【文章內(nèi)容簡介】 效益。現(xiàn)擬開發(fā)建設(shè)的靜苑住宅小區(qū)，總投資 萬元，住宅建筑面積 萬平方米。小區(qū)布局合理、設(shè)施齊全、生活舒適、交通方便、技術(shù)先進、環(huán)境優(yōu)美，項目建設(shè)完成后，將為肥城礦區(qū)、搬遷居民、高新區(qū)內(nèi)部分企業(yè)職工提供 460 余套經(jīng)濟適用商品房，這將對于高新區(qū)及礦區(qū)快速發(fā)展具有積極的推動作用。 第四節(jié) 研究結(jié)論 一、結(jié)論 本項目總建筑面積 萬平方米，項目總占地 公頃。 項目固定資產(chǎn)投資 萬元，其中工程費用 萬元 ，其它費用 萬元，預(yù)備費 萬元。 項目建成后，可實現(xiàn)銷售收入 4615 萬元，銷售利潤 萬元，稅前投資利潤率 ％、資本金凈利潤率 ％。 隨著肥城市高新區(qū)及礦業(yè)集團地區(qū)發(fā)展速度加快，該地區(qū)住房市場供需矛盾日益突出，本項目建設(shè) 460 套住宅，對解決駐地企事業(yè)單位住房不足和緩解搬遷居民住房緊張的狀況，特別是解決中低收人家庭的住房困難，具有十分重要的作用。另外，由于本項目符合肥城市城市總體規(guī)劃，建設(shè)地點位于高新區(qū)，電子商城可行性分析報告 珠海精準電子有限公司 項目的建設(shè)對于保證肥城市高新區(qū)規(guī)劃的實 施，完善城市用地功能結(jié)構(gòu)布局，改善投資環(huán)境，促進當?shù)亟?jīng)濟的發(fā)展，都將發(fā)揮積極推動作用。因此，本項目建設(shè)是必要的。 二、建議 根據(jù)本報告對項目的不確定分析 (敏感性分析 )，不難看出總投資和銷售收入對項目開發(fā)建設(shè)的影響較大。因此，本研究報告建議，在項目的實施過程中 ,應(yīng)加強對項目的管理，特別是對價格和總投資兩個敏感因素 ,應(yīng)重點進行有效的市場營銷工作和成本控制，這將是提高項目經(jīng)濟效益的關(guān)鍵所在。 主要技術(shù)經(jīng)濟指標 序號 指 標 名 稱 單 位 數(shù) 量 一、 建設(shè)規(guī)模 43000 1 建筑面積 ㎡ 43000 其中：住宅 ㎡ 43000 2 住宅套數(shù) 套 460 3 居住人口 人 1329 4 總占地面積 公頃 5 規(guī)劃用地面積 公頃 6 建筑容積率 % 7 綠地率 % 二 項目總投資 萬元 3857． 83 三 單位建筑面積平均造價 元 897 四 投資利潤率 % 13． 05 電子商城可行性分析報告 珠海精準電子有限公司 五 資本金凈利潤率 % 44． 02 第二章 項目背景及建設(shè)的必要性 第一節(jié) 項目提出背景 肥城市近年來經(jīng)濟增長迅速，特別是高 新區(qū)，西鄰山東省內(nèi)最大的礦業(yè)集團之一 — 肥城礦業(yè)集團，東鄰肥城市區(qū)，已全面進入肥城市新一輪城市總體規(guī)劃。目前，高新區(qū)已初步形成了以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主，兼有高品質(zhì)生活小區(qū)、商業(yè)區(qū)、休閑區(qū)的發(fā)展格局，實現(xiàn)了與肥城礦業(yè)集團的有機融合。由于該地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展迅速，駐地企事業(yè)單位迅速增加，在加上原居民搬遷，致使該地區(qū)住房市場供需矛盾日益突出，根據(jù)有關(guān)政策的要求，結(jié)合《肥城市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)控制性詳細規(guī)劃》，項目承辦單位在調(diào)查研究的基礎(chǔ)上提出了建設(shè)本項目，以滿足肥城市高新區(qū)及肥城礦業(yè)集團企事業(yè)單位職工對住宅的需求和解決搬遷居 民住房困難的問題，以緩解高新區(qū)企業(yè)因住宅不足制約發(fā)展的矛盾，確保高新區(qū)、肥城礦區(qū)的穩(wěn)定、快速發(fā)展。使之成為全市新的經(jīng)濟增長點。 公司編制了靜苑小區(qū)詳細規(guī)劃。上述規(guī)劃已報肥城市市委、市政府批準。 第二節(jié) 項目建設(shè)的必要性 一、符合國家政策要求 近期，國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)九部門聯(lián)合制訂的《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，穩(wěn)定住房價格的意見》，《意見》規(guī)定：“自今年 6 月 1 日起，凡新審批、新開電子商城可行性分析報告 珠海精準電子有限公司 工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積 90 平方米以下住房（含經(jīng)濟適用住房）面積所占比重，必須達到開發(fā)建設(shè)總面積的 70%以上”。本項 目積極響應(yīng)本《意見》出臺的規(guī)定，將建設(shè)目標定位在經(jīng)濟適用商品房上， 70%以上套型建筑面積在 90平方米（含）以下，主要為解決當?shù)仄笫聵I(yè)單位職工、搬遷居民等中低收入家庭的住房需求，因此，本項目建設(shè)符合國家政策要求。 二、符合肥城市城市發(fā)展規(guī)劃及肥城礦區(qū)的實際要求 近年來，肥城市經(jīng)濟發(fā)展迅速，城市化建設(shè)日新月異，特別是高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，已成為肥城城市新一輪發(fā)展規(guī)劃的發(fā)展重點。在高新區(qū)規(guī)劃建設(shè)的要求上，嚴格執(zhí)行高水平規(guī)劃，高標準建設(shè)，高效能管理，運用經(jīng)營城市的觀念開發(fā)建設(shè)，目前高新區(qū)各主要道路等配 套設(shè)施已由市政府投資建成，已成為肥城市經(jīng)濟發(fā)展和城市建設(shè)的亮點。肥城市宏大房地產(chǎn)開發(fā)有限公司根據(jù)肥城市城市總體規(guī)劃要求，結(jié)合肥城高新區(qū)、礦區(qū)職工及搬遷居民對住房的實際要求，確定建設(shè)面向中低收入家庭的靜苑小區(qū)，將大大緩解本地區(qū)中低收入特別是無房戶的住房問題。該項目的實施將對于肥城市高新區(qū)經(jīng)濟騰飛和人民群眾生活水平提高發(fā)揮重要的推動作用。 第三章 市場需求分析和建設(shè)規(guī)模 第一節(jié) 市場需求分析 肥城城市新一輪發(fā)展規(guī)劃要求將高新區(qū)及礦區(qū)作為發(fā)展的重點，不斷拉大城市框架，增加城市整體功能。目前高新區(qū)各主要道路等 配套設(shè)施已由市政府投資建成，大量高新技術(shù)企業(yè)及相關(guān)事業(yè)單位已入駐，已成為肥城市經(jīng)濟發(fā)展和城市建設(shè)的亮點。隨著高新區(qū)大量企事業(yè)的入駐、原居民搬遷以及礦區(qū)的不斷發(fā)展，使該地區(qū)的住房供需矛盾日趨緊張，迫切需要建設(shè)生活小區(qū)，以緩解該地區(qū)的住房緊張問題。并且肥城市區(qū)、礦區(qū)原有部分居住小區(qū)由于建設(shè)年代比較早，住宅已不適應(yīng)發(fā)展的需要，居民具有二次購房，改善居住環(huán)境的要求。電子商城可行性分析報告 珠海精準電子有限公司 根據(jù)肥城市委、市政府的要求，結(jié)合高新區(qū)的規(guī)劃設(shè)計，本項目建設(shè)的商品房主要面向肥城高新區(qū)、礦區(qū)職工及搬遷居民等中低收入家庭對住房的實際要求。因此本項目建設(shè) 市場潛力巨大，項目建成后市場有保障。 第二節(jié) 建設(shè)規(guī)模 本項目根據(jù)肥城市住宅市場需求情況和城市總體規(guī)劃要求，結(jié)合建設(shè)用地條件和周圍環(huán)境，同時考慮到資金籌措的可能，確定本項目建設(shè)規(guī)模為：總建筑面積 43000 平方米，其中：住宅面積 43000 平方米住宅總套數(shù) 460 套戶、項目總占地面積 公頃。 第四章 建設(shè)地點和建設(shè)條件 第一節(jié) 肥城市地理概況 肥城市歷史悠久，曾有較多古遺址和革命紀念地，它以豐富的地下礦藏和優(yōu)美的人文地理環(huán)境聞名國內(nèi)外。獲“群桃之冠”的肥桃早在明朝已聞名于世，現(xiàn)已馳名中外。陶山棲幽寺附近的陶朱公（范蠡）墓等歷史古跡吸引了大批史學家和游客。 肥城市位于山東省中部偏西，距省會濟南 65 公里，地理坐標位于北緯 35186。5339?！?36186。1939。，東經(jīng) 116186。2839?！?116186。5939。，東臨泰安市岱岳區(qū)，西靠平陰和東平縣，北與長清縣接壤，南臨大汶河與寧陽縣隔河相望，全市總面積 平方公里，總?cè)丝?98 萬人，城區(qū)位于市境的北部，占地 平方公里，城區(qū)人口 萬人。 第二節(jié) 建設(shè)地點 靜苑位于肥城市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)康王西路南側(cè)、金源街西側(cè)，規(guī)劃面積 公 頃，交通方便，環(huán)境優(yōu)美。 第三節(jié) 配套條件 一、自然條件 電子商城可行性分析報告 珠海精準電子有限公司 根據(jù)氣象部門的提供的資料，肥城市屬于溫帶大陸性季風氣候區(qū)，具體氣象數(shù)據(jù)如下： (1)氣溫 年平均氣溫： ℃ 極端最高氣溫： ℃ 極端最低氣溫：－ ℃ (2)降水 年平均降水量： 最大降水量： 最小降水量： (3)風況 夏季主導風向 ES 冬季主導風向 CN 平均風速 (4)凍土 最大凍土深度： 480mm (5)地震裂度： 6 度 二、地質(zhì)條件 本項目擬建地址已經(jīng)山東天華規(guī)劃建筑設(shè)計有限公司鉆探勘察，并出據(jù)勘察報告，具體如下： 地形地貌 擬建場地為農(nóng)田，地形基本平坦，場地所處地貌類型為沖積平原，場區(qū)內(nèi)所揭露巖土為第四世紀土層。 區(qū)域地質(zhì)構(gòu)造 擬建小區(qū)位于肥城斷陷盆地中部南側(cè)；南距桃園斷層約 4 公里，北距 FF2斷層約 公里，根據(jù)查閱地震地質(zhì)資料、地史記載分析，該區(qū)域無新斷裂構(gòu)電子商城可行性分析報告 珠海精準電子有限公司 造活動跡象；區(qū)域地質(zhì)構(gòu)造處于相對穩(wěn)定時期。 地下水特征 擬建場地地下水為第四紀孔隙潛水，勘察期間地下水位埋深 ～ 米，平均 米，水位標高： 米，平均 米。第 4 土層為含水層。水位年變化幅度 米。其補給形式主要來源于大氣降水及地表徑流下滲。該水體對混凝土結(jié)構(gòu)無腐蝕性，對鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的鋼筋無腐蝕性。 地層結(jié)構(gòu)及其物理力學性質(zhì)指標 本次勘察查明，在鉆探所達深度范圍內(nèi)，場地地層自上而下可分為 4 層，現(xiàn)分述如下： （ 1）耕土：該層分布在整個場區(qū)，土層厚度 ～ 米，棕褐色、松散、稍濕，不能利用，必 須清除； （ 2）粉質(zhì)粘土：該層分布在整個場區(qū)，土層厚度 ～ 米，褐黃色、可塑、濕，中等干強度，中等韌性，巖土性質(zhì)較好，可做基礎(chǔ)力層； （ 3）中砂：分布基本均勻，土層厚度 ～ 米，巖土性質(zhì)較好，承載力較高，為良好的基礎(chǔ)下臥層； （ 4）粗砂：該層分布均勻，巖土性質(zhì)較好，承載力較高，為良好的基礎(chǔ)下臥層。 根據(jù)地質(zhì)報告資料可見：該小區(qū)建筑物基礎(chǔ)形式可采用鋼筋混凝土條形，基礎(chǔ)埋深以 米為宜。 三、配套條件 (1)供水