【文章內(nèi)容簡介】 意義，但其并不涉及權(quán)利狀況，其正確與否，并不影響對交易相對人善惡意的判斷并進而影響善意取得的構(gòu)成。 法律咨詢 贏了網(wǎng) 需要指出的是，登記簿記載的權(quán)利人可以對錯誤記載在自己房屋上的查封登記、異議登記等其他事項申請更正登記，但不能對此申請異議登記。例如房屋買受人認為房屋上的查封登記系登記機構(gòu)筆 誤，該房屋并未被法院查封，利害關(guān)系人可以請求更正但不能請求異議。主要原因在于，查封、異議等都屬于限制處分的情形 。其申請人不能據(jù)此處分房屋權(quán)利，也不存在善意取得的可能性，故而沒有必要通過異議登記來擊破登記的公信力。 此外，對于預告登記，也不能請求異議登記。例如，甲公司將某棟房屋預售給某乙，并辦理了預購商品房登記。此種情況下，即便某丙已經(jīng)和甲公司簽訂了商品房預售合同，其也無權(quán)就該房屋申請異議登記。這是因為，一方面，異議登記的目的在于避免第三人善意取得房屋權(quán)利。如果某丙對該預告登記進行異議，鑒于預告登記表示的只是 某乙對該房屋的債權(quán)，辦理了預告登記之后，某乙也沒有享有房屋的所有權(quán)，也根本不存在房屋被某乙轉(zhuǎn)讓或者進行其他處分、第三人善意取得的可能性。因此，某丙的異議顯然是沒有必要的。另一方面，按照合同法原理，合同債權(quán)具有平等性，即便某丙簽訂預售合同在先，其合同債權(quán)也并不優(yōu)先于某乙，反而某乙辦理預告登記在先，其債權(quán)因預告登記而具有優(yōu)先效力，法律優(yōu)先保護某乙的債權(quán)。顯然某丙對某乙的預告登記申請異議也是沒有法律依據(jù)的。在此情況下，某丙只能對甲公司主張違約責任，而不能通過異議登記來解決問題。 法律咨詢 贏了網(wǎng) 有人提出，在特定情況下，應當允許對預告登記申請異議登記。例如，甲公司將某棟房屋預售給某乙，并辦理了預購商品房登記 。而某丙系某乙的配偶，現(xiàn)因預購登記的權(quán)利人只寫了某乙，其提出異議，認為預購登記的權(quán)利人還應當包括自己。我們認為，這種情況下，也不應允許某丙對預告登記申請異議登記。理由在于，一方面，如前所述，某乙此時沒有取得房屋所有權(quán)，也沒有另行處分、第三人善意取得的可能性。因此，某丙沒有必要申請異議登記。另一方面，按照《辦法》第 20 條第 1 項對主體一致的要求，給某乙辦理預告登記，顯然 以該預售合同一方當事人是某乙為前提。某丙如果對其配偶單方以其自己的名義購房不滿，其完全可以與某乙協(xié)商，更改預售合同，再與甲公司一同辦理更正登記。某丙也完全可以等待完成轉(zhuǎn)移登記之后，再要求某乙辦理相應的轉(zhuǎn)移登記。 四、關(guān)于反復申請和重復申請 如果同一申請人在異議登記失效后，反復申請異議登記，是否應當許可，在《辦法》起草過程中有較大爭論：一種觀點認為，此種情況下，實際上就是在惡意行使權(quán)利，登記機構(gòu)有權(quán)拒絕。另一種觀點認為，反復申請異議登記的情形很多，登記機構(gòu)難以判斷其主觀動機，以不規(guī)定 為妥。實踐中，《上海市房地產(chǎn)登記條例實施若干規(guī)定》第 9 條對異議登記的限制情形進行了規(guī)定：登記異議因記載于房地產(chǎn)登 法律咨詢 贏了網(wǎng) 記冊的三個月期滿失效后，原申請人就同一事項再次提出登記異議的，登記機構(gòu)應當不予登記”。《無錫市城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第 47條也規(guī)定：異議登記記載于房屋權(quán)屬登記冊期滿失效后，原申請人就同一事項再次提出登記異議的，登記機構(gòu)不予登記”。 《辦法》最終沒有借鑒這一實務經(jīng)驗，主要理由在于：第一，反復申請異議登記的情況復雜多樣，如在異議登 記失效前，申請人無法取得足夠的證據(jù)等等，不宜一律認為主觀上有惡意。第二，登記機構(gòu)的審查能力和審查權(quán)限，都決定了其無法像法院那樣，對申請人是否以同一事實和理由反復申請加以判斷。而且，《物權(quán)法》也未要求異議登記的申請人就其申請的事實和理由加以說明。第三，《物權(quán)法》對申請人濫用異議登記，已經(jīng)規(guī)定了比較完善的控制措施，一方面，其強調(diào)申請人在異議登記之日起 15 日內(nèi)不起訴的，異議登記失效。另一方面，其規(guī)定了異議登記不當、造成權(quán)利人損害時權(quán)利人對申請人的損害賠償請求權(quán)。這里所言的異議登記不當”，是指經(jīng)法院判決，申請人對房屋權(quán)利的歸屬和內(nèi)容的異議不成立，其確權(quán)請求未被支持的情況。而賠償范圍，不僅應當包括登記簿記載的權(quán)利人為此實際支出的費用，如律師費等，還包括由此喪失的可得利益，如權(quán)利人本可高價出售房屋，但異議登記失效時房價已大幅下跌造成的損失。在此情況下，沒有必要通過限制申請人反復申請來遏制其濫用異議登記。尤其是如果登記機構(gòu)拒絕登記，而法院最終確認異議成立，且登記簿記載的權(quán)利人在此期間將房屋另行轉(zhuǎn)讓，則第三人將善意取得房屋所 法律咨詢 贏了網(wǎng) 有權(quán)，由此造成的損失可能由登記機構(gòu) 承擔 。而登記機構(gòu)辦理異議登記，但異議最終不成立，該損失則由異議登記申請人承擔。在此情況下，登記機構(gòu)辦理異議登記，顯然更有利于避免登記不當造成的索賠風險。 如果就同一房屋，不同的申請人就同一事項申請異議登記，是否應當予以辦理 ? 我們認為，一方面，《辦法》明確強調(diào)只要受理異議登記，就應當記載于登記簿，而沒有要求登記機構(gòu)按照《辦法》第 20 條的要求對登記申請予以審核。故而，登記機構(gòu)沒有必要對此前是否存在異議登記予以審查，自然也不能以存在異議登記為由拒絕重復異議登記。 另一方面，從制度銜接上講，允許重復異議登記更有利于維護真正權(quán)利人的利益。例如，某甲對某乙名下的房屋進行了異議登記，某丙也要求進行異議登記。如果登記機構(gòu)拒絕某丙的要求，則在法院判決某甲的異議不成立之后，某乙可以請求注銷異議登記。而某丙并非該房屋的登記權(quán)利人，某乙注銷異議登記某丙并不知情，登記機構(gòu)也不會通知某丙。在此情況下，如果某乙另行轉(zhuǎn)讓了房屋，而法院最終確認該登記錯誤，房屋原本應當屬于某丙，則某丙可能對登記機構(gòu)提出賠償?shù)恼埱?。因此，允許重復辦理異議登記，顯然更為審慎。 法律咨詢 贏了網(wǎng) 此外，在異議登記的效力問題上，我國《物權(quán)法》未予規(guī)定。德國法上認為異議登記的效力僅僅及于提出異議并意欲通過異議登記獲得保護的人。例如，某甲對某乙名下的房屋進行了異議登記，某乙將房屋以市場價格賣給了某丙并進行了轉(zhuǎn)移登記，現(xiàn)某丁提起確權(quán)訴訟并獲得法院支持。此種情況下某丙仍然能夠善意取得該房屋。雖然《辦法》第 77 條排除了異議登記之后辦理處分登記的可能性，但如果某丁申請異議登記時，登記機構(gòu)因存在某甲的異議登記而拒絕了某丁的異議登記，事后某甲的異議登記被撤銷而某丁不知，導致某乙的房屋轉(zhuǎn) 移登記到某丙名下，仍然可能引發(fā)登記機構(gòu)的賠償責任。故而，為謹慎起見，應當允許重復異議登記。 如果申請異議登記的房屋上已經(jīng)存在查封登記，是否還能夠辦理異議登記 ?我們認為，一方面，登記機構(gòu)沒有必要對此前是否存在查封登記予以審查，自然也不能以存在查封登記為由拒絕在后的異議登記。另一方面，查封只是對權(quán)利人處分權(quán)的限制，而異議登記系第三人對登記簿記載的權(quán)利狀況的異議，并非處分，故而二者可以并存。 幫 人 指 路 ， 也 要 當 心 民 提供 4種 短 信 騙 術(shù) 預 訂 機 票 短 信 有 時 也 騙 錢 687674 法律咨詢 贏了網(wǎng) 神 醫(yī) 鴛 鴦 存 折 ” 騙 房 產(chǎn) 中 介 再 三 警 惕 還 是 被 “ 找 零 ” 騙 了 民 工 “ 收 禮 ” 后 錢 被 搶 誘 人 VIP， 貴 賓 卡 也 騙 人 “ 碰 瓷 族 ” 忽 悠 違 章 駕 駛 人 遇 “ 大 學 生 ” 救 助 時 ， 需 提 高 警 惕 667 慎 防 “ 搶 救 費 ” 對 學 生 家