【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 付定金的一方違約，無(wú)權(quán)要求返還定金，另一方違約，應(yīng)雙倍返還定金。1 .合同無(wú)效應(yīng)返還全部定金案情簡(jiǎn)介： 20xx 年 6 月 21 日，朱向陽(yáng)的父親由陳荊松做為中介方，以朱向陽(yáng)的名義與王慧海簽訂了一份房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同，購(gòu)買(mǎi)位于沈陽(yáng)市某區(qū)的商品房一套，朱向陽(yáng)的父親并按合同約定交付給王慧海定金 20xx0 元。合同簽訂后，朱向陽(yáng)發(fā)現(xiàn)該合同上賣(mài)方(房主)寫(xiě)的是邱木真，而在賣(mài)方(房主)上面簽名的卻是王慧海，經(jīng)到沈陽(yáng)市房產(chǎn)局咨詢和核實(shí)后，朱向陽(yáng)找到王慧海，要求退還定金 20xx0 元。得知該房屋系劉菁珊購(gòu)買(mǎi)的邱木真的，但尚未辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)。朱向陽(yáng)的父親所交的 20xx0 元定金實(shí)際上在劉菁珊手中，朱向陽(yáng)的父親找到劉菁珊，經(jīng)交涉，劉菁珊同意退回 17000 元。朱向陽(yáng)的父親于 20xx 年 6 月 29 日 在收到 17000 元后，出具了收條，并在收條上注明 另外補(bǔ)償叁仟元整房主 。后朱向陽(yáng)在向劉菁珊索要 3000 元未果的情況下，于 20xx 年 12 月 7 日 訴訟至人民法院，要求劉菁珊返還 3000 元定金，王慧海對(duì)劉菁珊的返還義務(wù)負(fù)連帶責(zé)任。律師點(diǎn)評(píng)： 司法實(shí)踐中，法院對(duì)賣(mài)方未取得房屋所有權(quán)證而出售房屋，有關(guān)房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力認(rèn)定問(wèn)題上，做法很不一致，有的認(rèn)定有效，有的認(rèn)定無(wú)效。但是近年來(lái)，法院日漸趨向于認(rèn)定有效。本律師認(rèn)為，判斷民事合同的效力，其法律依據(jù)是民事法律法規(guī)，是《民法通則》、《合同法》，而不應(yīng)該是行政法律法規(guī)《城市房地產(chǎn)管理法》。本案中當(dāng)事人簽訂的《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同》應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無(wú)效合同，合同簽訂人王慧海既不是房主本人，其甚至與房主沒(méi)有任何聯(lián)系。王慧海明知?jiǎng)⑤忌翰皇欠恐?，自己既沒(méi)有房主的委托手續(xù)，也沒(méi)有劉菁珊的委托手續(xù)，而以自己的名義簽訂合同并收取定金，其主觀存在過(guò)錯(cuò)。并且王慧海將定金轉(zhuǎn)交給劉菁珊也是沒(méi)有任何法律和合同依據(jù)的，該轉(zhuǎn)交行為也存在過(guò)錯(cuò)，因此王慧海對(duì)《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同》無(wú)效和定金的轉(zhuǎn)交均存在過(guò)錯(cuò)，其應(yīng)承擔(dān)連帶返還責(zé)任。依據(jù)《合同法》第五十八條規(guī)定：合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還。不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。案情簡(jiǎn)介： 20xx 年 6 月 30 日 原告高素琴與被告孫和平經(jīng)房地產(chǎn)中介公司介紹，被告孫和平將一套房屋出售給原告高素琴，雙方協(xié)商，原告高素琴向被告孫和平先交納定金人民幣 5,000 元。之后，高素琴向被告孫和平交納定金 5,000 元，被告孫和平為此給高素琴出具收條一份，收條中寫(xiě)明，該房屋系私有產(chǎn)權(quán)，總價(jià)額 73,000 元。孫和平在 20xx 年 7 月 12 日 應(yīng)搬出此房，屋內(nèi)設(shè)施不動(dòng)。若孫和平不賣(mài)此房需賠償高素琴 10,000 元，若高素琴不買(mǎi)此房則定金不退。收條還注明在未辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶前高素琴向?qū)O和平押 3,000 元，辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶后一次性付清全部房款。并且，交付定金時(shí)孫和平正在辦理自己名下房屋產(chǎn)權(quán)證，雙方亦未簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議。 20xx 年 9 月高素琴以孫和平未能與其辦理房屋過(guò)戶手續(xù)，要求孫和平返還定金未果，特起訴至人民法院，要求孫和平雙倍返還定金 10,000 元。法院判決： 法院認(rèn)為，原告高素琴與被告孫和平之間的房屋買(mǎi)賣(mài)雖然經(jīng)房屋中介所介紹，雙方雖未簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，但雙方之間有收條為憑，從該收條記載的內(nèi)容，對(duì)雙方當(dāng)事人均有約束力，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效孫和平取得房屋產(chǎn)權(quán)證后，未將該房出售給高素琴應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，對(duì)于原告高素琴要求雙倍返還定金的訴訟請(qǐng)求，法院予以支持。依法判決：孫和平應(yīng)于本判決書(shū)生效后十日內(nèi)向高素琴雙倍返還定金 10,000 元。律師點(diǎn)評(píng)： 定金合同是實(shí)踐性合同，從當(dāng)事人實(shí)際交付定金時(shí)生效。本案中，根據(jù)定金收條中記載的內(nèi)容，高素琴交付的屬于履約定金。若房主孫和平收受定金后不履行約定的交付房屋并辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶的合同義務(wù)時(shí)，則高素琴有權(quán)要求其雙倍返還定金。定金具有懲罰性，目的是為了約束當(dāng)事人履行約定義務(wù)，在當(dāng)事人違反約定時(shí)給對(duì)方合理補(bǔ)償，因此也具有補(bǔ)償性。本案中，孫和平違反約定拒絕為高素琴辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，導(dǎo)致高素琴獲得房屋所有權(quán)的合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，高素琴可以要求孫和平雙倍賠償定金?！稉?dān)保法》第九十條規(guī)定：定金應(yīng)當(dāng)以書(shū)面形式約定。當(dāng)事人在定金合同中應(yīng)當(dāng)約定交付定金的期限，定金合同從實(shí)際交付定金之日起生效。最高人民法院關(guān)于適用《擔(dān)保法》若干問(wèn)題的解釋第一百二十條規(guī)定：因當(dāng)事人一方遲延履行或者其他違約行為，致使合同目的不能實(shí)現(xiàn)，可以適用定金罰則?！稉?dān)保法》第八十九條規(guī)定：當(dāng)事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無(wú)權(quán)要求返還定金。收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。本案中，買(mǎi)賣(mài)雙方在合同中已經(jīng)明確約定交付的 10000 元是購(gòu)房定金，并約定了定金的懲罰性質(zhì)，即收受定金的一方違約的，須雙倍返還定金。交付定金的一方違約的，對(duì)方有權(quán)沒(méi)收定金。需要說(shuō)明的是：若合同已經(jīng)寫(xiě)明“定金”，即使沒(méi)有注明定金的性質(zhì)，也具有擔(dān)保法上定金的法律效力。若合同中沒(méi)有寫(xiě)明“定金”，而寫(xiě)明的是“保證金”、“押金”等其他名稱，但同時(shí)規(guī)定了定金的性質(zhì)，那么也具有擔(dān)保法上定金的法律效力。雙方約定的定金數(shù)額不應(yīng)超過(guò)合同標(biāo)的物總價(jià)款的 20% ，否則超過(guò)的部分無(wú)效。而且定金合同是實(shí)踐性合同，以定金的實(shí)際交付為生效要件。3 .協(xié)議收回定金則無(wú)權(quán)要求雙倍返還定金案案情簡(jiǎn)介： 原告李耀鵬與被告嚴(yán)樹(shù)英雙方于 20xx 年 5 月 18 日簽訂一份房屋買(mǎi)賣(mài)合同書(shū)，約定嚴(yán)樹(shù)英將房屋一套以 49500 元的價(jià)格賣(mài)給李耀鵬，李耀鵬在簽訂合同時(shí)給付定金 4000 元。合同簽訂后，李耀鵬支付了全部的購(gòu)房款。 20xx 年 5 月 29 日 雙方去房產(chǎn)交易所辦理過(guò)戶手續(xù)。由于當(dāng)時(shí)嚴(yán)樹(shù)英所帶證件不齊備，故產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)未能辦成。之后，嚴(yán)樹(shù)英通知李耀鵬再等幾天，后又告訴李耀鵬說(shuō)，她的房子不能賣(mài)了。后雙方重新在該房屋買(mǎi)賣(mài)合同書(shū)上約定：“由于嚴(yán)樹(shù)英違約，嚴(yán)樹(shù)英于 20xx 年 6 月 6 日 將購(gòu)房定金 4000 元還給李耀鵬，甲、乙雙方同意該協(xié)議終止?！北桓嬗?20xx 年 6 月 6 日 將全部房款及定金 4000 元全部退還給李耀鵬。但是李耀鵬認(rèn)為嚴(yán)樹(shù)英違反約定應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金，還應(yīng)支付 4000 元違約金。雙方在協(xié)商無(wú)果的情況下，李耀鵬向法院提出訴訟，要求嚴(yán)樹(shù)英支付違約金 4000 元，并負(fù)擔(dān)訴訟費(fèi)用。法院判決： 法院認(rèn)為，原、被告雙方于 20xx 年 5 月 18 日所簽的合同書(shū)及以后所補(bǔ)充的協(xié)議內(nèi)容，均為雙方的真實(shí)意思表示，雙方均應(yīng)嚴(yán)格履行。原告在該合同書(shū)中的明確表示在被告退還定金后同意該協(xié)議終止，并未要求雙倍返還定金，應(yīng)視為雙方當(dāng)事人新的約定。雙方應(yīng)按此約定履行，而且雙方已經(jīng)實(shí)際履行。原告起訴要求雙倍返還定金沒(méi)有法律依據(jù)，本院不予支持。故依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第九十三條、《最高人民法院關(guān)于適用 中華人民共和國(guó)擔(dān)保法 若干問(wèn)題解釋》第一百二十條之規(guī)定，判決如下：駁回原告李耀鵬的訴訟請(qǐng)求。律師點(diǎn)評(píng)： 定金合同是實(shí)踐性合同，雙方當(dāng)事人不能約定定金合同生效的時(shí)間，定金合同生效的時(shí)間是法律明確規(guī)定的，即定金實(shí)際交付時(shí)定金合同生效。為此，雙方之間是否存在定金合同法律關(guān)系，一切以是否實(shí)際支付定金為準(zhǔn)?！稉?dān)保法》第九十條規(guī)定：定金應(yīng)當(dāng)以書(shū)面形式約定。當(dāng)事人在定金合同中應(yīng)當(dāng)約定交付定金的期限。定金合同從實(shí)際交付定金之日起生效。本案中，由于嚴(yán)樹(shù)英違約不辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，李耀鵬依法有權(quán)要求其雙倍返還定金。但是當(dāng)李耀鵬收回全部定金，不管雙方是否補(bǔ)充約定權(quán)利義務(wù)關(guān)系終止，雙方的定金合同關(guān)系都一律隨即終止，李耀鵬再要求雙倍返還定金則無(wú)法律依據(jù)，因此其訴求也不會(huì)被法院所支持。4 .未取得產(chǎn)權(quán)證簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效案案情簡(jiǎn)介： 甲在 20xx 年 3 月 13 日 購(gòu)買(mǎi)一套商品房， 6 月 1 日 入住， 11 月 30 日 開(kāi)發(fā)商做產(chǎn)權(quán)作登記，甲 12 月 20 日 取得房屋所有權(quán)證。在同年 11 月 20 日 ，甲與宋某在中介公司的介紹下，簽訂了《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》。合同中約定甲將建筑面積 平方米 的房屋，以 158 萬(wàn)元價(jià)格轉(zhuǎn)讓給宋某。在約定了付款期限后，雙方又在補(bǔ)充條款中約定了兩項(xiàng)內(nèi)容：一是該房屋目前尚未取得房屋所有權(quán)證，待賣(mài)方房屋所有權(quán)證辦理完畢后雙方再辦理過(guò)戶手續(xù)。二是買(mǎi)賣(mài)合同自雙方簽訂之日生效，雙方對(duì)此買(mǎi)賣(mài)行為均不得反悔，否則由違約的一方以總房?jī)r(jià)款的 10 %支付違約金。在雙方約定的首期付款期限到來(lái)后，宋某就一直沒(méi)有再履行過(guò)合同。 20xx 年 3 月 9 日 ，甲起訴到法院，要求宋某以總房?jī)r(jià)款的 10 %支付違約金 萬(wàn)元。在庭審中宋某辯稱，是甲在沒(méi)有取得房產(chǎn)證之前，就與宋某簽