【文章內(nèi)容簡介】 業(yè)服務用房的用途。 改變物業(yè)服務用房使用用途有收益的，所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、養(yǎng)護，剩余部分按照全體業(yè)主或者業(yè)主大會會議的決定使用。 第三十五條 開發(fā)建設單位應當按照下列要求建設物業(yè)服務用房： （一）上下水、供電、供暖、衛(wèi)生等設施齊備，具備正常使用功 能； （二）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置通訊、有線電視、寬帶等設施的，應當在物業(yè)服務用房內(nèi)預留端口，具備正常使用功能。 第三十六條 開發(fā)建設單位應當制定臨時管理規(guī)約。臨時管理規(guī)約不得違反法律法規(guī)的規(guī)定，不得侵害物業(yè)買受人的合法權益。 開發(fā)建設單位銷售物業(yè)時，須向物業(yè)買受人明示臨時管理規(guī)約。 臨時管理規(guī)約對全體業(yè)主具有約束力。臨時管理規(guī)約在管理規(guī)約生效后，即行失效。 第三十七條 住宅物業(yè)及向兩個以上業(yè)主出售的非住宅物業(yè)的開發(fā)建設單位，應當向縣（市）區(qū)物業(yè)行政主管部門申請確認物業(yè)服務用房，劃分物業(yè) 管理區(qū)域后，通過招投標方式選聘物業(yè)服務企業(yè)。 招標人應當在發(fā)布招標公告或者發(fā)出投標邀請書的 10 日前，提交以下材料報物業(yè)項目所在地的市、縣（市）人民政府物業(yè)行政主管部門備案： （一）與物業(yè)管理有關的物業(yè)項目開發(fā)建設的政府批件； （二）招標公告或者招標邀請書； （三）招標文件； （四）法律、法規(guī)規(guī)定的其他材料。 物業(yè)行政主管部門發(fā)現(xiàn)招標行為有違反法律、法規(guī)規(guī)定的，應當及時責令招標人改正。 10 第三十八條 開發(fā)建設單位確定中標的物業(yè)服務企業(yè)后，應當在與中標的物業(yè)服務企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務合 同后 30 日內(nèi)，持下列資料到市、縣（市）物業(yè)管理行政主管部門備案： （一）評標委員會的評標報告； （二）中標人的投標文件等資料； （三）前期物業(yè)服務合同； （四）臨時管理規(guī)約； （五）招標代理委托合同； （六）物業(yè)服務保證金交納證明； （七）物業(yè)專項維修資金代交代收保證書； （八）法律、法規(guī)規(guī)定的其他材料。 市、縣（市）物業(yè)行政主管部門備案后，向開發(fā)建設單位出具《實施物業(yè)管理證明》。 開發(fā)建設單位銷售物業(yè)時，須向買受人明示前期物業(yè)服務合同。 第三十九條 通過招投標 方式選聘物業(yè)服務企業(yè)，應當由開發(fā)建設單位從市物業(yè)行政主管部門建立的專家?guī)熘须S機抽取確定評標委員會成員。 評標委員會由開發(fā)建設單位代表和物業(yè)管理方面的專家組成，成員為 5 人以上的單數(shù)，其中開發(fā)建設單位代表以外的物業(yè)管理方面的專家不得少于成員總數(shù)的三分之二。 第四十條 下列物業(yè)項目，經(jīng)所在地的縣（市）區(qū)物業(yè)行政主管部門批準，可以采取協(xié)議方式選聘物業(yè)服務企業(yè)： （一）投標截止之日，投標人少于 3 個的； （二）建筑面積小于 4 萬平方米（含本數(shù)）多層住宅物業(yè)； （三）建筑面積小于 2 萬平方米（含本數(shù)）的 高層住宅物業(yè)。 第四十一條 開發(fā)建設單位申請協(xié)議選聘物業(yè)服務企業(yè)的，應當向縣（市）區(qū)物業(yè)行政主管部門申請確認物業(yè)服務用房，劃分物業(yè)管理區(qū)域后，持下列資料到縣（市）區(qū)物業(yè)管理行政主管部門辦理審批手續(xù)： （一）規(guī)劃圖紙； （二）物業(yè)服務企業(yè)營業(yè)執(zhí)照及法定代表人身份證明； （三）《臨時管理規(guī)約》； （四）物業(yè)服務項目的標準和要求； 11 （五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他材料。 符合條件的，縣（市）區(qū)物業(yè)行政主管部門向建設單位核發(fā)《協(xié)議選聘物業(yè)服務企業(yè)批準書》。 第四十二條 開發(fā)建設單位確定 中標或者協(xié)議選聘的物業(yè)服務企業(yè)后 30 日內(nèi)應當持下列資料到縣（市）、區(qū)物業(yè)行政主管部門辦理實施物業(yè)管理證明。 （一）《協(xié)議選聘物業(yè)服務企業(yè)批準書》； （二）前期物業(yè)服務合同； （三）物業(yè)服務保證金交納證明； （四）物業(yè)專項維修資金代交代收保證書。 符合條件的，縣（市）、區(qū)物業(yè)行政主管部門向開發(fā)建設單位核發(fā)《實施物業(yè)管理證明》。 第四十三條 新建住宅物業(yè)及向兩個以上業(yè)主出售的非住宅物業(yè)交付使用前，縣（市）、區(qū)物業(yè)行政主管部門應當對下列資料進行查驗： （一）質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、水、 電、氣、暖、通訊、有線電視、電梯等配套設施及驗收合格文件； （二）水、電、氣、暖、通訊、有線電視等專業(yè)管理單位移交協(xié)議； （三）物業(yè)專項維修資金全額交存證明； （四）物業(yè)維修保證金交存證明。 第四十四條 開發(fā)建設單位與物業(yè)服務企業(yè)承接驗收后，向物業(yè)服務企業(yè)移交下列資料： （一）物業(yè)管理區(qū)域的竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等驗收資料； （二）設施設備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料； （三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件； （四）開 發(fā)建設單位代收的專項維修資金的明細資料。 開發(fā)建設單位在與物業(yè)服務企業(yè)簽訂承接驗收協(xié)議之日起 30 日內(nèi)，向縣（市）區(qū)物業(yè)行政主管部門備案。 第四十五條 開發(fā)建設單位在物業(yè)交付使用前，應當按照當?shù)厣弦荒甓冉ㄔO部門核準的物業(yè)建筑安裝工程每平方米造價 2％的標準，向市、縣（市）物業(yè)行政主管部門交納物業(yè)維修保證金，存入指定銀行，作為保修期內(nèi)屬于建設單位物業(yè)質(zhì)量責任的維修費用保證，保修期滿后按規(guī)定返還本息。 12 第四十六條 物業(yè)服務企業(yè)解除前期物業(yè)服務合同的，應當提前 30 日告知開發(fā)建設單位，開發(fā)建設單位必須選 聘新的物業(yè)服務企業(yè)，進行物業(yè)服務。前期物業(yè)管理期間，開發(fā)建設單位不得放棄物業(yè)服務。 原物業(yè)服務企業(yè)退出物業(yè)服務項目前，應當向開發(fā)建設單位移交本條例第四十四條規(guī)定的資料。 第五章 物業(yè)服務管理 第四十七條 物業(yè)管理區(qū)域由縣（市）區(qū)物業(yè)行政主管部門按下列原則劃分： （一）配套設施設備共用的； （二）位于同一社區(qū)或者位置靠近的； （三）原有住宅物業(yè)界線已經(jīng)自然形成，且無爭議的； （四）商貿(mào)、辦公、醫(yī)院、學校、工廠、倉儲等非住宅物業(yè)及單幢商住樓宇具有獨立共用設施設備，并且能夠封閉管理的； （五）縣（市）區(qū)物業(yè)行政主管部門認為有必要劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域的。 第四十八條 物業(yè)服務合同期限終止 90 日前，業(yè)主大會、業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)應當協(xié)商續(xù)約事宜，續(xù)約的應當續(xù)簽合同。不續(xù)約的，按照下列規(guī)定執(zhí)行： （一）物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定，提供物業(yè)服務至合同終止之日，業(yè)主應當按照物業(yè)服務合同的約定，足額交納物業(yè)服務費用至合同終止之日； （二）物業(yè)服務企業(yè)應當在退出服務項目 30 日前，公布物業(yè)服務費用的收支情況，并將已經(jīng)收取的超出服務期限部分的物業(yè)服務費用退還業(yè)主； （三）物業(yè)服務企業(yè)應當在退出服務項目前 10 日內(nèi)，向業(yè)主大會、業(yè)主委員會移交有關物業(yè)維修、養(yǎng)護、更新、改造等技術資料。 第四十九條 物業(yè)服務合同期限未滿，業(yè)主大會或者物業(yè)服務企業(yè)一方提出解除合同的，應當提前 30 日書面通知對方。業(yè)主委員會應當在此期間組織召開業(yè)主大會會議，選聘新的物業(yè)服務企業(yè)。 業(yè)主大會和物業(yè)服務企業(yè)有物業(yè)服務糾紛的，雙方可以協(xié)商解決，協(xié)商不成的，可以依法申請仲裁或者向人民法院提起訴訟。協(xié)商、仲裁或者訴訟期間，業(yè)主應當按物業(yè)服務合同約定足額繳納物業(yè)服務費用，物業(yè)服務企業(yè)不得終止物業(yè)服務 。 第五十條 業(yè)主或者業(yè)主大會共同決定自行管理物業(yè)項目的，業(yè)主、業(yè)主委員會應當做好下列工作： （一）組織物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)（含樓道）環(huán)境衛(wèi)生清掃保潔工作； （二）維護物業(yè)管理區(qū)域環(huán)境秩序和綠化養(yǎng)護； 13 （三）負責房屋及自行管理區(qū)域內(nèi)道路、方磚等共用設施設備的養(yǎng)護和維修； （四）負責接待業(yè)主、物業(yè)使用人報修，受理業(yè)主投訴和服務費用的收繳、管理、使用。 第五十一條 實施自行管理的，業(yè)主、業(yè)主委員會應當在街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的組織、監(jiān)督、指導下，制定自行管理規(guī)約，并報街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人 民政府）備案。 自行管理規(guī)約包括管理事項（房屋本體共用部位維修養(yǎng)護等）