【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 需要融資的項(xiàng)目，必須經(jīng)過(guò)公司決策層的同意。這樣才更加強(qiáng)了融資的可信程度，而不是戲言。二、項(xiàng)目分析項(xiàng)目的基本情況位置、占地面積、建筑面積、物業(yè)類型、工程進(jìn)度等，都是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的基本情況，需要在報(bào)告中指出。項(xiàng)目來(lái)歷項(xiàng)目來(lái)歷是指項(xiàng)目的來(lái)龍去脈，項(xiàng)目的上家是誰(shuí)，怎么得到的項(xiàng)目，是否有遺留問(wèn)題，是如何解決的等情況。證件狀況文件項(xiàng)目是否有土地證、用地規(guī)劃許可證、項(xiàng)目規(guī)劃許可證、開(kāi)工證和銷售許可證等五證的情況。需要復(fù)印件。資金投入自有資金的數(shù)額、投入的比例、其他資金來(lái)源及所占比例、建筑商墊資情況、預(yù)計(jì)收到預(yù)售款等情況等，方便了解項(xiàng)目的資金狀況。市場(chǎng)定位指項(xiàng)目的市場(chǎng)定位，包括項(xiàng)目的物業(yè)類型、檔次、項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群等建造的過(guò)程和保證項(xiàng)目的建筑安裝過(guò)程，如何得到保障可以如期完工。而不會(huì)耽誤工期，不會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目無(wú)法按期交付使用。三、市場(chǎng)分析地方宏觀經(jīng)濟(jì)分析房地產(chǎn)是一個(gè)區(qū)域性的市場(chǎng)，受到地方經(jīng)濟(jì)的影響比較大。而表征一個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展的指標(biāo)等數(shù)據(jù)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的定性說(shuō)明等需在本部分體現(xiàn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)的分析房地產(chǎn)市場(chǎng)的分析比較復(fù)雜，而且說(shuō)明起來(lái)可繁可簡(jiǎn)。簡(jiǎn)單說(shuō)需要定性分析本地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，平均價(jià)格，各種類型房地產(chǎn)的目標(biāo)客戶群等。復(fù)雜些說(shuō)明則需要在時(shí)間數(shù)軸上表征價(jià)格的走勢(shì)波動(dòng)，但是，因?yàn)楹芏嗟貐^(qū)沒(méi)有進(jìn)行常規(guī)的價(jià)格跟蹤，所以，嚴(yán)格數(shù)據(jù)的分析很難完成，但是可以通過(guò)典型項(xiàng)目的分析來(lái)代替。競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手和可比較案例分析現(xiàn)有的幾個(gè)類似項(xiàng)目的規(guī)劃、價(jià)格、銷售進(jìn)度、目標(biāo)客戶群等，同時(shí)，也需要羅列一些未來(lái)可能進(jìn)入市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的對(duì)手項(xiàng)目情況，以及未來(lái)的`市場(chǎng)供應(yīng)量等情況。未來(lái)市場(chǎng)預(yù)測(cè)及影響因素未來(lái)的市場(chǎng)預(yù)測(cè)很難預(yù)料，但是可以通過(guò)市場(chǎng)的周期的方法和重點(diǎn)因素分析法等分析方法做出預(yù)測(cè)。四、管理團(tuán)隊(duì)人員構(gòu)成公司主要團(tuán)隊(duì)的組成人員的名單，工作的經(jīng)歷和特點(diǎn)。如果一個(gè)團(tuán)隊(duì)有足夠多經(jīng)驗(yàn)豐富的人員，則會(huì)對(duì)投資的安全有很大的保障。組織結(jié)構(gòu)企業(yè)內(nèi)部的部門設(shè)置、內(nèi)部的人員關(guān)系、公司文化等都可以進(jìn)行說(shuō)明。管理規(guī)范性管理制度，管理結(jié)構(gòu)等的評(píng)價(jià)?？梢杂蓪ｉT的管理顧問(wèn)公司來(lái)評(píng)價(jià)和說(shuō)明。重大事項(xiàng)對(duì)于企業(yè)產(chǎn)生重要影響的需要說(shuō)明的事項(xiàng)。五、 財(cái)務(wù)計(jì)劃一個(gè)好的財(cái)務(wù)計(jì)劃，對(duì)于評(píng)估項(xiàng)目所需資金非常關(guān)鍵，如果財(cái)務(wù)計(jì)劃準(zhǔn)備的不好，會(huì)給投資者以企業(yè)管理者缺乏經(jīng)驗(yàn)的印象，降低對(duì)企業(yè)的評(píng)價(jià)。本部分一般包括對(duì)投資計(jì)劃的財(cái)務(wù)假設(shè)，以及對(duì)未來(lái)現(xiàn)金流量表、資產(chǎn)負(fù)債表、損益表的預(yù)測(cè)。資金的來(lái)源和運(yùn)用等內(nèi)容。其中，對(duì)于企業(yè)自有資金比例和流動(dòng)性要求較高。六、融資方案的設(shè)計(jì)融資方式（1）股權(quán)融資方式（注：股權(quán)和債權(quán)方式是兩種最主要的方式，但是，還有很多不是某一種方式所能解決的，而是幾種方式在不同的時(shí)間段的組合。這部分是解決問(wèn)題的關(guān)鍵，是否能夠取得資金，關(guān)鍵在于是否能夠通過(guò)融資方案解決各方的利益分配關(guān)系。）方式：融資方式將以融資方（包括項(xiàng)目在內(nèi)）的股權(quán)進(jìn)行抵押借款這種投資方式是指投資人將風(fēng)險(xiǎn)資本投資于擁有能產(chǎn)生較高收益項(xiàng)目的公司，協(xié)助融資人快速成長(zhǎng)，在一定時(shí)間內(nèi)通過(guò)管理者回購(gòu)等方式撤出投資，取得高額投資回報(bào)的一種投資方式。操作步驟：簽訂風(fēng)險(xiǎn)投資協(xié)議書(shū)a、對(duì)融資方的債務(wù)債權(quán)進(jìn)行核查確認(rèn)b、簽訂風(fēng)險(xiǎn)投資協(xié)議書(shū)：確定股權(quán)比例、確定退出時(shí)間、確定管理者回購(gòu)方式、確定再融資資金數(shù)量及時(shí)間、確定管理上的監(jiān)控方式、確定協(xié)助義務(wù)。c、在有關(guān)管理部門辦理登記手續(xù)（2）債權(quán)融資方式方式：投融資雙方簽定借貸合同進(jìn)行融資，確定相應(yīng)固定利率和收回貸款的期限。（3）債轉(zhuǎn)股的融資方式投融資雙方開(kāi)始以借貸關(guān)系進(jìn)行融資，投資方在借貸期間內(nèi)或借貸期結(jié)束時(shí)，按相應(yīng)的比例折算成相應(yīng)的股份。（4）房地產(chǎn)信托融資（5）多種融資方式的組合在不同的時(shí)間階段用不同的融資方式。在項(xiàng)目的初級(jí)階段主要以股權(quán)融資方式為主，因?yàn)閷?duì)融資方來(lái)說(shuō)這個(gè)階段的資產(chǎn)負(fù)債情況不會(huì)有很大的壓力；在中后期階段可以運(yùn)用股權(quán)、債權(quán)方式，這個(gè)階段融資方對(duì)整個(gè)項(xiàng)目有了明確的預(yù)期，在債務(wù)的償還上有明確的預(yù)期。融資期限和價(jià)格融資的期限，可承受的融資成本等，都需要解釋清楚。風(fēng)險(xiǎn)分析（任何投資都存在風(fēng)險(xiǎn)，所以應(yīng)該說(shuō)明項(xiàng)目存在的主要風(fēng)險(xiǎn)是什么，如何克服這些風(fēng)險(xiǎn)。）對(duì)投資融資雙方有可能的風(fēng)險(xiǎn)存在作出判斷。a、投資方的投資資金及收益風(fēng)險(xiǎn)在項(xiàng)目無(wú)法啟動(dòng)的情況下將一直獨(dú)立承擔(dān)投資資金成本，及追加資金成本。b、投資方不能有效監(jiān)控好管理者的經(jīng)營(yíng)從而產(chǎn)生新的債務(wù)而產(chǎn)生的連帶風(fēng)險(xiǎn)。c、破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)d、融資者對(duì)投資者的信用沒(méi)有得到確定而產(chǎn)生無(wú)法回購(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)e、融資者為掌控全局經(jīng)營(yíng)，在回購(gòu)時(shí)利益出讓增加風(fēng)險(xiǎn)。f、融資者提前回購(gòu)而付出的資金成本風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)化解方案a、資方對(duì)是否資金進(jìn)入后可以完成計(jì)劃要進(jìn)行評(píng)估和測(cè)算。b、投資方對(duì)融資方的項(xiàng)目進(jìn)程進(jìn)行監(jiān)控，并按照進(jìn)程需要分批進(jìn)行投資款的?？顚Ｓ?。c、投資方對(duì)融資方的相關(guān)項(xiàng)目所簽訂的合同進(jìn)行核審后，評(píng)估其付款和還款能力。d、資方審核融資方的還款計(jì)劃可行性，一旦確定后將按還款計(jì)劃回款。退出機(jī)制（絕大多數(shù)的投資都不是為了自用，而是是為了獲利，因此都涉及到退出機(jī)制問(wèn)題，所以，需要在此說(shuō)明投資者可能的退出時(shí)間和退出方式。）a、股權(quán)方式融資的退出項(xiàng)目進(jìn)行中投資方退出；b、債權(quán)方式融資退出項(xiàng)目進(jìn)行中投資方退出，可以用違約今的形式控制；項(xiàng)目完成投資方退出，按時(shí)還本付息；抵押和保證在涉及到投資安全的時(shí)候，投資者最關(guān)心的是如何保障投資的安全。而最有效的安全措施就是抵押，或者信譽(yù)卓著的公司的保證。對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)不熟悉的客戶，需要提供操作的細(xì)節(jié)，即如何保證投資項(xiàng)目是可行的。七、摘要長(zhǎng)篇的融資報(bào)告是提供給有投資意向的客戶來(lái)認(rèn)真讀的，而對(duì)于在接觸客戶的初期階段，僅需要提供報(bào)告摘要就可以了。報(bào)告摘要是對(duì)融資報(bào)告的高度濃縮，摘要中應(yīng)重點(diǎn)介紹項(xiàng)目分析（第二部分）和融資方案（第六部分）的內(nèi)容。貸款計(jì)劃書(shū)一、公司介紹說(shuō)明年 月 日“ 公司” 已在工商局注冊(cè)為“ 公司”。以下內(nèi)容公司名稱 公司。公司簡(jiǎn)介 公司成立于 年，公司經(jīng)營(yíng)地址 ，注冊(cè)資本金為 萬(wàn)元，主營(yíng)項(xiàng)目： 。二、貸款計(jì)劃貸款用途：本公司欲將 地塊作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，向已經(jīng)向當(dāng)?shù)卣嚓P(guān)部門申請(qǐng)通過(guò)并審批取得（五證）： 。實(shí)物抵押：本公司（或本人）欲將xxxx宗地塊，及 等實(shí)物作為抵押進(jìn)行貸款，以上實(shí)物市場(chǎng)預(yù)估價(jià)值人民幣 元，預(yù)申請(qǐng)貸款人民幣 元。三、貸款投資項(xiàng)目分析項(xiàng)目的基本情況 （介紹）項(xiàng)目來(lái)歷本項(xiàng)目是在 年 月 日以 的方式獲得土地的開(kāi)發(fā)使用權(quán)。土地現(xiàn)狀已平整，沒(méi)有遺留問(wèn)題。證件狀況文件目前本項(xiàng)目已有證書(shū)為：土地證、用地規(guī)劃許可證、工程規(guī)劃許可證、施工許可證，具體見(jiàn)附件。資金投入1宅均價(jià)在 元/㎡，投入銷售在 平方米，一期在 個(gè)月銷售回款在 萬(wàn)元左右；整個(gè)項(xiàng)目的銷售在 個(gè)月之內(nèi)，預(yù)計(jì)總銷售收入在 億元左右。建造的過(guò)程和保證銷售收入估算：根據(jù)我們對(duì)項(xiàng)目附近目前房地產(chǎn)銷售價(jià)格的調(diào)查，我們對(duì)項(xiàng)目的銷售進(jìn)行估算。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查及目前預(yù)售情況，住宅按 元/平方米進(jìn)行測(cè)算；商業(yè)用房按 元/平方米，地下停車位按 元/個(gè)。計(jì)算后項(xiàng)目的總銷售收入約為人民幣 億元，其售價(jià)情況如下表：銷售收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表輔助報(bào)表12單位：萬(wàn)元成本費(fèi)用⑴、經(jīng)營(yíng)成本：經(jīng)營(yíng)成本為開(kāi)發(fā)建設(shè)投資按銷售比例（竣工進(jìn)度比例）進(jìn)行經(jīng)營(yíng)成本估算表⑸、土地增值稅：土地增值稅（住宅）1%預(yù)征率，（店面）損益表3單位：萬(wàn)元損益表本項(xiàng)目投資收益率為 %、投資利稅率為 %，經(jīng)濟(jì)效益較好；項(xiàng)目稅后內(nèi)部收益率 %，超過(guò)社會(huì)平均利潤(rùn)率 %，抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)；項(xiàng)目年交所得稅 萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)稅金及附加 萬(wàn)元，土地增值稅 萬(wàn)元。由于均為地方稅。因此項(xiàng)目可為地方創(chuàng)造 萬(wàn)元的財(cái)政收入。有限公司 年 月 日4一、 公司介紹公司簡(jiǎn)介公司成立時(shí)間、注冊(cè)資本金、公司宗旨和戰(zhàn)略、主要產(chǎn)品等。公司現(xiàn)狀公司的資本結(jié)構(gòu)、凈資產(chǎn)、總資產(chǎn)、年報(bào)或其他有助于投資者認(rèn)識(shí)你公司的有關(guān)參考資料附上。私營(yíng)公司還應(yīng)將前幾年經(jīng)過(guò)審計(jì)的財(cái)務(wù)報(bào)告以附件形式提供。經(jīng)過(guò)審計(jì)的注明審計(jì)會(huì)計(jì)師事務(wù)所，未經(jīng)審計(jì)的也注明。股東實(shí)力股東的背景對(duì)投資者會(huì)產(chǎn)生重要的影響。歷史業(yè)績(jī)董事會(huì)決議二、 項(xiàng)目分析項(xiàng)目的基本情況位置、占地面積、建筑面積、物業(yè)類型、工程進(jìn)度等。項(xiàng)目來(lái)歷證件狀況文件是否有土地證、用地規(guī)劃許可證、項(xiàng)目規(guī)劃許可證、開(kāi)工證和銷售許可證等五證。需復(fù)印件。資金投入自有資金的數(shù)額、投入比例、其他資金來(lái)源及所占比例、建筑商墊資情況、預(yù)計(jì)收到預(yù)收款等情況。市場(chǎng)定位項(xiàng)目的物業(yè)類型、檔次、項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群體等。建造的過(guò)程和保證。三、 市場(chǎng)分析地方宏觀經(jīng)濟(jì)分析房地產(chǎn)市場(chǎng)分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手和可比較案例未來(lái)市場(chǎng)預(yù)測(cè)及影響因素四、 管理團(tuán)隊(duì)1人員構(gòu)成組織結(jié)構(gòu)3管理規(guī)范性4重大事項(xiàng)五、 財(cái)務(wù)計(jì)劃一般包括對(duì)投資計(jì)劃的財(cái)務(wù)假設(shè)，以及對(duì)未來(lái)現(xiàn)金流量表、資產(chǎn)負(fù)債表、損益表的預(yù)測(cè)。資金的來(lái)源和運(yùn)用等。其中對(duì)于企業(yè)自有資金比例和流動(dòng)性要求較高。六、 融資方案的設(shè)計(jì)融資方式（1） 股權(quán)融資方式（2） 債券融資方式（3） 債轉(zhuǎn)股的融資方式、（4） 房地產(chǎn)信托融資（5） 多種融資方式的組合融資期限和價(jià)格融資的期限，可承受的融資成本等。風(fēng)險(xiǎn)分析對(duì)投融資可能存在的分線進(jìn)行分；提出化解風(fēng)險(xiǎn)的方案。退出機(jī)制抵押和保證對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)不熟悉的客戶，需提供操作的細(xì)節(jié)，即如何保證投資項(xiàng)目是可行的。七、摘要房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃書(shū)案例篇五光棍節(jié)到來(lái)之際，你是不是又要感慨一句，今天又要過(guò)光棍節(jié)了呢，以下《光棍節(jié)營(yíng)銷策劃書(shū)案例》由本站策劃書(shū)頻道精心為您提供，希望對(duì)您有所幫助。光棍節(jié)促銷一：天貓商城匹克秋季新品買一送一優(yōu)惠信息摘要：天貓商城匹克官方旗艦店大促銷啦!全場(chǎng)秋季新品買一送一，買就送匹克籃球/蝙蝠俠腰包/價(jià)值119元匹克正品斜跨包!趕緊行動(dòng)吧，數(shù)量有限哦!天貓商城匹克官方旗艦店大促銷啦!全場(chǎng)秋季新品買一送