【文章內(nèi)容簡介】 企事業(yè)單位 板塊集中了不少重慶市政單位及部分地區(qū)支柱企業(yè)，主要分布于加州板塊、龍溪與冉家壩交匯區(qū)域（如重慶市高級人民法院、重慶市科委等），因自身形象及規(guī)劃問題，無市一級政府單位，多為一些區(qū)域性企事業(yè)及地方辦事處（如龍溪派出所、渝北區(qū)公證處、鄰水縣人民政府駐重慶辦事處等），其人員層次相對較低。 項(xiàng)目可從中找尋 部 份目標(biāo)客戶群 休閑配套 區(qū)域內(nèi)僅有重慶花卉園和盤溪公園 兩大市政公園。花卉園 于 2021年 6 月 12 日免費(fèi)向市民開放，人氣愈加旺盛。 盤溪公園于 2021 年春建成，因其位置較偏、交通不便、開放時(shí)間較晚，目前，該公園尚未形成較高的人氣。 項(xiàng)目賣點(diǎn)之一 專業(yè)市場 該板塊專業(yè)市場較多，以建材、門業(yè)、汽車配飾為主，另有酒店用品、園林景觀、寵物市場等。其分布呈以下幾個特點(diǎn)： 布局較集中。除汽配市場貫穿整個松牌路呈帶狀分布外，其余專業(yè)市場基本都聚集在一起，如建材、門業(yè)、酒店用品市場均緊鄰松樹橋立交；園林景觀、寵物市場靠近新牌坊轉(zhuǎn)盤，為消費(fèi)人群進(jìn)行一站式購物提供了較大便利條 件。 形象較差。除建材市場因聚信廣場，使其形象有所提升外，其他專業(yè)市場均表現(xiàn)出較差的形象、檔次定位，特別是汽配市場，因其行業(yè)的特殊性，經(jīng)營形象差，對周邊居民的生活質(zhì)量造成一定影響。 規(guī)模偏小。因缺少政府強(qiáng)有力的政策支持，該區(qū)域的專業(yè) 市場，除建材市場具有輻射全市的影響力外，其余市場均各自為陣獨(dú)立經(jīng)營，甚至面臨搬遷的局面（園林景觀市場、寵物市場），經(jīng)營狀況一般。 中小投資者聚集，項(xiàng) 目可挖掘部份 目標(biāo)客戶 餐飲市場 主要指加州餐飲一條街，及輻射到加州轉(zhuǎn)盤其他路口的眾多餐飲商家。重慶大多知名餐飲企業(yè)均在此設(shè) 有店面，如秦媽老火鍋、鵝掌門等 50 余家，經(jīng)營場所大多在 500 ㎡以上，經(jīng)營范圍廣泛。該區(qū)域餐飲市場已進(jìn)入成熟經(jīng)營階段，其巨大的規(guī)模效應(yīng)和便捷的交通優(yōu)勢使其成為江北（含渝北）市民聚會就餐地點(diǎn)之一，商業(yè)氛圍極為濃厚。 生活成熟度較高 銀行、超市、農(nóng)貿(mào)市場 板塊內(nèi)銀行網(wǎng)點(diǎn)較多，多家銀行及金融單位均在此設(shè)有營業(yè)廳或分理處，但其分布較散，經(jīng)營場所較小，便利度較差。 農(nóng)貿(mào)市場較多，規(guī)模小，環(huán)境差，經(jīng)營業(yè)態(tài)單一，其主要消費(fèi)群為農(nóng)貿(mào)市場周邊 300 米范圍內(nèi)的居民，基本上 2—3 個居住社區(qū)配一個農(nóng)貿(mào)市場。 提高生活便利性 為項(xiàng) 目 商業(yè)提供 寫字樓 區(qū)域內(nèi)目前尚無較高檔次的寫字樓，松龍大廈、亞太大廈、龍溪大廈、信德大廈等進(jìn)駐企業(yè)相對較多的樓盤，均為老式住宅樓。板塊內(nèi)唯一一棟檔次較高的寫字樓 ——美景華聯(lián)大廈，由于經(jīng)營窘迫，現(xiàn)已將寫字樓大部分改造成 SOHO 公寓進(jìn)行銷售。 項(xiàng)目可從中挖掘部 份目標(biāo)客戶群 16 綜合評述 板塊樓市分析 ⑴ 體量對比 體量統(tǒng)計(jì)20%30%20%30%0%5%10%15%20%25%30%35%1 0萬方以下1 0－1 5萬方1 5－2 0萬方2 0萬方以上 從市調(diào)樣本項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)來看，龍溪街道片區(qū)、冉家壩及新牌坊三個區(qū)域的在售或即將銷售的項(xiàng)目總體體量集中在 10 萬方以上，開發(fā)規(guī)模 一般。上 20 萬方的項(xiàng)目僅升偉心意境，聚信廣場，以及即將入市的盛世北辰。從現(xiàn)場來看，多數(shù)樣本項(xiàng)目的舒適性不高，容積率多在 3到 4 左右，香草天空的容積率（ ）最高，無綠化，欠缺居住舒適性，但也不乏有較好的項(xiàng)目，如春風(fēng)城市心筑，其容積率僅為 。 名稱項(xiàng)目 春風(fēng)城市心筑 升偉新意境 銀海北極星 北城陽光今典 山頂?shù)酪继? 光宇陽光地 中海 北岸新洲 興茂盛世北辰 香草天空 聚信廣場 占地面積 61332 ㎡ 66700 ㎡ 23345㎡ 29960 ㎡ 24012 ㎡ 40099 ㎡ 60000 ㎡ 63849 ㎡ 10000㎡ 33268 ㎡ 建筑面積 160000㎡ 230000㎡ 90000㎡ 127696㎡ 100000 ㎡ ㎡ 110000㎡ 250000㎡ 60000㎡ ㎡ ? 立體交通網(wǎng)絡(luò)的設(shè)置，提高生活便捷性，縮短各區(qū)域的時(shí)間距離 ? 市場專業(yè)化越來越精細(xì) ，中小投資者聚集于此 ? 產(chǎn)業(yè)形象短期內(nèi)難得到本質(zhì)提升，區(qū)域形象的改善除需時(shí)間外還依賴于新地塊的開發(fā) ? 未來幾年內(nèi)，區(qū)域內(nèi)拆遷人群較多，住宅需求量較大，但同時(shí)，其土地放量也非常巨大，機(jī)會與威脅同時(shí)存在 ? 項(xiàng)目周邊環(huán)境生活配 套成熟，但檔次較低，過于陳舊，環(huán)境臟亂，區(qū)域形象欠佳 17 ⑵ 戶型分析 在售、未售樣本項(xiàng)目戶型配比率一房21%兩房38%三房40%三房以上1%一房 兩房 三房 三房以上 通過以上數(shù)據(jù)分析可以得出，區(qū)域內(nèi)兩房、三房所占比例最大，占總戶型配比的 %，成為主力戶型。究其原因，在于近年來重慶房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上揚(yáng)，產(chǎn)品總價(jià)過高，大眾消費(fèi)者對價(jià)格敏感度高，因此更注重產(chǎn)品的經(jīng)濟(jì)性、實(shí)用性。 從個體來看，項(xiàng)目依據(jù)自身的開發(fā)體量、定位檔次、所針對的目標(biāo)客戶群差異，構(gòu)成單個項(xiàng)目的戶型配比。中 渝 山頂?shù)酪继枴⑹⑹辣背降软?xiàng)目所針對的目標(biāo)客戶群主要是城市中產(chǎn)及以上階層，該部分客戶群更注重居住環(huán)境及舒適度 等精神層面的愉悅，戶型配比集中在舒適三房和兩房。而中渝 山頂?shù)酪继栱?xiàng)目后期推出樓宇將以 90m2以上寬闊享受戶型為主。升偉 新意境等項(xiàng)目其主要目標(biāo)客戶為中青年及投資客戶，其戶型配比主要以一房、兩房為主。產(chǎn)品開發(fā)規(guī)模和品質(zhì)的高低決定目標(biāo)客戶的鎖定，成為戶型配比最主要的參考因素。 ⑶ 區(qū)域內(nèi)在售樓盤銷售價(jià)格分析 項(xiàng)目名稱 一房 兩房 三房 其它 光宇 陽光地中海 % % % — 春風(fēng)城市心筑 12% 48% 36% 4%（四房） 北岸新洲二期 % % %（?。? — 31%（大） 中渝 山頂?shù)酪继? — 50% 50% — 升偉 新意境 16% % % %（四房） 盛世北辰 — 50% 17% — 33%（帶院館） 聚信廣場 % % 公寓 單間 80% 二房 20% 銀海 北極星 % % % — 香草天空 % % — — %（夾層） 北城陽光今典（三期） % % 54% — 綜合配比率 % % % % 18 項(xiàng)目名稱 價(jià) 格（元 /㎡） 優(yōu)惠政策 起價(jià) 均價(jià) 最高價(jià) 春風(fēng)城市心筑 6300 6700 7000 3000 元購房時(shí)沖抵 1 萬元房款，且可享受一個點(diǎn)的折扣；一次性 98 折；按揭可免五通； 光宇陽光地中海 5700 —— 6800 二期開盤 70 ㎡以上優(yōu)惠 4000， 70 ㎡以下優(yōu)惠 2021 升偉新意境 —— 5800 6900 一次性 98 折，按揭 99 折；每個平方再優(yōu)惠 50 元 中渝山頂?shù)酪继? 6200 6300 —— 目前無優(yōu)惠 北城陽光今典 —— 5500 —— 一次性 98 折，按揭 99 折，會員卡 5000 沖抵 10000 興茂盛世北辰 未銷售 未開盤，暫無優(yōu)惠 銀海北極星 4400 5700 —— 一次性 99 折 香草天空 —— 夾層 7600 —— 一次性 98 折，按揭 99 折 平層 5100 —— 北岸新洲 —— 5400 —— 無優(yōu)惠 聚信廣場 —— 公寓 4000 —— 目前無優(yōu)惠 —— 住宅 3400 —— 備注： 07 年初價(jià)格 受今年中旬 ―城鄉(xiāng)統(tǒng)籌綜合改革實(shí)驗(yàn)區(qū) ‖（新特區(qū)）及 ―一圈兩翼 ‖兩大政策性利好，房價(jià)迅速拉升，且幅度很大。龍溪板塊內(nèi)房價(jià)也順應(yīng)上升。該階段，購房客戶不僅主要為重慶本土客戶群體，國內(nèi)其它城市看好重慶發(fā)展趨勢的資金也大量涌入重慶房產(chǎn)市場上，如溫州炒房團(tuán)，客觀上，他們對重慶的房價(jià)拉升也起到了推波助瀾的作用。國慶節(jié)后，受國家相關(guān)政策眺控影響， 及前期政策性利好過度釋放，房價(jià)處于平穩(wěn)調(diào)整狀態(tài)，增幅明顯放緩。 經(jīng)過 07 年下半年重慶樓市的帶動，目前區(qū)域市場的價(jià)格均已得到整體的拉高，其均價(jià)多集中于 6000 元 /㎡左右（聚信廣場的價(jià)格為 07 年初的一期價(jià)格，其二期尚未推出，故價(jià)格較低），最高價(jià)如春風(fēng)城市心筑的 8 號公寓、升偉新意境已經(jīng)突破 7000大關(guān)，在重慶市高層整體價(jià)格比較中處于中上游位置。依據(jù)目前正在熱銷的各樓盤價(jià)格及開盤時(shí)間，結(jié)合重慶市樓市整體走勢，可看出，該區(qū)域內(nèi)高層銷售價(jià)格在將來一定時(shí)期內(nèi)將處于平穩(wěn)狀態(tài)，少量盤略有小幅上升。 ⑷ 銷售情況分析 項(xiàng)目名稱 春風(fēng)城市心 筑 光宇陽光 地中海 升偉新意境 中渝山頂?shù)酪继? 北城陽光今典 興茂盛世北辰 銀海北極星 香草天空 北岸新洲 聚信廣場 銷售情況 90%， 僅剩公寓 1 期 70% 85% 3 房 70% 2 房 50% 2 期售罄，3 期40% 未開盤 94% 夾層售罄 整體70% 1 期售罄 本區(qū)域項(xiàng)目多在 06年面市，從開發(fā)體量分析，銷售周期在 13 年 ,現(xiàn) 處于銷售持續(xù)階段。但項(xiàng)目產(chǎn)品同質(zhì)化 嚴(yán) 重，目標(biāo)客戶彈性大，可選產(chǎn)品多， 故 在同期樓盤銷售上沒有較大的銷售差距。分析以上幾個銷售狀況良好的項(xiàng)目 ，除其面市時(shí)間較早外，均有各自不同的特點(diǎn)，如春風(fēng)城市心筑，憑借較為優(yōu)越的地理位置和獨(dú)特的產(chǎn)品特征 、 市場定位，呈現(xiàn)出了 90％的高銷售率， 現(xiàn) 僅剩一棟公寓樓；升偉新意境和銀海北極星，則通過前期項(xiàng)目較高的性價(jià)比完成不錯的銷售業(yè)績；聚信廣場則完全靠準(zhǔn)確的消費(fèi)群定位和絕佳的地理位置優(yōu)勢取勝。香 19 草天空面市時(shí)間不長，其夾層戶型（ 1 號樓）也已全部銷 罄 ，其產(chǎn)品創(chuàng)新在該區(qū)域市場內(nèi)仍為大多消費(fèi)群所熱捧 。 本區(qū)域內(nèi)的消費(fèi)群為了得到贈送面積而不惜犧牲居住的舒適度，另一方面也可看出其消費(fèi)層次處于中等水平。 從 07 年區(qū)域市場新盤放量來看，在 未來 1—2 年內(nèi)，不會出現(xiàn)大體量的市場供應(yīng)，隨著土地發(fā)放的諸多限制及地方調(diào)控政策的影響，現(xiàn)有項(xiàng)目的銷售將處于穩(wěn)步發(fā)展的持續(xù)狀態(tài)。 ⑸ 客戶群分析 受國家宏觀調(diào)控之影響， 2021 年龍溪坊板塊以推中小戶型為主，開發(fā)商以 2540 歲的上班族為主要目標(biāo)客戶群，打造出總價(jià)低首付低的房型，迎合年輕消費(fèi)者存款較少的實(shí)情；由于該板塊已是成熟區(qū)域，也受到了大多數(shù)投資者的青睞；即將面臨退休的中老年客戶準(zhǔn)備與子女分開居住者也喜好面積不大的 1 房或 2 房戶型。 ⑹ 2021 年 —2021 年 6 月區(qū)域已供應(yīng)土地情況 已供應(yīng)土地宗數(shù)（宗） 土地總供應(yīng)面積（ m2） 總建筑面積（ m2） 9 466942 點(diǎn)評： 區(qū)域近兩年已供應(yīng)土地共 9 宗，土地總供應(yīng)面積 466942 平方米，市場放量將達(dá)到 平方米；預(yù)計(jì) 2021 年底至 2021 年將逐漸面市，區(qū)域市場將會出現(xiàn)又一波集中放量的階段，隨著這些項(xiàng)目陸續(xù)開發(fā)，區(qū)域內(nèi)土地供應(yīng) 更加 稀缺，同時(shí)前期樓盤的交房和大批量住戶的入駐，區(qū)域內(nèi)人氣得到極大提升，各項(xiàng)配套 也 進(jìn)一步完善，價(jià)格將會繼續(xù)上漲。 從單個地塊面積來看，以長安、 東和廣城、財(cái)信房地產(chǎn)開發(fā)公司取得地塊面積最大，尤其是長安地塊其建筑面積將超過 50 萬平方米；這三個項(xiàng)目將在今后兩年區(qū)域供應(yīng)量中占較大比例。根據(jù)對我們項(xiàng)目的入市時(shí)機(jī)預(yù)測，該三個地塊所產(chǎn)生的產(chǎn)品放量將構(gòu)成我們項(xiàng)目的最大競爭威脅。 從已供應(yīng)土地容積率看，較多都在 3以上，可以預(yù)見區(qū)域未來供應(yīng)形態(tài)將以高層為主，輔以部分小高層。因此，區(qū)域內(nèi)樓盤檔次趨同，不會出現(xiàn)花園洋房等低密度的高端產(chǎn)品。而樓盤之間的差異化則由項(xiàng)目規(guī)模，以及地塊周邊的環(huán)境所決定。 從未來發(fā)展方向看，龍溪板塊由于不具備先天地域優(yōu)勢和人文條件，區(qū)域購房 者 其主 要傾向加州、新牌坊、冉家壩等東部北部地區(qū)，本板塊的客戶將會受到較為嚴(yán)重的分流，因此，項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)的選擇非常重要。 ⑺ 區(qū)域典型物業(yè)分析 案例一：北城 陽光今典 20 ① 戶型配比及分析 : 總推出 907 套，單間 %，一房 ％，面積控制 45 ㎡；二房 ％，面積控制在64－ 80㎡ .三房 ％，面積控制在 93－ 114 ㎡。其中一期包含二房、三房；二期包含單間、一房及少量二房，主要以單間為主；三期包含一房、二房、三房，主要以三房為主。 在一期11 114 ㎡ 的戶型贈送 面積較多， 刀形陽臺， 米高的落地轉(zhuǎn)角飄窗，； 其中二期的布丁HOUSE 戶型控制在 30—71 ㎡ ，面積合理， 控制 總價(jià)，其中 ㎡的戶型可將一室改為兩室，贈送 一定 面積，其次在整體的布局上全小戶型采用板式的布局，保證通風(fēng)采光； 三 期戶型有 1 梯 2戶的戶型，基本采用板式布局，基本保證大戶型的 3 面采光，同時(shí)有高層空 中花池的運(yùn)用，其中大戶型入戶花園有近 15 平米。 ② 銷售情況 一期均價(jià) 3550 元 /㎡，二期均價(jià) 4200 元 /㎡，三期均價(jià) 5500 元 /㎡，從三期的價(jià)格不斷走高的行勢來看，隨著配套的不斷完善， 區(qū)域 生活成熟度提高，房價(jià)不斷攀升。一期于