務委托給丙公司來完成。由于丙公司雇用的部分新員工缺乏經驗，使得維修后的電梯房屋出現(xiàn)質量問題。根據《合同法》的規(guī)定，對該質量問題承擔責任的是（ ）。 、丙裝飾公司和乙單位 [答疑編號 3945100301] 『正確答案』 B 『答案解析』本題考核點是承攬合同當事人的權利義務。承攬人將其承攬的主要工作交由第三人完成的，應當就該第三人完成的工作成果向定作人負責。 二、建設工程合同 （一）建設工程合同概述 建設工程合同是承包人進行工程建設，發(fā)包人支付價款的合同。建 設工程合同包括工程勘察、設計、施工合同。 （ 1）對建設工程合同沒有規(guī)定的部分，可適用承攬合同的有關規(guī)定。 （ 2）建設工程合同應當采用書面形式，應以 招標的方式 訂立。 （ 3）當事人就同一建設工程另行訂立的建設工程施工合同與經過備案的中標合同實質性內容不一致的，應當以 備案的中標合同 作為結算工程價款的根據。 建設工程施工合同具有下列情形之一的，屬于 無效合同 ： （ 1）承包人未取得建筑施工企業(yè)資質或者超越資質等級的； （ 2）沒有資質的實際施工人借用有資質的建筑施工企業(yè) 名義的； （ 3）建設工程必須進行招標而未招標或者中標無效的。 承包人超越資質等級許可的業(yè)務范圍簽訂建設工程施工合同， 在建設工程竣工前取得相應資質等級，不按照無效合同處理 。 如果建設工程合同無效，按照以下情形分別處理： 驗收合格 承包人可以請求參照合同約定支付工程價款 驗收不合格 可以修復 修復后驗收 合格 發(fā)包人 可以請求 承包人承擔修復費用 修復后驗收 不合格 承包人 無權 請求支付工程價款 （ 1）發(fā)包人可以與總承包人訂立建設工程合同，也可以分別與勘察人、 設計人、施工人訂立勘察、設計、施工承包合同。 發(fā)包人不得將應當由一個承包人完成的建設工程肢解成若干部分發(fā)包給幾個承包人。 （ 2）總承包人或者勘察、設計、施工承包人經發(fā)包人同意，可以將自己承包的部分工作交由第三人完成。第三人就其完成的工作成果與總承包人或者勘察、設計、施工承包人向發(fā)包人承擔連帶責任。承包人不得將其承包的全部建設工程轉包給第三人或者將其承包的全部建設工程肢解以后以分包的名義分別轉包給第三人。 禁止 承包人將工程分包給不具備相應資質條件的單位。 禁止 分包單位將其承包的工程再分包。建設工程主體結構的施工 必須由承包人自行完成。 【例題 單選題】某工程的總承包人乙公司經發(fā)包人甲公司同意，將自己承包的部分建設工程分包給丙公司。因丙公司完成的工程質量出現(xiàn)問題，給甲公司造成 200萬元的