【文章內容簡介】 術評估 建筑工程 本項目可分為會展中心、農產品批發(fā)市場、農 產品分揀加工、農產品物流中心等四大區(qū)域以及生活公用設施。 所有子項均為普通 結構，工藝和土建施工無特殊要求，其施工和安 裝技術成熟，其結構形式為：會展中心為框剪結構；農產品分揀為輕 鋼結構；農產品批發(fā)市場和生活用公設施為磚混結構；農產品倉庫為 磚混和排架結構。 低溫冷庫 制冷劑為 NH3， 18℃ 以下蒸發(fā)溫度采用雙級壓縮系統(tǒng)。由于局部有 25℃ 庫， 18℃ 以下氨蒸發(fā)溫度為 35℃ ； 0℃ 以下氨蒸發(fā)溫度為10℃ ；供液方式以氨泵強制供液再循環(huán)為主；壓縮 機為螺桿壓縮機，配有 PC、根據運行工況的需要配有自動容積比能量調 節(jié)，油冷卻采用高壓氨液冷卻方式；冷凝器為蒸發(fā)式冷凝器 ；電氣控制方面， 以庫溫和設備調定值為中心，根據負荷自動進行制 冷系統(tǒng)最佳工況（節(jié)能）運行，在壓縮機房，設置大屏幕電視對壓力、 溫度、液位、設備運行狀態(tài)進行模擬顯示監(jiān)控、遙測和打??；庫房均 采用吊頂式和閣樓式冷風機 ,熱氨自動（定時）融霜。 信息網絡系統(tǒng) 信息網絡系統(tǒng)分三個層次，即電子商務系統(tǒng)、 信息門戶系統(tǒng)和后臺管理系統(tǒng)。 電子商務系統(tǒng)：以交易中心為依托，建立非區(qū) 域性的網上虛擬交易電子商務系統(tǒng)，采用企業(yè)對企業(yè)（ B2B）的電子商務模式，逐步實現(xiàn)農產品在網上的洽談、合同簽訂、電子結算 、產品交割及物流配送等功能。 信息門戶系統(tǒng) ：建立交易中心信息中心，利用計算機網絡設 立交易中心、協(xié)會組織、生產基地、收購企業(yè)、農 民大戶及農產品加工企業(yè)信息采集點，開發(fā)農產品行情報導系統(tǒng)及價 量數(shù)據庫及加工企業(yè)需求數(shù)據庫，以 WEB 站點形式發(fā)布，進而連結國內外相關農產品運 銷電子化組織及電子商務網站。 后臺管理系統(tǒng)：通過該系統(tǒng)，實現(xiàn)網上銷售、 訂單和供應鏈的統(tǒng) 一管理及批發(fā)市場交易、質檢、物業(yè)、客戶等 各方面的綜合管理。 IC 交易市場管理系統(tǒng) 是一個集 IC 卡管理、交易及市場綜合管理一體化、模塊化 、開放的信息平臺，既能滿足以市場為中心和以客 戶服務為目的開 放式管理需求，又能滿足市場管理者對市場經營狀況 的分析與監(jiān)控。共分六大功能模塊：資料管理、 IC 卡管理、交易管理、攤位管理、收費管理、質量檢測、數(shù)據分析。 多媒體信息發(fā)布系統(tǒng) 為購銷雙方提供及時準確市場交易實時行情。 根據市場的成交情況實時統(tǒng)計出每一種商品的行情，如最新成交 價格、成交總量、當日最高價、最低價、加權平均價等，利用電子顯 示屏進行實時播放。動態(tài)發(fā)布農產品供求等各類農業(yè)信息，為客戶制 作播放多媒體廣告宣傳等資料。 檢疫、檢測系統(tǒng) 主要對國家目前規(guī)定的農產品質量檢測及農藥 殘留檢測，常規(guī) 指標在市場內完成，需要大型儀器設備進行檢測 的以對外協(xié)助方式進行。本項目的檢測，重點解決糧油、蔬菜、水 果、水產、肉禽蛋和土特產等流通中質量安全，本市場需對國家目前 糧油產品 99 種產品質量檢測及農藥殘留檢測項共計 93 項； 蔬菜、水果、水產、肉禽蛋和土特產等產品質量檢測及農藥殘留檢測項中的 主要常規(guī)項目進行檢測。對肉類產品和禽蛋類產品進行常規(guī)的檢疫 、檢驗。常規(guī)項目的檢驗將直接在交易物流中心進行，檢驗的項目將 申請有關部門和單位在交易物流中心設立相應機構和實驗室，在現(xiàn)場 無法進行的項目送相關 專業(yè)機構檢驗。 項目建設 土地條件評估 根據 ****市城市規(guī)劃局規(guī)劃意見書（ JGY20200080），該項目計劃占地 ****M2（ ****畝），一是建設用地 ****M2（ ****畝），其中：存量建設用地面積 ****M2（ ****0 畝），新征建設用地 ****M2（ ****畝，已經省國土資源廳和 ****市國土資源局批準）；二是代征城市公共用地面積 *****M2（ *****畝）。目前，項目實際取得土地使用權證面積 為**** M2（ ****畝），其中：商業(yè)用地 ***** M2（ ****畝），工業(yè)用地 ****M2（ *****畝）。 五 、 設計方 案及工程估算 （一） 項目產品市場評估 ****農產品產供銷概況 近年來， ****農產品生產總量穩(wěn)中有升。 2020 年達到 5200 萬噸，除自給外，提供農產品商品量 3280 萬噸，商品率達到 63%。由于農產品區(qū)域性、季節(jié)性特點強，外地農產品進入 **市場銷售或流轉總量達 500 多萬噸。據統(tǒng)計，每年 ****農產品流通總量達到 3800 多萬噸、年流通總額超過 1200 億元，大大高于全國其他地區(qū)的水平，展現(xiàn)出良好的市場建設前景。 全國與 ****農產品批發(fā)市場交易情況比較評估 據統(tǒng)計，全國農產品年交易總額約 8000 億元，其中約 4519 億元通過 4682 家規(guī)模以上農產品批發(fā)市場進行交易，年平均 交易額 1 億元左右，農產品批發(fā)市場已經成為農產品流通 主渠道。然而。在 ****億元交易規(guī)模以上的農產品批發(fā)市場僅 65 家，年交易額 220 億元， 僅為 ****農產品總流通額的 18%。整個 ****市（含所轄三市三縣兩區(qū)）億元規(guī)模以上農產品批發(fā)市場僅 12 家，年交易額 40 億元，僅占 ****農產品總流通額的 14%。這種批發(fā)市場建設滯后的現(xiàn)實與全國重點農產品生產基地和唯一地跨兩湖區(qū)域中心城市的 地位極不相稱，但同時也為農產品交易物流行業(yè)的企業(yè)提供了商機和 發(fā)展空間。 ****農產品市場建設營運情況分析評估 當前， ****農產品市場可分為三個層次 :一是集貿市場，以縣以下城鎮(zhèn)為主，交易形式是農民直接與消費者買 賣，交易場地一般是露天空地，交易時間為朝聚晚散；二是批零兼營 的簡易市場，主要設在縣城的中心地帶 ,交易是經紀人與批發(fā)商現(xiàn)貨交易，場地簡陋， 且欺行霸市現(xiàn)象嚴重、農副產品價格人為操作因素 較大；三是集中在地級城市，以批發(fā)為主的市場。如 ****的長港路、沙隆達水果批發(fā)市場，常德的甘露寺，岳陽的花板橋等，主要由房地 產業(yè)主提供場地、房屋。市場大多場地窄小，秩序混亂 ，并且絕大部分沒有完備的檢驗檢測設施。 ****65 家農產品批發(fā)市場存在著缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，布局 不夠合理，發(fā)展空間受阻，經營設施簡陋，交易手段落后 ，市場主體組織化程度低，業(yè)務經營存在盲目性，信息網絡建設滯后 ，信息傳播渠道不暢，市場輻射能力不強，社會知名度不高等弊端。 目前， ****沒有一家具有強大輻射功能的農產品批發(fā)市場，江漢平原 最大的港務副食批發(fā)市場年交易額也僅為 16 億元，這種狀況與 ****的農業(yè)經濟地位極不相配。 項目在市場流通總量中的占比評估 目前， ****乃至 ****農產品市場競爭態(tài)勢處于低層次的 自由競爭階段。本項目設計的年交易總量 290 萬噸，約占 ****農產品流通總量的 10%，設計的交易總量是有保證的，同時也對區(qū)域 農產品市場具有相對的影響力。 （二） 項目的經營規(guī)劃評估 市場導入期經營規(guī)劃 項目的市場導入期，是指市場的建設期和建設 完成后 12 年內。項目在建設期內，一方面合理調配各種建設要 素，提高建設效率；另一方面按照 “ 總體規(guī)劃、分步實施、邊建設邊經營 ” 的思路，強化業(yè)務拓展。其營銷策略主要是整合市場，大力發(fā) 展貿易業(yè)務，以貿易業(yè)務為突破口，提升市場的知名度。主要工作是 接納或聯(lián)合 ****區(qū)域內有實力的市場和商戶入場經營，同時規(guī)范經紀 業(yè)務、服務業(yè)務和物流配送業(yè)務管理。此外，每年還將舉辦全國性 “ 油料節(jié) ” 、 “ 糧食展 ” 、“ 棉花交易會 ” 、 “ 淡水產品節(jié) ” 、 “ 糖酒會 ” 等，擴大市場知名度。 市場發(fā)展期經營規(guī)劃 項目的市場發(fā)展期，是指項目營運 23 年內。其經營實施方案包括三個方面：一是產品策略。貿易、服務、經 紀、物流配送業(yè)務縱深推進，形成縱橫交錯的營運格局。產品策略的 重點在增加服務的附加值上。此時， “ ****農批 ” 品牌已有農業(yè)基地支撐，核心價值定位于優(yōu)質安全，能夠給廠商、流通商、農戶帶來收 入上 。項目在進一步鞏固發(fā)展貿易業(yè)務的同時，加強對經紀業(yè)務、物 流配送業(yè)務、服務業(yè)務、電子商務等交易平臺的規(guī)范提升。具體包括五 大管理體系：一是產品 的質量管理體系，建立和完善市場準入、質檢 、行業(yè)自律、先行賠付、無憂退貨等制度；二是價格管理體系，包括構 建各類農產品價格信息數(shù)據庫、推行競價拍賣交易、杜絕價格欺詐、 實行價格指導檢查制等；三是優(yōu)質服務體系，包括服務流程標準、崗位 管理標準、建立服務投訴體系；四是物流配送體系，包括統(tǒng)一標識、 統(tǒng)一運載工具、統(tǒng)一服務流程等；五是信息技術體系，通過電子商務 平臺，對外提供商戶訂單管理、銷 售管理、庫存管理、賬務管理等功能，為商戶 提供充分的信息，對內實現(xiàn)業(yè)務數(shù)據交換。二是渠道策略 。貿易業(yè)務選擇 “ 基地+中心 +超市 ” 短渠道模式，經紀業(yè)務、物流配送業(yè)務及服務 業(yè)務在原有基礎上，進行管理規(guī)范和經營業(yè)態(tài)提升。三 是促銷策略。每年繼續(xù)舉辦 1012 次大型農產品 “ 節(jié)、會、展 ” ，獲取效益；加強農產品物流布局，與全國有規(guī)模的農產品批發(fā)市場在資 金、信息共享方面組建物流聯(lián)盟，并在國家級媒體上隆重推介。 市場成熟期經營規(guī)劃 項目的市場成熟期，是指項目營運 35 年后，項目發(fā)展成為全國農產品物流行業(yè)具有引導性和重 大影響力的企業(yè)，重點實施四大業(yè)務綜合素質的全面提高策略。項目在維持發(fā)展期 產品組合不變的情況下，重在運用品牌效應，采取資本運營方式建 立一批有一定規(guī)模的農產品深加工企業(yè)。中心的貿易業(yè)務、經紀業(yè)務 、物流配送業(yè)務、服務業(yè)務圍繞深加工產品服務。同時籌備行業(yè)技術 規(guī)范，引導農產品物流企業(yè)與外資企業(yè)進行競爭合作，向期貨交易市 場發(fā)展。 六、 項目建設優(yōu)勢評估 政策優(yōu)勢 自 2020 年以來，黨中央、國務院連續(xù)五年下發(fā) “ 一號文件 ” ，提出了一系列發(fā)展 “ 三農 ” 的政策措施。而 “ 三農 ” 問題的關鍵，是農產品的產業(yè)化和市場化，其中又以 突破農產品流通環(huán)節(jié)的瓶頸最為關鍵。建設和發(fā)展具有現(xiàn)代交易物流功能的農 產品批發(fā)市場，是落實黨中央關于建設社會主義新農村戰(zhàn)略決策的具 體實踐。本項目的總體定位和建設計劃，均屬國家鼓勵發(fā)展的產業(yè)類 型，被列入商務部 “ 雙百市場工程 ” 和省農業(yè)產業(yè)化重點工程，受到全方位、多層 次的政策支持， ****市主要領導也多次對該項目給予重要批示。項 目在取得項目申報和建設所必備各種前置性審批文件的基 礎上，被列入 ****市“ 十一五 ” 規(guī)劃的重點流通發(fā)展項目。 20**年， ****市人民政府為支持本項目建設，先后向該公司 撥付農村物流服務體系發(fā) 展專項資金 ***萬元（ ***財商字［ ***］ ***號）、流通業(yè)發(fā)展促進資金 ***萬元（ **財商字［ 20**］ *號），此外， ****市 ****市 區(qū)財政局也向該公司提供周轉金 ***萬元用于本項目建設。2***年， ****市委、市政府 **號文件繼續(xù)將本項目列為重點支持對象。 資源優(yōu)勢 當前，我國億元以上交易規(guī)模的農產品批發(fā)市 場交易額占農產品交易總額 56%以上，農產品批發(fā)市場已成為農產品流通的主 渠道。本項目兼有產地市場和銷地市場的優(yōu)勢條件。 “ ****” 自古以來被稱為“ 天下糧倉 ” ，有 “ 兩湖熟，天下足 ” 之譽，是 國家確定的重點糧、棉、油和水產品等農產品生產基地。同時形成 了以京山國寶橋米、公安山下紅、潛江小龍蝦、監(jiān)利糧食深加工（ “ 福娃 ” 和 “ 銀欣 ” 系列 產品）、洪湖特色水產、石首三寶（筆架山魚 肚、淡水銀魚、桃花山土雞蛋）、秭歸臍橙等一批在國內有影響的特 色農副產品。在以 ****為中心的 “3 小時商圈 ” 內建設一家實現(xiàn) “ 立足 ****，跨越 ***，承輻四方，面向全國，創(chuàng)新品牌，走向國際 ” 發(fā)展目標并具有產銷對接功能，能將資源潛力轉化為經濟優(yōu)勢的國家級 農產品交易物流大市場，優(yōu)勢明顯。其農產品生產情況和農產品批 發(fā)市場建設交易情況如表 表 2 所示： 表 1 ****與湖北湖南兩省及全國農產品生產情況對比一 覽表 單位：萬噸 主要農產品 **** 湖北湖南 全國 占兩省比（ %） 占全國比（ %） 糧食 4910 46947 棉花 60 632 油料 454 3057 肉類 922 7260 禽蛋 205 2700 水產品 469 4855 蔬菜 5446 54927 水果 752 15243 合計 13218 135621 表 2 ****、 ****和全國農產品批發(fā)市場交易情況一覽表 對比區(qū)域 情況 總交易額 （億元） 規(guī) 模 以 上農 批 市 場數(shù)量（家） 規(guī)模以上農批市場交易總額