【文章內(nèi)容簡介】 ...........................................................54 西麗茶光村 項目 投資可行性研究報告 深圳市達觀房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司 深圳 市福田保稅區(qū)市花路盈福大廈七樓 電話： 8009993880 網(wǎng)址： 3 第一章 市場可行性分析 一、 城市整體市場 環(huán)境 分析 城市宏觀環(huán)境調(diào)研結(jié) 論 、國內(nèi)生產(chǎn)總值 持續(xù)穩(wěn)步增長，人均收入連續(xù)多年居全國第一位 2020 年本地生產(chǎn)總值 (GDP) 億元，比上年增長 %。 “十五 ”期間，全市經(jīng)濟總量連續(xù)跨越 3000 億元和 4000 億元，經(jīng)濟增長速度年平均達到 %，比 “十五 ”計劃預期目標高 個百分點 。 深圳人均收入連續(xù)居全國大中城市第一位， 這將 直接影響并首先作用于房地產(chǎn)行業(yè)，使得深圳市的房地產(chǎn)投資和需求將在 未來 幾年內(nèi)持續(xù)保持在一個 “高位對接 ”的狀態(tài) 。 、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以二、三產(chǎn)業(yè)為主，高新技術(shù)、物流、外貿(mào)、旅游產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展 深圳的 經(jīng)濟增長主要由二、三產(chǎn)業(yè)共同推進，以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主導的工業(yè)發(fā)揮了經(jīng)濟增長的龍頭作用，物流、信息、金融為主體的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)蓬勃發(fā)展，商貿(mào)旅游業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟活動中也占據(jù)重要份額。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的特征促成了深圳人口以年輕化、高學歷 西麗茶光村 項目 投資可行性研究報告 深圳市達觀房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司 深圳 市福田保稅區(qū)市花路盈福大廈七樓 電話： 8009993880 網(wǎng)址： 4 人員為主，住宅產(chǎn)品需求旺盛。 、基本建設(shè)投資增長強勁，重大項目建設(shè)進展順利 2020 年全市固定資產(chǎn)投資形勢總體正常，基本建設(shè)投資增長強勁，重大項目建設(shè)進展順利。 全年完成全社會固定資產(chǎn)投資 億元，比上年增長 %。在全社會投資中，基本建設(shè)投資 億元，增長 %?；窘ㄔO(shè)投資的快速增長支撐了全社會固定資產(chǎn)投資的明顯回升 。 、社會消費品零售總額持續(xù)增長，物價水平保持平穩(wěn) 2020 年全市社會消費品零售總額達 億元， 比上年 增長 15%。 近四年來增長速度首次趕上了 GDP 增長。 新型商業(yè)業(yè)態(tài)正逐步成長為本地商業(yè)發(fā)展和拓展內(nèi)地市場的主導力量，連鎖商業(yè)零售額占本地零售總額的比重穩(wěn)步提高，預計年內(nèi)可突破 50%。市場物價平穩(wěn)。 、居民生活質(zhì)量穩(wěn)步提高 城鎮(zhèn)居民生活水平和質(zhì)量穩(wěn)步提高。根據(jù) 600 戶城鎮(zhèn)居民家庭抽樣調(diào)查資料顯示， 2020 年居民人均可支配收入 元，比上年增長 %，扣除物價因素，實際增長 %。城鎮(zhèn)居民人均消費性支出 元，增長 %，實際增長 %。恩格爾系數(shù)為 %。 西麗茶光村 項目 投資可行性研究報告 深圳市達觀房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司 深圳 市福田保稅區(qū)市花路盈福大廈七樓 電話： 8009993880 網(wǎng)址： 5 年末居民人均住房使用面積 平方米。 、消費和居住觀念的轉(zhuǎn)變?yōu)榉康禺a(chǎn)發(fā)展提供了機會 深圳市人口處于快速增長階段，目前城市實際人口數(shù)量已經(jīng)超過 1000 萬，人口結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)出年輕化、高學歷等特點。城市大量的流動人口和外來人口不僅為深圳帶來了財富，也帶來了有效地居住需求?！芭c其交房租不如供套屬于自己的房產(chǎn)，”隨著流動人員居住觀念的轉(zhuǎn)變，原來以租房 為主的年輕白領(lǐng)，很大一部分目前已經(jīng)轉(zhuǎn)變成購房一族，成為住宅市場的有效消費人群。因此加快建設(shè)現(xiàn)代化區(qū)域中心城市的步伐。努力改善城市居住條件，為廣大流動人員提供居住空間，為城市的房地產(chǎn)開發(fā)帶來了較大的活力。 隨著居民生活水平及生活質(zhì)量的提高，消費者對居住質(zhì)量要求越來越高，居民二次或多次置業(yè)的比例越來越大，擁有兩套或以上住宅已不鮮見，進一步刺激了對房地產(chǎn)需求的增長。 南山區(qū)經(jīng)濟 特色 、南山區(qū)經(jīng)濟發(fā)展全市六區(qū)居第一位 2020 年南山區(qū) 生產(chǎn)總值 億元，約占全市 GDP 的 1/4，在深圳六區(qū)中居于首位，領(lǐng) 先特區(qū)內(nèi)的各區(qū)幅度較大。人均 GDP 南山79440 元，居全市最高， 領(lǐng)先福田、羅湖兩區(qū)的幅度分別高達 53%、 108%。 人均 GDP 高，必然帶來人均收入、人均可支配收入高， 西麗茶光村 項目 投資可行性研究報告 深圳市達觀房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司 深圳 市福田保稅區(qū)市花路盈福大廈七樓 電話： 8009993880 網(wǎng)址： 6 消費能力自然 更強。 、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以高新技術(shù)、物流和旅游業(yè)為主 南山區(qū)高新技術(shù)、物流、旅游業(yè)等多項指標位于全市第一，也形成了以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、物流業(yè)和旅游業(yè)等為主體的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。高新技術(shù)、物流從業(yè)人員較多，收入較高并且較為穩(wěn)定，是南山區(qū)住宅市場的重要力量。 ? 2020 年，南山區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)品產(chǎn)值已突破千億大關(guān)，達到 1090 億元 。 2020 年上半年，南山高 新技術(shù)產(chǎn)品產(chǎn)值 同比 增長約 40%，達到 億元。 ? 旅游 景點重多， 錦繡中華、民俗文化村、歡樂谷、世界之窗等景區(qū) 集效明顯 。 2020 年，旅游收入達到 22 億元，累計接待游客1000 多萬人次，占全市接待游客量的一半。旅游中心 的地位 ，為南山房地產(chǎn)發(fā)展準備好了良好的環(huán)境條件。 ? 物流業(yè) 居全市第一， 2020 年西部港區(qū)集裝箱吞吐量達到 706 萬標箱，比東部鹽田港區(qū)多了近 58 萬標箱。 2020 年上半年，南山四大港區(qū)貨物吞吐量達到 噸，集裝箱吞吐量 萬標箱，占全市集裝箱吞吐量的 %。西部通道全面建成后，南山口岸將成為國內(nèi)設(shè)施完善、通行能力最大的公路口岸。 、交通條件便利、齊備 南山區(qū)現(xiàn)有交通條件比較便利， 以深南大道、濱海大道為主要骨架東西向發(fā)展，傳遞城市東西向軸向延伸的發(fā)展動力，并成為珠江口東岸城鎮(zhèn)與產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶的一個重要組成部分；以 月亮灣 大道 、 南油大道、沙河西路為主要骨架的南北向發(fā)展軸，順應南山區(qū)的自 西麗茶光村 項目 投資可行性研究報告 深圳市達觀房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司 深圳 市福田保稅區(qū)市花路盈福大廈七樓 電話： 8009993880 網(wǎng)址： 7 然地理特征，整合全區(qū)城市空間。 根據(jù)《深圳市南山區(qū)分區(qū)規(guī)劃（ 2020－ 2020）》可以看出，南山區(qū)規(guī)劃的 交通條件更為便利： ? 建立以西部港區(qū)、西部通道口岸、平南鐵路、廣深高速公路、西部通道等為樞紐的對外交通 運輸系統(tǒng)，形成與全市交通運輸系統(tǒng)相銜接，與周邊區(qū)域、香港交通網(wǎng)絡(luò)相協(xié)調(diào)的深圳西部客運中心和華南地區(qū)國際性物流中心； ? 積極、優(yōu)先發(fā)展公共交通，加強區(qū)內(nèi)與區(qū)外組團間公交網(wǎng)絡(luò)，以完善區(qū)內(nèi)南北向公交線網(wǎng)為重點，近期優(yōu)先發(fā)展常規(guī)地面公共交通，； ? 結(jié)合全市客運軌道交通規(guī)劃，全區(qū)規(guī)劃有 3 段（條）軌道線路經(jīng)過 ,分別為 1 號線、 2 號線和 11 號線 ，連通羅湖火車站和龍崗等地。 、南山區(qū)教育資源豐富，人文環(huán)境較好 南山高校數(shù)量全市第一，擁有深圳大學、深圳職業(yè)技術(shù)學院、深圳大學城、國家工商行政管理學院、中旅學院、新安學院等高等院 校。 在中小學教育方面，南山區(qū)早已成為廣東省第一個教育強區(qū)，同時，教育部啟動素質(zhì)教育的核心工程，把國家課程改革實驗的歷史重任交給了南山。南山已連續(xù) 9 年獲高考成績各區(qū)第一。 目前南山區(qū)擁有 南頭中學、南山實驗學校、南山外國語學校、育才教育集團、中央教育研究院附屬學校、北大附中深圳分校、北師大附中 等學校 。 西麗茶光村 項目 投資可行性研究報告 深圳市達觀房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司 深圳 市福田保稅區(qū)市花路盈福大廈七樓 電話： 8009993880 網(wǎng)址： 8 周邊良好的教育資源和人文環(huán)境越來越吸引當代渴望望子成龍的父母，教育資源越來越成為購房者購買決策的重要影響因素。 、南山區(qū)人員素質(zhì)相對較高，外籍人員相對集中 南山 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)特點使得區(qū)域內(nèi) 人員 普遍 年齡輕 ，學歷高。 截至 2020 年底，南山區(qū)共吸引了 2020 多名博士、近 3 萬專業(yè)技術(shù)人員安居創(chuàng)業(yè)。 南山的 蛇口、華僑城 是 深圳最主要的兩個外籍人士的聚集地。 外籍人員在住房上均有補貼 ,因此對價格的接受程度明顯高于國內(nèi)人群 ,出價基本接近國內(nèi)租客的 150%～ 200%。 2020 年至今 ,南山區(qū) 外資公司數(shù)量 仍呈現(xiàn) 增長 趨勢 ，外籍人員有增加趨勢 。另外，隨著西部通道的開通，也會吸引大量的香港人士來此居住和工作，也將會帶來住宅產(chǎn)品的有效需求。 二、 西麗片區(qū) 市場調(diào)查與分析 市場 調(diào)查 分析 、區(qū)域概況 西麗片區(qū) 地 處南山區(qū)北 部 ， 是指 北環(huán)以 北的南山行政區(qū)域，即原西麗街道辦事處轄區(qū)范圍（現(xiàn)在分成西麗街道辦事處和桃源街道辦事處）。 西麗茶光村 項目 投資可行性研究報告 深圳市達觀房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司 深圳 市福田保稅區(qū)市花路盈福大廈七樓 電話： 8009993880 網(wǎng)址： 9 轄區(qū)地勢北高南低。北部和東南部屬羊臺山、塘朗山丘陵地形，中南部屬大沙河臺地地形。區(qū)域內(nèi)有林地面積 2 萬多畝，森林覆蓋率達 75%以上。水資源豐富。 是深圳最適合生活的片區(qū)之一。規(guī)劃中的 60 萬平方米的法國 “未來樂園 ”，更將是未來深圳旅游業(yè)的重頭戲。 片區(qū)內(nèi)不僅有塘朗山國家森林公園、河濱公園、體育公園三大公園，還有已經(jīng)初具規(guī)模的萬人大學城、留仙洞 IT 園，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、南山體育中心和西麗大學城建設(shè)選址在西麗，作為目前關(guān) 內(nèi)惟一一塊價格洼地，區(qū)域發(fā)展前景值得期待。 、 交通 及配套 調(diào)查分析 雖 然 地理位置稍偏，但 片區(qū)的 道路還是比較通達， 依靠龍珠大道、北環(huán)大道連通福田、羅湖等區(qū)，通過沙河西路連通高新南區(qū)與前、后海片區(qū)。目前區(qū)域范圍內(nèi)的 公 共交通 配 置較通達 ， 但 是 由于 貨柜車 目前在該區(qū)域內(nèi)行駛，對 片區(qū)的居住 環(huán)境造成了一定的 不利 影響 。 根據(jù)市規(guī)劃與國土資源局路網(wǎng)規(guī)劃，西麗片區(qū)的道路骨架為 “二橫三縱 ”： “二橫 ”是龍珠大道－茶光路、留仙大道， “三縱 ”是沙河西路、石鼓路、同樂路。政府的規(guī)劃在一步步逼近現(xiàn)實，龍珠大道的開通，沙河西路和留仙大 道的拓寬 、茶光路的修建等 ，西麗的交通狀況 正在逐步改善， 而 連通香港元朗的西部通道將于 2020 年開通，連接 深圳西站 — 塘坑站 的地鐵 5 號線 將于 2020 年竣工通車 ，屆時，西麗片區(qū)的對外交通將會得到較大提升 。 西麗茶光村 項目 投資可行性研究報告 深圳市達觀房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司 深圳 市福田保稅區(qū)市花路盈福大廈七樓 電話： 8009993880 網(wǎng)址： 10 、片區(qū)各項配套設(shè)施現(xiàn)狀 、人文生態(tài)景觀與休閑場所 具有較好的自然生態(tài)景觀：包括 野生動物園、塘朗山 森林公園 、羊臺山 、 西麗湖度假村、龍輝康樂中心、文化公園，西麗文體中心 等。 、文化教育設(shè)施 區(qū)域內(nèi)的文化教育設(shè)施主要包括： 西麗圖書館 、 新華書店 、 高等職業(yè)技術(shù)學院、亞太國際（深圳）學校、衛(wèi)生學校 、 西麗中學、西麗二中、松坪中學、桃源中學，實驗學校西麗分校 、 西麗小學、松坪小學、平山小學、茶光小學、珠光小學、桃源小學 等 、醫(yī)療保健設(shè)施 西麗醫(yī)院、 西麗人民醫(yī)院，珠光保健院，龍珠醫(yī)院 、 留仙醫(yī)院，麒麟山療養(yǎng)院。 西麗茶光村 項目