【文章內(nèi)容簡介】 為東翼乃至整個(gè)珠三角提供強(qiáng)大的基礎(chǔ)性工業(yè)支撐。 李蕭蕭的個(gè)人主頁 需要文檔請給我留言。 同時(shí)，石化產(chǎn)業(yè)區(qū)的開發(fā)使惠州產(chǎn)業(yè)空間向沿海推移，帶 動城市空間向沿海發(fā)展，推動惠州市走向真正意義上的沿海城市。隨著繼續(xù)加強(qiáng)與深圳、香港、東莞的聯(lián)系，對旅游資源的開發(fā)利用，對生態(tài)環(huán)境的加強(qiáng)保護(hù)和建設(shè)，惠州市未來將成為珠三角重要休閑旅游基地，成為珠三角東部產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的最直接承接地。 第二章 項(xiàng)目概括 2． 1研究基礎(chǔ) 用地單位：惠州市 **房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 發(fā) 展 商：惠州市 **房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 用地性質(zhì)：商住樓（高尚住宅） 項(xiàng)目名稱： **廣場 用地位置：惠州市江北 27號小區(qū) 用 地現(xiàn)狀：已開發(fā) 40% 2． 1． 1可行性研究分析的基本依據(jù) 1．國土證：惠府國用（ 2020）字第 13020200077號 惠府國用（ 2020）字第 13020200012號 惠府國用（ 2020）字第 13020200013號 惠府國用（ 2020）字第 13020200076號 2．建設(shè)用地規(guī)劃許可證：惠州市規(guī)字第 337號（一期） 3．商品房預(yù) 售許可證：惠州房預(yù)許（ 2020） 42號（一期） 2． 1． 2項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)和有關(guān)參數(shù) 規(guī)劃區(qū)總用地面積 ，已開發(fā) 40%。 本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)和有關(guān)參數(shù)： ] 總用地面積： 平方米 總建筑面積： 250000平方米 李蕭蕭的個(gè)人主頁 需要文檔請給我留言。 公共占地： 10535平方米 園林占地： 18500平方米 銷售收入： 56167萬元 開發(fā)總投資： 41504萬元；其中： 1．土地開發(fā)費(fèi)： 4000萬元； 2．土建、建安設(shè)計(jì)工程費(fèi)： 28752萬元； 3．應(yīng)繳各種稅費(fèi)： 2500萬元； 4．營業(yè)稅： 2020萬元； 5．各類配套工程費(fèi)： 532萬元； 6．供水增容費(fèi)： 120萬元； 7．報(bào)建手續(xù) 費(fèi)： 600萬元； 8．不可預(yù)見費(fèi)： 500萬元； 9．投資利息： 2020萬元； 10．其他費(fèi)用： 500萬元。 2． 2研究過程 2． 2． 1研究目的 項(xiàng)目可行性研究是項(xiàng)目立項(xiàng)的依據(jù)，亦是項(xiàng)目開發(fā)成功的基礎(chǔ)，通過系統(tǒng)的研究，可依據(jù)惠州房地產(chǎn)市場的特征決定市場定位，可依據(jù)技術(shù)經(jīng)濟(jì)評估，了解項(xiàng)目運(yùn)行的投資收益及回收期，尤其是測算項(xiàng)目實(shí)際的開發(fā)成本，以作為后期市場營銷計(jì)劃決策的 主要依據(jù)。事實(shí)上，可行性研究已形成清晰的目的，本項(xiàng)研究亦不例外，目的在于對 **廣場投資開發(fā)提供可行性決策依據(jù)。 2． 2． 2研究人員 可行性研究涉及到技術(shù)與經(jīng)濟(jì)兩個(gè)層面，尤其是對市場需求預(yù)測和成本測算十分專業(yè)，因此，要求研究人員具有扎實(shí)的專業(yè)知識和工作經(jīng)驗(yàn)。為了達(dá)到本初步投資可行性研究的既定目標(biāo)，惠州市 **房地產(chǎn)開發(fā)有限公司專門成立由市場研究人員、營銷策劃人員、房地產(chǎn)估價(jià)人員、工程技術(shù)人員、城市及小區(qū)規(guī)劃研究人員、資深建筑師、投資預(yù)算人員、財(cái)務(wù)分析人員等組成的顧問小組，通過搜集大量相關(guān)的市場資料及 城市規(guī)劃資料，結(jié)合項(xiàng)目李蕭蕭的個(gè)人主頁 需要文檔請給我留言。 自身特點(diǎn)，對項(xiàng)目開發(fā)的可行性進(jìn)行了系統(tǒng)和深入的探討，并對項(xiàng)目的營銷策劃進(jìn)行初步探討。 2． 2． 3研究內(nèi)容 房地產(chǎn)項(xiàng)目所涉及內(nèi)容十分廣泛，因此，本項(xiàng)研究的內(nèi)容亦較為復(fù)雜，總體上來看，我們依據(jù)預(yù)期收益和成本兩條主線，將內(nèi)容分為五大部分，即研究原則，市場研究，項(xiàng)目評估，投資分析和基本結(jié)論，個(gè)中涉及的主要分支內(nèi)容包括： a、全面收集項(xiàng)目周邊的大量市場資料，籍此分析各種對項(xiàng)目前景有決定性影響的市場因素； b、從城市規(guī)劃的角度對本項(xiàng)目進(jìn)行評價(jià)； c、運(yùn)用房地產(chǎn)價(jià)格評估的方法，測定項(xiàng)目各類開發(fā)物業(yè)市場售價(jià)； d、綜合市場需求及資深建筑師意見，對項(xiàng)目住宅小區(qū)規(guī)劃作出評價(jià)； e、從實(shí)際操作的角度計(jì)算分析項(xiàng)目投資成本及預(yù)計(jì)投資進(jìn)度； f、結(jié)合實(shí)際情況對項(xiàng)目的投資進(jìn)行財(cái)務(wù)分析，計(jì)算項(xiàng)目的可能收益，分析影響收益的重要因素； g、按投資開發(fā)的進(jìn)度安排資金籌措與運(yùn)用計(jì)劃； h、綜合各類分析，對項(xiàng)目的開發(fā)可行性作出判斷。 2． 2． 4 研究方法 為達(dá)成研究目的，我們在研究方法選擇上依據(jù)“針對問題，簡單明晰，切實(shí)可行”的原則選擇了三種主要方法：一是抽樣調(diào)查和典型調(diào)查。主要針對需求，在惠州市內(nèi)以中高收入家庭為抽樣框，采用分級多層原則訪問 500個(gè)家庭，并在此基礎(chǔ)上召開座談會，同時(shí)進(jìn)行對主要類似樓盤進(jìn)行個(gè)案調(diào)查。二是專家研討會。邀請營銷、估價(jià)、工程、建筑、預(yù)算等各方面專家就一些典型問題展開討論。三是計(jì)算機(jī)模擬運(yùn)算。對影響本項(xiàng)目開發(fā)的主要因素進(jìn)行變量互換對比。 2． 3項(xiàng)目背景 “ ****廣場 ” 位于惠州市江北 27 號小區(qū)，為新城區(qū)的心臟地 帶，西臨廣汕公路和全市的金融、商業(yè)中心，新行政區(qū)及全市體育文化中心，北通惠州火車站，交通十分便利，項(xiàng)目所處地區(qū)是惠州市走向二十一世紀(jì)，形成大惠州城市的關(guān)鍵城區(qū)，也是惠州近年城李蕭蕭的個(gè)人主頁 需要文檔請給我留言。 市開發(fā)建設(shè)的重點(diǎn)地區(qū)，是江北新城的核心地帶。擁有豐富的經(jīng)濟(jì)資源及人文資源，政治、經(jīng)濟(jì)、文化、金融、商貿(mào)、科技氛圍較好。 2． 3． 1發(fā)展商簡介 惠州市 **房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于 2020年 12月，前身為惠州市 **經(jīng)濟(jì)貿(mào)易發(fā)展公司。該公司以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營為其主營業(yè)務(wù)，是集土地、房屋開發(fā)和房屋經(jīng)營服務(wù)為一體的綜合性開發(fā)企業(yè)。經(jīng)過多 年奮斗，該公司以全新的運(yùn)行機(jī)制，靈活的經(jīng)營方式，大膽改革、務(wù)實(shí)創(chuàng)新、積極拓展，現(xiàn)已發(fā)展成為實(shí)力雄厚、信譽(yù)良好、業(yè)績卓越的大型房地產(chǎn)開發(fā)公司。 2． 3． 2 項(xiàng)目概括 “ **廣場 ” 是由惠州市 **房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資興建的住宅項(xiàng)目，它所處的惠州市江北 27號小區(qū)是惠州市新城區(qū)的核心地帶?？傮w規(guī)劃充分體現(xiàn) “ 人文社區(qū) ” 概念，著眼長遠(yuǎn)利益，以人為本，以客為尊，充分利用現(xiàn)有資源，提供高品質(zhì)的社區(qū)生活服務(wù)配套設(shè)施，面向客戶群主要是惠州中高收入人士及港澳同胞。 2． 3． 3 項(xiàng)目總體布局 ****廣 場總占地面積約 ，東面中心區(qū)位以 21M寬小區(qū)道路為界是擬建公園，南面設(shè)一形象入口；西面是 64M寬的廣汕一級公路，道路另一側(cè)為惠州新城繁華區(qū)。小區(qū)設(shè)主入口（形象入口）一個(gè)，在現(xiàn)首期工程旁；次要出入口三個(gè)。為體現(xiàn) “ 人文社區(qū) ” 概念，創(chuàng)造山水相間的園林式住宅區(qū)，小區(qū)東部小山脈將整體保留，在山前平地處建造功能性同景觀性相結(jié)合的立體水體體系，水體沿岸為步行及人造景點(diǎn)。 2． 3． 4交通組織 從西側(cè)通過小區(qū)邊緣的廣汕公路，現(xiàn)為一級公路，區(qū)內(nèi)東側(cè)、北側(cè)分別有城市主干道路通過，使得本小區(qū)與周邊地區(qū) 和市中心都有方便、快捷的交通聯(lián)系。小區(qū)四周環(huán)通，滿足消防車道設(shè)置要求。 2． 3． 5建筑功能 項(xiàng)目首期規(guī)劃有八層和十層綜合商住樓共四棟，標(biāo)準(zhǔn)幼兒園一座，中心花園一座；二期建設(shè)二十九層寫字樓一棟，二十八層商業(yè)樓一棟，國際標(biāo)準(zhǔn)網(wǎng)球場一座；三期建設(shè)二十八層商業(yè)樓一棟，高層綜合樓一棟?？傋?1100戶，可居住人口 3800人。 李蕭蕭的個(gè)人主頁 需要文檔請給我留言。 2． 3． 6建筑造型 平頂層，坡頂蓋，智能化系統(tǒng)，小區(qū)采用整體形象入口及紅線外綠化，配置煤氣、通訊、有線電視管道。 2． 3． 7消防及分區(qū) 區(qū)內(nèi)道路分四級進(jìn)行組織 ：區(qū)內(nèi)主干道路，區(qū)內(nèi)次干道路，支路，以及宅前路。支路及宅前路基上有序的組織區(qū)內(nèi)部交通。 2． 4 區(qū)域特點(diǎn) 本可行性研究針對 **廣場首期，但由于項(xiàng)目的整體性，在研究過程中又不可完全獨(dú)立分開，因?yàn)橹T如綠化、公共設(shè)施是由整個(gè)小區(qū)統(tǒng)一規(guī)劃，具有共享性，在投資分析上，亦必須按建筑面積進(jìn)行分?jǐn)?。從整體項(xiàng)目來看， **廣場首期尚待續(xù)建，按照發(fā)展商設(shè)想，全部工程按照三期組團(tuán)式的原則以滾動式的開發(fā)。 2． 4． 1 基本描述 本項(xiàng)目地塊位于惠州江北新城核心地帶，西臨廣汕公路上通廣州，下連汕頭。 廣汕公路是項(xiàng)目區(qū)域?qū)ν饴?lián)系的一條重要快速道路，連通廣州和汕頭的主干車道，是惠州城市連接外界的主要交通要道。廣汕公路現(xiàn)狀路寬 64 米，為雙向六車道，并已于二 00三年拓寬為惠州市的形象大道，經(jīng)過新城區(qū)位置被命名為惠州大道。 2． 4． 2 總體布局 區(qū)域四周幾條城市規(guī)劃確定的道路形成的道路網(wǎng)將本區(qū)分成兩個(gè)獨(dú)立的分區(qū)，每個(gè)分區(qū)以不同的建筑密度、使用性質(zhì)及建筑高度、體量來強(qiáng)化各自的特色?？紤]到讓每戶居民能取得廣闊的景觀視野，對各分區(qū)的建筑物的體量與高度的控制，通過規(guī)劃的手法安排成階梯狀，由西向東、由里邊 向路邊建筑物的體量與高度逐步遞增。為提升各個(gè)分區(qū)的可識別性，在每個(gè)分區(qū)的街坊內(nèi)，通過規(guī)劃不同的單體建筑類型，建筑組合方式以及建