【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 滿一年的，應(yīng)當(dāng)在租賃期間屆滿時(shí)支付。承租人無(wú)正當(dāng)理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內(nèi)支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 【考題 單選題】甲將一輛二手車(chē)出售給鄰居乙，并約定：在甲將汽車(chē)出售給乙之后，乙獲得以每月 150元的價(jià)格永久使用甲 家車(chē)庫(kù)的權(quán)利。后甲又與丙達(dá)成車(chē)庫(kù)買(mǎi)賣(mài)合同，尚未辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。下列有關(guān)車(chē)庫(kù)權(quán)利的表述中，正確的是（ ）。（ 2020年試題 新） ，甲可以收回車(chē)庫(kù)使用權(quán) [答疑編號(hào) 3945100207] 『正確答案』 D 『答案解析』本題考核點(diǎn)是租賃合同的有關(guān)規(guī)定。（ 1）物權(quán)包括所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)，首先排除所有權(quán)和擔(dān)保物權(quán)，對(duì)于用益物權(quán)，法律列舉的范圍不包括建筑物使用權(quán)。乙的車(chē)庫(kù)使用權(quán)是基于租賃合同的使用權(quán)。所以選項(xiàng) A錯(cuò)誤。（ 2）租賃期限最長(zhǎng)不超過(guò) 20年，所以選項(xiàng) B錯(cuò)誤。（ 3）租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力，即 “ 買(mǎi)賣(mài)不破租賃 ” ，所以選項(xiàng) C錯(cuò)誤。（ 4）承租人無(wú)正當(dāng)理由未支付或者遲延支付 租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內(nèi)支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同，所以選項(xiàng) D正確。 ，致使承租人不能對(duì)租賃物使用、收益的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金。第三人主張權(quán)利的，承租人應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知出租人。 ，不影響租賃合同的效力 。學(xué)理上稱(chēng)為 “ 買(mǎi)賣(mài)不破租賃 ” ，所有的所有權(quán)讓與均不破租賃，并非局限于買(mǎi)賣(mài)。 【考題 單選題】甲與乙訂立租賃合同，將自己所有的一棟房屋租賃給乙使用。租賃期間，甲在征得乙同意后，將房屋賣(mài)給丙，并轉(zhuǎn) 移了所有權(quán)。下列有關(guān)該租賃合同效力的表述中，正確的是（ ）。（ 2020年試題） ，但是甲應(yīng)當(dāng)對(duì)乙承擔(dān)違約責(zé)任 ，但是丙應(yīng)當(dāng)另行與乙訂立租賃合同 [答疑編號(hào) 3945100208] 『正確答案』 A 『答案解析』本題考核點(diǎn)是租賃合同當(dāng)事人雙方權(quán)利義務(wù)。租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。 （三）租賃合同的解除與延期 因不可歸責(zé)于承租人的事由，致使租賃物部分或者全部毀損、滅失的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金；因租賃物部分或者全部毀損、滅失，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，承租人可以解除合同。 （四）房屋租賃合同 房屋租賃的無(wú)效與處理 （ 1）出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可 證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無(wú)效。 （ 2）出租人就未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時(shí)建筑，與承租人訂立的租賃合同無(wú)效。 （ 3）租賃期限超過(guò)臨時(shí)建筑的使用期限，超過(guò)部分無(wú)效。 注意：上述情形在一審法庭辯論終結(jié)前取得批準(zhǔn)的例外。 房屋租賃中承租人的優(yōu)先權(quán) （ 1）出租人出賣(mài)租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣(mài)之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利。其他標(biāo)的物租賃并不適用優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。 （ 2）具有下列情形之一，承租人主張優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)房屋的，人民法院 不予支持 ： ① 房屋共有 人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的；出租人將房屋 出賣(mài)給近親屬 ，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的； ② 出租人履行通知義務(wù)后， 承租人在十五日內(nèi)未明確表示購(gòu)買(mǎi)的 ； ③ 第三人善意購(gòu)買(mǎi)租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的 。 房屋租賃中同住人的權(quán)利 承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋。 【考題 .多選題】甲承租乙的住房，租期未滿，乙有意將該住房出售。根據(jù)合同法律制度的規(guī)定，下列表述中，正確的有（ ）。（ 2020年試題） 知甲，甲在同等條件下享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán) ，將房屋出售給丙，甲可以主張乙、丙之間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效 ，當(dāng)丙購(gòu)得該住房成為新所有人后，即使租期未滿，也有權(quán)要求甲立即遷出該住房 ，則甲不得主張優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán) [答疑編號(hào) 3945100209] 『正確答案』 AD 『答案解析』本題考核點(diǎn)是租賃合同。（ 1）選項(xiàng) B：出租人出賣(mài)租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)情形，承租人可以請(qǐng)求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任的，但不得主張出租人與第三人簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效；（ 2）選項(xiàng) C：租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。 五、融資租賃合同 （一）融資租賃合同概述 、租賃物的選擇，向出賣(mài)人購(gòu)買(mǎi)租賃 物，提供給承租人使用，承租人支付租金的合同。典型的融資租賃關(guān)系涉及三方當(dāng)事人，即出租人、承租人和出賣(mài)人，內(nèi)容涉及租賃和買(mǎi)賣(mài)兩個(gè)方面。融資租賃合同 應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式 。 注意： ① 租賃物由承租人選擇，出租人購(gòu)買(mǎi)。 ② 沒(méi)有租賃期限的限制。 ③ 租賃物標(biāo)的額一般比較大 ，例如飛機(jī)。 【舉例】 A與 C簽訂了一份融資租賃合同， A按照 C的要求購(gòu)買(mǎi)一套設(shè)備提供給 C使用，由 C向 A支付租金；于是， A按照 C的對(duì)設(shè)備的選擇與 B簽訂了一份買(mǎi)賣(mài)設(shè)備的合同，那么此時(shí)涉及到兩個(gè)合同和 A、 B、 C三方當(dāng)事人。 ，承租人解除合同的權(quán)利應(yīng)受到一定限制，在合同有效期內(nèi)，無(wú)正當(dāng)、充分的理由不得解除合同。 、租賃物的選擇與出賣(mài)人訂立買(mǎi)賣(mài)合同，出賣(mài)人按照約定向承租人交付標(biāo)的物，承租人享有與受領(lǐng)標(biāo)的物有關(guān)的買(mǎi)受人的權(quán)利。承租人檢驗(yàn)標(biāo)的物合格后出具驗(yàn)收合 格通知書(shū)，并與出租人訂立融資租賃合同，出租人據(jù)此向出賣(mài)人付款。 4. 出租人、出賣(mài)人、承租人可以約定，出賣(mài)人不履行買(mǎi)賣(mài)合同義務(wù)的，由承租人行使索賠的權(quán)利。承租人行使索賠權(quán)利的，出租人應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助。 。 承租人破產(chǎn)的，租賃物不屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn) 。 （二）雙方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù) ，出租人不承擔(dān)責(zé)任，但承租人依賴(lài)出租人的技能確定租賃物或者出租人干預(yù)選擇租賃物的除外。 。 承租人占有租賃物 期間，租賃物造成第三人的人身傷害或者財(cái)產(chǎn)損害的，出租人不承擔(dān)責(zé)任 。 承租人應(yīng)當(dāng)妥善保管、使用租賃物。承租人應(yīng)當(dāng)履行占有租賃物期間的維修義務(wù)。 。承租人經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍不支付租金的，出租人可以要求支付全部租金；也可以解除合同，收回租賃物。 。對(duì)租賃物的歸屬?zèng)]有約定或者約定不明確，依照《合同法》有關(guān)規(guī)定仍不能確定的，租賃物的所有權(quán)歸出租人。 ，承租人已經(jīng)支付大部分租金 ，但無(wú)力支付剩余租金，出租人因此解除合同收回租賃物的，收回的租賃物的價(jià)值超過(guò)承租人欠付的租金以及其他費(fèi)用的，承租人可以要求部分返還。 【考題 .多選題】甲公司欲購(gòu)乙公司生產(chǎn)的塔吊，因缺乏資金，遂由丙公司提供融資租賃。由于塔吊存在質(zhì)量問(wèn)題，吊裝的物品墜落并砸傷行人丁，甲公司被迫停產(chǎn)修理。根據(jù)合同法律制度的規(guī)定，下列各項(xiàng)中，正確的有（ ）。（ 2020年試題） ，延付或拒付租金 任 [答疑編號(hào) 3945100210] 『正確答案』 AB 『答案解析』本題考核點(diǎn)是融資租賃合同。（ 1）選項(xiàng) A：融資租賃期間，維修義務(wù)由承租人承擔(dān)；（ 2）選項(xiàng) BC：租賃物不符合租賃合同約定或者不符合使用目的的，出租 人不承擔(dān)責(zé)任，但承租人依賴(lài)出租人的技能確定租賃物或者出租人干預(yù)選擇租賃物的除外；（ 2）選項(xiàng) D：承租人占有租賃物期間，租賃物造成第三人的人身傷害或者財(cái)產(chǎn)損害的，出租人不承擔(dān)責(zé)任。 注意：本題實(shí)際是強(qiáng)調(diào) “ 出租人 ” 即 “ 丙公司 ” 不承擔(dān)責(zé)任。那么到底誰(shuí)承擔(dān)責(zé)任？根據(jù)規(guī)定，可以向 “ 出賣(mài)人 ” 即 “ 乙公司 ” 索賠，但必須事先有約定。否則，甲公司自己承擔(dān)損失。 第二節(jié) 交付工作成果的合同 一、承攬合同 （一）承攬合同概述 承攬合同是承攬人按照定作人的要求完成工作，交付工作成果，定作人給付報(bào)酬的合同 。承攬人可為多人，除當(dāng)事人另有約定，共同承攬人對(duì)定作人承擔(dān)連帶責(zé)任。 （二）雙方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù) 以自己的設(shè)備、技術(shù)和勞力 ，完成主要工作，但當(dāng)事人另有約定的除外。 （ 1）承攬人將其承攬的主要工作交由第三人完成的，應(yīng)當(dāng)就該第三人完成的工作成果向定作人負(fù)責(zé)；未經(jīng)定作人同意的，定作人也可以解除合同。 （ 2）承攬人可以將其承攬的輔助工作交由第三人完成，并就該第三人完成的工作成果向定 作人負(fù)責(zé)。 ，承攬人應(yīng)當(dāng)按照約定選用材料，并接受定作人檢驗(yàn)。合同約定由定 作人提供材料的，定作人應(yīng)當(dāng)按照約定提供材料。 承攬人對(duì)定作人提供的材料，應(yīng)當(dāng)及時(shí)檢驗(yàn) ，發(fā)現(xiàn)不符合約定時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知定作人更換、補(bǔ)齊或者采取其他補(bǔ)救措施。承攬人 不得 擅自更換定作人提供的材料，不得更換不需要修理的零部件。 。但定作人因此造成承攬人損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失 。 【例題 單選題】甲公司承攬了乙單位家屬樓的電梯維修工作。因?yàn)楣て诰o，經(jīng)乙單位同意，甲公司將主要維修任務(wù)委托給丙公司來(lái)完成。由于丙公司雇用的部分新員工缺乏經(jīng)驗(yàn)，使得維修后的電梯房屋出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題。根據(jù)《合同法》的規(guī)定，對(duì)該質(zhì)量問(wèn)題承擔(dān)責(zé)任的是（ ）。 、丙裝飾公司和乙單位 [答疑編號(hào) 3945100301] 『正確答案』 B 『答案解析』本題考核點(diǎn)是承攬合同當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)。承攬人將其承攬的主要工作交由第三人完成的，應(yīng)當(dāng)就該第三人完成的工作成果向定作人負(fù)責(zé)。 二、建設(shè)工程合同 （一）建設(shè)工程合同概述 建設(shè)工程合同是承包人進(jìn)行工程建設(shè)，發(fā)包人支付價(jià)款的合同。建 設(shè)工程合同包括工程勘察、設(shè)計(jì)、施工合同。 （ 1）對(duì)建設(shè)工程合同沒(méi)有規(guī)定的部分，可適用承攬合同的有關(guān)規(guī)定。 （ 2）建設(shè)工程合同應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式，應(yīng)以 招標(biāo)的方式 訂立。 （ 3）當(dāng)事人就同一建設(shè)工程另行訂立的建設(shè)工程施工合同與經(jīng)過(guò)備案的中標(biāo)合同實(shí)質(zhì)性?xún)?nèi)容不一致的，應(yīng)當(dāng)以 備案的中標(biāo)合同 作為結(jié)算工程價(jià)款的根據(jù)。 建設(shè)工程施工合同具有下列情形之一的，屬于 無(wú)效合同 ： （ 1）承包人未取得建筑施工企業(yè)資質(zhì)或者超越資質(zhì)等級(jí)的； （ 2）沒(méi)有資質(zhì)的實(shí)際施工人借用有資質(zhì)的建筑施工企業(yè) 名義的； （ 3）建設(shè)工程必須進(jìn)行招標(biāo)而未招標(biāo)或者中標(biāo)無(wú)效的。 承包人超越資質(zhì)等級(jí)許可的業(yè)務(wù)范圍簽訂建設(shè)工程施工合同， 在建設(shè)工程竣工前取得相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)，不按照無(wú)效合同處理 。 如果建設(shè)工程合同無(wú)效，按照以下情形分別處理： 驗(yàn)收合格 承包人可以請(qǐng)求參照合同約定支付工程價(jià)款 驗(yàn)收不合格 可以修復(fù) 修復(fù)后驗(yàn)收 合格 發(fā)包人 可以請(qǐng)求 承包人承擔(dān)修復(fù)費(fèi)用 修復(fù)后驗(yàn)收 不合格 承包人 無(wú)權(quán) 請(qǐng)求支付工程價(jià)款 （ 1）發(fā)包人可以與總承包人訂立建設(shè)工程合同，也可以分別與勘察人、 設(shè)計(jì)人、施工人訂立勘察、設(shè)計(jì)、施工承包合同。 發(fā)包人不得將應(yīng)當(dāng)由一個(gè)承包人完成的建設(shè)工程肢解成若干部分發(fā)包給幾個(gè)承包人。 （ 2）總承包人或者勘察、設(shè)計(jì)、施工承包人經(jīng)發(fā)包人同意，可以將自己承包的部分工作交由第三人完成。第三人就其完成的工作成果與總承包人或者勘察、設(shè)計(jì)、施工承包人向發(fā)包人承擔(dān)連帶責(zé)任。承包人不得將其承包的全部建設(shè)工程轉(zhuǎn)包給第三人或者將其承包的全部建設(shè)工程肢解以后以分包的名義分別轉(zhuǎn)包給第三人。 禁止 承包人將工程分包給不具備相應(yīng)資質(zhì)條件的單位。 禁止 分包單位將其承包的工程再分包。建設(shè)工程主體結(jié)構(gòu)的施工 必須由承包人自行完成。 【例題 單選題】某工程的總承包人乙公司經(jīng)發(fā)包人甲公司同意，將自己承包的部分建設(shè)工程分包給丙公司。因丙公司完成的工程質(zhì)量出現(xiàn)問(wèn)題，給甲公司造成 200萬(wàn)元的