【文章內(nèi)容簡介】 資和消費兩個角度來講，對拉動經(jīng)濟增長起關(guān)鍵作用，它可以有力地帶動相關(guān)輔助配套產(chǎn)業(yè)（如商業(yè)、餐飲、家電、裝飾等）的消費需求。 深化住房制度改革對房地產(chǎn)業(yè)帶來的發(fā)展動力。 鄭州的住房制度正處于舊體制已經(jīng)破除，新體制正在 建立的階段。市政府將進一步壟斷房地產(chǎn)一級市場，開發(fā)住房二級市場。 2021 年起鄭州已經(jīng)不再推廣集資建房。住房體制的破舊立新，必將不斷激發(fā)居民購房的積極性，釋放百姓住房投資和消費的能量。 城市建設(shè)內(nèi)在質(zhì)量和品位的不斷提高，布局的日趨合理，對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展具有強大的外部效應(yīng)。 近年來，鄭州市城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)成效十分顯著，發(fā)展水平不斷提高，規(guī)劃布局日趨合理，鄭東新區(qū)的規(guī)劃建設(shè)，環(huán)城快速路建成通車，城市拆墻透綠工程的開展，城市夜景亮化工程的實施等一系列工程的開發(fā)完成，使城市建設(shè)走上了穩(wěn)定發(fā)展時期，城市面貌煥然一新 ，這對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是一個強有力 的支持和保證。 房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析 住房是居民的基本生活需求。近幾年，我國經(jīng)濟的發(fā)展、城市化進程加快、居民收入水平提高及政府啟動內(nèi)需的政策，都為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展注入了新的活力。 “十一五”期間，房地產(chǎn)業(yè)作為國家支柱產(chǎn)業(yè)的地位和作用顯著加強，房地產(chǎn)投資呈現(xiàn)持續(xù)、快速增長態(tài)勢。我國居民的住房消費，已從解決住房困難向改善居住條件轉(zhuǎn)移，這必將培育新的住房消費增長點。同時，國家為規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展秩序，改善居民的住房條件，也相繼出臺了不少的措施，如：加快城鎮(zhèn)化進程；提高居民收入水 平；強化土地市場管理，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)等，這些措施和政策必將促使住房消費市場熱點的形成。 鄭州市的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展很快，近幾年來，隨著鄭州市住房制度改革的不斷深入，住房商品化使人們的住房觀念發(fā)生了質(zhì)的變化，已實現(xiàn)了質(zhì)與量的飛躍。鄭州的樓市目前呈現(xiàn)快速發(fā)展的良好態(tài)勢，市場投入強勁，消費需求旺盛，市場管理日趨規(guī)范，整體上房地產(chǎn)市場平衡推進，高潮不斷。 鄭州市房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)投資穩(wěn)定增長，房地產(chǎn)市場活躍，價格長勢平穩(wěn)。 2021 年以來，市房管局堅持開展積極的宏觀調(diào)空工作，保證房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，取得了明顯的效果。一是 針對貫徹落實《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)作好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》需要，聯(lián)合市統(tǒng)計局，開展了包括住房狀況、住房需求、土地存量、商品房控制及企業(yè)開發(fā)經(jīng)營狀況等方面的專題調(diào)查；二是會同發(fā)改委、規(guī)劃局、國土局、土地儲備中心、統(tǒng)計局等單位，共同起草編制了《鄭州是住房建設(shè)規(guī)劃（ 20212021）》（征求意見稿）和《鄭州市今明兩年住房建設(shè)目標》（ 20212021）（征求意見稿）。三是在住房建設(shè)規(guī)劃以及今明兩年住房建設(shè)目標中，明確了普通商品住房、經(jīng)濟適用房以及廉租房的建設(shè)目標、規(guī)模、項目布 局，在下一步具體實施過程中，市局將結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模管理，科學(xué)安排各個項目進度。 市場需求預(yù)測 改革開放以來，河南省的經(jīng)濟建設(shè)飛速發(fā)展，特別是鄭州市作為河南省省會城市，近年來社會、經(jīng)濟發(fā)展駛?cè)肓丝焖俚?，城市框架拉大，市政建設(shè)日新月異，依據(jù)鄭州市城市總體規(guī)劃，鄭州市城市發(fā)展的總體目標是：把鄭州建設(shè)成為國家區(qū)域性中心城市。 根據(jù)鄭州市“十一五規(guī)劃”，至２ 010 年，中心城區(qū)面積達到 300 萬平方公 里，鄭州市人口規(guī)模將達到 800 萬人，中心城區(qū)人口達 350 萬人，城市化水平提高到 63%左右。 此外，按政府 規(guī)劃，從 2021年到 2020年，河南的城市化要提高 20 個百分點，也就是每年要有 150 萬人進城，每人按最低居住標準計算，每年也需增加1500 萬平方米的開發(fā)量，加上其他應(yīng)有的住房需求，整體上河南省的商品供應(yīng)量從今年開始應(yīng)該每年在 4500 萬平方米以上。 城市化進程的加快必將帶來城市人口的激增，而大量的人口由于其經(jīng)濟收入和消費結(jié)構(gòu)的差異，對于住房也將有大量的需求群體。這些都為啟動住房市場帶來了巨大的動力。 2021 年至今，我公司通過對鄭州市機電市場，特別是銘功路、太康路、解放路、二馬路五金機電市場的調(diào)查，分析結(jié)論如 下： 銘功路、太康路、解放路、二馬路五金機電市場是 鄭州五金機電的主要集散地，是二七區(qū)的經(jīng)濟龍頭，但同時也是散、亂、差的根源地。 該區(qū)域是鄭州市區(qū)內(nèi)現(xiàn)有的五金機電集中地，但都比較零散，而且規(guī)模小，大多是單間的臨時建筑，品種單一，缺少規(guī)范的市場管理，競爭激烈，如果再不發(fā)展壯大，城市在發(fā)展過程中，就會把這些小市場吃掉。 隨著太康路以南、銘功路以東、民主路以西區(qū)域被商業(yè)巨頭沃爾馬拿下，此范圍內(nèi)整體的拆遷改造，迫使該區(qū)域臨街機電市場無奈退出。 目前，拆遷工作的大部分完成，太康路南北兩側(cè)、銘功路東側(cè)的機電經(jīng)營商戶已經(jīng)不得不退出該區(qū)域競爭的舞臺，另外尋找經(jīng)營的環(huán)境和發(fā)展的空間。 經(jīng)初步統(tǒng)計，此次因拆遷流失的商戶約 300多戶，經(jīng)營面積約 14000多平方米； 每年為政府所提供財?shù)恼愂諏p少約 750多萬元。 西區(qū)“五金機電城”建成，但大部分老商戶不愿放棄和遠離成熟的商業(yè)環(huán)境。 2021 年，科隆國際（鄭州）機電城成立，作為中西部地區(qū)規(guī)模最大、配套設(shè)施最完善、最具成長潛力的五金機電城，區(qū)內(nèi)規(guī)劃的有地下停車場、商品住宅、綜合服務(wù)中心等。但不可否認，其位置偏遠，凝聚商業(yè)氣息需要時間，是否能夠成功運做，并使市場成熟，至少需 要 5~10 年的時間，對于二七區(qū)的機電市場老商戶來講，搬遷到新的市場將會失去許多商機，是近 35 年都無法收回的損失。 根據(jù)市政府規(guī)劃，銘功路將擴寬改造，兩側(cè)的機電商場也面臨著遷移的風險，如能在該區(qū)域附近另外建設(shè)一個集中、現(xiàn)代化的機電商場，對商戶來將，將是一個更好的環(huán)境和發(fā)展空間。 我公司經(jīng)過分析提出該項目的建設(shè) ,其優(yōu)勢主要體現(xiàn)在以下幾個方面： 地理優(yōu)勢： 依托擬建的解放路立交橋，緊鄰二馬路汽車站、火車站、長途中心站，位置優(yōu)越得天獨厚。 作為全市跨越式發(fā)展 2021 年的 20 個重大發(fā)展項目之一，中心區(qū)鐵路跨 線橋工程 —— 解放路立交橋，將西起河醫(yī)立交橋，沿建設(shè)東路向東延伸，跨越京廣、隴海兩大鐵路干線，沿解放路上跨銘功路后在民主路前落地，全橋長 1675米 。 工程概算總額 萬元，工程拆遷面積約８萬平方米。 解放路立交橋建成后，將連通城市東西交通，緩解二七廣場和火車站地區(qū)的交通壓力。同時將打破鄭州市內(nèi)火車站附近東西中心通道的瓶頸，確立了今后商業(yè)從市中心向西區(qū)的擴展主要通道的地位。 鄭州市二七區(qū)二道街舊城改造項目依托解放路立交橋，緊鄰二馬路汽車站、火車站、長途中心站。項目建成后，在市中心區(qū)域，勢必將成為二七 商圈“獨一無二”的大社區(qū)，其市場份額將會占據(jù)中心城區(qū)商品房的主導(dǎo)地位。 社會環(huán)境： 該區(qū)域臨近二馬路人力市場、火車站、汽車站，流動人口多，社會治安管理難，一直是社會的“老大難”問題。如將該區(qū)域舊城拆遷后，建成一個集住宅、商業(yè)、文化廣場為一體的住宅小區(qū)，對社會環(huán)境將會有一個很大的改觀。 經(jīng)濟優(yōu)勢： 項目地處繁華地段，距離市商業(yè)中心的二七廣場、人民公園、火車站、汽車站、醫(yī)學(xué)院幾步之遙。 如開發(fā)部分商業(yè)，特別是定位為機電市場，依托現(xiàn)有的銘功路、太康路、二馬路原機電市場的人氣和地氣，同時商戶也有歸屬感，客戶也很容易認同。 在項目選址上，鄭州市二七區(qū)二道街舊城改造項目位于二七區(qū)解放路以北、二道街以南、京廣線以東、銘功路以西區(qū)域，緊鄰二馬路汽車站、火車站、長途中心站，處于城市地理位置的中心，更是經(jīng)濟、商業(yè)的黃金地帶。項目建成后，可為社會提供商品住宅 平方米，將會為政府順利解決該區(qū)域舊城改造居民的拆遷安置難題，也為社會提供了良好的居住環(huán)境。 同時，根據(jù)設(shè)計規(guī)劃，還將圍繞高層住 宅建設(shè)商業(yè)用房 （可提供 760間商鋪），必將給該區(qū)域帶來豐厚的商業(yè)回報；此外，還將在地下 修建 2 層公共停車場 25995 平方米，可提供停車位 820 個，將會極大的緩解火車站附近的交通壓力。 我們把該項目裙房部分定位為五金機電市場，憑借其優(yōu)越的地理位置、得天獨厚的交通條件，無以倫比的商業(yè)氛圍，必將會把二七區(qū)域內(nèi)大部分機電商戶吸引過來，每年至少能為政府提供財政稅收約 1200多萬元 ,并將會逐年遞增。 總之，該項目所在地區(qū)環(huán)境優(yōu)越，適宜居住，并極具商業(yè)投資價值。 本擬建項目住宅設(shè)計科學(xué)實用，獨具匠 心，戶型齊全，可滿足不同用戶需求。小區(qū)建筑配套設(shè)施完善，并由專業(yè)物業(yè)管理公司進行專業(yè)化、現(xiàn)代化、高質(zhì)量的統(tǒng)一管理，使居家安全舒心。 從位置上講，該項目位于市中心，商業(yè)匯集、交通便利，配套齊全，適合商業(yè)和住宅小區(qū)開發(fā)，可以說開發(fā)前景相當樂觀。 第四章 建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模 建設(shè)規(guī)模 結(jié)合《鄭州市城市建設(shè)規(guī)劃》，鄭州榮成置業(yè)有限公司擬在鄭州市二七區(qū)，解放路以北、二道街以南、京廣線以東、銘功路以西區(qū)域投資建設(shè)“鄭州市二七區(qū)二道街舊城改造項目”。 項目規(guī)劃用地面積 （約 ），建筑占地面積 平方米，總建設(shè)面積 平方米，道路廣場面積 10827 平方米，綠化面積 6489平方米。 建設(shè)內(nèi)容 根據(jù)機械工業(yè)第六設(shè)計研究院提供的初步設(shè)計規(guī)劃，場地內(nèi)可建五棟點式高層住宅（ 32F）、局部裙樓（ 3F）商場、地下停車場，并有會所和幼兒園等公建建筑。 該地上建筑面積為 平方米，其中：住宅建筑面積為 平方米，商業(yè)建筑面積為 ；地下室（停車場）建筑面積為 25995平方米。 公共建筑部分建 筑面積為 1920 平方米，其中：物業(yè)用房面積 150平方米，幼兒園面積 1430平方米， 會所面積 300 平方米， 門衛(wèi)管理用房面積 40 平方米。 本項目總建設(shè)面積 平方米，小區(qū)內(nèi)市政、基礎(chǔ)配套設(shè)施齊全，天然氣、暖氣、通訊（電視、電話、寬帶）、水、電、樓宇監(jiān)控等安裝到戶，完全保證滿足居民生活和商場運營的需要。 第五章 項目選址及建設(shè)條件 項目選址 選址依據(jù) 《中華人民共和國城市規(guī)劃法》第十三條 《建設(shè)項目選址管理辦法》 《鄭州市總體規(guī)劃》 項目位置 鄭州二七區(qū)二道街舊城改造項目，位于鄭州市二七區(qū)，解放路以北、二道街以南、京廣線以東、銘功路以西區(qū)域。 項目位置優(yōu)勢 鄭州市二七區(qū)二道街舊城改造項目緊鄰二馬路汽車站、火車站、長途中心站，屬于經(jīng)濟、商業(yè)的黃金區(qū)域。并依托擬建的解放路立交橋，位置優(yōu)越得天獨厚。 項目地處繁華地段，距離市商業(yè)中心的二七廣場、人民公園、火車站、汽車站、醫(yī)學(xué)院幾步之遙，完全滿足住戶對教育、醫(yī)療、生活服務(wù)設(shè)施的需要。 項目建成后，在市中心區(qū)域，勢必將成為二七商圈“獨一無二”的大社區(qū)，其市場份額將會占 據(jù)中心城區(qū)商品房的主導(dǎo)地位。 建設(shè)條件 自然條件 地形地貌 項目位置區(qū)地貌類型屬黃河沖積平原。項目所在地位于市區(qū)內(nèi)，總的地勢平坦，略有坡度，平均地形坡度約 %左右。 氣候 鄭州市屬溫帶氣候，年平均氣溫 ℃，一月最低，平均氣溫 ℃，七月最高，平均氣溫 ℃，極端最高氣溫 ℃，極端最低氣溫 ℃。根據(jù)鄭州氣象站建國后的資料統(tǒng)計，年平均降水量為 ，各年的降水量很不均衡 .由于強盛的季風控制 ,降水多集中在汛期 9 三個月，其降水量占全年 5056%。冬季受干冷的大陸性氣團控制，空氣干燥，雨雪稀少，降水量占全年 45%。無霜期 205235天。年平均風速 /秒。最大風速為 1822米 /秒，以春季最大，秋季最小，風頻較大的有 NE、 EES、 WNW。 水文、地質(zhì) 項目所在位置地表類型為第四紀沖積和洪積物，地基承載力在 平方米之間。區(qū)內(nèi)地下水位埋藏較淺，其穩(wěn)定水位埋深約為 23 米，對砼無侵 蝕性。地下水受大氣降水影響明顯，其補給來源是大氣見水和地表水，水量較小。 地震 鄭州市抗震設(shè)防烈度為Ⅶ度，地震加速度為 ，本 項目具體的地震設(shè)防標準應(yīng)由地震安全性評價確定。 基礎(chǔ)設(shè)施條件 給水 本項目用水可考慮由市政供水管網(wǎng)統(tǒng)一供給，其水質(zhì)、水量均能滿足要求。供水系統(tǒng)采用二次加壓、二次供水給水系統(tǒng)，加壓后送至各用戶。生活用水主要為日常生活用水和綠化用水，初步計算日用水量為 ，最大小時用水量為 。生活用水管道室外可考慮采用 PE管或球墨鑄鐵管，室內(nèi)采用 PPR管。 排水 本項目排水按照日用水量的 75%（不含綠化），初步計算日排水量為 ，最大小時排水量 。 本項目排水系統(tǒng)采用雨污分流制。衛(wèi)生間污水排出室外后，經(jīng)化糞池處理后，排入小區(qū)內(nèi)部污水管道，最終排入市政污水管道。屋面雨水采用有組織排水、由屋面排水系統(tǒng)排入小區(qū)內(nèi)雨水管網(wǎng)。最終排入市政雨水管道。 供電 本項目供電有市政 10KV 供電線路接至小區(qū)開閉所內(nèi)，再通過箱式變壓器對小區(qū)進行供電，供電為二類負荷，供電電壓 380V/220V，三相， 50HZ。按照擬建設(shè)的建筑面積，初步計算用電容量為 7136KVA，建議在建筑物邊緣設(shè)置 6 臺1000KVA