梓潼項(xiàng)目可行性研究報(bào)告(編輯修改稿)
2024-10-08 11:03 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 的市場需求將是去年的 34 倍。 ? 未來 1 年內(nèi)將產(chǎn)生大于需求的市場供給，房地產(chǎn)市場競爭日趨激烈，因此如何在較短的時(shí)間內(nèi)有效攔截有限的客戶資源將是項(xiàng)目運(yùn)作收益得以保障的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。 ? 項(xiàng)目未來發(fā)展主要機(jī)會在于形成產(chǎn)品優(yōu)勢，并形成與其他競爭樓盤或板塊的不可復(fù)制的差異性。 梓潼項(xiàng)目市場可行性研究報(bào)告 中騰營銷策劃有限公司 第一章 項(xiàng)目宗地情況 項(xiàng)目的名稱 ：世恒梓潼項(xiàng)目（案名待定） 項(xiàng)目的地址 ：梓潼濱江路 宗地情況 地塊規(guī)模： 32 畝 用地性質(zhì)： 商業(yè)、住宅綜合用地 容積率： 建筑密度： 35％ 建筑限高： 30 米 綠地率： 35% 立面造型：現(xiàn)代設(shè)計(jì)風(fēng)格 建筑色彩：以淺色調(diào)為主輔以其它色調(diào) 房屋間距： 1： 1 公共設(shè)施：一處占地面積不低于 30 平方米的公廁 該宗地于 2020 年 5 月 日由世恒公司以競拍方式取得，成交價(jià)： 約 20 萬 /畝 梓潼項(xiàng)目市場可行性研究報(bào)告 中騰營銷策劃有限公司 第二章 梓潼房地產(chǎn)城市板塊分析發(fā)展機(jī)會研判 中騰地產(chǎn)認(rèn)為，項(xiàng)目可行性的評判很大程度上受 到城市房地產(chǎn)發(fā)展板塊制約，城市板塊的屬性很大程度上決定了項(xiàng)目的產(chǎn)品發(fā)展方向以及客戶群體定位，研究城市板塊的格局以及演變對項(xiàng)目定位至關(guān)重要。 通過市場研究，尺度地產(chǎn)將梓潼區(qū)域房地產(chǎn)市場依據(jù)產(chǎn)品特征和地理位置兩個主要變量劃分為三個板塊：市中心板塊、邊緣板塊、濱江板塊。其中，對本案產(chǎn)生重要影響的主要是市中心板塊、濱江板塊這兩大板塊。以下我們將重點(diǎn)通過對梓潼房地產(chǎn)這兩大板塊的分析以期尋找項(xiàng)目發(fā)展機(jī)會。 一． 梓潼房產(chǎn)重點(diǎn)板塊分析 1． 市中板塊 區(qū)域?qū)傩裕? 傳統(tǒng)的，新舊混雜的商業(yè)居住混合區(qū)域。 ? 該片區(qū)房產(chǎn)發(fā)展主要依靠梓 潼本地經(jīng)濟(jì)、人口增長而逐漸成型。 ? 商業(yè)、人口集聚的區(qū)域。 區(qū)域優(yōu)勢 ? 生活配套完善 ，市內(nèi) 交通便捷。 ? 商業(yè)發(fā)達(dá)、市政配套完善。 區(qū)域劣勢 梓潼項(xiàng)目市場可行性研究報(bào)告 中騰營銷策劃有限公司 ? 新舊建筑混雜。 ? 土地供給不規(guī)整，體量小，現(xiàn)代的品質(zhì)樓盤開發(fā)受阻。 ? 土地供給少，供給有限。 ? 地理位置決定了不適宜深度居家。 代表樓盤 天意 /潼鑫商業(yè)廣場 迎賓小區(qū) 2． 濱江板塊 區(qū)域?qū)傩裕? 新興的、山水資源與城市生活屬性相結(jié)合的適合深度居家的片區(qū)，梓潼未來 CLD區(qū)域。 ? 該區(qū)域的開發(fā)得益于臨江資源的開發(fā)。城市擴(kuò)張壓力也使城市未來發(fā)展方向容易向該區(qū)域傾斜。 區(qū)域優(yōu) 勢 ? 具有不可復(fù)制的遠(yuǎn)山近水景觀資源，并有效隔離市中心的嘈雜。 ? 距市中心在 5分鐘的步行距離內(nèi)，實(shí)現(xiàn)景觀資源和城市生活的雙重結(jié)合，離塵不離城。 ? 土地供給充沛，成片開發(fā)，未來將有眾多大盤出現(xiàn)，形成開發(fā)熱點(diǎn)。 ? 由于啟動相對較晚，沒有城市發(fā)展布局遺留問題，利于規(guī)劃。 區(qū)域劣勢 ? 人氣不足。 梓潼項(xiàng)目市場可行性研究報(bào)告 中騰營銷策劃有限公司 ? 商業(yè)、生活配套相對滯后。 ? 周邊多為村民自建房， 影響整體形象，且治安環(huán)境欠佳。 代表樓盤 潼江花園 3． 城市邊緣板塊 區(qū)域?qū)傩裕狠^生的，發(fā)展緩慢的、城鄉(xiāng)結(jié)合處 廉 價(jià)的居住混雜板塊 ? 依賴市區(qū)低收入人群和農(nóng)村居民形成，發(fā)展水平滯后 區(qū)域優(yōu)勢 ? 地價(jià)低廉 區(qū)域劣勢 ? 治安欠佳，現(xiàn)有居民普遍素質(zhì)不高。 ? 距市中心較遠(yuǎn)，生活配套不便。 代表樓盤 處于最原始的自建自然消化狀態(tài)，多為單體樓。 二． 板塊競爭關(guān)系分析 市中板塊由于居住人口密集、區(qū)域內(nèi)可供開發(fā)的土地日趨減少且不成規(guī)模，城市壓力日趨凸現(xiàn)，未來城市將向其他區(qū)域擴(kuò)張。類似于綿陽，郊區(qū)化發(fā)展的趨勢，使得中高端樓盤郊區(qū)化發(fā)展。中高端樓盤的主要供給梓潼項(xiàng)目市場可行性研究報(bào)告 中騰營銷策劃有限公司 和需求的區(qū)域?qū)⒅饾u外移。 梓潼房產(chǎn)受到城市發(fā)展規(guī)模限制并具備縣級城市的親城特性，所以梓潼房產(chǎn)的產(chǎn)生以市中板塊為核心并向四周發(fā)散為模式，濱江 板塊因獨(dú)特的臨江地理特征和成片土地的供給，且與市中板塊距離最近，作為市中板塊的自然延伸，將成為未來梓潼深度居家的首選之地，房產(chǎn)發(fā)展主要以區(qū)域性中、高端產(chǎn)品發(fā)展方向?yàn)橹?。同綿陽一樣，梓潼具備很好的臨山、臨水景觀資源，其房地產(chǎn)發(fā)展最開始以市中板塊為核心，而后在市中板塊臨江區(qū)域形成較高端的產(chǎn)品供給。因此景觀大盤將在濱江板塊出現(xiàn)，引領(lǐng)梓潼居住潮流，顛覆梓潼的鬧市居家傳統(tǒng)。 市場調(diào)研表明，被訪者在“離塵不離城的景觀大盤”和“處于繁華城中心的小盤”兩者之間選擇時(shí)，高達(dá) 73%的被訪者選擇了前者，僅有 10%選擇了后者， 另有 18%表示無所謂。由此可見被訪者因飽受市中心噪音、飄塵等環(huán)境污染而急待向城市宜居地段轉(zhuǎn)移的渴望。體現(xiàn)了居住觀念由地段向品質(zhì)、環(huán)境的過渡和轉(zhuǎn)型。 結(jié)論： ? 豐富的臨山水資源和充沛的土地供給，借助城市發(fā)展壓力，項(xiàng)目所在的濱江板塊片區(qū)發(fā)展?jié)摿薮螅?將形成 市中心 板塊之后的又一熱點(diǎn)區(qū)域，且產(chǎn)品檔次 將 向上攀升 并出現(xiàn)質(zhì)的變化，從而形成未來中高端產(chǎn)品最為強(qiáng)勢的區(qū)域。 第三章 競爭樓盤研究 隨著市場的不斷成熟，未來梓潼房地產(chǎn)市場細(xì)分和產(chǎn)品差異化將越來越顯著 。 結(jié)合項(xiàng)目地塊特征和市場狀況，本案應(yīng)定位于中高端產(chǎn)品，因此對競爭市場 的研究應(yīng)以梓潼中高端產(chǎn)品市場為依據(jù) 。 從目前市場供給情況和產(chǎn)梓潼項(xiàng)目市場可行性研究報(bào)告 中騰營銷策劃有限公司 品形態(tài)來看，項(xiàng)目主要競爭對手為： 同期拍賣的面積為 38 畝的 A 宗地待開發(fā)項(xiàng)目 上述待開發(fā)項(xiàng)目將定位于中高端市場，與本項(xiàng)目一起直接引導(dǎo)著梓潼房地產(chǎn)市場的消費(fèi)趨勢。 一、 梓潼現(xiàn)有代表性樓盤分析 ◆天意 /潼鑫商業(yè)廣場 概況： 位于梓潼崇文街（縣委對面），由四川天意房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)。項(xiàng)目占地約 10 畝，總戶數(shù) 88 套，一二層為商鋪，商業(yè)面積約 6 千平方米。建筑形態(tài)為多層，上住下商，全框架結(jié)構(gòu)。 推廣主題：人氣 /商氣 /財(cái)氣 廣告定位語：都市生活 財(cái)富基業(yè) 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)： 占地面積 約 10畝 總建面 2萬㎡左右 商業(yè)面積 6千 M2 左右 容積率 約 綠化率 30％ 開盤日期 未開盤 總套數(shù) ?。?88戶 交房日期 不詳 總銷售率 7080％ 最高價(jià) 2250元 /M2 最低價(jià) 980元 /M2 均 價(jià) 1100元 /M2 按揭銀行 信用社 付款方式 一次性付款、 8成 30年按揭 推廣賣點(diǎn) 城市中心，商業(yè)核心區(qū)，配套齊全，水景步行街，一站式消費(fèi)。 項(xiàng)目主題 都市生活、
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