【文章內容簡介】 條第（六）項規(guī)定“未依法登記領取權屬證書的房地產不得轉讓?！彪m然b與a簽訂了房屋協(xié)議，由于雙方未辦理產權過戶，a仍然是該房屋的真正所有權人，根據(jù)《中華人民共和國民法典》第五十一條“無處分權處分他人的財產”以及第五十二條第（五）項“違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定”的合同無效，b與c簽訂的房屋買賣合同違反了上述規(guī)定，故b與c之間簽訂的房屋買賣合同應是無效合同。另一種觀點認為，b與c之間簽訂的合同應是有效合同，根據(jù)最高人民法院關于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問題的意見第56條的規(guī)定：“買賣雙方自愿，并立有契約，買方已交付了房款，并實際使用和管理了房屋，又沒有其他違法行為，只是買賣手續(xù)不完善的，應認為買賣關系有效，但應著其補辦房屋買賣手續(xù)?！庇纱藦腶公司與b簽訂協(xié)議并交付房屋時起，b事實上已對該房屋享有物權的職能即占有、使用、收益和處分的權利，雙方只是欠缺房屋產權轉移過戶的形式要件。b與c之間簽訂的合同是雙方在平等、自愿的基礎上簽訂的，是雙方當事人的真實意思表示，雙方的買賣行為應受法律的保護，雙方所簽訂的房屋買賣合同應當認定為合法、有效。筆者贊同第二種觀點，理由如下：在房屋買賣案件中，常常認為未到房地產管理部門辦理房屋所有權轉移登記的房屋買賣合同無效，這種看法是錯誤的。如前所述，買賣后的產權登記不是合同生效的要求，而是合同一方當事人應當履行的義務，是物權變動的要求，所以，是否辦理房屋過戶手續(xù)，影響的是標的物的所有權是否依法轉移，而買賣合同是一種債權，標的物是否轉移對合同本身的效力并無影響。當然，c為了標的物的產權有效轉移，使標的物的產權無瑕疵，尚需辦理產權過戶，但是，c不能通過與b簽訂的房屋買賣合同辦理產權過戶。在實際操作中，a要通過與b之間簽訂的房屋買賣合同將標的物過戶給b，b再通過與c的房屋買賣合同將房屋轉移給c，通過這種程序，也避免了國家稅收的流失。五、拆遷戶對拆遷安置房屋進行買賣時其合同效力及相關問題法律分析拆遷安置房屋買賣時尚未領取權屬證書，此類房屋就普通商品房而言有著特殊性質，為此從物權理論出發(fā)，結合民法誠實信用原則和不動產善意取得制度對拆遷安置房屋買賣合同效力及履行中相關問題進行分析。與普通的房屋買賣糾紛不同的是，拆遷安置房在進行交易時尚未領取權屬證書，土地使用權性質也有特殊性，因此在處理之際觀點紛呈，做法不一。實例一，xx年9月8日,原告華某與被告應某簽訂《賣房協(xié)議》一份，約定被告將其即將交付的拆遷安置房一套賣給原告，,。協(xié)議簽訂后，原告按約支付了定金和預付款，被告于同年11月8日將房屋交付原告并由后者入住。xx年4月初，被告領取房產證和土地證后卻拒絕履行協(xié)議，至今未辦理過戶手續(xù)。原告要求被告繼續(xù)履行協(xié)議，協(xié)助原告辦理房屋過戶手續(xù)。庭審時，被告以雙方簽訂協(xié)議時，轉讓的房屋尚未交付，也沒有領取任何權屬證書，原、被告之間這一買賣行為違反了《城市房地產管理法》第三十七條第六項“未依法登記領取權屬證書的房地產不得轉讓”這一強制性法律規(guī)定，要求確認雙方買賣協(xié)議無效。實例二，原告陳某與被告汪某房屋買賣糾紛。與案例一情況相同，被告在雙方簽訂協(xié)議并收取原告預付款，原告也入住的情況下，卻拒絕履行協(xié)議，辦理房屋過戶手續(xù)，被告以該房屋為夫妻共同財產，被告未經(jīng)共有權人同意擅自處分共有財產的行為無效，要求駁回原告的訴訟請求。未領取權屬證書房屋（預購房屋）轉讓的效力問題要確認兩個案例中房屋買賣協(xié)議的效力，必須正確理解《城市房地產管理法》第三十七條的規(guī)定。首先要澄明的一個問題是，“房地產不得轉讓”不等同于“房地產不得買賣”。該法第三十六條規(guī)定：“房地產轉讓，是指房地產權利人通過買賣、贈予或者其他合法方式將其房地產轉移給他人的行為?！币虼?，“房地產轉讓”應包括簽訂合同、付款、房屋交付，過戶登記等一系列債權行為和物權行為，所謂“不得轉讓”應理解為上述系列行為不能徹底完成，不能發(fā)生所有權轉移的合同履行目的，但不得據(jù)此認為法律禁止訂立預購房（期房）轉讓合同或所簽訂的合同一律無效。此外，《城市房地產管理法》第四十五條：“商品房預售的，商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓的問題，由國務院規(guī)定?！睆拇藯l的立法含義可以看出，預售商品房在取得權屬證書之前再行轉讓是可行的，否則應當明令禁止。其實，《城市房地產管理法》（草案）中曾明文規(guī)定禁止預售房再轉讓，但該法正式頒布時，卻又改為上述45條的規(guī)定，由此也可以看出我國法律對預售房再轉讓予以認可的基本精神。從上述兩案來看，雙方在簽訂協(xié)議時，被告的拆遷安置房尚未建成，但這并不影響該轉讓協(xié)議的效力，而且，以尚不存在或尚未實際取得的物作為標的物訂立合同，在現(xiàn)實生活中普遍存在，合同法也持肯定態(tài)度，典型的例子是融資租賃合同、期貨交易等。當前理論界對于未辦理過戶手續(xù)的房屋買賣合同的效力問題已趨于統(tǒng)一，已認識到不動產登記只是物權變動的成立要件，而非買賣合同的生效要件。最高人民法院《關于適用中華人民共和國民法典若干問題的解釋》也明確規(guī)定：“當事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標的物的所有權及其他物權不能轉移。”這一做法的轉變有力地制止了一些借口不動產買賣未登記就主張合同無效，以追求更大利益的不誠信行為。而正確認識并區(qū)分預售房再轉讓合同的效力也有與之相同的社會效果。就上述兩案而言，雙方在簽訂賣房協(xié)議時對房屋權屬證書尚未領取的狀況是明知的，雙方對買賣房屋約定明確，產權亦無其他爭議，購買的房屋已交付原告入住，并且訴訟發(fā)生前被告已領取權屬證書的情況下如果仍然僵化地理解適用《城市房地產管理法》第三十七條規(guī)定，勢必會助長一種隨意悔約，違背誠信的不良社會風氣，也是對誠實信用原則的一種踐踏。誠然，當前造成一些地方房價飛漲有“惡炒樓花”的原因，目前各地也都有相應的禁止期房買賣的規(guī)定，這些地方性規(guī)定或其他部門規(guī)章也不能作為法院認定合同無效的依據(jù)。另一方面，現(xiàn)實生活中預購房買賣的原因眾多，一味禁止預購房轉讓的立法意圖也難以得到貫徹實現(xiàn)。在房地產市場發(fā)展初期，禁止轉讓可能會在一定范圍內達到抑制房價的作用，但一個成熟的市場經(jīng)濟秩序可能更需要的是市場因素的自然調節(jié)。總之，上述案例一的房屋買賣合同中，合同雙方當事人具有民事行為能力、意思表示真實、標的物確定也未違反法律規(guī)定，并且被告在起訴前已經(jīng)領取了房屋權屬證書，應當確認買賣合同的效力。夫妻一方擅自處分共有房產的效力處理第二類案件時首先要查明被告汪某在出賣他們共有的房屋時