【文章內(nèi)容簡介】 術(shù)評估 建筑工程 本項(xiàng)目可分為會展中心、農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場、農(nóng) 產(chǎn)品分揀加工、農(nóng)產(chǎn)品物流中心等四大區(qū)域以及生活公用設(shè)施。 所有子項(xiàng)均為普通 結(jié)構(gòu)，工藝和土建施工無特殊要求，其施工和安 裝技術(shù)成熟，其結(jié)構(gòu)形式為：會展中心為框剪結(jié)構(gòu)；農(nóng)產(chǎn)品分揀為輕 鋼結(jié)構(gòu)；農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場和生活用公設(shè)施為磚混結(jié)構(gòu)；農(nóng)產(chǎn)品倉庫為 磚混和排架結(jié)構(gòu)。 低溫冷庫 制冷劑為 NH3， 18℃ 以下蒸發(fā)溫度采用雙級壓縮系統(tǒng)。由于局部有 25℃ 庫， 18℃ 以下氨蒸發(fā)溫度為 35℃ ； 0℃ 以下氨蒸發(fā)溫度為10℃ ；供液方式以氨泵強(qiáng)制供液再循環(huán)為主；壓縮 機(jī)為螺桿壓縮機(jī)，配有 PC、根據(jù)運(yùn)行工況的需要配有自動容積比能量調(diào) 節(jié)，油冷卻采用高壓氨液冷卻方式；冷凝器為蒸發(fā)式冷凝器 ；電氣控制方面， 以庫溫和設(shè)備調(diào)定值為中心，根據(jù)負(fù)荷自動進(jìn)行制 冷系統(tǒng)最佳工況（節(jié)能）運(yùn)行，在壓縮機(jī)房，設(shè)置大屏幕電視對壓力、 溫度、液位、設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)進(jìn)行模擬顯示監(jiān)控、遙測和打印；庫房均 采用吊頂式和閣樓式冷風(fēng)機(jī) ,熱氨自動（定時）融霜。 信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng) 信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)分三個層次，即電子商務(wù)系統(tǒng)、 信息門戶系統(tǒng)和后臺管理系統(tǒng)。 電子商務(wù)系統(tǒng)：以交易中心為依托，建立非區(qū) 域性的網(wǎng)上虛擬交易電子商務(wù)系統(tǒng)，采用企業(yè)對企業(yè)（ B2B）的電子商務(wù)模式，逐步實(shí)現(xiàn)農(nóng)產(chǎn)品在網(wǎng)上的洽談、合同簽訂、電子結(jié)算 、產(chǎn)品交割及物流配送等功能。 信息門戶系統(tǒng) ：建立交易中心信息中心，利用計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)設(shè) 立交易中心、協(xié)會組織、生產(chǎn)基地、收購企業(yè)、農(nóng) 民大戶及農(nóng)產(chǎn)品加工企業(yè)信息采集點(diǎn)，開發(fā)農(nóng)產(chǎn)品行情報(bào)導(dǎo)系統(tǒng)及價 量數(shù)據(jù)庫及加工企業(yè)需求數(shù)據(jù)庫，以 WEB 站點(diǎn)形式發(fā)布，進(jìn)而連結(jié)國內(nèi)外相關(guān)農(nóng)產(chǎn)品運(yùn) 銷電子化組織及電子商務(wù)網(wǎng)站。 后臺管理系統(tǒng)：通過該系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)網(wǎng)上銷售、 訂單和供應(yīng)鏈的統(tǒng) 一管理及批發(fā)市場交易、質(zhì)檢、物業(yè)、客戶等 各方面的綜合管理。 IC 交易市場管理系統(tǒng) 是一個集 IC 卡管理、交易及市場綜合管理一體化、模塊化 、開放的信息平臺，既能滿足以市場為中心和以客 戶服務(wù)為目的開 放式管理需求，又能滿足市場管理者對市場經(jīng)營狀況 的分析與監(jiān)控。共分六大功能模塊：資料管理、 IC 卡管理、交易管理、攤位管理、收費(fèi)管理、質(zhì)量檢測、數(shù)據(jù)分析。 多媒體信息發(fā)布系統(tǒng) 為購銷雙方提供及時準(zhǔn)確市場交易實(shí)時行情。 根據(jù)市場的成交情況實(shí)時統(tǒng)計(jì)出每一種商品的行情，如最新成交 價格、成交總量、當(dāng)日最高價、最低價、加權(quán)平均價等，利用電子顯 示屏進(jìn)行實(shí)時播放。動態(tài)發(fā)布農(nóng)產(chǎn)品供求等各類農(nóng)業(yè)信息，為客戶制 作播放多媒體廣告宣傳等資料。 檢疫、檢測系統(tǒng) 主要對國家目前規(guī)定的農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量檢測及農(nóng)藥 殘留檢測，常規(guī) 指標(biāo)在市場內(nèi)完成，需要大型儀器設(shè)備進(jìn)行檢測 的以對外協(xié)助方式進(jìn)行。本項(xiàng)目的檢測，重點(diǎn)解決糧油、蔬菜、水 果、水產(chǎn)、肉禽蛋和土特產(chǎn)等流通中質(zhì)量安全，本市場需對國家目前 糧油產(chǎn)品 99 種產(chǎn)品質(zhì)量檢測及農(nóng)藥殘留檢測項(xiàng)共計(jì) 93 項(xiàng)； 蔬菜、水果、水產(chǎn)、肉禽蛋和土特產(chǎn)等產(chǎn)品質(zhì)量檢測及農(nóng)藥殘留檢測項(xiàng)中的 主要常規(guī)項(xiàng)目進(jìn)行檢測。對肉類產(chǎn)品和禽蛋類產(chǎn)品進(jìn)行常規(guī)的檢疫 、檢驗(yàn)。常規(guī)項(xiàng)目的檢驗(yàn)將直接在交易物流中心進(jìn)行，檢驗(yàn)的項(xiàng)目將 申請有關(guān)部門和單位在交易物流中心設(shè)立相應(yīng)機(jī)構(gòu)和實(shí)驗(yàn)室，在現(xiàn)場 無法進(jìn)行的項(xiàng)目送相關(guān) 專業(yè)機(jī)構(gòu)檢驗(yàn)。 項(xiàng)目建設(shè) 土地條件評估 根據(jù) ****市城市規(guī)劃局規(guī)劃意見書（ JGY20200080），該項(xiàng)目計(jì)劃占地 ****M2（ ****畝），一是建設(shè)用地 ****M2（ ****畝），其中：存量建設(shè)用地面積 ****M2（ ****0 畝），新征建設(shè)用地 ****M2（ ****畝，已經(jīng)省國土資源廳和 ****市國土資源局批準(zhǔn)）；二是代征城市公共用地面積 *****M2（ *****畝）。目前，項(xiàng)目實(shí)際取得土地使用權(quán)證面積 為**** M2（ ****畝），其中：商業(yè)用地 ***** M2（ ****畝），工業(yè)用地 ****M2（ *****畝）。 五 、 設(shè)計(jì)方 案及工程估算 （一） 項(xiàng)目產(chǎn)品市場評估 ****農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)供銷概況 近年來， ****農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)總量穩(wěn)中有升。 2020 年達(dá)到 5200 萬噸，除自給外，提供農(nóng)產(chǎn)品商品量 3280 萬噸，商品率達(dá)到 63%。由于農(nóng)產(chǎn)品區(qū)域性、季節(jié)性特點(diǎn)強(qiáng)，外地農(nóng)產(chǎn)品進(jìn)入 **市場銷售或流轉(zhuǎn)總量達(dá) 500 多萬噸。據(jù)統(tǒng)計(jì)，每年 ****農(nóng)產(chǎn)品流通總量達(dá)到 3800 多萬噸、年流通總額超過 1200 億元，大大高于全國其他地區(qū)的水平，展現(xiàn)出良好的市場建設(shè)前景。 全國與 ****農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場交易情況比較評估 據(jù)統(tǒng)計(jì)，全國農(nóng)產(chǎn)品年交易總額約 8000 億元，其中約 4519 億元通過 4682 家規(guī)模以上農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場進(jìn)行交易，年平均 交易額 1 億元左右，農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場已經(jīng)成為農(nóng)產(chǎn)品流通 主渠道。然而。在 ****億元交易規(guī)模以上的農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場僅 65 家，年交易額 220 億元， 僅為 ****農(nóng)產(chǎn)品總流通額的 18%。整個 ****市（含所轄三市三縣兩區(qū)）億元規(guī)模以上農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場僅 12 家，年交易額 40 億元，僅占 ****農(nóng)產(chǎn)品總流通額的 14%。這種批發(fā)市場建設(shè)滯后的現(xiàn)實(shí)與全國重點(diǎn)農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)基地和唯一地跨兩湖區(qū)域中心城市的 地位極不相稱，但同時也為農(nóng)產(chǎn)品交易物流行業(yè)的企業(yè)提供了商機(jī)和 發(fā)展空間。 ****農(nóng)產(chǎn)品市場建設(shè)營運(yùn)情況分析評估 當(dāng)前， ****農(nóng)產(chǎn)品市場可分為三個層次 :一是集貿(mào)市場，以縣以下城鎮(zhèn)為主，交易形式是農(nóng)民直接與消費(fèi)者買 賣，交易場地一般是露天空地，交易時間為朝聚晚散；二是批零兼營 的簡易市場，主要設(shè)在縣城的中心地帶 ,交易是經(jīng)紀(jì)人與批發(fā)商現(xiàn)貨交易，場地簡陋， 且欺行霸市現(xiàn)象嚴(yán)重、農(nóng)副產(chǎn)品價格人為操作因素 較大；三是集中在地級城市，以批發(fā)為主的市場。如 ****的長港路、沙隆達(dá)水果批發(fā)市場，常德的甘露寺，岳陽的花板橋等，主要由房地 產(chǎn)業(yè)主提供場地、房屋。市場大多場地窄小，秩序混亂 ，并且絕大部分沒有完備的檢驗(yàn)檢測設(shè)施。 ****65 家農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場存在著缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，布局 不夠合理，發(fā)展空間受阻，經(jīng)營設(shè)施簡陋，交易手段落后 ，市場主體組織化程度低，業(yè)務(wù)經(jīng)營存在盲目性，信息網(wǎng)絡(luò)建設(shè)滯后 ，信息傳播渠道不暢，市場輻射能力不強(qiáng)，社會知名度不高等弊端。 目前， ****沒有一家具有強(qiáng)大輻射功能的農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場，江漢平原 最大的港務(wù)副食批發(fā)市場年交易額也僅為 16 億元，這種狀況與 ****的農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)地位極不相配。 項(xiàng)目在市場流通總量中的占比評估 目前， ****乃至 ****農(nóng)產(chǎn)品市場競爭態(tài)勢處于低層次的 自由競爭階段。本項(xiàng)目設(shè)計(jì)的年交易總量 290 萬噸，約占 ****農(nóng)產(chǎn)品流通總量的 10%，設(shè)計(jì)的交易總量是有保證的，同時也對區(qū)域 農(nóng)產(chǎn)品市場具有相對的影響力。 （二） 項(xiàng)目的經(jīng)營規(guī)劃評估 市場導(dǎo)入期經(jīng)營規(guī)劃 項(xiàng)目的市場導(dǎo)入期，是指市場的建設(shè)期和建設(shè) 完成后 12 年內(nèi)。項(xiàng)目在建設(shè)期內(nèi)，一方面合理調(diào)配各種建設(shè)要 素，提高建設(shè)效率；另一方面按照 “ 總體規(guī)劃、分步實(shí)施、邊建設(shè)邊經(jīng)營 ” 的思路，強(qiáng)化業(yè)務(wù)拓展。其營銷策略主要是整合市場，大力發(fā) 展貿(mào)易業(yè)務(wù)，以貿(mào)易業(yè)務(wù)為突破口，提升市場的知名度。主要工作是 接納或聯(lián)合 ****區(qū)域內(nèi)有實(shí)力的市場和商戶入場經(jīng)營，同時規(guī)范經(jīng)紀(jì) 業(yè)務(wù)、服務(wù)業(yè)務(wù)和物流配送業(yè)務(wù)管理。此外，每年還將舉辦全國性 “ 油料節(jié) ” 、 “ 糧食展 ” 、“ 棉花交易會 ” 、 “ 淡水產(chǎn)品節(jié) ” 、 “ 糖酒會 ” 等，擴(kuò)大市場知名度。 市場發(fā)展期經(jīng)營規(guī)劃 項(xiàng)目的市場發(fā)展期，是指項(xiàng)目營運(yùn) 23 年內(nèi)。其經(jīng)營實(shí)施方案包括三個方面：一是產(chǎn)品策略。貿(mào)易、服務(wù)、經(jīng) 紀(jì)、物流配送業(yè)務(wù)縱深推進(jìn)，形成縱橫交錯的營運(yùn)格局。產(chǎn)品策略的 重點(diǎn)在增加服務(wù)的附加值上。此時， “ ****農(nóng)批 ” 品牌已有農(nóng)業(yè)基地支撐，核心價值定位于優(yōu)質(zhì)安全，能夠給廠商、流通商、農(nóng)戶帶來收 入上 。項(xiàng)目在進(jìn)一步鞏固發(fā)展貿(mào)易業(yè)務(wù)的同時，加強(qiáng)對經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)、物 流配送業(yè)務(wù)、服務(wù)業(yè)務(wù)、電子商務(wù)等交易平臺的規(guī)范提升。具體包括五 大管理體系：一是產(chǎn)品 的質(zhì)量管理體系，建立和完善市場準(zhǔn)入、質(zhì)檢 、行業(yè)自律、先行賠付、無憂退貨等制度；二是價格管理體系，包括構(gòu) 建各類農(nóng)產(chǎn)品價格信息數(shù)據(jù)庫、推行競價拍賣交易、杜絕價格欺詐、 實(shí)行價格指導(dǎo)檢查制等；三是優(yōu)質(zhì)服務(wù)體系，包括服務(wù)流程標(biāo)準(zhǔn)、崗位 管理標(biāo)準(zhǔn)、建立服務(wù)投訴體系；四是物流配送體系，包括統(tǒng)一標(biāo)識、 統(tǒng)一運(yùn)載工具、統(tǒng)一服務(wù)流程等；五是信息技術(shù)體系，通過電子商務(wù) 平臺，對外提供商戶訂單管理、銷 售管理、庫存管理、賬務(wù)管理等功能，為商戶 提供充分的信息，對內(nèi)實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)交換。二是渠道策略 。貿(mào)易業(yè)務(wù)選擇 “ 基地+中心 +超市 ” 短渠道模式，經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)、物流配送業(yè)務(wù)及服務(wù) 業(yè)務(wù)在原有基礎(chǔ)上，進(jìn)行管理規(guī)范和經(jīng)營業(yè)態(tài)提升。三 是促銷策略。每年繼續(xù)舉辦 1012 次大型農(nóng)產(chǎn)品 “ 節(jié)、會、展 ” ，獲取效益；加強(qiáng)農(nóng)產(chǎn)品物流布局，與全國有規(guī)模的農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場在資 金、信息共享方面組建物流聯(lián)盟，并在國家級媒體上隆重推介。 市場成熟期經(jīng)營規(guī)劃 項(xiàng)目的市場成熟期，是指項(xiàng)目營運(yùn) 35 年后，項(xiàng)目發(fā)展成為全國農(nóng)產(chǎn)品物流行業(yè)具有引導(dǎo)性和重 大影響力的企業(yè)，重點(diǎn)實(shí)施四大業(yè)務(wù)綜合素質(zhì)的全面提高策略。項(xiàng)目在維持發(fā)展期 產(chǎn)品組合不變的情況下，重在運(yùn)用品牌效應(yīng)，采取資本運(yùn)營方式建 立一批有一定規(guī)模的農(nóng)產(chǎn)品深加工企業(yè)。中心的貿(mào)易業(yè)務(wù)、經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù) 、物流配送業(yè)務(wù)、服務(wù)業(yè)務(wù)圍繞深加工產(chǎn)品服務(wù)。同時籌備行業(yè)技術(shù) 規(guī)范，引導(dǎo)農(nóng)產(chǎn)品物流企業(yè)與外資企業(yè)進(jìn)行競爭合作，向期貨交易市 場發(fā)展。 六、 項(xiàng)目建設(shè)優(yōu)勢評估 政策優(yōu)勢 自 2020 年以來，黨中央、國務(wù)院連續(xù)五年下發(fā) “ 一號文件 ” ，提出了一系列發(fā)展 “ 三農(nóng) ” 的政策措施。而 “ 三農(nóng) ” 問題的關(guān)鍵，是農(nóng)產(chǎn)品的產(chǎn)業(yè)化和市場化，其中又以 突破農(nóng)產(chǎn)品流通環(huán)節(jié)的瓶頸最為關(guān)鍵。建設(shè)和發(fā)展具有現(xiàn)代交易物流功能的農(nóng) 產(chǎn)品批發(fā)市場，是落實(shí)黨中央關(guān)于建設(shè)社會主義新農(nóng)村戰(zhàn)略決策的具 體實(shí)踐。本項(xiàng)目的總體定位和建設(shè)計(jì)劃，均屬國家鼓勵發(fā)展的產(chǎn)業(yè)類 型，被列入商務(wù)部 “ 雙百市場工程 ” 和省農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化重點(diǎn)工程，受到全方位、多層 次的政策支持， ****市主要領(lǐng)導(dǎo)也多次對該項(xiàng)目給予重要批示。項(xiàng) 目在取得項(xiàng)目申報(bào)和建設(shè)所必備各種前置性審批文件的基 礎(chǔ)上，被列入 ****市“ 十一五 ” 規(guī)劃的重點(diǎn)流通發(fā)展項(xiàng)目。 20**年， ****市人民政府為支持本項(xiàng)目建設(shè)，先后向該公司 撥付農(nóng)村物流服務(wù)體系發(fā) 展專項(xiàng)資金 ***萬元（ ***財(cái)商字［ ***］ ***號）、流通業(yè)發(fā)展促進(jìn)資金 ***萬元（ **財(cái)商字［ 20**］ *號），此外， ****市 ****市 區(qū)財(cái)政局也向該公司提供周轉(zhuǎn)金 ***萬元用于本項(xiàng)目建設(shè)。2***年， ****市委、市政府 **號文件繼續(xù)將本項(xiàng)目列為重點(diǎn)支持對象。 資源優(yōu)勢 當(dāng)前，我國億元以上交易規(guī)模的農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市 場交易額占農(nóng)產(chǎn)品交易總額 56%以上，農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場已成為農(nóng)產(chǎn)品流通的主 渠道。本項(xiàng)目兼有產(chǎn)地市場和銷地市場的優(yōu)勢條件。 “ ****” 自古以來被稱為“ 天下糧倉 ” ，有 “ 兩湖熟，天下足 ” 之譽(yù)，是 國家確定的重點(diǎn)糧、棉、油和水產(chǎn)品等農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)基地。同時形成 了以京山國寶橋米、公安山下紅、潛江小龍蝦、監(jiān)利糧食深加工（ “ 福娃 ” 和 “ 銀欣 ” 系列 產(chǎn)品）、洪湖特色水產(chǎn)、石首三寶（筆架山魚 肚、淡水銀魚、桃花山土雞蛋）、秭歸臍橙等一批在國內(nèi)有影響的特 色農(nóng)副產(chǎn)品。在以 ****為中心的 “3 小時商圈 ” 內(nèi)建設(shè)一家實(shí)現(xiàn) “ 立足 ****，跨越 ***，承輻四方，面向全國，創(chuàng)新品牌，走向國際 ” 發(fā)展目標(biāo)并具有產(chǎn)銷對接功能，能將資源潛力轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢的國家級 農(nóng)產(chǎn)品交易物流大市場，優(yōu)勢明顯。其農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)情況和農(nóng)產(chǎn)品批 發(fā)市場建設(shè)交易情況如表 表 2 所示： 表 1 ****與湖北湖南兩省及全國農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)情況對比一 覽表 單位：萬噸 主要農(nóng)產(chǎn)品 **** 湖北湖南 全國 占兩省比（ %） 占全國比（ %） 糧食 4910 46947 棉花 60 632 油料 454 3057 肉類 922 7260 禽蛋 205 2700 水產(chǎn)品 469 4855 蔬菜 5446 54927 水果 752 15243 合計(jì) 13218 135621 表 2 ****、 ****和全國農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場交易情況一覽表 對比區(qū)域 情況 總交易額 （億元） 規(guī) 模 以 上農(nóng) 批 市 場數(shù)量（家） 規(guī)模以上農(nóng)批市場交易總額